房地產(chǎn)企業(yè)非財(cái)務(wù)高管的財(cái)務(wù)管理

房地產(chǎn)企業(yè)非財(cái)務(wù)高管的財(cái)務(wù)管理

胡冬梅

【課程大綱】

一、財(cái)務(wù)報(bào)表的分析與業(yè)務(wù)決策

1、從讀懂財(cái)務(wù)報(bào)表入手，了解報(bào)表基本含義

1）財(cái)務(wù)核算的基礎(chǔ)

2）利潤(rùn)表的構(gòu)成與解讀

3）資產(chǎn)負(fù)債表的構(gòu)成與解讀

4）現(xiàn)金流量的構(gòu)成與解讀

2 、財(cái)務(wù)比率反應(yīng)了管理中的哪些問(wèn)題

1）財(cái)務(wù)報(bào)表指標(biāo)分析

2）財(cái)務(wù)比率與管理短板對(duì)接

二、資本市場(chǎng)如何進(jìn)行業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)

1. 會(huì)計(jì)利潤(rùn)存在的主要問(wèn)題

（1）從銷(xiāo)售收入、資產(chǎn)和資本的維度看現(xiàn)金利潤(rùn)

（2）從市場(chǎng)增加值和經(jīng)濟(jì)增加值維度看經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)

（3）有效控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（4）實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的穩(wěn)定增長(zhǎng)（營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金增長(zhǎng)和凈利潤(rùn)的協(xié)調(diào)增長(zhǎng)）

2、財(cái)務(wù)報(bào)表的舞弊分析

1）報(bào)表透視與舞弊識(shí)別

2）從實(shí)務(wù)案例找報(bào)表項(xiàng)目異常

三、房企經(jīng)營(yíng)模式和年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的核心指標(biāo)

1. 杜邦公式的主要應(yīng)用

2. 從運(yùn)營(yíng)的維度進(jìn)行綜合算賬--算好賬、管好事

1）營(yíng)運(yùn)資金效率分析

2）存貨分析

3. 現(xiàn)金流型經(jīng)營(yíng)模式的關(guān)鍵要求

4. 利潤(rùn)型經(jīng)營(yíng)模式的關(guān)鍵要求

5. 均衡型經(jīng)營(yíng)模式的主要特征

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)金流

1. 當(dāng)期經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流（流出、流入）

2. 累計(jì)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流

3. 資金需求峰值

4. 現(xiàn)金流貢獻(xiàn)峰值

5. 地貨比

6. 資金需求峰值比

7. 不同現(xiàn)金流策略對(duì)經(jīng)營(yíng)、投資和融資活動(dòng)的配置要求

五、現(xiàn)金流回正的主要影響因素

1. 不同的復(fù)合增長(zhǎng)率對(duì)現(xiàn)金流回正的要求

2. 加速開(kāi)工、搶開(kāi)盤(pán)時(shí)間

3. 經(jīng)營(yíng)性回正的因素分解（地貨比、開(kāi)盤(pán)前支付比、資金峰值比、現(xiàn)金流產(chǎn)品占比、總貨值、首開(kāi)貨量比、去化率、回款率）

4. 首開(kāi)現(xiàn)金流回正與資金需求峰值的關(guān)系

5. 現(xiàn)金流回正如何確定供貨率

6 土儲(chǔ)比、在途比和存銷(xiāo)比在貨值管理中的重要作用

7. 儲(chǔ)備分析、供貨分析、斷貨分析、存貨分析和現(xiàn)貨分析

六、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和現(xiàn)金流的管理要點(diǎn)

1. 會(huì)計(jì)口徑的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)收入—成本—費(fèi)用—稅金—利潤(rùn)的測(cè)算規(guī)則

2. 管理口徑的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)收入、成本、費(fèi)用和稅金的測(cè)算規(guī)則

3. 如何構(gòu)建以利潤(rùn)和現(xiàn)金流為主的經(jīng)營(yíng)監(jiān)控體系（節(jié)點(diǎn)跟蹤、定期跟蹤和時(shí)間跟蹤）

4. 現(xiàn)金流型項(xiàng)目的管控要點(diǎn)

5. 現(xiàn)金流回正周期的監(jiān)控分解路徑

6. 以現(xiàn)金流為核心的關(guān)鍵指標(biāo)運(yùn)營(yíng)月報(bào)

七、利潤(rùn)型項(xiàng)目的管控要點(diǎn)

1. 凈利潤(rùn)的監(jiān)控分解路徑

2. 基于全階段的利潤(rùn)管控地圖

3. 目標(biāo)責(zé)任書(shū)的經(jīng)營(yíng)測(cè)算重點(diǎn)（會(huì)填表、懂測(cè)算）

4. 操盤(pán)階段的經(jīng)營(yíng)監(jiān)控重點(diǎn)

5. 利潤(rùn)的經(jīng)營(yíng)分析邏輯：利潤(rùn)=收入—成本—費(fèi)用—稅金

八、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的稅收管控重點(diǎn)

1. 構(gòu)建以實(shí)際綜合稅負(fù)率為目標(biāo)的稅收風(fēng)險(xiǎn)控制體系

2. 提高項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅綜合扣除率，實(shí)現(xiàn)3%目標(biāo)增值稅稅負(fù)的招采和成本管理重點(diǎn)

3. 提高項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅得票率的管理重點(diǎn)措施

4. 項(xiàng)目土體增值稅籌劃的重點(diǎn)方法（定位階段、施工階段、租售階段、融資階段）

5. 項(xiàng)目企業(yè)所得稅籌劃的重點(diǎn)方法（定位階段、施工階段、租售階段、融資階段）

6. 項(xiàng)目跟投的個(gè)人所得稅籌劃（真股模式、真?zhèn)Ｊ?、明股?shí)債模式）

九、地產(chǎn)融資的管控重點(diǎn)

1. 降低自有資金峰值比例的重要意義

2. 資管新規(guī)對(duì)融資渠道和融資方式額影響

3. 地產(chǎn)融資創(chuàng)新的主要方式

4. 合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管控技巧

——企業(yè)稅收籌劃賦能實(shí)戰(zhàn)專(zhuān)家

?  原恒大控股地產(chǎn)分公司（03333）項(xiàng)目財(cái)務(wù)總監(jiān)             

?  和潤(rùn)科技（837746）掛牌審計(jì)負(fù)責(zé)人

?  原河北方德實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司財(cái)務(wù)總監(jiān)

?  財(cái)稅實(shí)戰(zhàn)專(zhuān)家  注冊(cè)會(huì)計(jì)師  注冊(cè)稅務(wù)師

?  中國(guó)社科院稅務(wù)律師，高級(jí)稅務(wù)信息化管理師

?  滄州佰瑞會(huì)計(jì)師事務(wù)所（普通合伙）合伙人

?  滄州博揚(yáng)稅務(wù)師事務(wù)所有限公司總經(jīng)理

【個(gè)人簡(jiǎn)介】

?  胡老師從事財(cái)稅工作20余年，曾擔(dān)任大信會(huì)計(jì)師事務(wù)所、興華會(huì)計(jì)師事務(wù)所高級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理，協(xié)助十幾家中小型新銳企業(yè)財(cái)務(wù)規(guī)范，稅務(wù)合規(guī)，成本最低并順利走向資本市場(chǎng)；協(xié)助多家地產(chǎn)企業(yè)接受稅務(wù)稽查，使企業(yè)順利通過(guò)且得到董事會(huì)高度認(rèn)可；協(xié)助恒大子公司跟蹤預(yù)算及工程造價(jià)對(duì)外鑒定工作，為公司挽回?fù)p失數(shù)千萬(wàn)；現(xiàn)任某會(huì)計(jì)師事務(wù)所合伙人、某事務(wù)所有限公司總經(jīng)理，致力于做能解決學(xué)員問(wèn)題的財(cái)稅名師、同時(shí)做解決企業(yè)財(cái)稅問(wèn)題的高級(jí)咨詢顧問(wèn)。

?  胡老師在多年的財(cái)稅管理、審計(jì)、稅籌實(shí)踐工作中，核心關(guān)注點(diǎn)即審查業(yè)務(wù)合同及圍繞業(yè)務(wù)設(shè)計(jì)合同，總結(jié)了一套基于業(yè)、財(cái)、稅融合基礎(chǔ)上的合同控稅方法，以長(zhǎng)期積累的大量的實(shí)戰(zhàn)實(shí)操案例指導(dǎo)教學(xué)及方案落地，對(duì)中小企發(fā)展中各階段的財(cái)稅問(wèn)題及解決方案有較為貼近的思路，為幫助中小企業(yè)財(cái)稅規(guī)范并通過(guò)財(cái)稅規(guī)范實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值。

?  胡老師累計(jì)服務(wù)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)及大型企業(yè)100余家，培訓(xùn)學(xué)員萬(wàn)余人次，足跡遍布全國(guó)百余個(gè)城市。先后主持多個(gè)企業(yè)稅務(wù)籌劃咨詢項(xiàng)目，幫助企業(yè)成功實(shí)現(xiàn)安全節(jié)稅和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。

【講授課程】

財(cái)務(wù)類(lèi)：

《非財(cái)務(wù)管理者的財(cái)務(wù)管理》

《財(cái)務(wù)工作總結(jié)及匯報(bào)》

《財(cái)務(wù)分析如何支持企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策》

《財(cái)務(wù)報(bào)表分析與成本管控》

審計(jì)類(lèi)：

《EPC合同模式解析及審計(jì)重點(diǎn)》

《國(guó)有企業(yè)審計(jì)實(shí)務(wù)》

《內(nèi)審及稅務(wù)籌劃》

《風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)》

內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)：

《財(cái)務(wù)報(bào)表中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)透視》

《發(fā)票類(lèi)型風(fēng)險(xiǎn)分析》

《企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策中的稅收籌劃與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制》

《企業(yè)內(nèi)控體系風(fēng)險(xiǎn)管理及合同控稅》

《全面預(yù)算管理》

《成本管控》

稅務(wù)類(lèi)：

《個(gè)人所得稅匯算清繳及風(fēng)險(xiǎn)管理》

《稅收籌劃與企業(yè)利潤(rùn)創(chuàng)造》

《企業(yè)所得稅匯算清繳及關(guān)賬、調(diào)賬技巧》

《新收入準(zhǔn)則》

《工資薪金社保的涉稅知識(shí)》

【授課風(fēng)格】

胡老師對(duì)于財(cái)稅知識(shí)講解細(xì)膩、稅收法規(guī)解析到位，案例豐富，實(shí)務(wù)性強(qiáng)；深入淺出且幽默風(fēng)趣，積極互動(dòng)，善于比喻、歸納；擅長(zhǎng)從原理、本質(zhì)分析問(wèn)題，深刻透徹。課程傾向于合同節(jié)稅、企業(yè)納稅籌劃、企業(yè)稅務(wù)管理，實(shí)用性強(qiáng)，即學(xué)即會(huì)，即學(xué)即用，深入、及時(shí)、恰當(dāng)?shù)慕鉀Q中小企業(yè)的財(cái)稅問(wèn)題。

故事與案例的融洽結(jié)合；管理與執(zhí)行的實(shí)效輸出；幽默與智慧的精神收獲。

思維與態(tài)度的雙重提升；互動(dòng)與動(dòng)手的研討訓(xùn)練；實(shí)效與業(yè)績(jī)的結(jié)果導(dǎo)向。