土地增值稅形變分析及清算實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練

一、土地增值稅清算體系介紹
思考1：土地增值稅分新房、舊房?jī)蓚€(gè)體系按核定、查帳兩種方法進(jìn)行清算，房地產(chǎn)公司存在選擇清算體系的籌劃方法，如何籌劃選擇清算體系？
關(guān)鍵點(diǎn)：土地增值稅是按新房與舊房?jī)煞N房屋類別進(jìn)行清算體系區(qū)分，并不是按房地產(chǎn)公司與非房地產(chǎn)公司兩種公司類別進(jìn)行清算體系劃分。
思考2：土地增值稅中的成本，到底是憑票且必須付款扣除還是可以根據(jù)決算扣除？
思考3：收入按權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)，成本、稅金按收付實(shí)現(xiàn)制原則確認(rèn)，如何消除由于稅法規(guī)定不合理而導(dǎo)致的額外稅負(fù)？

二、查帳制下的清算
（一）土地增值稅概念  
思考1：以房地產(chǎn)實(shí)物減資，是否交土地增值稅？是否交營(yíng)業(yè)稅？          
思考2：只轉(zhuǎn)讓建筑物而不轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)是否要交土地增值稅？

（二）土地增值稅的納稅人

（三）幾個(gè)重要的概念
1.清算單位
思考3:什么叫分期開發(fā)？分期開發(fā)目前無(wú)官方的標(biāo)準(zhǔn)。江蘇省由規(guī)劃批準(zhǔn)書改為發(fā)改委立項(xiàng)。清算分類標(biāo)準(zhǔn)各地不同，導(dǎo)致稅負(fù)不同。
思考4：江蘇實(shí)際上是按三種類別分別計(jì)算增值率與增值稅，然后按清算單位匯總納稅。
2.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)
3.車庫(kù)的不同涉稅結(jié)果
思考5：車庫(kù)是否就是一定按非住宅類清算？ 車庫(kù)有三大類四小種，它們的稅收處理結(jié)果并不相同，各地政策也在持續(xù)變化中。  
思考6：可轉(zhuǎn)讓的地下車庫(kù)是否應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀荆?br /> 4.分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)
思考7：建筑面積是成本分?jǐn)偟奈ㄒ粯?biāo)準(zhǔn)嗎？有幾種分?jǐn)偟臉?biāo)準(zhǔn)？在什么情況下優(yōu)先適用哪種標(biāo)準(zhǔn)？
5.可售建筑面積
思考8：無(wú)產(chǎn)權(quán)證的建筑面積是否是可售建筑面積？地下建筑面積是否屬于可售建筑面積？無(wú)產(chǎn)權(quán)架空層的建筑面積是否屬于可售建筑面積？他們的成本處理方式并不相同。哪份資料是界定可售建筑面積的權(quán)威資料？
6.公共配套設(shè)施思考9：公共配套設(shè)施的稅務(wù)規(guī)劃是影響土地增值稅的最重要因素.

（四）收入
1.房地產(chǎn)銷售收入
思考10：沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的銷售房地產(chǎn)，是不是收入？還是參照國(guó)稅函〔2007〕645號(hào)？銷售房地產(chǎn)使用權(quán)的金額，是不是土地增值稅意義上的收入？
關(guān)鍵點(diǎn)：不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的設(shè)立與變更主要可以通過(guò)三種方式進(jìn)行，登記并不是唯一的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)設(shè)立與變更方式。
2.視同銷售收入
思考11：沒(méi)有列舉無(wú)償捐贈(zèng)，無(wú)償捐贈(zèng)是否是視同銷售？       
稅務(wù)機(jī)關(guān)的權(quán)力利器---核定權(quán)并無(wú)公開的、可操作的程序和標(biāo)準(zhǔn)，是稅收法定憲政原則下的修正原則。
3.自用或出租
思考12：①人防的地下車庫(kù)到底是轉(zhuǎn)租行為還是銷售行為？成本是否可以扣除？江蘇要求房地產(chǎn)公司移交人防使用權(quán)才可以扣除成本，既違反了成本扣除的原理也違反了人防法。     
②銷售使用權(quán)和租賃的區(qū)別是什么？

（五）成本
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額
思考13：①取得土地使用權(quán)所支付的金額，是否僅限于支付給國(guó)土房產(chǎn)局的土地出讓金？ 土地出讓金返還如何處理？              
②母公司帳面金額為1000萬(wàn)的土地，評(píng)估為3000萬(wàn)作價(jià)投資入子公司，子公司土地增值稅清算時(shí)土地的計(jì)稅成本是多少？1000萬(wàn)，3000萬(wàn)還是0？③一個(gè)項(xiàng)目為另一個(gè)項(xiàng)目提供了部分安置房，如何確定土地成本？
④在不同的清算單位之間土地優(yōu)先按占地面積分?jǐn)?，在同一個(gè)清算單位，土地按建筑面積分?jǐn)偂?br /> 2.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本
思考14：①同一清算單位中，可以存在不同的單方建筑面積成本。
②資本化利息是否是開發(fā)間接費(fèi)用的內(nèi)容？許多稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為，土增中沒(méi)有資本化利息，只是對(duì)了一半。實(shí)際上有一個(gè)變化的過(guò)程。 資本化利息是不得扣除還是不得加計(jì)扣除？實(shí)際上有一個(gè)變化的過(guò)程  
③原文件存在漏洞，設(shè)備與甲供材不得作為開發(fā)成本
④開發(fā)間接費(fèi)和期間費(fèi)用的界限在哪里？                            
⑤如何判定政府規(guī)費(fèi)哪些進(jìn)開發(fā)成本、哪些是代收費(fèi)用？
⑥什么才是土地增值稅中可以“全額扣除”的代收費(fèi)用？    
⑦如何籌劃“甲供材”導(dǎo)致的建筑方額外附加營(yíng)業(yè)稅？
3.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用
思考15： 
①?zèng)]有借款，是否可以按10%扣除開發(fā)費(fèi)用？②滾動(dòng)開發(fā)利息如何劃分？多種籌資方式和單一籌資方式對(duì)利息支出扣除的影響不同。
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金思考16：營(yíng)業(yè)稅稅收返還，是否可以作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除？
5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目
思考17：  
①房地產(chǎn)公司的印花稅不得作為扣除項(xiàng)目。
②一個(gè)商住兩用房如何分開核算土地增值稅成本？海南、江蘇、南通有比較好的解決方案。（六）票據(jù)
思考18：什么是土地增值稅中的合法有效憑證？投資行為沒(méi)有發(fā)票，土地增值稅中的成本如何扣除？

（七）新房尾盤清算
思考19：清算后的銷售收入是否可以扣除銷售稅金、開發(fā)費(fèi)用？ 如何啟動(dòng)二次清算程序？（八）舊房土地增值稅清算
思考20：①開發(fā)商出租或自用的房地產(chǎn)是否成為舊房？      
②土地增值稅中區(qū)分舊房和新房的標(biāo)準(zhǔn)是什么？③房地產(chǎn)企業(yè)銷售舊房能否加計(jì)扣除?舊房的土地契稅是否可以全額扣除？
④舊房土地增值稅清算規(guī)劃

三、當(dāng)前土地增值稅籌劃流行手法中的陷阱分析
1降價(jià)籌劃。                 
  案例說(shuō)明事前降價(jià)籌劃帶來(lái)的惡果，事實(shí)上降價(jià)籌劃僅適用于舊房清算。
2.成立銷售公司.降低適用稅率籌劃。
案例說(shuō)明采取不同操作手法下，同一個(gè)方案成敗的區(qū)別。
3.裝修收入分散籌劃。   
案例說(shuō)明該籌劃給銷售和品牌帶來(lái)的負(fù)面影響,稅收籌劃必須符合商業(yè)慣例。

中華企管培訓(xùn)網(wǎng)特邀講師，南京大學(xué)MBA，中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師，從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)12年，現(xiàn)任某房地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)部總經(jīng)理，同時(shí)兼任數(shù)家房地產(chǎn)集團(tuán)的稅務(wù)顧問(wèn)。上海財(cái)經(jīng)大學(xué)（高頓）、北京大學(xué)EMBA房地產(chǎn)總裁班、江蘇省注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)、上海萊頓不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院、北京均涵管理咨詢公司特聘講師，中華會(huì)計(jì)網(wǎng)校金牌講師。

擅長(zhǎng)：房地產(chǎn)行業(yè)的原罪清理、商業(yè)模式創(chuàng)新、資產(chǎn)重組所涉稅收業(yè)務(wù)，對(duì)土地增值稅清算有豐富的經(jīng)驗(yàn)。形式重于實(shí)質(zhì)稅務(wù)籌劃原創(chuàng)者，長(zhǎng)于發(fā)現(xiàn)稅法的漏洞和不足。致力于換個(gè)角度看稅法，尋求以最少的時(shí)間成本獲得最佳的可操作稅收方案。
 
學(xué)術(shù)成績(jī)
最暢銷房地產(chǎn)稅收書籍《房地產(chǎn)稅收面對(duì)面：實(shí)務(wù)與案例》作者。
在國(guó)家核心財(cái)經(jīng)期刊《財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)》與《中國(guó)稅務(wù)報(bào)》上發(fā)表稅收籌劃文章5萬(wàn)余字，其中房地產(chǎn)行業(yè)稅收疑難系列文章被《財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)》作為創(chuàng)刊三十年代表作品。