土地增值稅清算技巧

土地增值稅清算技巧

主講人 胡冬梅

【課程背景】

土增清算就是房企財務(wù)一項實務(wù)處理的綜合技能，是房企避風(fēng)險、降稅負以及財務(wù)升職加薪的利器，而這個利器，并不難掌握，只要系統(tǒng)學(xué)習(xí)，完全可以在短時間內(nèi)學(xué)會！如果做好前期土地增值稅相關(guān)業(yè)務(wù)處理和后期清算的方法和策略，從節(jié)稅來講，少則幾萬，多則能省上千萬的稅。

【課程時長】

2天

【課程大綱】

一、土增清算相關(guān)基礎(chǔ)知識

1、清算條件、清算對象與分期

2、增值額與增值率

3、扣除項目基本原則

4、稅率與扣除率

5、預(yù)征稅款計算

6、清算流程

7、應(yīng)納稅額計算與清算抵減

8、關(guān)于核定征收

9、清算結(jié)束后轉(zhuǎn)讓未售產(chǎn)品申報

10、清算結(jié)束后續(xù)支出

二、土地增值稅清算的成本分攤方法

1、建筑面積法

（1）建筑面積法的含義

（2）建筑面積法分攤成本的步驟

 ①第一步：歸集開發(fā)成本合計數(shù)。

 ② 第二步：利息單獨列示

③ 第三步：匯總銷售面積

 一是實際銷售面積+ 二是自用面積+ 三是出租面積。

 ④第四步：計算單位成本

（3）案例

2、預(yù)算造價法

（1）預(yù)算造價法的含義

（2）預(yù)算造價法的適用范圍

（3）案例

3、占地面積法

（1）什么是占地面積法？

（2）占地面積法的適用范圍

①一次性開發(fā)的

②分期開發(fā)的

（4）共同負擔(dān)的占地面積的成本對象確認

4、直接成本法

（1）直接成本的判定依據(jù)

（2）直接歸屬的成本辨認案例

5、層高系數(shù)法

（1）層高系數(shù)法含義

（2）層高系數(shù)法應(yīng)用限制

（3）層高系數(shù)法步驟

①第一步：計算層高系數(shù)

②第二步：計算層高系數(shù)下的“層高系數(shù)面積”

③第三步：計算層高系數(shù)法下的單位成本

④第四步：計算商業(yè)的總成本

（4）案例解析

6、其他方法

（1）銀川（銀地稅發(fā)[2007]214號）--成本加成方法

（2）安徽（皖地稅函[2007]311號）--實際合理方法

（3）江西（贛地稅發(fā)[2008]76號）--銷售收入比例法

（4）南通（通地稅函[2008]100號）--售價系數(shù)法

7、各種分攤方法的綜合運用

二.清算收入的確定

1.簡易計稅項目

2.一般計稅項目三大稅種收入差異

3.營改增前老項目

4.價外費用

5.代收款項

6.跨越營改增項目清算收入

7.面積差異補退房款

8.售價偏低與正當(dāng)理由

三.稅金及附加

1.預(yù)交環(huán)節(jié)

2.稅金扣除范圍

3.清算扣除

4.跨越營改增項目稅金扣除額

5.會計與稅法口徑差異

四.土地成本

1.出讓金與返還

2.稅費與規(guī)費

3.土地抵減增值稅對土增清算影響4.拍賣傭金

5.紅線外支出

6.土地閑置費

7.延期支付地價款產(chǎn)生的利息

8.土地成本分攤方法

五.開發(fā)成本

1.拆遷補償(貨幣+實物)

2.前期工程

3.基礎(chǔ)設(shè)施

4.公共配套

5.建筑安裝

(1)建筑工程發(fā)票備注欄特別要求

(2)連體樓層高系數(shù)法的運用

(3) 直接成本

(4)實際發(fā)生如何把握

(5)質(zhì)保金

6.裝修(硬裝,軟裝)

7.開發(fā)間接費

(1)開發(fā)間接費與期間費用范圍

(2)利息支出稅務(wù)處理差異

8.資本化利息

9.營銷設(shè)施

10. 成本分攤方法

六.車位與儲藏室

1.合同簽訂

2.車位分類與產(chǎn)權(quán)歸屬

3.增值稅

4.所得稅

5.土增

6.房產(chǎn)稅

七.連體樓

1.收入分類

2.成本分攤方法

3.增值額與增值率計算

4.直接成本單獨歸集

5.普通住宅臨界點運用

八.轉(zhuǎn)讓舊房

1.能提供發(fā)票的

2.有評估值的

3.核定征收

九.轉(zhuǎn)讓股權(quán)與重組

1.轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)征土增稅嗎

2.轉(zhuǎn)讓股權(quán)與稅負轉(zhuǎn)嫁

3.土地溢價買方無法扣除

4.或有風(fēng)險

十.土增與所得稅口徑差異

1.土地成本

2.一般計稅項目收入

3.土地成本抵減增值稅

4.公共配套

5.預(yù)提與加計扣除

6.后續(xù)支出

7.臨時營銷設(shè)施

8.無產(chǎn)權(quán)車位

9.開發(fā)費

10.資本化利息

11.稅金附加

12.征管

——企業(yè)稅收籌劃賦能實戰(zhàn)專家

?  原恒大控股地產(chǎn)分公司（03333）項目財務(wù)總監(jiān)             

?  和潤科技（837746）掛牌審計負責(zé)人

?  原河北方德實業(yè)集團有限公司財務(wù)總監(jiān)

?  財稅實戰(zhàn)專家  注冊會計師  注冊稅務(wù)師

?  中國社科院稅務(wù)律師，高級稅務(wù)信息化管理師

?  滄州佰瑞會計師事務(wù)所（普通合伙）合伙人

?  滄州博揚稅務(wù)師事務(wù)所有限公司總經(jīng)理

【個人簡介】

?  胡老師從事財稅工作20余年，曾擔(dān)任大信會計師事務(wù)所、興華會計師事務(wù)所高級項目經(jīng)理，協(xié)助十幾家中小型新銳企業(yè)財務(wù)規(guī)范，稅務(wù)合規(guī)，成本最低并順利走向資本市場；協(xié)助多家地產(chǎn)企業(yè)接受稅務(wù)稽查，使企業(yè)順利通過且得到董事會高度認可；協(xié)助恒大子公司跟蹤預(yù)算及工程造價對外鑒定工作，為公司挽回損失數(shù)千萬；現(xiàn)任某會計師事務(wù)所合伙人、某事務(wù)所有限公司總經(jīng)理，致力于做能解決學(xué)員問題的財稅名師、同時做解決企業(yè)財稅問題的高級咨詢顧問。

?  胡老師在多年的財稅管理、審計、稅籌實踐工作中，核心關(guān)注點即審查業(yè)務(wù)合同及圍繞業(yè)務(wù)設(shè)計合同，總結(jié)了一套基于業(yè)、財、稅融合基礎(chǔ)上的合同控稅方法，以長期積累的大量的實戰(zhàn)實操案例指導(dǎo)教學(xué)及方案落地，對中小企發(fā)展中各階段的財稅問題及解決方案有較為貼近的思路，為幫助中小企業(yè)財稅規(guī)范并通過財稅規(guī)范實現(xiàn)企業(yè)價值。

?  胡老師累計服務(wù)專業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)及大型企業(yè)100余家，培訓(xùn)學(xué)員萬余人次，足跡遍布全國百余個城市。先后主持多個企業(yè)稅務(wù)籌劃咨詢項目，幫助企業(yè)成功實現(xiàn)安全節(jié)稅和風(fēng)險規(guī)避。

【講授課程】

財務(wù)類：

《非財務(wù)管理者的財務(wù)管理》

《財務(wù)工作總結(jié)及匯報》

《財務(wù)分析如何支持企業(yè)經(jīng)營決策》

《財務(wù)報表分析與成本管控》

審計類：

《EPC合同模式解析及審計重點》

《國有企業(yè)審計實務(wù)》

《內(nèi)審及稅務(wù)籌劃》

《風(fēng)險導(dǎo)向?qū)徲嫛?/span>

內(nèi)控風(fēng)險類：

《財務(wù)報表中的稅務(wù)風(fēng)險透視》

《發(fā)票類型風(fēng)險分析》

《企業(yè)經(jīng)營決策中的稅收籌劃與稅務(wù)風(fēng)險控制》

《企業(yè)內(nèi)控體系風(fēng)險管理及合同控稅》

《全面預(yù)算管理》

《成本管控》

稅務(wù)類：

《個人所得稅匯算清繳及風(fēng)險管理》

《稅收籌劃與企業(yè)利潤創(chuàng)造》

《企業(yè)所得稅匯算清繳及關(guān)賬、調(diào)賬技巧》

《新收入準(zhǔn)則》

《工資薪金社保的涉稅知識》

【授課風(fēng)格】

胡老師對于財稅知識講解細膩、稅收法規(guī)解析到位，案例豐富，實務(wù)性強；深入淺出且幽默風(fēng)趣，積極互動，善于比喻、歸納；擅長從原理、本質(zhì)分析問題，深刻透徹。課程傾向于合同節(jié)稅、企業(yè)納稅籌劃、企業(yè)稅務(wù)管理，實用性強，即學(xué)即會，即學(xué)即用，深入、及時、恰當(dāng)?shù)慕鉀Q中小企業(yè)的財稅問題。

故事與案例的融洽結(jié)合；管理與執(zhí)行的實效輸出；幽默與智慧的精神收獲。

思維與態(tài)度的雙重提升；互動與動手的研討訓(xùn)練；實效與業(yè)績的結(jié)果導(dǎo)向。