房地產(chǎn)建設及預售環(huán)節(jié)稅收籌劃與風險規(guī)避

房地產(chǎn)建設及預售環(huán)節(jié)稅收籌劃與風險規(guī)避

胡冬梅

【課程背景】

房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，主要包括立項環(huán)節(jié)、規(guī)劃設計環(huán)節(jié)、融資環(huán)節(jié)、土地取得環(huán)節(jié)、拆遷安環(huán)節(jié)、工程建設環(huán)節(jié)、預售環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、出租環(huán)節(jié)，項目清算環(huán)節(jié)等，各環(huán)節(jié)涉及的稅種主要有增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅、城建及附加等稅種，由于項目的稅收成本會影響項目的投資回報，而稅務事項始終貫穿其中，因此合理控制稅收成本是降低企業(yè)運營成本的重要一環(huán)，有必要對房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)涉及的業(yè)務模式進行剖析，全方位的系統(tǒng)解決企業(yè)架構模式的稅負問題，讓企業(yè)用好各項稅收政策。

本課程將房地產(chǎn)開發(fā)流程分為前期開發(fā)階段、建設及銷售階段、交付及清算階段三大模塊，對涉及的一些稅務問題及改善和籌劃機會進行總結，抓住業(yè)務模式的稅收籌劃機會，更好地為房地產(chǎn)業(yè)務板塊發(fā)展制定戰(zhàn)略性規(guī)劃。

【課程大綱】

模塊二  建設開發(fā)及預售階段的稅收籌劃

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算特點

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與工業(yè)企業(yè)、商貿(mào)企業(yè)及服務業(yè)的成本核算差異

2、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對象如何設置？

3、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中成本核算需要注意哪幾個時點？

4、采購環(huán)節(jié)發(fā)生的共同成本費用，在會計成本對象、土地增值稅清算單位、企業(yè)所得稅成本對象之間的分攤方法

5、什么是合理的分攤方式？地方規(guī)定--河北層高系數(shù)法

二、建設階段成本費用列支限制

1、紅線外成本費用， “三稅三扣”處理

2、關于土地拍賣傭金的扣除問題

3、建筑安裝工程勞動保險費的扣除問題

4、裝修支出業(yè)務，“三稅三扣”處理

5、公共配套設施費，“三稅三扣”處理

三、成本對象的差別

1、地上建筑物

1）、住宅

a普通

b非普通

2）商業(yè)

3）車庫

a地下車庫：地下不攤土地成本--河北 是否單獨建安合同、不單獨合同的攤土地之外的

b地上車庫：

4）儲藏間

a地下室

b地上無產(chǎn)權

5）人防工程

2、房屋開發(fā)成本的核算

1）項目總體

2）核準制分期

3）能分攤到樓直接歸屬不能的建筑面積攤

3、開發(fā)成本、預付賬款、應付賬款如何運用使往來核算、成本核算更清晰？ 更有助于企業(yè)內(nèi)部管理的需要？

4、甲供材如何進行核算使成本核算和結轉更清晰？

5、裝修費的成本核算。

二、成本核算中的稅收要求

1、開發(fā)成本不同的核算方法對涉稅的影響。

2、普通住宅、非普通住宅、商鋪及其他類型房地產(chǎn)如何進行土地增值稅清算？

3、開發(fā)間接費核算中的稅收處理。

4、融資費用和利息支出怎樣核算？

5、信托基金融資費用

三、成本費用的發(fā)生時間及發(fā)票開具

1、預提費用，“三稅三扣”處理

2、開發(fā)成本的核算截止時間？

3、發(fā)票滯后可否進行二次清算？

四、預售房款及銷售策略

（一）銷售模式的選擇

1、自行組建銷售隊伍

1）、人員配備與營銷

2）、銷售提成涉稅分析

2、通過房產(chǎn)銷售代理公司銷售

1）、采取支付手續(xù)費方式委托銷售

2）、視同買斷代理模式

3）、超基價雙方分成方式委托銷售

4）、傭金提取涉稅及支付方式風險

5）、不同模式下的收入的（預收賬款）確認及納稅時點

（二）預收房款的處理

1、預繳增值稅政策解析

2、預繳的增值稅如何抵減應納稅額

3、誠意金、認籌金和訂金是否預繳增值稅？

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的辦證費、契稅、印花稅等代收轉付費用是否屬于價外費用問題

5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房所含裝飾、設備是否視同銷售問題

6、預收房款的特殊開票方式

7、預交增值稅的會計核算

1、銷售額扣除土地價款的政策解析與應用

2、銷售額扣除征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益新政策解析與應用

3、銷售額扣除項目合法有效憑證的要求

4、總公司拿地項目公司開發(fā)的房地產(chǎn)項目，土地價款如何在增值稅銷售中扣除？

5、銷售額扣除土地價款的特殊會計處理與增值稅納稅申報表填報

（二）拆遷安置房的增值稅處理

（三）銷售策略

1、買房送“無產(chǎn)權車位”

2、買房送“有產(chǎn)權車位”

3、買房送車

模塊三  清算環(huán)節(jié)的階段的稅收風險分析與籌劃

一、土地增值稅的清算條件   國稅發(fā)[2006]187號 國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知

　?。ㄒ唬┓舷铝星樾沃坏?，納稅人應進行土地增值稅的清算：

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

　　2.整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

　　3.直接轉讓土地使用權的。

　　（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

　　2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

　　3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

4.省稅務機關規(guī)定的其他情況。

二、清算收入的確定

（一）、直接銷售房屋的款項

（二）、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認：

1）.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

2）.由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

二、清算后銷售的單位成本

——企業(yè)稅收籌劃賦能實戰(zhàn)專家

?  原恒大控股地產(chǎn)分公司（03333）項目財務總監(jiān)             

?  和潤科技（837746）掛牌審計負責人

?  原河北方德實業(yè)集團有限公司財務總監(jiān)

?  財稅實戰(zhàn)專家  注冊會計師  注冊稅務師

?  中國社科院稅務律師，高級稅務信息化管理師

?  滄州佰瑞會計師事務所（普通合伙）合伙人

?  滄州博揚稅務師事務所有限公司總經(jīng)理

【個人簡介】

?  胡老師從事財稅工作20余年，曾擔任大信會計師事務所、興華會計師事務所高級項目經(jīng)理，協(xié)助十幾家中小型新銳企業(yè)財務規(guī)范，稅務合規(guī)，成本最低并順利走向資本市場；協(xié)助多家地產(chǎn)企業(yè)接受稅務稽查，使企業(yè)順利通過且得到董事會高度認可；協(xié)助恒大子公司跟蹤預算及工程造價對外鑒定工作，為公司挽回損失數(shù)千萬；現(xiàn)任某會計師事務所合伙人、某事務所有限公司總經(jīng)理，致力于做能解決學員問題的財稅名師、同時做解決企業(yè)財稅問題的高級咨詢顧問。

?  胡老師在多年的財稅管理、審計、稅籌實踐工作中，核心關注點即審查業(yè)務合同及圍繞業(yè)務設計合同，總結了一套基于業(yè)、財、稅融合基礎上的合同控稅方法，以長期積累的大量的實戰(zhàn)實操案例指導教學及方案落地，對中小企發(fā)展中各階段的財稅問題及解決方案有較為貼近的思路，為幫助中小企業(yè)財稅規(guī)范并通過財稅規(guī)范實現(xiàn)企業(yè)價值。

?  胡老師累計服務專業(yè)培訓機構及大型企業(yè)100余家，培訓學員萬余人次，足跡遍布全國百余個城市。先后主持多個企業(yè)稅務籌劃咨詢項目，幫助企業(yè)成功實現(xiàn)安全節(jié)稅和風險規(guī)避。

【講授課程】

財務類：

《非財務管理者的財務管理》

《財務工作總結及匯報》

《財務分析如何支持企業(yè)經(jīng)營決策》

《財務報表分析與成本管控》

審計類：

《EPC合同模式解析及審計重點》

《國有企業(yè)審計實務》

《內(nèi)審及稅務籌劃》

《風險導向審計》

內(nèi)控風險類：

《財務報表中的稅務風險透視》

《發(fā)票類型風險分析》

《企業(yè)經(jīng)營決策中的稅收籌劃與稅務風險控制》

《企業(yè)內(nèi)控體系風險管理及合同控稅》

《全面預算管理》

《成本管控》

稅務類：

《個人所得稅匯算清繳及風險管理》

《稅收籌劃與企業(yè)利潤創(chuàng)造》

《企業(yè)所得稅匯算清繳及關賬、調(diào)賬技巧》

《新收入準則》

《工資薪金社保的涉稅知識》

【授課風格】

胡老師對于財稅知識講解細膩、稅收法規(guī)解析到位，案例豐富，實務性強；深入淺出且幽默風趣，積極互動，善于比喻、歸納；擅長從原理、本質(zhì)分析問題，深刻透徹。課程傾向于合同節(jié)稅、企業(yè)納稅籌劃、企業(yè)稅務管理，實用性強，即學即會，即學即用，深入、及時、恰當?shù)慕鉀Q中小企業(yè)的財稅問題。

故事與案例的融洽結合；管理與執(zhí)行的實效輸出；幽默與智慧的精神收獲。

思維與態(tài)度的雙重提升；互動與動手的研討訓練；實效與業(yè)績的結果導向。