房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的避稅與反避稅

第一節(jié)  案例解析
思考1：無產(chǎn)證的地下建筑物分別有幾種？他們的成本處理有什么不同？
思考2：架空層等地上無產(chǎn)證建筑面積，成本如何處理？
思考3：在上海.常州等地有產(chǎn)證的地下建筑物成本如何處理？它們還可以按31號文中的公共配套設(shè)施處理嗎？
思考4：地下車庫的成本如何處理可以節(jié)稅？地下車庫可以0避稅成本實現(xiàn)節(jié)稅。思考5： 除了按合同總額10%預(yù)提成本外，哪些成本可以全額預(yù)提在所得稅前進行扣除？分享全額預(yù)提成本，延遲2000萬所得稅1年交稅案例。
思考6：財稅【2008】121號與國稅發(fā)【2009】2號是什么樣的關(guān)系？解析121號文與國稅發(fā)【2009】2號中關(guān)于關(guān)聯(lián)方借款利息

如何銜接扣除的疑問。  
思考7: 一般借款利息資本化有哪些技巧？               
思考8: 房地產(chǎn)公司的籌建期什么時候結(jié)束？
思考9:土地未正式開發(fā)，即有臨時建筑租金收入怎么處理？

第二節(jié)  31號文操作空間解析
一、31號文的整體結(jié)構(gòu)
思考1：31號文規(guī)范了銷售期房的常規(guī)商業(yè)模式，收入以收付實現(xiàn)制進行確認；不適用于銷售現(xiàn)房的商業(yè)模式。成本的確認原則與收入的確認原則不能匹配，如何協(xié)調(diào)？。
思考2：對于成本的分攤，規(guī)定了兩種分攤的標準，會導(dǎo)致不同的稅收后果，分攤標準的選擇有很大的籌劃空間，如何籌劃？
思考3：成本對象的選擇存在技巧，如何選擇最佳的成本對象？
思考4：商業(yè)地產(chǎn)二次以上成本調(diào)整及資產(chǎn)后續(xù)計量存在難題，如何解決？
思考5：31號文存在漏洞可以全額預(yù)提成本，如何操作？
思考6：31號文對于利息，有兩處不同的表述，如何協(xié)調(diào)？

二、開發(fā)業(yè)務(wù)與竣工時間                 
思考1：完工與未完工對于稽查來說有什么區(qū)別？未完工產(chǎn)品不查成本，只查收入
思考2：竣工證明材料是指什么？竣工證明材料交房地產(chǎn)管理部門備案是一個時點還是一個時期？        
思考3：竣工材料的報送時間會帶來什么涉稅后果？

三、收入的稅務(wù)處理
思考1：未正式簽訂“合同”所取得的收入是不是收入？
思考2：定金.意向金是不是收入？
思考3：預(yù)收收入是不是視同銷售？        
思考4：如何實現(xiàn)預(yù)繳所得稅的人為調(diào)節(jié)？該人為調(diào)節(jié)是否是偷稅？
思考5：年度申報表附表3調(diào)增，調(diào)減到底調(diào)什么？           
思考6：本年度預(yù)售收入是否需要在附表三調(diào)減？
思考7：如何以前的預(yù)交毛利率高于實際毛利怎么辦？         
思考8：稅率差變動是否能轉(zhuǎn)回？
思考9：可售建筑面積指什么？
思考10：免租期的收入，財稅差異是什么？朝令夕改的所得稅條例創(chuàng)新。
思考11：所得稅申報表不支持許多地產(chǎn)行業(yè)特殊文件，如何填列？
思考12：以前年度的廣告費.宣傳費.招待費如何在新的申報表中填列？存在籌劃選擇的空間。

四、案例介紹成本的計算步驟（6大原則、四種分配方法、3個完工標準、七步驟）
思考1：房地產(chǎn)公司的傭金到底是按5%還是10%扣除？
★思考2：為什么說房地產(chǎn)公司的避稅重災(zāi)區(qū)是在房地產(chǎn)公司的成本核算上?為什么說房地產(chǎn)公司的真實成本由工程決算人員掌握，財務(wù)人員僅是根據(jù)財稅需要進行組合而已？如何利用稅法漏洞進行成本籌劃？
思考3：成本籌劃的風(fēng)險點在什么地方？
★思考4：房地產(chǎn)公司的成本核算流程是怎樣的？為您介紹完整的房地產(chǎn)成本歸集、分配、結(jié)轉(zhuǎn)及后續(xù)調(diào)整的流程和方法。
（1）、根據(jù)總包合同劃分成本對象是確定成本對象的基本原理
（2）、確定成本對象的六原則
（3）、成本分攤標準的選擇技巧
 
思考5：房地產(chǎn)公司的合同風(fēng)險控制關(guān)鍵點介紹

中華企管培訓(xùn)網(wǎng)特邀講師，南京大學(xué)MBA，中國注冊會計師，從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)12年，現(xiàn)任某房地產(chǎn)集團財務(wù)部總經(jīng)理，同時兼任數(shù)家房地產(chǎn)集團的稅務(wù)顧問。上海財經(jīng)大學(xué)（高頓）、北京大學(xué)EMBA房地產(chǎn)總裁班、江蘇省注冊稅務(wù)師協(xié)會、上海萊頓不動產(chǎn)學(xué)院、北京均涵管理咨詢公司特聘講師，中華會計網(wǎng)校金牌講師。

擅長：房地產(chǎn)行業(yè)的原罪清理、商業(yè)模式創(chuàng)新、資產(chǎn)重組所涉稅收業(yè)務(wù)，對土地增值稅清算有豐富的經(jīng)驗。形式重于實質(zhì)稅務(wù)籌劃原創(chuàng)者，長于發(fā)現(xiàn)稅法的漏洞和不足。致力于換個角度看稅法，尋求以最少的時間成本獲得最佳的可操作稅收方案。
 
學(xué)術(shù)成績
最暢銷房地產(chǎn)稅收書籍《房地產(chǎn)稅收面對面：實務(wù)與案例》作者。
在國家核心財經(jīng)期刊《財務(wù)與會計》與《中國稅務(wù)報》上發(fā)表稅收籌劃文章5萬余字，其中房地產(chǎn)行業(yè)稅收疑難系列文章被《財務(wù)與會計》作為創(chuàng)刊三十年代表作品。