土地增值稅疑難案例解析（高級(jí)篇）

第一節(jié) 疑難土地增值稅案例解析 
1、在建工程轉(zhuǎn)讓案例
思考1：如何通過在建工程+代建的方式實(shí)現(xiàn)整體售樓，該手法如何避土地增值稅？
思考2：通過在建工程轉(zhuǎn)讓的方式，是否可以避契稅？
思考3：如何不開發(fā)房產(chǎn)而實(shí)現(xiàn)賣一手房？
思考4：在建工程轉(zhuǎn)讓如何分割土地證？
思考5：受讓方如何在不重新辦理四證的情況下預(yù)售房產(chǎn)？
介紹完整的在建工程轉(zhuǎn)讓流程

2、以轉(zhuǎn)讓股權(quán)而實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征土地增值稅問題（國(guó)稅函〔2000〕687號(hào)）解析
思考6：對(duì)轉(zhuǎn)讓股權(quán)而實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征土地增值稅的法律淵源是什么？
思考7：該行為土地增值稅納稅主體是誰？
思考8：土地增值稅計(jì)稅基礎(chǔ)是多少？
思考9：國(guó)稅函〔2000〕687號(hào)文法律效力問題
思考10：以轉(zhuǎn)讓股權(quán)而實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為主要指哪種情況？

3、一個(gè)集投資、改變企業(yè)性質(zhì)的綜合避稅案例
思考11：賣股權(quán)是否存在土地增值稅？是否按國(guó)稅函〔2000〕687號(hào)征稅？
思考12：舊房的評(píng)估價(jià)是否含土地？
思考13：投資時(shí)上下游沒有房地產(chǎn)公司，投資完成后，變更為房地產(chǎn)公司，是否交土地增值稅？
思考14：商貿(mào)公司是否可以開發(fā)房地產(chǎn)？

4、逆向關(guān)聯(lián)轉(zhuǎn)移定價(jià)避土地增值稅案
思考15：關(guān)聯(lián)交易價(jià)格明顯過高而導(dǎo)致避稅，是否可以核定？
思考16：以盈利為目的政策性搬遷，是否交土地增值稅？

5、精裝房分劈為銷售毛坯房+裝飾業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析
思考17：精裝房分劈為銷售毛坯房+裝飾業(yè)務(wù)有明顯的避稅效果，為什么沒有大面積實(shí)施？

6、房地產(chǎn)定單式生產(chǎn)可采用的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)分析
思考18：投資轉(zhuǎn)股以實(shí)現(xiàn)整體賣樓的方式受哪些客戶條件的限制？
思考19：吸收合并主要操作關(guān)鍵難點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在哪里？

7、租賃軍用土地建建筑物，銷售二十年使用權(quán)案例分析
思考20：租賃軍用土地建建筑物，銷售二十年使用權(quán)營(yíng)業(yè)稅按租賃還是銷售不動(dòng)產(chǎn)處理？租賃和銷售建筑物永久使用權(quán)的區(qū)別是什么？
思考21：根據(jù)國(guó)稅函〔2007〕645號(hào)，是否存在土地增值稅？
思考22：是否存在房產(chǎn)稅？

8、投資所得土地，土地增值稅清算計(jì)稅成本案例分析
思考23：投資所得土地，土地增值稅清算計(jì)稅成本是多少？是0?還是評(píng)估價(jià)？
思考24：由于沒有發(fā)票，扣除的憑據(jù)是什么？

9、土地增值稅清算案例分析
思考25：分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否可以先按占地面積分?jǐn)偼恋爻杀?，然后按可售建筑面積二次分?jǐn)偼恋爻杀荆?br /> 思考26：土地增值稅清算時(shí)，收入是權(quán)責(zé)發(fā)生制，稅金是收付實(shí)現(xiàn)制，如何籌劃？
思考27：清算單位，某省用發(fā)改委的立項(xiàng)批復(fù)作為口徑，如何籌劃？
思考28：違約金，游泳池管理收入是不是土地增值稅清算收入？

中華企管培訓(xùn)網(wǎng)特邀講師，南京大學(xué)MBA，中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師，從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)12年，現(xiàn)任某房地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)部總經(jīng)理，同時(shí)兼任數(shù)家房地產(chǎn)集團(tuán)的稅務(wù)顧問。上海財(cái)經(jīng)大學(xué)（高頓）、北京大學(xué)EMBA房地產(chǎn)總裁班、江蘇省注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)、上海萊頓不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院、北京均涵管理咨詢公司特聘講師，中華會(huì)計(jì)網(wǎng)校金牌講師。

擅長(zhǎng)：房地產(chǎn)行業(yè)的原罪清理、商業(yè)模式創(chuàng)新、資產(chǎn)重組所涉稅收業(yè)務(wù)，對(duì)土地增值稅清算有豐富的經(jīng)驗(yàn)。形式重于實(shí)質(zhì)稅務(wù)籌劃原創(chuàng)者，長(zhǎng)于發(fā)現(xiàn)稅法的漏洞和不足。致力于換個(gè)角度看稅法，尋求以最少的時(shí)間成本獲得最佳的可操作稅收方案。
 
學(xué)術(shù)成績(jī)
最暢銷房地產(chǎn)稅收書籍《房地產(chǎn)稅收面對(duì)面：實(shí)務(wù)與案例》作者。
在國(guó)家核心財(cái)經(jīng)期刊《財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)》與《中國(guó)稅務(wù)報(bào)》上發(fā)表稅收籌劃文章5萬余字，其中房地產(chǎn)行業(yè)稅收疑難系列文章被《財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)》作為創(chuàng)刊三十年代表作品。