房地產(chǎn)項目拓展與投資決策

房地產(chǎn)項目拓展與投資決策

講師：李豪

課程介紹：
房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入一個成熟期，隨著開發(fā)過剩，物業(yè)銷售困難，房地產(chǎn)項目風險越來越高，而項目的投資價值或物業(yè)價值卻在下降。本課程針對房地產(chǎn)投資企業(yè)，如何從房地產(chǎn)行業(yè)去評估一個房地產(chǎn)項目的風險和價值，為著眼點展示開學習和案例分析。
 
課程對象:
房地產(chǎn)企業(yè)高層管理人員、投資決策部門人員、項目開發(fā)管理人員
 
課程時間：2天
 
課程學習目標：
1. 認識和了解新的房地產(chǎn)行形勢下房地產(chǎn)行業(yè)風險與趨勢；
2. 掌握針對本城市或一個城市房地產(chǎn)市場風險評估重要流程、數(shù)據(jù)和信息，以及如何采集和分析數(shù)據(jù)、信息；
3. 掌握房地產(chǎn)項目風險評估的流程和關鍵要點，以及風險評估方法和模型；
4. 重點掌握和學習房地產(chǎn)項目價值評估方法、模型和評估流程。
 
課程大綱：
1 當前房地產(chǎn)行業(yè)主要風險與趨勢分析
1.1 當前房地產(chǎn)行業(yè)主要風險
1.1.1 當?shù)禺a(chǎn)房地產(chǎn)行業(yè)政策特點
1.1.2 各級城市之間房地產(chǎn)投資差異化
1.1.3 人口紅利和人口流動成為城市房地產(chǎn)主要風險控制點
1.2 房地產(chǎn)行業(yè)趨勢
1.2.1 土地已經(jīng)不再成為唯一的生產(chǎn)力
1.2.2 改善性需求將成為未來5-10年的主要需求
1.2.3 中小開發(fā)商越來越少，大型開發(fā)商越來越多
1.2.4 服務作為房地產(chǎn)項目重要增值點

2 項目拓展與項目拓展模式
2.1 項目拓展與土地拓展差異
2.2 項目拓展類型
2.2.1 土地拓展
2.2.2 項目收購
2.2.3 合作開發(fā)
2.2.4 不良資產(chǎn)收購處置
2.3 項目拓展操作
2.3.1 城市選擇
2.3.2 拓展途徑
2.3.2.1 一級土地整理
2.3.2.2 二級土地市場
2.3.2.3 三舊改造
2.3.2.4 集體用地流轉(zhuǎn)
2.3.2.5 不良資產(chǎn)收購
2.3.3 項目選擇標準
2.3.3.1 項目類型
2.3.3.2 項目規(guī)模
2.3.3.3 動態(tài)財務指標
2.3.3.4 靜態(tài)財務指標
2.3.3.5 可銷售比例與物業(yè)類型
2.3.4 項目可研、測算要點
2.3.5 項目拓展的工作重點
2.3.5.1 城市評價基礎數(shù)據(jù)收集
2.3.5.2 城市土地儲備、存量土地分布
2.3.5.3 城市各區(qū)域市場信息
2.3.5.4 土地拓展渠道
2.4 案例：萬科、恒大、碧桂園與綠城項目拓展模式與經(jīng)驗

3 房地產(chǎn)項目風險評估的流程和關鍵要點
3.1 房地產(chǎn)項目風險評估的流程
3.1.1 9+1的房地產(chǎn)項目風險評估模型和流程
3.2 項目評估的關鍵要點
3.2.1 相關案例的溯源與回顧
3.2.2 建立項目風險評估的價值表
3.3 收并購項目的盡職調(diào)查與風險控制
3.3.1 盡職調(diào)查的范圍與要求
3.3.2 盡職調(diào)查的深度
3.3.3 民間糾紛與借貸情況的調(diào)查
3.3.4 收并購項目核心四大風險
3.3.4.1 項目規(guī)劃與開發(fā)要求的風險
3.3.4.2 土地溢價與土增稅的風險
3.3.4.3 項目方經(jīng)濟與法律糾紛風險
3.3.4.4 項目工程質(zhì)量與銷售風險

4 城市房地產(chǎn)政策與風險評估
4.1 城市房地產(chǎn)主要數(shù)據(jù)采集與分析
4.1.1 城市目前所處的房地產(chǎn)何種開發(fā)階段
4.1.2 城市存量、新開發(fā)量與去化量之間關系
4.1.3 城市各區(qū)域市場房地產(chǎn)相關數(shù)據(jù)
4.2 城市人口數(shù)據(jù)與信息
4.3 城市產(chǎn)業(yè)主要數(shù)據(jù)與信息
4.4 城市商貿(mào)主要數(shù)據(jù)與信息
4.5 城市房地產(chǎn)、人口、產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)、GPD等數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)市場的影響

5 項目投資估算和資金籌措
5.1 土地成本預算
5.2 建安工程成本預算
5.3 前期費用
5.4 紅線內(nèi)外工程及公建配套預算
5.5 不可預見費
5.6 開發(fā)期稅費
5.7 資金籌措計劃及財務費用

6 可行性研究財務數(shù)據(jù)的選定和預測
6.1 房地產(chǎn)項目的盈利模式分析
6.2 銷售收入的測算
6.2.1 住宅銷售單價的測算
6.2.2 商鋪銷售單價的測算
6.2.3 單位銷售單價的測算
6.2.4 實際銷售總收入
6.3 項目經(jīng)營管理費用收入與支出測算
6.4 經(jīng)營稅費及所得稅的繳交測算
6.5 土地增值稅
6.6 所得稅

7 房地產(chǎn)企業(yè)項目風險評估
7.1 可行性研究風險評估
7.2 項目政策風險評估
7.3 項目資金籌措能力評估
7.4 項目地經(jīng)濟環(huán)境評估
7.5 競爭環(huán)境評估
7.6 客戶需求評估
7.7 內(nèi)部項目能力評估
7.8 項目質(zhì)量的風險評估

8 項目投決策核心要素
8.1 項目盈虧能力分析
8.1.1 內(nèi)部收益率（IRR）
8.1.2 凈現(xiàn)值（NPV）
8.1.3 凈現(xiàn)值率（NPVR）
8.2 項目的不確定性分析
8.2.1 項目盈虧平衡分析
8.2.2 項目敏感性分析
8.2.3 概念性分析
8.3 項目開發(fā)能力評估
8.4 項目市場能力評估
8.5 項目開發(fā)周期評估
8.6 項目其他因素評估

金融學學士、MBA、資深房地產(chǎn)營銷策劃專家。浙江省建德金馬房產(chǎn)公司銷售經(jīng)理；浙江某房地產(chǎn)有限公司項目銷售總監(jiān)；浙江中嘉房地產(chǎn)有限公司營銷總監(jiān)和項目副總經(jīng)理上市房地產(chǎn)集團營銷總監(jiān)；國內(nèi)知名咨詢機構房地產(chǎn)中心高級合伙人等職務；上市房地產(chǎn)集團營銷總監(jiān)；國內(nèi)知名咨詢機構房地產(chǎn)中心高級合伙人、現(xiàn)任住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心、浙江大學房地產(chǎn)研究中心、浙江工商大學MBA學院等知名機構和學校房地產(chǎn)特聘講師；國內(nèi)知名房企資深顧問；浙江溫嶺市總部經(jīng)濟基地、浙江龍游縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、浙江上虞市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)土地一級開發(fā)與建設高級顧問；海峽之聲《房地產(chǎn)》節(jié)目特約評論員、李老師對房地產(chǎn)政策，一、二級開發(fā)，戰(zhàn)略與營銷模式以及商業(yè)開發(fā)與經(jīng)營管理，有著深入的研究與豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗。