嚴(yán)征管形勢(shì)下——現(xiàn)代房企 《主稅種申報(bào)實(shí)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)提示及應(yīng)對(duì)策略借鑒》

■ 課程背景
2021年1月1日新準(zhǔn)則全面執(zhí)行，增值稅立法有序推進(jìn)，土地增值稅立法穩(wěn)步開(kāi)展，減稅降費(fèi)緊鑼密鼓，加之支持疫情防控各項(xiàng)優(yōu)惠政策力促?gòu)?fù)工復(fù)產(chǎn)，稅費(fèi)改革突飛猛進(jìn)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)涉稅業(yè)務(wù)處理提出更高的要求。然而，實(shí)務(wù)中，一些財(cái)稅人員的大增值稅理念并未很好樹(shù)立，依舊在營(yíng)業(yè)稅時(shí)代財(cái)稅處理模式上自我任性滴進(jìn)行實(shí)務(wù)操作，預(yù)收賬款帳載金額巨大，而增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅三大主稅種的預(yù)繳卻低之又低甚至近乎0，這樣的涉稅風(fēng)險(xiǎn)您可否認(rèn)知？稅會(huì)差異、稅稅差異等主稅種的差異您可否準(zhǔn)確辨析？三大稅種預(yù)繳與申報(bào)有哪些關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)？銷售額有哪些行業(yè)的特殊規(guī)定？完工年度相對(duì)于未完工年度有哪些特殊處理？面對(duì)新舊稅制的銜接與過(guò)度以及政策變化，國(guó)地稅合并后的全稅費(fèi)種關(guān)聯(lián)性涉稅處理能力不夠，財(cái)務(wù)工作者自身素質(zhì)的提升將會(huì)被提高到空前重要的高度，稍有不慎就會(huì)帶來(lái)財(cái)務(wù)核算不合規(guī)，納稅申報(bào)不準(zhǔn)確等風(fēng)險(xiǎn)。
“金稅四期”大數(shù)據(jù)的整合與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，可以迅速、有效發(fā)現(xiàn)房企日常稅收申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，房企財(cái)稅人員稅收業(yè)務(wù)處理似乎更加迷茫。針對(duì)實(shí)務(wù)中廣大房開(kāi)企業(yè)在涉稅實(shí)操中出現(xiàn)的一系列問(wèn)題，結(jié)合有利于房開(kāi)企業(yè)的新政，目的是為了規(guī)范申報(bào)實(shí)務(wù)，避免風(fēng)險(xiǎn)聚焦，夯實(shí)財(cái)稅人員“營(yíng)改增”以后的稅會(huì)基礎(chǔ)，提升稅會(huì)處理能力，以期促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)財(cái)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。
“智慧稅務(wù)”下的大數(shù)據(jù)和云平臺(tái)的全面運(yùn)行。稅務(wù)機(jī)關(guān)將強(qiáng)化對(duì)納稅人全面涉稅業(yè)務(wù)的監(jiān)控功能，而房開(kāi)企業(yè)納稅人在會(huì)計(jì)處理和稅收申報(bào)實(shí)務(wù)中，忽視了房開(kāi)企業(yè)這一特殊行業(yè)數(shù)據(jù)在不同稅種間、不同時(shí)點(diǎn)上的的預(yù)繳與申報(bào)的邏輯銜接，暴露出了一系列的申報(bào)納稅問(wèn)題。
新形勢(shì)下的大數(shù)據(jù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力不斷增強(qiáng)，什么因素會(huì)引起的稅局的關(guān)注？財(cái)務(wù)報(bào)表、納稅申報(bào)表將是最基礎(chǔ)的信息資料，基于此，如何正確進(jìn)行主稅種的申報(bào)實(shí)操將是房開(kāi)企業(yè)規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)路徑，故睿達(dá)顧問(wèn)特邀業(yè)界權(quán)威實(shí)操稅務(wù)專家推出了嚴(yán)征管形勢(shì)下——現(xiàn)代房企《主稅種申報(bào)實(shí)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)提示及應(yīng)對(duì)策略借鑒》實(shí)操課程。本次課程將全方位帶您走進(jìn)增值稅、土地增值稅及企業(yè)所得稅三大主稅種的申報(bào)實(shí)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)提示及應(yīng)對(duì)方法，通過(guò)實(shí)操案例填報(bào)的詳細(xì)講解，為你剖析房開(kāi)企業(yè)涉稅事項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，幫助您降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)和企業(yè)的稅收成本，是房企老板、高管及財(cái)稅專業(yè)人士2021必須參與學(xué)習(xí)的核心課程。
■ 課程收益
1、 新收入準(zhǔn)則下對(duì)合同負(fù)債與預(yù)收賬款的應(yīng)用；
2、 稅金及附加賬務(wù)處理與稅收影響，掌握最佳處理方案；
3、對(duì)增值稅預(yù)繳與申報(bào)、土地增值稅預(yù)征與清算后申報(bào)、企業(yè)所得稅預(yù)繳與匯繳的時(shí)點(diǎn)、計(jì)稅依據(jù)等的政策解析與報(bào)表案例式填報(bào)展示，掌握三大主稅種申報(bào)差異及實(shí)務(wù)處理；
4、分析主稅種報(bào)表申報(bào)暴露出的稅收風(fēng)險(xiǎn)，掌握風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避要點(diǎn)及應(yīng)對(duì)策略；
5、樹(shù)立現(xiàn)代房企面對(duì)城市更新環(huán)境下的財(cái)稅新思維及主要政策解析；
6、深入了解掌握城市更新項(xiàng)目核心涉稅問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略。
■ 邀請(qǐng)對(duì)象
1、房企董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、區(qū)域總、城市總及項(xiàng)目總等決策層領(lǐng)導(dǎo)；
2、房企財(cái)稅總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)會(huì)人員，注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員等各專業(yè)部門負(fù)責(zé)人。
■ 課程大綱

第一講  合同負(fù)債----數(shù)中自有黃金屋
一、案例分析：稅務(wù)機(jī)關(guān)在對(duì)小狐仙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)展稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)時(shí)發(fā)現(xiàn)，其“預(yù)收賬款”科目貸方余額巨大，存在預(yù)繳增值稅、預(yù)繳企業(yè)所得稅、預(yù)繳土地增值稅不足三個(gè)常見(jiàn)且典型的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，詫異！
1、新收入準(zhǔn)則下預(yù)收賬款與合同負(fù)債在房開(kāi)企業(yè)的應(yīng)用
2、 誠(chéng)意金與訂金：與客戶簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，并收取誠(chéng)意金，稅會(huì)如何處理，是否開(kāi)具發(fā)票？
 案例應(yīng)用：稅務(wù)機(jī)關(guān)在對(duì)小迷糊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)時(shí)發(fā)現(xiàn)，“其他應(yīng)付款”科目存在大量誠(chéng)意金導(dǎo)致的涉稅風(fēng)險(xiǎn)
3、此定金非彼訂金，民法典下對(duì)定金有哪些特殊規(guī)定？
4、首付與按揭核算
5、誠(chéng)意金與預(yù)收款發(fā)票開(kāi)具
6、實(shí)務(wù)問(wèn)題處理
 合同約定收款日已到，但實(shí)際未收取如何處理？
 如果項(xiàng)目銷售價(jià)款全部收齊，項(xiàng)目尚未完工，客戶要求開(kāi)具發(fā)票，可否開(kāi)具？
 營(yíng)改增后，增值稅引起的企業(yè)所得稅收入、土地增值稅收入確認(rèn)的差異有哪些？
 房企預(yù)收賬款涉及的業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告費(fèi)扣除如何處理？
第二講  稅金及附加----刮目相看
一、案例分析：小狐仙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目預(yù)售階段增值稅預(yù)繳所申報(bào)繳納的附加稅費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)“稅金及附加”一次結(jié)轉(zhuǎn)是否可行？
1、全面試行營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后，“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目調(diào)整——您的增值稅處理理念樹(shù)立好了嗎？
2、利潤(rùn)表中的“營(yíng)業(yè)稅金及附加”項(xiàng)目調(diào)整為“稅金及附加”項(xiàng)目 ——營(yíng)改增前后收入與稅金及附加還正向匹配嗎？
 季度預(yù)繳所得稅可否扣除稅金及附加
3、“稅金及附加”的會(huì)計(jì)處理如何選擇最佳才不讓自己蒙圈？
第三講  房企增值稅預(yù)繳及抵減申報(bào)實(shí)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)提示
一、房企增值稅預(yù)繳時(shí)申報(bào)實(shí)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)提示
1、房地產(chǎn)項(xiàng)目范圍
2、增值稅預(yù)交兩種方法
3、增值稅預(yù)繳時(shí)的申報(bào)表實(shí)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)提示
4、增值稅預(yù)繳抵減時(shí)的賬務(wù)處理
 簡(jiǎn)易計(jì)稅科目
 預(yù)交增值稅科目
5、增值稅預(yù)繳抵減時(shí)的填報(bào)實(shí)務(wù)
 一般計(jì)稅項(xiàng)目“預(yù)交增值稅”何時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)未交增值稅？
 “預(yù)交稅款”躺著睡覺(jué)，企業(yè)要分項(xiàng)目和計(jì)稅方式抵減有據(jù)可依嗎？
6、預(yù)收款發(fā)票開(kāi)具
7、未按規(guī)定預(yù)繳增值稅的稅收風(fēng)險(xiǎn)提示
8、實(shí)務(wù)問(wèn)題處理
 現(xiàn)行政策口徑下，增值稅預(yù)繳稅金能否退還？
二、房企增值稅納稅申報(bào)實(shí)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)提示
1、增值稅稅率調(diào)整趨勢(shì)下增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間把握
2、增值稅計(jì)稅方法的選擇
 簡(jiǎn)易計(jì)稅方法
 一般計(jì)稅方法
 新項(xiàng)目工程施工外包合同的簽訂對(duì)甲供材計(jì)稅方法的選擇聯(lián)動(dòng)
 扣繳計(jì)稅方法：境外購(gòu)進(jìn)服務(wù)的扣稅憑證要求及風(fēng)險(xiǎn)管控
3、增值稅銷售額與銷項(xiàng)稅額
4、進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣憑證種類、金額及風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
 旅客運(yùn)輸服務(wù)的抵扣要求解析
 苗木采購(gòu)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的合同與發(fā)票注意事項(xiàng)
 材料采購(gòu)正確處理規(guī)避取得異常憑證、虛開(kāi)發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)
 如何理解“三流一致”？“電子專票擴(kuò)圍下的發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)防控，你準(zhǔn)備好了嗎？
5、增值稅期末留抵稅額退稅制度，你用了嗎？
6、準(zhǔn)予扣除的土地價(jià)款----特別的愛(ài)給特別的你
 土地價(jià)款扣除的范圍
 土地價(jià)款扣除的稅會(huì)處理
7、未按規(guī)定申報(bào)稅收風(fēng)險(xiǎn)提示
8、實(shí)務(wù)問(wèn)題處理
 房企向政府支付地價(jià)款，又設(shè)立子公司或分公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地價(jià)款可否扣除？
 不同合同主體、開(kāi)發(fā)主體對(duì)土地價(jià)款在增值稅差額扣除中風(fēng)險(xiǎn)解析
 一次拿地、分次開(kāi)發(fā)如何扣除土地價(jià)款？
 新政府補(bǔ)助準(zhǔn)則下，不同形式的土地返還款如何進(jìn)行稅收處理？
 買房子送家電、送裝修是否視同銷售？
 以老帶新業(yè)務(wù)支出如何進(jìn)行稅收處理？
 如何判定價(jià)外費(fèi)用？違約金是否屬于價(jià)外費(fèi)用？是否需要開(kāi)具發(fā)票？
第四講  土地增值稅預(yù)繳及清算后尾盤銷售申報(bào)實(shí)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)提示
序----《土地增值稅法》征求意見(jiàn)稿看土地增值稅法立法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響
1、營(yíng)改增后土地增值稅項(xiàng)目劃分
2、土地增值稅預(yù)繳的計(jì)稅依據(jù)如何確定？如何計(jì)算預(yù)繳？
3、土地增值稅清算收入計(jì)稅依據(jù)的確定
 土地差額抵減增值稅是否影響土地增值稅清算收入？
4、土地增值稅清算扣除項(xiàng)目的基本原則與風(fēng)險(xiǎn)提示
5、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人土地增值稅預(yù)交案例填報(bào)
6、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人清算后尾盤銷售案例申報(bào)
7、實(shí)務(wù)問(wèn)題處理
 裝修支出對(duì)土地增值稅影響？
 土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅如何處理？
第五講  企業(yè)所得稅預(yù)繳申報(bào)與年度匯繳申報(bào)實(shí)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)提示
一、企業(yè)所得稅預(yù)繳申報(bào)實(shí)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)提示
1、企業(yè)所得稅季度申報(bào)表變化對(duì)房開(kāi)企業(yè)的影響
2、企業(yè)所得稅上的銷售收入
3、如何把握：未完工年度OR完工年度AND未完工結(jié)轉(zhuǎn)的完工收入
4、未完工年度預(yù)計(jì)毛利調(diào)整預(yù)繳申報(bào)
5、完工年度毛利差額調(diào)整預(yù)繳申報(bào)
6、未按規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅的相關(guān)涉稅風(fēng)險(xiǎn)
 預(yù)售階段可否彌補(bǔ)以前年度虧損
二、企業(yè)所得稅匯繳申報(bào)實(shí)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)提示
1、新企業(yè)所得稅年度申報(bào)表解讀
2、未完工年度匯繳預(yù)計(jì)毛利調(diào)整申報(bào)
3、完工年度匯繳毛利差額調(diào)整申報(bào)
4、案例填報(bào)四問(wèn)：
 年度匯繳申報(bào)表應(yīng)如何填寫？
 預(yù)計(jì)毛利調(diào)增，應(yīng)按含增值稅的銷售額計(jì)算嗎？
 未完工年度匯算清繳，預(yù)收賬款是否結(jié)轉(zhuǎn)收入？
 完工年度季度申報(bào)允許調(diào)減預(yù)計(jì)毛利嗎？
5、完工年度發(fā)票開(kāi)具與成本結(jié)轉(zhuǎn)
 如何理解“合法有效憑證”？
 發(fā)票滯后取得在企業(yè)所得稅前能否絕處逢生？
6、未按規(guī)定申報(bào)繳納企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)提示
7、實(shí)務(wù)問(wèn)題處理
 固定資產(chǎn)稅前一次扣除？
 水表、電表引發(fā)的水電費(fèi)問(wèn)題如何防范？
 會(huì)議費(fèi)、差旅費(fèi)、私車公用等如何在進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算妥善處理？
現(xiàn)場(chǎng)操作指導(dǎo)：按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》（2017年修訂）進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表填報(bào)實(shí)操
 填報(bào)案例：小狐仙房開(kāi)公司滾動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目賬務(wù)處理及涉稅年A105010表填報(bào)
第六講   城市更新項(xiàng)目主要事項(xiàng)涉稅問(wèn)題分析
序----《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》，第一部省級(jí)舊改政府規(guī)章；《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》，我國(guó)首部城市更新立法，都于2021年3月1日起實(shí)施，兩份文件各有什么創(chuàng)新？對(duì)城市更新行業(yè)未來(lái)到底有什么影響？
1、深圳城市更新幾種模式涉稅問(wèn)題分析
2、城市更新涉及的產(chǎn)權(quán)置換涉稅問(wèn)題如何處理？
3、城市更新土地招標(biāo)中“限地價(jià)、竟配建”或政府回購(gòu)限價(jià)房處理
 學(xué)校捐贈(zèng)的涉稅分析與企業(yè)所得稅報(bào)表處理
4、城市更新項(xiàng)目拆遷還建業(yè)務(wù)涉稅問(wèn)題處理策略
 拆遷費(fèi)依據(jù)哪些資料計(jì)入土地成本？
 被拆遷人收到拆遷補(bǔ)償收入是否計(jì)征增值稅？
 拆遷還建行為賬務(wù)處理及增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅如何處理？
 拆遷還建是否開(kāi)具發(fā)票？
第七講  課程總結(jié)及答疑互動(dòng)
1、 抓住牛鼻子——預(yù)收賬款與稅金及附加
2、 抓住三大主稅種——增值稅、土地增值稅與企業(yè)所得稅預(yù)繳及申報(bào)差異
3、 抓住申報(bào)表間的填列規(guī)則規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)
4、抓住城市更新立法及專票電子化改革帶來(lái)的機(jī)遇打造財(cái)稅管理的新春天