房地產(chǎn)拿地環(huán)節(jié)稅收籌劃與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

房地產(chǎn)拿地環(huán)節(jié)稅收籌劃與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

胡冬梅

【課程背景】

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，主要包括立項(xiàng)環(huán)節(jié)、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、融資環(huán)節(jié)、土地取得環(huán)節(jié)、拆遷安環(huán)節(jié)、工程建設(shè)環(huán)節(jié)、預(yù)售環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、出租環(huán)節(jié)，項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)等，各環(huán)節(jié)涉及的稅種主要有增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅、城建及附加等稅種，由于項(xiàng)目的稅收成本會(huì)影響項(xiàng)目的投資回報(bào)，而稅務(wù)事項(xiàng)始終貫穿其中，因此合理控制稅收成本是降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的重要一環(huán)，有必要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)涉及的業(yè)務(wù)模式進(jìn)行剖析，全方位的系統(tǒng)解決企業(yè)架構(gòu)模式的稅負(fù)問(wèn)題，讓企業(yè)用好各項(xiàng)稅收政策。

本課程將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程分為前期開(kāi)發(fā)階段、建設(shè)及銷售階段、交付及清算階段三大模塊，對(duì)涉及的一些稅務(wù)問(wèn)題及改善和籌劃?rùn)C(jī)會(huì)進(jìn)行總結(jié)，抓住業(yè)務(wù)模式的稅收籌劃?rùn)C(jī)會(huì)，更好地為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊發(fā)展制定戰(zhàn)略性規(guī)劃。

【課程大綱】

模塊一  前期開(kāi)發(fā)階段的稅收籌劃

一、房地產(chǎn)行業(yè)的當(dāng)前外部環(huán)境分析

1、貿(mào)易戰(zhàn)影響

2、融資成本影響

3、稅制改革影響

二、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)模式

（一）招拍掛方式取得開(kāi)發(fā)土地（一級(jí)市場(chǎng)）

1、招拍掛方式簡(jiǎn)介

1）招標(biāo)投標(biāo)流程

2）競(jìng)拍保證金

3）拍賣競(jìng)得土地手續(xù)

2、誰(shuí)做拿地主體？誰(shuí)做投資主體？集團(tuán)拿地，子公司開(kāi)發(fā)，誰(shuí)付款，誰(shuí)簽合同，誰(shuí)開(kāi)發(fā)票？

1）、土地出讓合同簽訂及變更

2）、業(yè)務(wù)三流一致的稅前列支限制

3、拿新地的類型

1）、凈地？毛地？

2）、生地？熟地?

4、耕地占用稅由誰(shuí)承擔(dān)？

1）、土地出讓金中是否包含耕地占用稅

2）、出讓宗地的耕地占用稅由受讓方繳納

3）、核算科目--應(yīng)交稅費(fèi)？

5、招拍掛環(huán)節(jié)幾種稅？交稅時(shí)點(diǎn)？計(jì)算方法及會(huì)計(jì)處理

1）、增值稅

2）、契稅

3）、印花稅

4）、房產(chǎn)稅

5）、土地使用稅

6）、拆遷安置、棚戶區(qū)改造優(yōu)惠  財(cái)稅（2013） 101號(hào)土地使用稅、印花稅

6、土地取得成本的確定

1）、土地成本確定

2）、土地成本的分?jǐn)?/p>

7、買地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目與拿地自建自用的土地財(cái)稅處理差異

1）、入賬成本差異

2）、稅款抵扣差異

（二）劃撥方式取得土地

（三）二級(jí)市場(chǎng)取得土地開(kāi)發(fā)模式

1、單獨(dú)從二級(jí)市場(chǎng)買地

1）、買入老項(xiàng)目土地

2）、買入新項(xiàng)目土地

3）、買入帶地上物的土地

4）、以物換地 以地?fù)Q房、以房換地如何確定計(jì)稅依據(jù)

（四）收購(gòu)爛尾樓模式取得土地

1）、通過(guò)收購(gòu)其他股權(quán)獲取該公司開(kāi)發(fā)的在建項(xiàng)目。

2）、土地或在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。

3）、取得爛尾樓土地的成本及票據(jù)

4）、取得破產(chǎn)清算項(xiàng)目土地的成本及入賬票據(jù)

5）、營(yíng)改增前土地成本均怎么算？抵扣？差額？

（四）合作建房模式：

1、一方出地、一方出資，共同立項(xiàng)開(kāi)發(fā)。

1）、代建代售模式

2）、合作雙方的名義辦理審批及許可

2、一方以土地投資，一方以貨幣投資，設(shè)立公司共同開(kāi)發(fā)

3、獲得以土地使用權(quán)出資的投資

4、整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移

（五）特殊拿地：拆遷還建、產(chǎn)權(quán)式酒店、還本銷售模式的差異？

1、拆遷還建

1）土地取得成本的確定

2）土地成本可否以還建面積扣除舊房評(píng)估價(jià)差額列支？

3）拆遷舊房的土地價(jià)款可否抵扣，準(zhǔn)予扣除時(shí)間，怎么抵？

4）拆舊換新過(guò)程中的更名行為

5）土地取得階段涉及的發(fā)票及憑證，三流一致？

2、不同形式的土地返還款如何進(jìn)行稅收處理？

1）、沖減開(kāi)發(fā)成本的情況

2）、計(jì)入補(bǔ)貼收入的情況

3）、計(jì)入營(yíng)業(yè)收入的情況

三、新老項(xiàng)目土地的劃分

1、新老項(xiàng)目并行，取得土地款項(xiàng)處理

1）、新、老項(xiàng)目的增值稅計(jì)稅方式

2）、同一個(gè)項(xiàng)目可否同時(shí)采用簡(jiǎn)易計(jì)稅和一般計(jì)稅

3）、新老項(xiàng)目并行時(shí)的不可抵扣部分

2、進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣限制

1）、拿地時(shí)稅率/交房時(shí)稅率抵樓面價(jià)進(jìn)項(xiàng)？

2）、老項(xiàng)目新項(xiàng)目的土地同時(shí)存在如何把握不得抵扣進(jìn)項(xiàng)？

4）、增值稅新老項(xiàng)目劃分與土增劃分有何不同？

——企業(yè)稅收籌劃賦能實(shí)戰(zhàn)專家

?  原恒大控股地產(chǎn)分公司（03333）項(xiàng)目財(cái)務(wù)總監(jiān)             

?  和潤(rùn)科技（837746）掛牌審計(jì)負(fù)責(zé)人

?  原河北方德實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司財(cái)務(wù)總監(jiān)

?  財(cái)稅實(shí)戰(zhàn)專家  注冊(cè)會(huì)計(jì)師  注冊(cè)稅務(wù)師

?  中國(guó)社科院稅務(wù)律師，高級(jí)稅務(wù)信息化管理師

?  滄州佰瑞會(huì)計(jì)師事務(wù)所（普通合伙）合伙人

?  滄州博揚(yáng)稅務(wù)師事務(wù)所有限公司總經(jīng)理

【個(gè)人簡(jiǎn)介】

?  胡老師從事財(cái)稅工作20余年，曾擔(dān)任大信會(huì)計(jì)師事務(wù)所、興華會(huì)計(jì)師事務(wù)所高級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理，協(xié)助十幾家中小型新銳企業(yè)財(cái)務(wù)規(guī)范，稅務(wù)合規(guī)，成本最低并順利走向資本市場(chǎng)；協(xié)助多家地產(chǎn)企業(yè)接受稅務(wù)稽查，使企業(yè)順利通過(guò)且得到董事會(huì)高度認(rèn)可；協(xié)助恒大子公司跟蹤預(yù)算及工程造價(jià)對(duì)外鑒定工作，為公司挽回?fù)p失數(shù)千萬(wàn)；現(xiàn)任某會(huì)計(jì)師事務(wù)所合伙人、某事務(wù)所有限公司總經(jīng)理，致力于做能解決學(xué)員問(wèn)題的財(cái)稅名師、同時(shí)做解決企業(yè)財(cái)稅問(wèn)題的高級(jí)咨詢顧問(wèn)。

?  胡老師在多年的財(cái)稅管理、審計(jì)、稅籌實(shí)踐工作中，核心關(guān)注點(diǎn)即審查業(yè)務(wù)合同及圍繞業(yè)務(wù)設(shè)計(jì)合同，總結(jié)了一套基于業(yè)、財(cái)、稅融合基礎(chǔ)上的合同控稅方法，以長(zhǎng)期積累的大量的實(shí)戰(zhàn)實(shí)操案例指導(dǎo)教學(xué)及方案落地，對(duì)中小企發(fā)展中各階段的財(cái)稅問(wèn)題及解決方案有較為貼近的思路，為幫助中小企業(yè)財(cái)稅規(guī)范并通過(guò)財(cái)稅規(guī)范實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值。

?  胡老師累計(jì)服務(wù)專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)及大型企業(yè)100余家，培訓(xùn)學(xué)員萬(wàn)余人次，足跡遍布全國(guó)百余個(gè)城市。先后主持多個(gè)企業(yè)稅務(wù)籌劃咨詢項(xiàng)目，幫助企業(yè)成功實(shí)現(xiàn)安全節(jié)稅和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。

【講授課程】

財(cái)務(wù)類：

《非財(cái)務(wù)管理者的財(cái)務(wù)管理》

《財(cái)務(wù)工作總結(jié)及匯報(bào)》

《財(cái)務(wù)分析如何支持企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策》

《財(cái)務(wù)報(bào)表分析與成本管控》

審計(jì)類：

《EPC合同模式解析及審計(jì)重點(diǎn)》

《國(guó)有企業(yè)審計(jì)實(shí)務(wù)》

《內(nèi)審及稅務(wù)籌劃》

《風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)》

內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)類：

《財(cái)務(wù)報(bào)表中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)透視》

《發(fā)票類型風(fēng)險(xiǎn)分析》

《企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策中的稅收籌劃與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制》

《企業(yè)內(nèi)控體系風(fēng)險(xiǎn)管理及合同控稅》

《全面預(yù)算管理》

《成本管控》

稅務(wù)類：

《個(gè)人所得稅匯算清繳及風(fēng)險(xiǎn)管理》

《稅收籌劃與企業(yè)利潤(rùn)創(chuàng)造》

《企業(yè)所得稅匯算清繳及關(guān)賬、調(diào)賬技巧》

《新收入準(zhǔn)則》

《工資薪金社保的涉稅知識(shí)》

【授課風(fēng)格】

胡老師對(duì)于財(cái)稅知識(shí)講解細(xì)膩、稅收法規(guī)解析到位，案例豐富，實(shí)務(wù)性強(qiáng)；深入淺出且幽默風(fēng)趣，積極互動(dòng)，善于比喻、歸納；擅長(zhǎng)從原理、本質(zhì)分析問(wèn)題，深刻透徹。課程傾向于合同節(jié)稅、企業(yè)納稅籌劃、企業(yè)稅務(wù)管理，實(shí)用性強(qiáng)，即學(xué)即會(huì)，即學(xué)即用，深入、及時(shí)、恰當(dāng)?shù)慕鉀Q中小企業(yè)的財(cái)稅問(wèn)題。

故事與案例的融洽結(jié)合；管理與執(zhí)行的實(shí)效輸出；幽默與智慧的精神收獲。

思維與態(tài)度的雙重提升；互動(dòng)與動(dòng)手的研討訓(xùn)練；實(shí)效與業(yè)績(jī)的結(jié)果導(dǎo)向。