新國五條影響下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢與應(yīng)對策略

一、 解讀“新國五條”
1、新國五條的核心
（1）嚴格執(zhí)行商品住房限購措施
（2）房產(chǎn)稅范圍將會進一步擴大
（3）完善差別化信貸政策：
A、北京單身人士禁止購買2套房
B、二套房貸提高至70%
C、暫停發(fā)放第三套及以上貸款。
（4）支持公共租賃房建設(shè)
2、新國五條與國十條的比較
（1）新規(guī)對第三套及以上住房貸款政策的最新表述是“暫停發(fā)放”
（2）新規(guī)對購買首套房的首付比例全國一律最低30%
（3）新規(guī)要求各商業(yè)銀行加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房
（4）新規(guī)首次提及銀行對房地產(chǎn)貸款的要求
3、新國五條細則落地
（1） 北京、上海等一線城市有新意
（2） 二、三線城市沒有超出基本框架
（3） 杭州細則連標點35字、南京細則154字
（4） 政策溫和落地
（5） 新建住宅成交量價保持穩(wěn)定
（6） 后續(xù)走勢將由調(diào)控力度決定
4、房地產(chǎn)近期相關(guān)政策
（1）房地產(chǎn)信托等私募產(chǎn)品受阻：2012年12月14日“銀監(jiān)辦發(fā)(2012)335號”的內(nèi)部特急通知，要求各銀行業(yè)金融機構(gòu)全面排查代理銷售第三方產(chǎn)品的業(yè)務(wù)。
（2）地方融資平臺受阻：2012年12月24日，銀監(jiān)會下發(fā)463號文件《關(guān)于制止地方政府違法違規(guī)融資行為的通知》。
（3）房地產(chǎn)調(diào)控重申：2013年2月20日房地產(chǎn)調(diào)控“國五條”出臺
（4）二手房市場交易火爆：3月1日公布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》明確提出“依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征個人所得稅”等細化措施。.
（5）房地產(chǎn)融資渠道受阻：2013年3月27日銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于規(guī)范商業(yè)銀行理財業(yè)務(wù)投資運作有關(guān)問題的通知》，當日資本市場表現(xiàn)為銀行股下挫6%。
（6）房地產(chǎn)調(diào)控加碼：2013年4月國務(wù)院明確下發(fā)通知，國務(wù)院2014年6月底前出臺不動產(chǎn)登記條例
5、房地產(chǎn)調(diào)控背景下房地產(chǎn)行業(yè)的綜合發(fā)展趨勢研判
二、房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展唯有轉(zhuǎn)型升級
1、房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道的創(chuàng)新
2、融資前注意的事項
（1）融資總收益大于融資總成本
（2）企業(yè)融資規(guī)模要量力而行
（3）企業(yè)最佳融資機會選擇
（4）盡可能降低企業(yè)融資成本
（5）制定最佳融資期限決策
（6）盡可能保持企業(yè)的控制權(quán)
（7）選擇最有利于提高企業(yè)競爭力的融資方式
（8）尋求最佳資本結(jié)構(gòu)
3、把握中央契機：城鎮(zhèn)化
（1）城鎮(zhèn)化會帶來房地產(chǎn)行業(yè)的下個黃金十年，但不是過去的簡單復(fù)制
（2）城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)行業(yè)如何相互促進共融
（3）房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)如何有效利用“本土城鎮(zhèn)化”的優(yōu)勢
4、產(chǎn)業(yè)基金助力房地產(chǎn)行業(yè)突破發(fā)展瓶頸
（1）產(chǎn)業(yè)基金如何幫助房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級
（2）城鎮(zhèn)化要借力產(chǎn)業(yè)基金
5、房地產(chǎn)行業(yè)必須加強投融資管理
（1）積極加強房地產(chǎn)行業(yè)的投資渠道的管理
（2）必須建立多層次的融資渠道和加強成本控制
（3）必須建立金融安全防范體系
6、房地產(chǎn)行業(yè)的其他重要創(chuàng)新
（1）房地產(chǎn)行業(yè)需要在資本運作上更勝一籌
（2）房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營模式亟待創(chuàng)新
（3）養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)開發(fā)的深層次創(chuàng)新
7、房產(chǎn)企業(yè)融資與資本運作（案例分析）

　　中華企管培訓(xùn)網(wǎng)特邀內(nèi)訓(xùn)講師，原名章強，著名金融學(xué)家﹑融資專家，北京交通大學(xué)客座教授、中央財經(jīng)大學(xué)證券期貨研究所研究員﹑中國金融智庫首席金融學(xué)家、政府、上市公司融資顧問，中經(jīng)產(chǎn)業(yè)基金理事會秘書長，央視網(wǎng)財經(jīng)評論員，中央電視臺《經(jīng)濟半小時》、中央人民廣播電臺《經(jīng)濟之聲》、中國經(jīng)濟網(wǎng)、央視網(wǎng)、人民網(wǎng)等國家級媒體擔任特約專家嘉賓。2012中國農(nóng)業(yè)銀行總行私人銀行《中國財富市場調(diào)研報告》為宏皓教授所作。

實戰(zhàn)經(jīng)驗及主講課程：
　　宏老師曾在社科院﹑北京交通大學(xué)、清華大學(xué)、北京大學(xué)、中央財經(jīng)大學(xué)、浙江大學(xué)MBA、EMBA、總裁班等多次講授《宏觀經(jīng)濟形勢分析》、《私募股權(quán)與金融投資》、《產(chǎn)業(yè)園區(qū)金融創(chuàng)新》、《公司融資策略》、《資本市場與風險投資》、《銀行金融創(chuàng)新》、《資本運作與管理》、《公司理財》、《私人銀行財富管理》、《企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型》、《投資銀行業(yè)務(wù)的發(fā)展與創(chuàng)新》等課程。

主要著作：
　　《第一財富大道》、《家庭理財行動》、《理財改變命運》、《理財身價倍增》、《卓越理財》、《融資決定成敗》等20部著作。