房地產(chǎn)建筑業(yè)營改增

前言：營改增政前推進(jìn)情況及近期房地產(chǎn)建筑行業(yè)稅務(wù)稽查典型案例借鑒
第一部分：房地產(chǎn)建筑業(yè)營改增應(yīng)對策略與籌劃方向
一、房地產(chǎn)建筑業(yè)營改增前必須面對的工作事項(xiàng)
二、房地產(chǎn)營業(yè)稅改增值稅五大籌劃點(diǎn)應(yīng)用解析
1、設(shè)立供應(yīng)鏈平臺公司
2、開發(fā)產(chǎn)品精裝修、建筑包工包料
3、設(shè)立園林公司
4、設(shè)立勞務(wù)派遣公司
5、發(fā)票開具時(shí)間籌劃
三、房地產(chǎn)建筑業(yè)營改增稅收政策及對行業(yè)影響分析
四、房地產(chǎn)建筑業(yè)如何避免在營改增實(shí)施過程中多交冤枉稅？各種合同條款怎樣修改？
五、房地產(chǎn)建筑業(yè)營改增前后與供應(yīng)商的博弈要點(diǎn)
1、甲方供材料發(fā)票開具與付款
2、甲方代扣水電費(fèi)的發(fā)票處理
3、材料供貨商漲價(jià)如何應(yīng)對？怎樣選擇供貨商稅負(fù)最低？
4、建筑業(yè)收到預(yù)付款比例
5、發(fā)票取得與對外開具時(shí)間如何把握？
6、質(zhì)保金發(fā)票如何處理等等。
六、營改增前后與客戶的談判要點(diǎn)
七、怎樣提高可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？房地產(chǎn)建筑業(yè)可以抵扣增值稅的范圍是怎樣規(guī)定的？
八、房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)營改增準(zhǔn)備工作方案要點(diǎn)
九、怎樣編制公司增值稅手冊與企業(yè)稅務(wù)管理制度？
十、“裸奔”的發(fā)票--后營改增時(shí)代虛開增值稅專用發(fā)票的風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)
1、企業(yè)對取得的票據(jù)應(yīng)如何進(jìn)行審核？
2、憑證、發(fā)票丟失如何處理？
3、對虛假發(fā)票如何定性處罰，企業(yè)收到發(fā)票應(yīng)注意哪些方面？
4、近期取得虛開發(fā)票或假發(fā)票對企業(yè)和個(gè)人的重大影響與案例借鑒
5、虛開增值稅專用發(fā)票的稽查處理
6、房地產(chǎn)建筑業(yè)票據(jù)入賬的實(shí)戰(zhàn)操作要點(diǎn)

第二部分：可預(yù)見的房地產(chǎn)建筑業(yè)營改增主要稅務(wù)問題及應(yīng)對策略
1、稅制如何設(shè)定？一般計(jì)稅方式還是簡易征收？
2、預(yù)計(jì)房地產(chǎn)銷售、出租、建筑業(yè)稅率？征稅率？
3、對于不同類型的房產(chǎn)即住宅、商業(yè)、車位、政府工程，是否采用不同的增值稅政策？
4、營改增改革之前取得的材料、固定資產(chǎn)等有可能不再被允許抵扣，如何解決？
5、存量房產(chǎn)在營改增開始后出售或者出租，增值稅如何處理？
6、營改增時(shí)已開盤項(xiàng)目如何處理？同一開盤項(xiàng)目下的房產(chǎn)是否繳納不同類型的流轉(zhuǎn)稅？
7、長期合同如多年完成總包合同如何處理？
8、一級開發(fā)差額征稅？拆遷安置視同銷售如何進(jìn)行營改增？
9、取得土地支付的土地出讓金、規(guī)費(fèi)是否有機(jī)會抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？
10、資金成本利息方面如何抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？
11、開發(fā)配套設(shè)施是否視同銷售？產(chǎn)權(quán)屬于政府、全體業(yè)主所有的，進(jìn)項(xiàng)稅怎樣抵扣？
12、是否收到預(yù)售款時(shí)即產(chǎn)生銷項(xiàng)稅？收到意向金、定金是否產(chǎn)生納稅義務(wù)？
13、項(xiàng)目公司將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作投資性物業(yè)，屬于視同銷售行為？進(jìn)項(xiàng)稅如何抵扣？
14、以房產(chǎn)進(jìn)行投資增值稅處理？合作建房的增值稅處理？
15、項(xiàng)目部納稅地點(diǎn)在哪里？
16、簽訂工程合同時(shí)，對預(yù)付工程款支付是否立刻開具增值稅專用發(fā)票？
17、施工企業(yè)按照完工百分比法確認(rèn)會計(jì)收入，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何確定？
18、注冊地和項(xiàng)目所在地不同時(shí)如何處理？取得發(fā)票如何抵扣？在哪里開具發(fā)票？
19、建筑安裝企業(yè)掛靠的處理方法
20、營改增前后甲供材料的稅務(wù)與發(fā)票處理

第三部分、營改增形勢下項(xiàng)目公司設(shè)立與取得土地環(huán)節(jié)稅收籌劃與風(fēng)險(xiǎn)管控
1、營改增前后取得土地常見十六種形式稅負(fù)比較及籌劃：購買土地使用權(quán)、購買整體資產(chǎn)、購買股權(quán)、合并、分立、買爛尾樓等。
2、營改增前后項(xiàng)目公司設(shè)立應(yīng)注意的八大風(fēng)險(xiǎn)防范。
3，營改增前后企業(yè)以土地出資帳務(wù)處理方法與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范。
4，營改增前后設(shè)立銷售機(jī)構(gòu)的稅務(wù)籌劃與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避？
5，營改增前后項(xiàng)目公司契稅．土地使用稅、耕地占用稅的籌劃思路
6、營改增前后房地產(chǎn)開發(fā)最大的免稅文件--安置軍轉(zhuǎn)干部稅收優(yōu)惠政策大解析

第四部分、營改增形勢下項(xiàng)目公司前期報(bào)批報(bào)建階段稅收籌劃與風(fēng)險(xiǎn)管控
1．營改增前后前期立項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)注意的稅收問題與節(jié)稅策略？
2．營改增前后拆遷補(bǔ)償?shù)母鞣N形式利弊取舍
3、營改增前后拆遷補(bǔ)償增值稅、營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅的銜接處理
4、營改增前后拆遷補(bǔ)償應(yīng)取得的票據(jù)問題--什么時(shí)間取得什么發(fā)票最節(jié)稅？
5、營改增前后利用拆遷避稅的合法手段與稅務(wù)邊界
6、營改增前后視同銷售產(chǎn)品價(jià)格確認(rèn)稅務(wù)籌劃與風(fēng)險(xiǎn)管控

第五部分、營改增形勢下項(xiàng)目施工建設(shè)階段稅收籌劃與風(fēng)險(xiǎn)管控
1、營改增前后房地產(chǎn)企業(yè)融資涉稅風(fēng)險(xiǎn)和最佳處理方法
2，營改增前后房地產(chǎn)企業(yè)支付利息的方法選擇及稅務(wù)籌劃。
3、營改增前后車庫、車位、地下停車場、售樓部、樣板房稅務(wù)籌劃與風(fēng)險(xiǎn)化解？
4，營改增前后售樓部、樣板房，增值稅與其房產(chǎn)稅、所得稅、土地增值稅稅務(wù)籌劃與銜接。
5、公共配套設(shè)施增值稅抵扣技巧把握。
6、營改增前后政府返還土地出讓金和返還稅收的處理

第六部分、營改增形勢下商品房預(yù)售階段稅務(wù)稅收籌劃與風(fēng)險(xiǎn)管控
1、營改增前后代墊首付以及免契稅、免物業(yè)費(fèi)的處理。
2、營改增前后售后回購、售后回租處理
3、營改增前后購房贈車、購房送家電、買房送裝修、送車庫營業(yè)稅、增值稅、所得稅的最新解釋。
4、營改增前后地產(chǎn)企業(yè)支付的賠償金、違約金最佳處理方法。
5、營改增前后企業(yè)銷售精裝房稅務(wù)籌劃。
7、營改增前后房地產(chǎn)常用促銷方式（折扣、贈送、抽獎(jiǎng)、返現(xiàn)、其它）的稅務(wù)處理全攻略。
8、營改增前后訂金、定金、VIP、誠意金、保證金等如何開票
9、營改增前后房價(jià)打折如何開票
10、營改增前后代收的水電、燃?xì)狻⑻柲艿荣M(fèi)用如何開票

第七部分、營改增形勢下項(xiàng)目完工階段成本費(fèi)用稅收籌劃與風(fēng)險(xiǎn)管控
1，營改增前后成本入賬、抵扣、核算的稅務(wù)籌劃。
2、營改增前后房地產(chǎn)廣告宣傳費(fèi)、辦公費(fèi)用增值稅抵扣的稅務(wù)籌劃
3、營改增前后企業(yè)臨時(shí)工、季節(jié)工、勞務(wù)派遣人員增值稅抵扣籌劃
4、營改增前后會議費(fèi)、交通費(fèi)、車輛使用費(fèi)增值稅抵扣的稅務(wù)籌劃。
7、營改增前后房地產(chǎn)持有物業(yè)出租與承租的增值稅節(jié)稅策略----先收租金、后收租金、免租期、轉(zhuǎn)租、售后回租，抵扣有規(guī)定，節(jié)稅有辦法、租租有學(xué)問。
8、營改增前后房物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、咨詢費(fèi)、顧問費(fèi)、律師費(fèi)等增值稅抵扣的稅務(wù)籌劃
9、營改增前后面對稅務(wù)機(jī)關(guān)對企業(yè)銷售價(jià)格和稅負(fù)的調(diào)整，如何用合法、合理的方法應(yīng)對？

第八部分、營改增形勢下項(xiàng)目清盤環(huán)節(jié)——土地增值稅清算稅收籌劃與風(fēng)險(xiǎn)管控
1、營改增前后當(dāng)前流行的土地增值稅十大籌劃方法選擇與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析。
2、營改增前后土地增值稅清算的時(shí)間如何把握？
3、營改增前后土增稅清算單位和成本分?jǐn)偡椒?br /> 4、營改增前后公共配套設(shè)施計(jì)算土地增值稅關(guān)鍵問題解析。
5、營改增前后商住一體清算問題，不能分開核算的處理
6、營改增前后房地產(chǎn)企業(yè)利息費(fèi)用的土地增值稅與所得稅協(xié)調(diào)問題
7、營改增前后自用裝修費(fèi)用減少土地增值稅的實(shí)戰(zhàn)節(jié)稅方法。
8、營改增前后關(guān)于土地增值稅清算時(shí)合法有效憑證確認(rèn)問題
9、營改增前后在紅線外發(fā)生的成本費(fèi)用，釘子戶額外補(bǔ)償費(fèi)用以及無發(fā)票的土地成本扣除問題
10、營改增前后中介機(jī)構(gòu)報(bào)告作用問題，如何利用中介提高土地增值稅準(zhǔn)確率。
11，營改增前后土地增值稅清算審核的要點(diǎn)有哪些？稽查最關(guān)注的問題是什么？
12、營改增前后土地增值稅的稅務(wù)審核實(shí)戰(zhàn)大解析… …

第九部分、房地產(chǎn)建筑業(yè)營改增稅前后合理稅收籌劃
（一）營改增前夕，納稅人需要做好的準(zhǔn)備
（二）操作層面的內(nèi)部全方位準(zhǔn)備工作
（三）營改增正式實(shí)施后，進(jìn)行試運(yùn)行操作層面安排
（四）營改增人員調(diào)配、產(chǎn)品、業(yè)務(wù)、流程、合同、文件整理與安排
（五）對內(nèi)培訓(xùn)營改增業(yè)務(wù)和流程的注意事項(xiàng)
（六）如何利用過渡期優(yōu)惠政策及財(cái)政補(bǔ)貼等
（七）納稅人如何適應(yīng)增值稅征收管理
（八）營改增后稅務(wù)規(guī)劃思路及注意事項(xiàng)

中華企管培訓(xùn)網(wǎng)特聘講師
中國科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，10年銀行實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn)專家。
 
【曾任】
建設(shè)銀行上海分行財(cái)會處副科長
 
【現(xiàn)任】
中國平安銀行特聘講師
上海百特教育咨詢公司公益講師
香港中文大學(xué)客座教授
上海市財(cái)經(jīng)大學(xué)客座教授
浙江大學(xué)客座教授
中國市場營銷研究院專家級講師
亞太地區(qū)現(xiàn)代管理科學(xué)研究院專家級講師
上海濱江教育學(xué)院執(zhí)行董事、副院長
 
【講師風(fēng)格】
用詼諧幽默、生動的語言，將復(fù)雜問題簡明化，煩雜問題條理化，枯燥問題有趣化.
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