房地產(chǎn)企業(yè)非財(cái)務(wù)高管的財(cái)務(wù)管理

房地產(chǎn)企業(yè)非財(cái)務(wù)高管的財(cái)務(wù)管理

胡冬梅

【課程大綱】

一、財(cái)務(wù)報(bào)表的分析與業(yè)務(wù)決策

1、從讀懂財(cái)務(wù)報(bào)表入手，了解報(bào)表基本含義

1）財(cái)務(wù)核算的基礎(chǔ)

2）利潤表的構(gòu)成與解讀

3）資產(chǎn)負(fù)債表的構(gòu)成與解讀

4）現(xiàn)金流量的構(gòu)成與解讀

2 、財(cái)務(wù)比率反應(yīng)了管理中的哪些問題

1）財(cái)務(wù)報(bào)表指標(biāo)分析

2）財(cái)務(wù)比率與管理短板對接

二、資本市場如何進(jìn)行業(yè)績評價

1. 會計(jì)利潤存在的主要問題

（1）從銷售收入、資產(chǎn)和資本的維度看現(xiàn)金利潤

（2）從市場增加值和經(jīng)濟(jì)增加值維度看經(jīng)濟(jì)利潤

（3）有效控制經(jīng)營風(fēng)險和財(cái)務(wù)風(fēng)險

（4）實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的穩(wěn)定增長（營業(yè)收入增長、經(jīng)營凈現(xiàn)金增長和凈利潤的協(xié)調(diào)增長）

2、財(cái)務(wù)報(bào)表的舞弊分析

1）報(bào)表透視與舞弊識別

2）從實(shí)務(wù)案例找報(bào)表項(xiàng)目異常

三、房企經(jīng)營模式和年度經(jīng)營計(jì)劃的核心指標(biāo)

1. 杜邦公式的主要應(yīng)用

2. 從運(yùn)營的維度進(jìn)行綜合算賬--算好賬、管好事

1）營運(yùn)資金效率分析

2）存貨分析

3. 現(xiàn)金流型經(jīng)營模式的關(guān)鍵要求

4. 利潤型經(jīng)營模式的關(guān)鍵要求

5. 均衡型經(jīng)營模式的主要特征

四、房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)金流

1. 當(dāng)期經(jīng)營性現(xiàn)金流（流出、流入）

2. 累計(jì)經(jīng)營性現(xiàn)金流

3. 資金需求峰值

4. 現(xiàn)金流貢獻(xiàn)峰值

5. 地貨比

6. 資金需求峰值比

7. 不同現(xiàn)金流策略對經(jīng)營、投資和融資活動的配置要求

五、現(xiàn)金流回正的主要影響因素

1. 不同的復(fù)合增長率對現(xiàn)金流回正的要求

2. 加速開工、搶開盤時間

3. 經(jīng)營性回正的因素分解（地貨比、開盤前支付比、資金峰值比、現(xiàn)金流產(chǎn)品占比、總貨值、首開貨量比、去化率、回款率）

4. 首開現(xiàn)金流回正與資金需求峰值的關(guān)系

5. 現(xiàn)金流回正如何確定供貨率

6 土儲比、在途比和存銷比在貨值管理中的重要作用

7. 儲備分析、供貨分析、斷貨分析、存貨分析和現(xiàn)貨分析

六、項(xiàng)目開發(fā)利潤和現(xiàn)金流的管理要點(diǎn)

1. 會計(jì)口徑的項(xiàng)目開發(fā)收入—成本—費(fèi)用—稅金—利潤的測算規(guī)則

2. 管理口徑的項(xiàng)目開發(fā)收入、成本、費(fèi)用和稅金的測算規(guī)則

3. 如何構(gòu)建以利潤和現(xiàn)金流為主的經(jīng)營監(jiān)控體系（節(jié)點(diǎn)跟蹤、定期跟蹤和時間跟蹤）

4. 現(xiàn)金流型項(xiàng)目的管控要點(diǎn)

5. 現(xiàn)金流回正周期的監(jiān)控分解路徑

6. 以現(xiàn)金流為核心的關(guān)鍵指標(biāo)運(yùn)營月報(bào)

七、利潤型項(xiàng)目的管控要點(diǎn)

1. 凈利潤的監(jiān)控分解路徑

2. 基于全階段的利潤管控地圖

3. 目標(biāo)責(zé)任書的經(jīng)營測算重點(diǎn)（會填表、懂測算）

4. 操盤階段的經(jīng)營監(jiān)控重點(diǎn)

5. 利潤的經(jīng)營分析邏輯：利潤=收入—成本—費(fèi)用—稅金

八、項(xiàng)目開發(fā)的稅收管控重點(diǎn)

1. 構(gòu)建以實(shí)際綜合稅負(fù)率為目標(biāo)的稅收風(fēng)險控制體系

2. 提高項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅綜合扣除率，實(shí)現(xiàn)3%目標(biāo)增值稅稅負(fù)的招采和成本管理重點(diǎn)

3. 提高項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅得票率的管理重點(diǎn)措施

4. 項(xiàng)目土體增值稅籌劃的重點(diǎn)方法（定位階段、施工階段、租售階段、融資階段）

5. 項(xiàng)目企業(yè)所得稅籌劃的重點(diǎn)方法（定位階段、施工階段、租售階段、融資階段）

6. 項(xiàng)目跟投的個人所得稅籌劃（真股模式、真?zhèn)Ｊ?、明股?shí)債模式）

九、地產(chǎn)融資的管控重點(diǎn)

1. 降低自有資金峰值比例的重要意義

2. 資管新規(guī)對融資渠道和融資方式額影響

3. 地產(chǎn)融資創(chuàng)新的主要方式

4. 合作開發(fā)項(xiàng)目的管控技巧

——企業(yè)稅收籌劃賦能實(shí)戰(zhàn)專家

?  原恒大控股地產(chǎn)分公司（03333）項(xiàng)目財(cái)務(wù)總監(jiān)             

?  和潤科技（837746）掛牌審計(jì)負(fù)責(zé)人

?  原河北方德實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司財(cái)務(wù)總監(jiān)

?  財(cái)稅實(shí)戰(zhàn)專家  注冊會計(jì)師  注冊稅務(wù)師

?  中國社科院稅務(wù)律師，高級稅務(wù)信息化管理師

?  滄州佰瑞會計(jì)師事務(wù)所（普通合伙）合伙人

?  滄州博揚(yáng)稅務(wù)師事務(wù)所有限公司總經(jīng)理

【個人簡介】

?  胡老師從事財(cái)稅工作20余年，曾擔(dān)任大信會計(jì)師事務(wù)所、興華會計(jì)師事務(wù)所高級項(xiàng)目經(jīng)理，協(xié)助十幾家中小型新銳企業(yè)財(cái)務(wù)規(guī)范，稅務(wù)合規(guī)，成本最低并順利走向資本市場；協(xié)助多家地產(chǎn)企業(yè)接受稅務(wù)稽查，使企業(yè)順利通過且得到董事會高度認(rèn)可；協(xié)助恒大子公司跟蹤預(yù)算及工程造價對外鑒定工作，為公司挽回?fù)p失數(shù)千萬；現(xiàn)任某會計(jì)師事務(wù)所合伙人、某事務(wù)所有限公司總經(jīng)理，致力于做能解決學(xué)員問題的財(cái)稅名師、同時做解決企業(yè)財(cái)稅問題的高級咨詢顧問。

?  胡老師在多年的財(cái)稅管理、審計(jì)、稅籌實(shí)踐工作中，核心關(guān)注點(diǎn)即審查業(yè)務(wù)合同及圍繞業(yè)務(wù)設(shè)計(jì)合同，總結(jié)了一套基于業(yè)、財(cái)、稅融合基礎(chǔ)上的合同控稅方法，以長期積累的大量的實(shí)戰(zhàn)實(shí)操案例指導(dǎo)教學(xué)及方案落地，對中小企發(fā)展中各階段的財(cái)稅問題及解決方案有較為貼近的思路，為幫助中小企業(yè)財(cái)稅規(guī)范并通過財(cái)稅規(guī)范實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值。

?  胡老師累計(jì)服務(wù)專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)及大型企業(yè)100余家，培訓(xùn)學(xué)員萬余人次，足跡遍布全國百余個城市。先后主持多個企業(yè)稅務(wù)籌劃咨詢項(xiàng)目，幫助企業(yè)成功實(shí)現(xiàn)安全節(jié)稅和風(fēng)險規(guī)避。

【講授課程】

財(cái)務(wù)類：

《非財(cái)務(wù)管理者的財(cái)務(wù)管理》

《財(cái)務(wù)工作總結(jié)及匯報(bào)》

《財(cái)務(wù)分析如何支持企業(yè)經(jīng)營決策》

《財(cái)務(wù)報(bào)表分析與成本管控》

審計(jì)類：

《EPC合同模式解析及審計(jì)重點(diǎn)》

《國有企業(yè)審計(jì)實(shí)務(wù)》

《內(nèi)審及稅務(wù)籌劃》

《風(fēng)險導(dǎo)向?qū)徲?jì)》

內(nèi)控風(fēng)險類：

《財(cái)務(wù)報(bào)表中的稅務(wù)風(fēng)險透視》

《發(fā)票類型風(fēng)險分析》

《企業(yè)經(jīng)營決策中的稅收籌劃與稅務(wù)風(fēng)險控制》

《企業(yè)內(nèi)控體系風(fēng)險管理及合同控稅》

《全面預(yù)算管理》

《成本管控》

稅務(wù)類：

《個人所得稅匯算清繳及風(fēng)險管理》

《稅收籌劃與企業(yè)利潤創(chuàng)造》

《企業(yè)所得稅匯算清繳及關(guān)賬、調(diào)賬技巧》

《新收入準(zhǔn)則》

《工資薪金社保的涉稅知識》

【授課風(fēng)格】

胡老師對于財(cái)稅知識講解細(xì)膩、稅收法規(guī)解析到位，案例豐富，實(shí)務(wù)性強(qiáng)；深入淺出且幽默風(fēng)趣，積極互動，善于比喻、歸納；擅長從原理、本質(zhì)分析問題，深刻透徹。課程傾向于合同節(jié)稅、企業(yè)納稅籌劃、企業(yè)稅務(wù)管理，實(shí)用性強(qiáng)，即學(xué)即會，即學(xué)即用，深入、及時、恰當(dāng)?shù)慕鉀Q中小企業(yè)的財(cái)稅問題。

故事與案例的融洽結(jié)合；管理與執(zhí)行的實(shí)效輸出；幽默與智慧的精神收獲。

思維與態(tài)度的雙重提升；互動與動手的研討訓(xùn)練；實(shí)效與業(yè)績的結(jié)果導(dǎo)向。