納稅籌劃
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房地產(chǎn)建設(shè)及預(yù)售環(huán)節(jié)稅收籌劃與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
房地產(chǎn)建設(shè)及預(yù)售環(huán)節(jié)稅收籌劃與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避內(nèi)訓(xùn)基本信息:
內(nèi)訓(xùn)課程大綱
房地產(chǎn)建設(shè)及預(yù)售環(huán)節(jié)稅收籌劃與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
胡冬梅
【課程背景】
房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，主要包括立項(xiàng)環(huán)節(jié)、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、融資環(huán)節(jié)、土地取得環(huán)節(jié)、拆遷安環(huán)節(jié)、工程建設(shè)環(huán)節(jié)、預(yù)售環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、出租環(huán)節(jié)，項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)等，各環(huán)節(jié)涉及的稅種主要有增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅、城建及附加等稅種，由于項(xiàng)目的稅收成本會(huì)影響項(xiàng)目的投資回報(bào)，而稅務(wù)事項(xiàng)始終貫穿其中，因此合理控制稅收成本是降低企業(yè)運(yùn)營成本的重要一環(huán)，有必要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)涉及的業(yè)務(wù)模式進(jìn)行剖析，全方位的系統(tǒng)解決企業(yè)架構(gòu)模式的稅負(fù)問題，讓企業(yè)用好各項(xiàng)稅收政策。
本課程將房地產(chǎn)開發(fā)流程分為前期開發(fā)階段、建設(shè)及銷售階段、交付及清算階段三大模塊，對(duì)涉及的一些稅務(wù)問題及改善和籌劃機(jī)會(huì)進(jìn)行總結(jié)，抓住業(yè)務(wù)模式的稅收籌劃機(jī)會(huì)，更好地為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊發(fā)展制定戰(zhàn)略性規(guī)劃。
【課程大綱】
模塊二 建設(shè)開發(fā)及預(yù)售階段的稅收籌劃
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算特點(diǎn)
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與工業(yè)企業(yè)、商貿(mào)企業(yè)及服務(wù)業(yè)的成本核算差異
2、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對(duì)象如何設(shè)置？
3、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中成本核算需要注意哪幾個(gè)時(shí)點(diǎn)？
4、采購環(huán)節(jié)發(fā)生的共同成本費(fèi)用，在會(huì)計(jì)成本對(duì)象、土地增值稅清算單位、企業(yè)所得稅成本對(duì)象之間的分?jǐn)偡椒?/p>
5、什么是合理的分?jǐn)偡绞?？地方?guī)定--河北層高系數(shù)法
二、建設(shè)階段成本費(fèi)用列支限制
1、紅線外成本費(fèi)用， “三稅三扣”處理
2、關(guān)于土地拍賣傭金的扣除問題
3、建筑安裝工程勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)的扣除問題
4、裝修支出業(yè)務(wù)，“三稅三扣”處理
5、公共配套設(shè)施費(fèi)，“三稅三扣”處理
三、成本對(duì)象的差別
1、地上建筑物
1）、住宅
a普通
b非普通
2）商業(yè)
3）車庫
a地下車庫：地下不攤土地成本--河北 是否單獨(dú)建安合同、不單獨(dú)合同的攤土地之外的
b地上車庫：
4）儲(chǔ)藏間
a地下室
b地上無產(chǎn)權(quán)
5）人防工程
2、房屋開發(fā)成本的核算
1）項(xiàng)目總體
2）核準(zhǔn)制分期
3）能分?jǐn)偟綐侵苯託w屬不能的建筑面積攤
3、開發(fā)成本、預(yù)付賬款、應(yīng)付賬款如何運(yùn)用使往來核算、成本核算更清晰？ 更有助于企業(yè)內(nèi)部管理的需要？
4、甲供材如何進(jìn)行核算使成本核算和結(jié)轉(zhuǎn)更清晰？
5、裝修費(fèi)的成本核算。
二、成本核算中的稅收要求
1、開發(fā)成本不同的核算方法對(duì)涉稅的影響。
2、普通住宅、非普通住宅、商鋪及其他類型房地產(chǎn)如何進(jìn)行土地增值稅清算？
3、開發(fā)間接費(fèi)核算中的稅收處理。
4、融資費(fèi)用和利息支出怎樣核算？
5、信托基金融資費(fèi)用
三、成本費(fèi)用的發(fā)生時(shí)間及發(fā)票開具
1、預(yù)提費(fèi)用，“三稅三扣”處理
2、開發(fā)成本的核算截止時(shí)間？
3、發(fā)票滯后可否進(jìn)行二次清算？
四、預(yù)售房款及銷售策略
（一）銷售模式的選擇
1、自行組建銷售隊(duì)伍
1）、人員配備與營銷
2）、銷售提成涉稅分析
2、通過房產(chǎn)銷售代理公司銷售
1）、采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售
2）、視同買斷代理模式
3）、超基價(jià)雙方分成方式委托銷售
4）、傭金提取涉稅及支付方式風(fēng)險(xiǎn)
5）、不同模式下的收入的（預(yù)收賬款）確認(rèn)及納稅時(shí)點(diǎn)
（二）預(yù)收房款的處理
1、預(yù)繳增值稅政策解析
2、預(yù)繳的增值稅如何抵減應(yīng)納稅額
3、誠意金、認(rèn)籌金和訂金是否預(yù)繳增值稅？
4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的辦證費(fèi)、契稅、印花稅等代收轉(zhuǎn)付費(fèi)用是否屬于價(jià)外費(fèi)用問題
5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房所含裝飾、設(shè)備是否視同銷售問題
6、預(yù)收房款的特殊開票方式
7、預(yù)交增值稅的會(huì)計(jì)核算
1、銷售額扣除土地價(jià)款的政策解析與應(yīng)用
2、銷售額扣除征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益新政策解析與應(yīng)用
3、銷售額扣除項(xiàng)目合法有效憑證的要求
4、總公司拿地項(xiàng)目公司開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，土地價(jià)款如何在增值稅銷售中扣除？
5、銷售額扣除土地價(jià)款的特殊會(huì)計(jì)處理與增值稅納稅申報(bào)表填報(bào)
（二）拆遷安置房的增值稅處理
（三）銷售策略
1、買房送“無產(chǎn)權(quán)車位”
2、買房送“有產(chǎn)權(quán)車位”
3、買房送車
模塊三 清算環(huán)節(jié)的階段的稅收風(fēng)險(xiǎn)分析與籌劃
一、土地增值稅的清算條件 國稅發(fā)[2006]187號(hào) 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知
?。ㄒ唬┓舷铝星樾沃坏?，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：
1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；
2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；
3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
二、清算收入的確定
（一）、直接銷售房屋的款項(xiàng)
（二）、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
1）.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；
2）.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
二、清算后銷售的單位成本
講師 胡冬梅 介紹
胡冬梅 老師（滄州）
——企業(yè)稅收籌劃賦能實(shí)戰(zhàn)專家
? 原恒大控股地產(chǎn)分公司（03333）項(xiàng)目財(cái)務(wù)總監(jiān)
? 和潤科技（837746）掛牌審計(jì)負(fù)責(zé)人
? 原河北方德實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司財(cái)務(wù)總監(jiān)
? 財(cái)稅實(shí)戰(zhàn)專家 注冊(cè)會(huì)計(jì)師 注冊(cè)稅務(wù)師
? 中國社科院稅務(wù)律師，高級(jí)稅務(wù)信息化管理師
? 滄州佰瑞會(huì)計(jì)師事務(wù)所（普通合伙）合伙人
? 滄州博揚(yáng)稅務(wù)師事務(wù)所有限公司總經(jīng)理
【個(gè)人簡介】
? 胡老師在多年的財(cái)稅管理、審計(jì)、稅籌實(shí)踐工作中，核心關(guān)注點(diǎn)即審查業(yè)務(wù)合同及圍繞業(yè)務(wù)設(shè)計(jì)合同，總結(jié)了一套基于業(yè)、財(cái)、稅融合基礎(chǔ)上的合同控稅方法，以長期積累的大量的實(shí)戰(zhàn)實(shí)操案例指導(dǎo)教學(xué)及方案落地，對(duì)中小企發(fā)展中各階段的財(cái)稅問題及解決方案有較為貼近的思路，為幫助中小企業(yè)財(cái)稅規(guī)范并通過財(cái)稅規(guī)范實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值。
? 胡老師累計(jì)服務(wù)專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)及大型企業(yè)100余家，培訓(xùn)學(xué)員萬余人次，足跡遍布全國百余個(gè)城市。先后主持多個(gè)企業(yè)稅務(wù)籌劃咨詢項(xiàng)目，幫助企業(yè)成功實(shí)現(xiàn)安全節(jié)稅和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。
【講授課程】
財(cái)務(wù)類：
《非財(cái)務(wù)管理者的財(cái)務(wù)管理》
《財(cái)務(wù)工作總結(jié)及匯報(bào)》
《財(cái)務(wù)分析如何支持企業(yè)經(jīng)營決策》
《財(cái)務(wù)報(bào)表分析與成本管控》
審計(jì)類：
《EPC合同模式解析及審計(jì)重點(diǎn)》
《國有企業(yè)審計(jì)實(shí)務(wù)》
《內(nèi)審及稅務(wù)籌劃》
《風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)》
內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)類：
《財(cái)務(wù)報(bào)表中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)透視》
《發(fā)票類型風(fēng)險(xiǎn)分析》
《企業(yè)經(jīng)營決策中的稅收籌劃與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制》
《企業(yè)內(nèi)控體系風(fēng)險(xiǎn)管理及合同控稅》
《全面預(yù)算管理》
《成本管控》
稅務(wù)類：
《個(gè)人所得稅匯算清繳及風(fēng)險(xiǎn)管理》
《稅收籌劃與企業(yè)利潤創(chuàng)造》
《企業(yè)所得稅匯算清繳及關(guān)賬、調(diào)賬技巧》
《新收入準(zhǔn)則》
《工資薪金社保的涉稅知識(shí)》
【授課風(fēng)格】
胡老師對(duì)于財(cái)稅知識(shí)講解細(xì)膩、稅收法規(guī)解析到位，案例豐富，實(shí)務(wù)性強(qiáng)；深入淺出且幽默風(fēng)趣，積極互動(dòng)，善于比喻、歸納；擅長從原理、本質(zhì)分析問題，深刻透徹。課程傾向于合同節(jié)稅、企業(yè)納稅籌劃、企業(yè)稅務(wù)管理，實(shí)用性強(qiáng)，即學(xué)即會(huì)，即學(xué)即用，深入、及時(shí)、恰當(dāng)?shù)慕鉀Q中小企業(yè)的財(cái)稅問題。
故事與案例的融洽結(jié)合；管理與執(zhí)行的實(shí)效輸出；幽默與智慧的精神收獲。
思維與態(tài)度的雙重提升；互動(dòng)與動(dòng)手的研討訓(xùn)練；實(shí)效與業(yè)績的結(jié)果導(dǎo)向。
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