分稅種課程

第一部分 房地產企業(yè)稅收規(guī)劃手法總結與案例解析（一天）

第一節(jié)、 避稅原理及案例解析
（一）、避稅的四種境界
1、亂帳   沒法查，通過征管漏洞漏稅。
2、鉆空子，集中運用于稅法規(guī)定滯后于實務創(chuàng)新領域，如金融工具創(chuàng)新領域。
3、形式重于實質，本質就是利用信息不對稱，使用陰陽合同、虛假交易或設計有利涉稅合同改變業(yè)務稅務結果。
4、打文件，企業(yè)公關在稅務領域的直接體現(xiàn)。
（二）避稅的基本程序（稅收風險識別流程圖）
1、征稅對象  
思考1：沒有產證的建筑物是否是房產稅的征稅對象?；顒臃渴欠袷欠慨a稅的征稅對象。
2、納稅義務人 
思考2：信托的利息為什么沒有征營業(yè)稅？理財收益為什么沒有征營業(yè)稅？
3、應納稅額的計算
思考3：為什么金螳螂幕墻公司也可以是高科技企業(yè)，可以適用15%企業(yè)所得稅率？
思考4：為什么說過分關注稅基的計算是避稅的重大誤區(qū)。
4、濫用稅收優(yōu)惠(研發(fā)費的加計扣除,全額預提地下車庫成本)
5、納稅時點   
思考5：集團公司內資金往來沒有合同，不收取利息，稅務機關核定征收營業(yè)稅是沒有依據的。
6、申報時間、延遲納稅、申報表三級復核及票據管理
（三）、避稅七種武器   
1、高難財技  不動產的融資租賃，售后回租或回購 資產包
思考6：資產重組、整體轉讓中，判定征不征流轉稅的依據是什么？
2、合并、分立
思考7：合并分立是稅收最優(yōu)化的手法，但是卻不一定是成本最優(yōu)化的手法。
3、踢球、以亂治亂
思考8：稅收實踐是集七分稅法技術與三分溝通的綜合藝術，溝通是必不可缺、有時甚至是決定性的。
4、資產計量
思考9：稅法重視期間損益但是卻忽略資產計稅基礎的計量，為稅收籌劃提供了通道。
5、分步籌劃
思考10：房地產公司從境外美元借款計提利息后被債權人整體在境內作為債權轉讓，房地產公司的資本化利息是否要代扣預提所得稅才可以企業(yè)所得稅前扣除？
（四）、創(chuàng)新性籌劃
1、創(chuàng)新業(yè)務，例如：資產重組、減資，金融衍生品、合作建房BT 
2、引導權力機關進入涉稅領域，影響納稅結果。 
利用違約金、法院文書、失火等非經營無票據業(yè)務損失規(guī)避企業(yè)所得稅或個人所得稅。
（五）、稅法硬傷—缺少核心概念和嚴謹邏輯
培訓公司的會員午餐是業(yè)務招待費嗎？

二、稅收風險管理整合框架介紹
    介紹系統(tǒng)化的稅收風險管理方法。

第二節(jié)、房產稅、土地使用稅、個人所得稅的避稅手法與疑難探討
一、房產稅、土地使用稅疑難問題
1、房產稅的分劈確認是目前最適用的規(guī)避方法    
2、計租面積與建筑面積不同帶來的稅收風險    
3、未入帳房產的房產稅問題    
4、租來的土地上建的房子，是否包含土地價值？
5、轉租行為是否交稅？
6、如何區(qū)分地下建筑物與地上相連的地下建筑物？
7、租來的集體用地，是否要交土地使用稅？
8、按小時收費的車位費、按月租賃的車位費及機械車位的租賃費分別如何交房產稅？
9、綜合體商業(yè)得房率低，如何規(guī)避房產稅？
二、個稅的漏洞與反避稅方法
1、個稅征管框架結構
    ①11個正列舉稅目外的個人所得不征稅，但是工資薪金稅目中沒有正列舉可以免稅的都要征稅。
    ②5個勞動性質所得稅目，6個非勞動性質所得稅目，非勞動性質所得稅率低于勞動性質所得。
    ③11個稅目中，除了個體工商戶生產所得外，其余10個以代扣代交為主要申報方式。
2、現(xiàn)金與股權捐贈并不屬于個人所得稅征稅范圍
3、其他所得，并不是兜底條款
4、股權交易所產生的個人所得稅，可以規(guī)避。
   如果股權已經過戶，但是沒有支付價款如何征賣方個人所得稅？
5、代持股個稅問題解析
6、合伙企業(yè)稅收解析
   合伙企業(yè)并不是完全意義上的納稅透明體
   有限合伙公司并不屬于股權私募基金的最優(yōu)形式  
                     
第三節(jié)  房地產相關流轉稅疑難問題解析
□案例1  不為人知的稅法故事
《營業(yè)稅暫行條例實施細則》“勞務發(fā)生地條款”修改的幕后故事。
思考1：為什么“勞務發(fā)生地條款”未修改前，可以實現(xiàn)零成本的避稅（所得稅及土地增值稅）？
□案例2   特別的混合銷售2011年第23號公告與原文件國稅發(fā)[2002]117號的差別在哪里？
思考3：甲供材的種類有幾種？甲供材是否必須取得建安發(fā)票？材料與設備的區(qū)別是什么？思考4：分包方是自產貸物+勞務，總包方是否扣除分包的的自產貸物價款差額征營業(yè)稅？     分包方是非自產貸物+勞務，總包方是否扣除分包的的非自產貸物價款差額征營業(yè)稅？
思考5：混合銷售與兼營的區(qū)別是什么？賣房送汽車屬于混合銷售還是兼營？
混合銷售的三個要件是什么？
□案例3 轉讓無形資產、咨詢與培訓的區(qū)別是什么？
思考6：轉讓非專利技術可以是轉讓無形資產，還可以是咨詢，甚至是培訓。
□案例4  營業(yè)稅條例第五條 “納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務.轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外費用。”較原條例，取消了“向對方”三個字。以一個案例說明，取消三個字的深層含意。
□案例5 營業(yè)稅中只有三個視同銷售，與增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅中的視同銷售不同，差別如何協(xié)調？
思考7：轉讓無產證地下建筑物在營業(yè)稅是視同銷售嗎？在土地增值稅中需要征稅嗎？
 
第二部分 土地增值稅形變分析及清算實戰(zhàn)訓練(一天)
                                      
一、土地增值稅清算體系介紹
思考1：土地增值稅分新房、舊房兩個體系按核定、查帳兩種方法進行清算，房地產公司存在選擇清算體系的籌劃方法，如何籌劃選擇清算體系？
關鍵點：土地增值稅是按新房與舊房兩種房屋類別進行清算體系區(qū)分，并不是按房地產公司與非房地產公司兩種公司類別進行清算體系劃分。
思考2：土地增值稅中的成本，到底是憑票且必須付款扣除還是可以根據決算扣除？
思考3：收入按權責發(fā)生制確認，成本、稅金按收付實現(xiàn)制原則確認，如何消除由于稅法規(guī)定不合理而導致的額外稅負？

二、查帳制下的清算
（一）土地增值稅概念  
思考1：以房地產實物減資，是否交土地增值稅？是否交營業(yè)稅？          
思考2：只轉讓建筑物而不轉讓國有土地使用權是否要交土地增值稅？
（二）土地增值稅的納稅人
（三）幾個重要的概念
1.清算單位
思考3:什么叫分期開發(fā)？分期開發(fā)目前無官方的標準。江蘇省由規(guī)劃批準書改為發(fā)改委立項。清算分類標準各地不同，導致稅負不同。
思考4：江蘇實際上是按三種類別分別計算增值率與增值稅，然后按清算單位匯總納稅。
2.主管稅務機關
3.車庫的不同涉稅結果
思考5：車庫是否就是一定按非住宅類清算？ 車庫有三大類四小種，它們的稅收處理結果并不相同，各地政策也在持續(xù)變化中。  
思考6：可轉讓的地下車庫是否應分攤土地成本？
4.分攤標準
思考7：建筑面積是成本分攤的唯一標準嗎？有幾種分攤的標準？在什么情況下優(yōu)先適用哪種標準？
5.可售建筑面積
思考8：無產權證的建筑面積是否是可售建筑面積？地下建筑面積是否屬于可售建筑面積？無產權架空層的建筑面積是否屬于可售建筑面積？他們的成本處理方式并不相同。哪份資料是界定可售建筑面積的權威資料？
6.公共配套設施
思考9：公共配套設施的稅務規(guī)劃是影響土地增值稅的最重要因素.
（四）收入
1.房地產銷售收入
思考10：沒有產權證的銷售房地產，是不是收入？還是參照國稅函〔2007〕645號？銷售房地產使用權的金額，是不是土地增值稅意義上的收入？
關鍵點：不動產所有權的設立與變更主要可以通過三種方式進行，登記并不是唯一的不動產所有權設立與變更方式。
2.視同銷售收入
思考11：沒有列舉無償捐贈，無償捐贈是否是視同銷售？       
稅務機關的權力利器---核定權并無公開的、可操作的程序和標準，是稅收法定憲政原則下的修正原則。
3.自用或出租
思考12：①人防的地下車庫到底是轉租行為還是銷售行為？成本是否可以扣除？江蘇要求房地產公司移交人防使用權才可以扣除成本，既違反了成本扣除的原理也違反了人防法。     
②銷售使用權和租賃的區(qū)別是什么？
（五）成本
1.取得土地使用權所支付的金額
思考13：①取得土地使用權所支付的金額，是否僅限于支付給國土房產局的土地出讓金？ 土地出讓金返還如何處理？            ②母公司帳面金額為1000萬的土地，評估為3000萬作價投資入子公司，子公司土地增值稅清算時土地的計稅成本是 多少？1000萬，3000萬還是0？③一個項目為另一個項目提供了部分安置房，如何確定土地成本？
④在不同的清算單位之間土地優(yōu)先按占地面積分攤，在同一個清算單位，土地按建筑面積分攤。
2.開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本
思考14：①同一清算單位中，可以存在不同的單方建筑面積成本。
②資本化利息是否是開發(fā)間接費用的內容？許多稅務機關認為，土增中沒有資本化利息，只是對了一半。實際上有一個變化的過程。 資本化利息是不得扣除還是不得加計扣除？實際上有一個變化的過程  
③原文件存在漏洞，設備與甲供材不得作為開發(fā)成本
④開發(fā)間接費和期間費用的界限在哪里？                            
⑤如何判定政府規(guī)費哪些進開發(fā)成本、哪些是代收費用？
⑥什么才是土地增值稅中可以“全額扣除”的代收費用？    
⑦如何籌劃“甲供材”導致的建筑方額外附加營業(yè)稅？
3.開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用
思考15： 
①沒有借款，是否可以按10%扣除開發(fā)費用？②滾動開發(fā)利息如何劃分？多種籌資方式和單一籌資方式對利息支出扣除的影響不同。
4.與轉讓房地產有關的稅金
思考16：營業(yè)稅稅收返還，是否可以作為與轉讓房地產有關的稅金扣除？
5.財政部規(guī)定的其他扣除項目
思考17：  
①房地產公司的印花稅不得作為扣除項目。
②一個商住兩用房如何分開核算土地增值稅成本？海南、江蘇、南通有比較好的解決方案。（六）票據
思考18：什么是土地增值稅中的合法有效憑證？投資行為沒有發(fā)票，土地增值稅中的成本如何扣除？
（七）新房尾盤清算
思考19：清算后的銷售收入是否可以扣除銷售稅金、開發(fā)費用？ 如何啟動二次清算程序？（八）舊房土地增值稅清算
思考20：①開發(fā)商出租或自用的房地產是否成為舊房？      
②土地增值稅中區(qū)分舊房和新房的標準是什么？③房地產企業(yè)銷售舊房能否加計扣除?舊房的土地契稅是否可以全額扣除？
④舊房土地增值稅清算規(guī)劃
四、當前土地增值稅籌劃流行手法中的陷阱分析
1降價籌劃。                 
 案例說明事前降價籌劃帶來的惡果，事實上降價籌劃僅適用于舊房清算。
2.成立銷售公司.降低適用稅率籌劃。
案例說明采取不同操作手法下，同一個方案成敗的區(qū)別。
3.裝修收入分散籌劃。   
案例說明該籌劃給銷售和品牌帶來的負面影響,稅收籌劃必須符合商業(yè)慣例。
 
第三部分     房地產企業(yè)所得稅的避稅與反避稅(一天)
                                      
第一節(jié)  案例解析
思考1：無產證的地下建筑物分別有幾種？他們的成本處理有什么不同？
思考2：架空層等地上無產證建筑面積，成本如何處理？
思考3：在上海.常州等地有產證的地下建筑物成本如何處理？它們還可以按31號文中的公共配套設施處理嗎？
思考4：地下車庫的成本如何處理可以節(jié)稅？地下車庫可以0避稅成本實現(xiàn)節(jié)稅。
思考5： 除了按合同總額10%預提成本外，哪些成本可以全額預提在所得稅前進行扣除？分享全額預提成本，延遲2000萬所得稅1年交稅案例。
思考6：財稅【2008】121號與國稅發(fā)【2009】2號是什么樣的關系？解析121號文與國稅發(fā)【2009】2號中關于關聯(lián)方借款利息如何銜接扣除的疑問。  
思考7: 一般借款利息資本化有哪些技巧？               
思考8: 房地產公司的籌建期什么時候結束？
思考9:土地未正式開發(fā)，即有臨時建筑租金收入怎么處理？
第二節(jié)  31號文操作空間解析
一、31號文的整體結構
思考1：31號文規(guī)范了銷售期房的常規(guī)商業(yè)模式，收入以收付實現(xiàn)制進行確認；不適用于銷售現(xiàn)房的商業(yè)模式。成本的確認原則與收入的確認原則不能匹配，如何協(xié)調？。
思考2：對于成本的分攤，規(guī)定了兩種分攤的標準，會導致不同的稅收后果，分攤標準的選擇有很大的籌劃空間，如何籌劃？
思考3：成本對象的選擇存在技巧，如何選擇最佳的成本對象？
思考4：商業(yè)地產二次以上成本調整及資產后續(xù)計量存在難題，如何解決？
思考5：31號文存在漏洞可以全額預提成本，如何操作？
思考6：31號文對于利息，有兩處不同的表述，如何協(xié)調？
二、開發(fā)業(yè)務與竣工時間                 
思考1：完工與未完工對于稽查來說有什么區(qū)別？未完工產品不查成本，只查收入
思考2：竣工證明材料是指什么？竣工證明材料交房地產管理部門備案是一個時點還是一個時期？        
思考3：竣工材料的報送時間會帶來什么涉稅后果？
三、收入的稅務處理
思考1：未正式簽訂“合同”所取得的收入是不是收入？
思考2：定金.意向金是不是收入？
思考3：預收收入是不是視同銷售？        
思考4：如何實現(xiàn)預繳所得稅的人為調節(jié)？該人為調節(jié)是否是偷稅？
思考5：年度申報表附表3調增，調減到底調什么？           
思考6：本年度預售收入是否需要在附表三調減？
思考7：如何以前的預交毛利率高于實際毛利怎么辦？         
思考8：稅率差變動是否能轉回？
思考9：可售建筑面積指什么？
思考10：免租期的收入，財稅差異是什么？朝令夕改的所得稅條例創(chuàng)新。
思考11：所得稅申報表不支持許多地產行業(yè)特殊文件，如何填列？
思考12：以前年度的廣告費.宣傳費.招待費如何在新的申報表中填列？存在籌劃選擇的空間。
四、案例介紹成本的計算步驟（6大原則、四種分配方法、3個完工標準、七步驟）
思考1：房地產公司的傭金到底是按5%還是10%扣除？
思考2：為什么說房地產公司的避稅重災區(qū)是在房地產公司的成本核算上?為什么說房地產公司的真實成本由工程決算人員掌握，財務人員僅是根據財稅需要進行組合而已？如何利用稅法漏洞進行成本籌劃？
思考3：成本籌劃的風險點在什么地方？
思考4：房地產公司的成本核算流程是怎樣的？為您介紹完整的房地產成本歸集、分配、結轉及后續(xù)調整的流程和方法。
（1）、根據總包合同劃分成本對象是確定成本對象的基本原理
（2）、確定成本對象的六原則
（3）、成本分攤標準的選擇技巧
 
思考5：房地產公司的合同風險控制關鍵點介紹
 
第四部分  土地增值稅疑難案例解析
第一節(jié) 疑難土地增值稅案例解析 
1、在建工程轉讓案例
思考1：如何通過在建工程+代建的方式實現(xiàn)整體售樓，該手法如何避土地增值稅？
思考2：通過在建工程轉讓的方式，是否可以避契稅？
思考3：如何不開發(fā)房產而實現(xiàn)賣一手房？
思考4：在建工程轉讓如何分割土地證？
思考5：受讓方如何在不重新辦理四證的情況下預售房產？
介紹完整的在建工程轉讓流程
2、以轉讓股權而實質轉讓房地產行為征土地增值稅問題（國稅函〔2000〕687號）解析
思考6：對轉讓股權而實質轉讓房地產行為征土地增值稅的法律淵源是什么？
思考7：該行為土地增值稅納稅主體是誰？
思考8：土地增值稅計稅基礎是多少？
思考9：國稅函〔2000〕687號文法律效力問題
思考10：以轉讓股權而實質轉讓房地產行為主要指哪種情況？
3、一個集投資、改變企業(yè)性質的綜合避稅案例
思考11：賣股權是否存在土地增值稅？是否按國稅函〔2000〕687號征稅？
思考12：舊房的評估價是否含土地？
思考13：投資時上下游沒有房地產公司，投資完成后，變更為房地產公司，是否交土地增值稅？
思考14：商貿公司是否可以開發(fā)房地產？
4、逆向關聯(lián)轉移定價避土地增值稅案
思考15：關聯(lián)交易價格明顯過高而導致避稅，是否可以核定？
思考16：以盈利為目的政策性搬遷，是否交土地增值稅？
5、精裝房分劈為銷售毛坯房+裝飾業(yè)務風險分析
思考17：精裝房分劈為銷售毛坯房+裝飾業(yè)務有明顯的避稅效果，為什么沒有大面積實施？
6、房地產定單式生產可采用的稅收籌劃風險分析
思考18：投資轉股以實現(xiàn)整體賣樓的方式受哪些客戶條件的限制？
思考19：吸收合并主要操作關鍵難點及風險點在哪里？
7、租賃軍用土地建建筑物，銷售二十年使用權案例分析
思考20：租賃軍用土地建建筑物，銷售二十年使用權營業(yè)稅按租賃還是銷售不動產處理？租賃和銷售建筑物永久使用權的區(qū)別是什么？
思考21：根據國稅函〔2007〕645號，是否存在土地增值稅？
思考22：是否存在房產稅？
8、投資所得土地，土地增值稅清算計稅成本案例分析
思考23：投資所得土地，土地增值稅清算計稅成本是多少？是0?還是評估價？
思考24：由于沒有發(fā)票，扣除的憑據是什么？
9、土地增值稅清算案例分析
思考25：分期開發(fā)的項目，是否可以先按占地面積分攤土地成本，然后按可售建筑面積二次分攤土地成本？
思考26：土地增值稅清算時，收入是權責發(fā)生制，稅金是收付實現(xiàn)制，如何籌劃？
思考27：清算單位，某省用發(fā)改委的立項批復作為口徑，如何籌劃？
思考28：違約金，游泳池管理收入是不是土

中華企管培訓網特邀講師，南京大學MBA，中國注冊會計師，從事房地產業(yè)務12年，現(xiàn)任某房地產集團財務部總經理，同時兼任數(shù)家房地產集團的稅務顧問。上海財經大學（高頓）、北京大學EMBA房地產總裁班、江蘇省注冊稅務師協(xié)會、上海萊頓不動產學院、北京均涵管理咨詢公司特聘講師，中華會計網校金牌講師。

擅長：房地產行業(yè)的原罪清理、商業(yè)模式創(chuàng)新、資產重組所涉稅收業(yè)務，對土地增值稅清算有豐富的經驗。形式重于實質稅務籌劃原創(chuàng)者，長于發(fā)現(xiàn)稅法的漏洞和不足。致力于換個角度看稅法，尋求以最少的時間成本獲得最佳的可操作稅收方案。
 
學術成績
最暢銷房地產稅收書籍《房地產稅收面對面：實務與案例》作者。
在國家核心財經期刊《財務與會計》與《中國稅務報》上發(fā)表稅收籌劃文章5萬余字，其中房地產行業(yè)稅收疑難系列文章被《財務與會計》作為創(chuàng)刊三十年代表作品。