物業(yè)公司成本管控

物業(yè)公司成本管控

主講人胡冬梅

【課程背景】

一個(gè)物業(yè)公司要持續(xù)地發(fā)展下去，在落實(shí)收入的同時(shí)，必須要控制支出，合理運(yùn)用管理費(fèi)開(kāi)支，控制各項(xiàng)費(fèi)用成本，真正做到“量入為出、收支平衡”。 為確保物業(yè)公司對(duì)物業(yè)的正常維修保養(yǎng)，給業(yè)主（租戶）提供良好的服務(wù)，物業(yè)公司需

在物業(yè)管理中，合理配置人員、物料及相關(guān)設(shè)施設(shè)備，因此在人力成本及人效管理、物料消耗成本管控及設(shè)備維護(hù)及更新成本管控方面需要更加精細(xì)化，加強(qiáng)成本項(xiàng)目的性價(jià)比量化測(cè)算，除了表現(xiàn)在數(shù)量和質(zhì)量上外，還有設(shè)備的投資效果、停工損失、維修費(fèi)用、能源和材料消耗等方面。

【課程時(shí)長(zhǎng)】

6小時(shí)

【課程大綱】

一、物業(yè)成本的構(gòu)成

1、人力成本

2、物資成本

3、能耗成本

4、成本臨界控制

二、物業(yè)管理的業(yè)務(wù)模式

（一）、自營(yíng)方式

1、物業(yè)管理各崗位人員配置

1）、公共事務(wù)人員勞動(dòng)定額

2）、保安人員勞動(dòng)定額

3）、機(jī)電維修人員勞動(dòng)定額

4）、清潔人員勞動(dòng)定額

5）、園林綠化部人員勞動(dòng)定額

（二）、出包方式

1、專項(xiàng)業(yè)務(wù)單一外包

2、組合外包

三、物業(yè)成本核算要求

1、成本核算方法成本核算應(yīng)遵循收入成本配比原則

2、成本子目分類

1）物業(yè)管理類成本

2）物業(yè)經(jīng)營(yíng)類成本

3）物業(yè)大修類成本

4）非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類成本

3、主營(yíng)業(yè)務(wù)成本及期間費(fèi)用核算

1）主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

①“物業(yè)管理成本”

②“物業(yè)經(jīng)營(yíng)成本”

③“物業(yè)大修成本”

2）其他業(yè)務(wù)支出

3）期間費(fèi)用

4、成本精益控制方法下的核算要求

1）物業(yè)管理成本預(yù)算

2） 

四、物業(yè)成本的管控措施

1、人力資源管理

1）提高員工工作效率

2）專業(yè)、規(guī)范的操作流程培訓(xùn)

3）合理、科學(xué)定員分配，落實(shí)定編定崗

①分工不分家團(tuán)隊(duì)合作

②實(shí)行一人多崗，一專多能、一人多用

4）技防代替人防更給力，用高科技手段、或者機(jī)械運(yùn)作代替人工服務(wù)。

5）增加物業(yè)管理的科技含量，增設(shè)智能化管理設(shè)施，減員增效。

6）人性化督導(dǎo)，調(diào)動(dòng)員工積極主動(dòng)性，發(fā)揮人的潛力。

7）減少人員流動(dòng)率

2、物資采購(gòu)管理

1）物資采購(gòu)性價(jià)比控制、合理詢價(jià)

2）合理確定最佳采購(gòu)數(shù)量、價(jià)格、地點(diǎn)、減少無(wú)形浪費(fèi)。

3）降低購(gòu)買價(jià)格，建立供應(yīng)鏈資源網(wǎng)絡(luò)，建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。

4）保證進(jìn)貨品質(zhì)，使用后評(píng)價(jià)制度

5）嚴(yán)格采購(gòu)驗(yàn)收、定期盤(pán)點(diǎn)制度

6）區(qū)域選定供應(yīng)商評(píng)分、篩選及選定

7）招標(biāo)競(jìng)價(jià)，通過(guò)競(jìng)標(biāo)、競(jìng)價(jià)，降低采購(gòu)成本

3、物品使用控制

1）一次性物品的標(biāo)準(zhǔn)用量控制

2）物料消耗的月底分析制度

3）建立依舊換新制度，一對(duì)一進(jìn)行交換。

4）建立回收再利用制度，報(bào)廢物資合理整合，重復(fù)利用

5）實(shí)現(xiàn)零庫(kù)存或少庫(kù)存，減少資金占用，回避物資積壓風(fēng)險(xiǎn)

4、設(shè)施設(shè)備的維修和保養(yǎng)

1）物業(yè)公司設(shè)備清查制度

2）設(shè)備定期維護(hù)維修專人負(fù)責(zé)制度

3）加強(qiáng)日常的保養(yǎng)和定期檢修報(bào)批制度

①日常設(shè)備專屬使用人員維護(hù)評(píng)比

②做到小壞小修，隨壞隨修

③外部維修報(bào)批登記及配件驗(yàn)舊換新制度

5、能源管理（減少不必要能源浪費(fèi)）

1）防止公共設(shè)施設(shè)備的露、冒、滴、漏等情況

2）采用高效能泵體和先進(jìn)變頻設(shè)備節(jié)約能耗

3）培訓(xùn)員工節(jié)約意識(shí)，杜絕浪費(fèi)現(xiàn)象，建立企業(yè)職工節(jié)約意識(shí)。

4）提高電能計(jì)量正確性和電費(fèi)核算的準(zhǔn)確性。

6、物業(yè)人員考核制度

1）七勤考核

①眼勤②耳勤③鼻勤④腿勤⑤嘴勤⑥腦勤⑦筆勤

2）物業(yè)工作月報(bào)

五、成本控制中禁忌的矯枉過(guò)正事項(xiàng)

1、控制成本影響服務(wù)質(zhì)量。

2、減少物品投放量。

3、只追求價(jià)格，降低產(chǎn)品質(zhì)。

4、減少服務(wù)項(xiàng)目，降低服務(wù)品質(zhì)。

5、控制成本，勿把設(shè)備設(shè)施提前報(bào)廢，不能達(dá)到預(yù)期使用壽命。④⑤⑥⑦

　　1）制定設(shè)備維修和保養(yǎng)計(jì)劃；

　　2）項(xiàng)目與工程部良好配合使計(jì)劃得以落實(shí)；

　　3）杜絕提前報(bào)損，造成更大浪費(fèi)；

　　4）避免設(shè)備老化、低值易耗品陳舊。

——企業(yè)稅收籌劃賦能實(shí)戰(zhàn)專家

?  原恒大控股地產(chǎn)分公司（03333）項(xiàng)目財(cái)務(wù)總監(jiān)             

?  和潤(rùn)科技（837746）掛牌審計(jì)負(fù)責(zé)人

?  原河北方德實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司財(cái)務(wù)總監(jiān)

?  財(cái)稅實(shí)戰(zhàn)專家  注冊(cè)會(huì)計(jì)師  注冊(cè)稅務(wù)師

?  中國(guó)社科院稅務(wù)律師，高級(jí)稅務(wù)信息化管理師

?  滄州佰瑞會(huì)計(jì)師事務(wù)所（普通合伙）合伙人

?  滄州博揚(yáng)稅務(wù)師事務(wù)所有限公司總經(jīng)理

【個(gè)人簡(jiǎn)介】

?  胡老師從事財(cái)稅工作20余年，曾擔(dān)任大信會(huì)計(jì)師事務(wù)所、興華會(huì)計(jì)師事務(wù)所高級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理，協(xié)助十幾家中小型新銳企業(yè)財(cái)務(wù)規(guī)范，稅務(wù)合規(guī)，成本最低并順利走向資本市場(chǎng)；協(xié)助多家地產(chǎn)企業(yè)接受稅務(wù)稽查，使企業(yè)順利通過(guò)且得到董事會(huì)高度認(rèn)可；協(xié)助恒大子公司跟蹤預(yù)算及工程造價(jià)對(duì)外鑒定工作，為公司挽回?fù)p失數(shù)千萬(wàn)；現(xiàn)任某會(huì)計(jì)師事務(wù)所合伙人、某事務(wù)所有限公司總經(jīng)理，致力于做能解決學(xué)員問(wèn)題的財(cái)稅名師、同時(shí)做解決企業(yè)財(cái)稅問(wèn)題的高級(jí)咨詢顧問(wèn)。

?  胡老師在多年的財(cái)稅管理、審計(jì)、稅籌實(shí)踐工作中，核心關(guān)注點(diǎn)即審查業(yè)務(wù)合同及圍繞業(yè)務(wù)設(shè)計(jì)合同，總結(jié)了一套基于業(yè)、財(cái)、稅融合基礎(chǔ)上的合同控稅方法，以長(zhǎng)期積累的大量的實(shí)戰(zhàn)實(shí)操案例指導(dǎo)教學(xué)及方案落地，對(duì)中小企發(fā)展中各階段的財(cái)稅問(wèn)題及解決方案有較為貼近的思路，為幫助中小企業(yè)財(cái)稅規(guī)范并通過(guò)財(cái)稅規(guī)范實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值。

?  胡老師累計(jì)服務(wù)專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)及大型企業(yè)100余家，培訓(xùn)學(xué)員萬(wàn)余人次，足跡遍布全國(guó)百余個(gè)城市。先后主持多個(gè)企業(yè)稅務(wù)籌劃咨詢項(xiàng)目，幫助企業(yè)成功實(shí)現(xiàn)安全節(jié)稅和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。

【講授課程】

財(cái)務(wù)類：

《非財(cái)務(wù)管理者的財(cái)務(wù)管理》

《財(cái)務(wù)工作總結(jié)及匯報(bào)》

《財(cái)務(wù)分析如何支持企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策》

《財(cái)務(wù)報(bào)表分析與成本管控》

審計(jì)類：

《EPC合同模式解析及審計(jì)重點(diǎn)》

《國(guó)有企業(yè)審計(jì)實(shí)務(wù)》

《內(nèi)審及稅務(wù)籌劃》

《風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)》

內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)類：

《財(cái)務(wù)報(bào)表中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)透視》

《發(fā)票類型風(fēng)險(xiǎn)分析》

《企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策中的稅收籌劃與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制》

《企業(yè)內(nèi)控體系風(fēng)險(xiǎn)管理及合同控稅》

《全面預(yù)算管理》

《成本管控》

稅務(wù)類：

《個(gè)人所得稅匯算清繳及風(fēng)險(xiǎn)管理》

《稅收籌劃與企業(yè)利潤(rùn)創(chuàng)造》

《企業(yè)所得稅匯算清繳及關(guān)賬、調(diào)賬技巧》

《新收入準(zhǔn)則》

《工資薪金社保的涉稅知識(shí)》

【授課風(fēng)格】

胡老師對(duì)于財(cái)稅知識(shí)講解細(xì)膩、稅收法規(guī)解析到位，案例豐富，實(shí)務(wù)性強(qiáng)；深入淺出且幽默風(fēng)趣，積極互動(dòng)，善于比喻、歸納；擅長(zhǎng)從原理、本質(zhì)分析問(wèn)題，深刻透徹。課程傾向于合同節(jié)稅、企業(yè)納稅籌劃、企業(yè)稅務(wù)管理，實(shí)用性強(qiáng)，即學(xué)即會(huì)，即學(xué)即用，深入、及時(shí)、恰當(dāng)?shù)慕鉀Q中小企業(yè)的財(cái)稅問(wèn)題。

故事與案例的融洽結(jié)合；管理與執(zhí)行的實(shí)效輸出；幽默與智慧的精神收獲。

思維與態(tài)度的雙重提升；互動(dòng)與動(dòng)手的研討訓(xùn)練；實(shí)效與業(yè)績(jī)的結(jié)果導(dǎo)向。