房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅處理與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅處理與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防
 
第一部分  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入類項(xiàng)目財(cái)稅處理
一、房地產(chǎn)銷售收入的核算范圍
（一）會(huì)計(jì)確認(rèn)原則
（二）稅法確認(rèn)原則
1、完工條件
2、各種銷售方式下的收入確認(rèn)
3、會(huì)計(jì)、增值稅、所得稅、土地增值稅收入確認(rèn)異同
4、精裝修4種合同簽訂方式的稅務(wù)處理異同
5、視同銷售
6、預(yù)計(jì)毛利率
7、預(yù)計(jì)毛利額與實(shí)際毛利額
8、租金
9、代收費(fèi)用
（三）企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)
1、預(yù)售階段計(jì)稅依據(jù)
2、完工交付階段計(jì)稅依據(jù)
3、代收費(fèi)用計(jì)稅依據(jù)
二、房地產(chǎn)銷售收入的財(cái)稅處理及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)案例
（一）分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品
（二）委托銷售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品
（三）包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品
（四）售后回購、售后回租
（五）低價(jià)出售、免費(fèi)返租
（六）銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品
（七） “零首付”
（八） “還本銷售”
（九）以房屋抵償債務(wù)
（十）售房贈(zèng)送家電、車位、汽車、精裝修、物業(yè)管理費(fèi)
（十一） “以老帶新”銷售模式
（十二） “誠(chéng)意金”、“訂金”和“vip會(huì)員費(fèi)”的稅務(wù)處理
（十三）價(jià)外費(fèi)用稅務(wù)處理
（十四）租金收入稅務(wù)處理
（十五）價(jià)格明顯偏低或者偏高稅務(wù)處理
（十六）代收款項(xiàng)
（十七）代建工程的結(jié)算收入
（十八）拆遷還房的賬稅處理
（十九）代墊首付的賬稅處理
（二十）購房返稅的賬稅處理
（二十一）以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的賬稅處理
（二十二）銷售折扣、折讓和退回的賬稅處理
（二十三）不征稅收入
 
第二部分  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用類項(xiàng)目財(cái)稅處理
一、        企業(yè)所得稅稅前扣除幾大基本原則
二、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣成本費(fèi)用分析
三、房地產(chǎn)企業(yè)五大扣除類項(xiàng)目與成本費(fèi)用稅務(wù)稽查常見四大問題
四、開發(fā)成本項(xiàng)目、成本歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn)
五、計(jì)稅成本的財(cái)稅處理及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)案例
（一）計(jì)稅成本對(duì)象的六大確定原則
（二）會(huì)計(jì)、稅法對(duì)成本對(duì)象的差異
（三）開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的六大內(nèi)容
（四）開發(fā)成本四大分配方法
（五）可以預(yù)提的四項(xiàng)成本費(fèi)用
（六）配套設(shè)施的處理
（七）郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施的處理
（八）停車場(chǎng)所的處理
（九）企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序與六大步驟
（十）其他成本財(cái)稅事項(xiàng)
六、費(fèi)用類項(xiàng)目的財(cái)稅處理及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)案例
（一）利息支出
（二）違約金、收回土地使用權(quán)的損失、開發(fā)產(chǎn)品整體報(bào)廢或毀損
（三）土地閑置費(fèi)
（四）開發(fā)產(chǎn)品日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等后續(xù)支出
（五）拆遷補(bǔ)償費(fèi)
（六）傭金或手續(xù)費(fèi)
（七）境外設(shè)計(jì)費(fèi)
（八）綠化成本
（九）售樓部、樣板間財(cái)稅處理
（十）紅線外支出
（十一）非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)，土地成本確定
（十二）工資薪金
（十三）租賃費(fèi)
（十四）勞動(dòng)保護(hù)支出
（十五）員工服飾費(fèi)用
（十六）企業(yè)之間管理費(fèi)用
（十七）棚戶區(qū)改造支出
（十八）固定資產(chǎn)折舊
（十九）無形資產(chǎn)攤銷
（二十）長(zhǎng)期待攤費(fèi)用
（二十一）招待費(fèi)
（二十二）廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)
 

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