稅務(wù)處理
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房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目全程稅務(wù)規(guī)劃與風(fēng)險(xiǎn)防控
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目全程稅務(wù)規(guī)劃與風(fēng)險(xiǎn)防控內(nèi)訓(xùn)基本信息:
內(nèi)訓(xùn)課程大綱
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目全程稅務(wù)規(guī)劃與風(fēng)險(xiǎn)防控
胡冬梅
【課程背景】
房地產(chǎn)企業(yè)2020年進(jìn)入嚴(yán)峻的并購倒閉潮，資金流的考驗(yàn)一方面逼近了房開企業(yè)，另一方面從拿地、融資、稅務(wù)成本攀升，又節(jié)節(jié)擠壓房企的利潤空間；另外，大經(jīng)濟(jì)環(huán)境導(dǎo)向，國家在加速尋找可以替代房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)再次迎來小房企被并購、大房企謀轉(zhuǎn)型的洗牌時(shí)代！房開企業(yè)在舉步維艱又微利的時(shí)代，更須嚴(yán)格把控試錯(cuò)成本，對(duì)于各不可小覷的成本項(xiàng)目--稅收成本，更應(yīng)從初始階段，即對(duì)稅負(fù)進(jìn)行提前測(cè)算；在開發(fā)過程中的不同階段，通過項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、細(xì)分作業(yè)構(gòu)成、施工過程中的合同控稅，提前防控風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范企業(yè)的業(yè)務(wù)流程，規(guī)范核算，從根本上化解風(fēng)險(xiǎn)，提前籌劃。
【課程大綱】
模塊一、新環(huán)境下的房企稅收風(fēng)險(xiǎn)
一、合同控稅與合法憑證管理
1．稽查新形勢(shì)新變化與防控風(fēng)險(xiǎn)新思路：
1）國地稅合并
2）金三監(jiān)控及關(guān)聯(lián)事項(xiàng)
3）遺留問題、老項(xiàng)目、老稅率
4）發(fā)票聯(lián)網(wǎng)、嚴(yán)打虛開
5）納稅評(píng)估、稽查雙隨機(jī)、一案雙查、聯(lián)合懲戒
2．防范虛開發(fā)票是關(guān)鍵
3．合同在稅收管理中的重要性
4．合同涉稅與票據(jù)條款（價(jià)格、開票時(shí)間、種類、合規(guī)性責(zé)任）
5．善意取得的運(yùn)用及真實(shí)交易的證明
6．嚴(yán)守三流一致（付款方向與方式）
7．掛靠經(jīng)營與共享資質(zhì)、委托收付款是否可行
8．合法憑證如何掌握
9．確實(shí)無法取得合法憑證的補(bǔ)救
10．稅負(fù)預(yù)警如何應(yīng)對(duì)
二、征地方式與稅務(wù)規(guī)劃：
1、招拍掛（主體變更、紅線外、返還）
2、拆遷補(bǔ)償方式要點(diǎn)
3、股權(quán)收購方式（溢價(jià)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的處理）
4、合作開發(fā)模式
5、限地價(jià)競(jìng)配建
6、前期規(guī)劃許可與清算對(duì)象確定
7、土地出讓金返還
三、開發(fā)成本的軌跡策劃
（一）前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套預(yù)算
1．七通一平
2．規(guī)費(fèi)
3．綠化與景觀
4．配套設(shè)施
（二）建安成本預(yù)算
1．地基基礎(chǔ)工程
2．主體結(jié)構(gòu)工程（甲供、大包、甩項(xiàng)）
3．裝修工程
（三）工程承包方式選擇中的籌劃：
1、EPC模式
2、建筑工程承包、
3、甲供材料限制
四、融資業(yè)務(wù)中的稅務(wù)規(guī)劃（統(tǒng)借統(tǒng)還、關(guān)聯(lián)借款、無息借款）
1、利息發(fā)票開具時(shí)間
2、計(jì)提未到支付期的利息是否調(diào)增所得
3、混合性投資
4、同期利率
五、銷售環(huán)節(jié)的稅務(wù)規(guī)劃（促銷方式選擇）：
1、設(shè)立銷售公司分解增值率是否可行
2、先投資或分立再轉(zhuǎn)讓股權(quán)是否可行
3、贈(zèng)送裝修如何運(yùn)作
4、免物業(yè)、免契稅、定金返息、老帶新
5、商鋪售后回租
6、視同買斷、超基價(jià)分成
7、組建銷售部與委托代銷的決策
8、租賃業(yè)務(wù)中的稅收風(fēng)險(xiǎn)防控（無租、免租期、轉(zhuǎn)租）
9、往來賬中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控：
⑴ 股東借款年末未歸還
⑵ 無償出借資金
⑶ 負(fù)債科目隱瞞收入
⑷ 無法支付的應(yīng)付款
⑸ 預(yù)收款轉(zhuǎn)收入時(shí)間
10、違約金專題
模塊二 分稅種預(yù)計(jì)測(cè)算
一、增值稅預(yù)算及預(yù)繳
1、銷項(xiàng)稅額測(cè)算與銷項(xiàng)抵減
2、進(jìn)項(xiàng)稅額測(cè)算：
⑴ 購建固定資產(chǎn)
⑵ 期間費(fèi)用
⑶ 成本中服務(wù)費(fèi)（設(shè)計(jì)、監(jiān)理等）
⑷ 外購材料
⑸ 工程大包
⑹ 甲供工程
(7) 其他費(fèi)用
二、企業(yè)所得稅預(yù)算
1．未完工階段-預(yù)計(jì)毛利
2．完工階段-毛利差
3．期間費(fèi)用預(yù)算
4．開發(fā)項(xiàng)目出售與自持租賃稅負(fù)比較
5．總體稅負(fù)
三、土地增值稅稅負(fù)測(cè)算
1．不同類別產(chǎn)品清算收入確定
2．不同類別產(chǎn)品成本分?jǐn)?/p>
3．車位銷售方式（附贈(zèng)、銷售、租賃）對(duì)清算影響
4．裝修成本的扣除
5．稅金附加計(jì)算
6．增值額與增值率
7．稅負(fù)與調(diào)整思路（決算、成本歸集與分配技巧、裝修）
四、企業(yè)所得稅與土地增值稅主要口徑差異
1．土地成本
2．開發(fā)間接費(fèi)
3．開發(fā)費(fèi)用
4．利息支出
5．加計(jì)扣除與預(yù)提
6．車位
7．營銷設(shè)施
五、資產(chǎn)剝離與重組：
1、合并與分立
2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓
3、投資
4、租賃
5、增資與股權(quán)轉(zhuǎn)讓
講師 胡冬梅 介紹
胡冬梅 老師（滄州）
——企業(yè)稅收籌劃賦能實(shí)戰(zhàn)專家
? 原恒大控股地產(chǎn)分公司（03333）項(xiàng)目財(cái)務(wù)總監(jiān)
? 和潤科技（837746）掛牌審計(jì)負(fù)責(zé)人
? 原河北方德實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司財(cái)務(wù)總監(jiān)
? 財(cái)稅實(shí)戰(zhàn)專家 注冊(cè)會(huì)計(jì)師 注冊(cè)稅務(wù)師
? 中國社科院稅務(wù)律師，高級(jí)稅務(wù)信息化管理師
? 滄州佰瑞會(huì)計(jì)師事務(wù)所（普通合伙）合伙人
? 滄州博揚(yáng)稅務(wù)師事務(wù)所有限公司總經(jīng)理
【個(gè)人簡(jiǎn)介】
? 胡老師在多年的財(cái)稅管理、審計(jì)、稅籌實(shí)踐工作中，核心關(guān)注點(diǎn)即審查業(yè)務(wù)合同及圍繞業(yè)務(wù)設(shè)計(jì)合同，總結(jié)了一套基于業(yè)、財(cái)、稅融合基礎(chǔ)上的合同控稅方法，以長期積累的大量的實(shí)戰(zhàn)實(shí)操案例指導(dǎo)教學(xué)及方案落地，對(duì)中小企發(fā)展中各階段的財(cái)稅問題及解決方案有較為貼近的思路，為幫助中小企業(yè)財(cái)稅規(guī)范并通過財(cái)稅規(guī)范實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值。
? 胡老師累計(jì)服務(wù)專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)及大型企業(yè)100余家，培訓(xùn)學(xué)員萬余人次，足跡遍布全國百余個(gè)城市。先后主持多個(gè)企業(yè)稅務(wù)籌劃咨詢項(xiàng)目，幫助企業(yè)成功實(shí)現(xiàn)安全節(jié)稅和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。
【講授課程】
財(cái)務(wù)類：
《非財(cái)務(wù)管理者的財(cái)務(wù)管理》
《財(cái)務(wù)工作總結(jié)及匯報(bào)》
《財(cái)務(wù)分析如何支持企業(yè)經(jīng)營決策》
《財(cái)務(wù)報(bào)表分析與成本管控》
審計(jì)類：
《EPC合同模式解析及審計(jì)重點(diǎn)》
《國有企業(yè)審計(jì)實(shí)務(wù)》
《內(nèi)審及稅務(wù)籌劃》
《風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)》
內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)類：
《財(cái)務(wù)報(bào)表中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)透視》
《發(fā)票類型風(fēng)險(xiǎn)分析》
《企業(yè)經(jīng)營決策中的稅收籌劃與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制》
《企業(yè)內(nèi)控體系風(fēng)險(xiǎn)管理及合同控稅》
《全面預(yù)算管理》
《成本管控》
稅務(wù)類：
《個(gè)人所得稅匯算清繳及風(fēng)險(xiǎn)管理》
《稅收籌劃與企業(yè)利潤創(chuàng)造》
《企業(yè)所得稅匯算清繳及關(guān)賬、調(diào)賬技巧》
《新收入準(zhǔn)則》
《工資薪金社保的涉稅知識(shí)》
【授課風(fēng)格】
胡老師對(duì)于財(cái)稅知識(shí)講解細(xì)膩、稅收法規(guī)解析到位，案例豐富，實(shí)務(wù)性強(qiáng)；深入淺出且幽默風(fēng)趣，積極互動(dòng)，善于比喻、歸納；擅長從原理、本質(zhì)分析問題，深刻透徹。課程傾向于合同節(jié)稅、企業(yè)納稅籌劃、企業(yè)稅務(wù)管理，實(shí)用性強(qiáng)，即學(xué)即會(huì)，即學(xué)即用，深入、及時(shí)、恰當(dāng)?shù)慕鉀Q中小企業(yè)的財(cái)稅問題。
故事與案例的融洽結(jié)合；管理與執(zhí)行的實(shí)效輸出；幽默與智慧的精神收獲。
思維與態(tài)度的雙重提升；互動(dòng)與動(dòng)手的研討訓(xùn)練；實(shí)效與業(yè)績的結(jié)果導(dǎo)向。
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