房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程四大階段的財(cái)稅操作技巧高研班通知（劉玉章）

【課程背景】
??改革開(kāi)放以來(lái)，在國(guó)家一系列政策鼓勵(lì)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)家財(cái)政收入的貢獻(xiàn)率大幅度提高，成為稅收收入的重要來(lái)源。為了解決居者有其屋，保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，最近幾年，國(guó)家加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。
??前不久召開(kāi)的全國(guó)稅務(wù)系統(tǒng)所得稅工作視頻會(huì)議提出：全面加強(qiáng)企業(yè)所得稅專業(yè)化管理，強(qiáng)化匯算清繳和匯總納稅工作，提高所得稅征管的質(zhì)效，房地產(chǎn)業(yè)又將被列為2013年稅收稽查重點(diǎn)行業(yè)。稅務(wù)機(jī)關(guān)按照“稅種查全、環(huán)節(jié)查到、項(xiàng)目查清、問(wèn)題查透”的稅務(wù)稽查質(zhì)量要求，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅收檢查，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收壓力加大。
??在調(diào)控房?jī)r(jià)的政策下，房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)疲軟，價(jià)格下跌，信貸緊縮，資金緊張，利潤(rùn)空間急劇縮水，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型企業(yè)，使得本來(lái)就捉襟見(jiàn)肘的資金鏈條更加吃緊。
??為了解決當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困境，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高財(cái)會(huì)核算水平，規(guī)范納稅行為，實(shí)現(xiàn)理性納稅籌劃，這也是提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要手段。為此，我們按照對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行整體納稅規(guī)劃、分四大階段落實(shí)的思路，根據(jù)近幾年對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收專項(xiàng)檢查的重點(diǎn)，對(duì)每個(gè)階段所涉及的稅種進(jìn)行法規(guī)解讀，輔以會(huì)計(jì)處理技巧，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在每個(gè)開(kāi)發(fā)階段進(jìn)行過(guò)程中落實(shí)納稅籌劃方案，為規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)、全面降低稅負(fù)提供幫助。

【主講專家】
劉玉章：我國(guó)著名財(cái)稅專家，高級(jí)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師。我公司高級(jí)稅務(wù)講師，現(xiàn)受聘擔(dān)任世界稅收聯(lián)合會(huì)財(cái)稅研究員，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)經(jīng)研究院客座教授，財(cái)政部科研所培訓(xùn)中心兼職教授，長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、審計(jì)等實(shí)際工作，潛心于房地產(chǎn)業(yè)財(cái)稅研究，具有深湛的理論基礎(chǔ)，豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，廣泛的財(cái)經(jīng)法規(guī)知識(shí)積累。參與了我國(guó)《企業(yè)所得稅法》的研究、制定工作，對(duì)企業(yè)所得稅法有獨(dú)到的見(jiàn)解，出版有《房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅操作技巧》（第3版）、《土地增值稅清算大成》（第2版）等房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅專著。     幾年來(lái)，曾在北京大學(xué)中國(guó)企業(yè)家特訓(xùn)班、清華大學(xué)總裁班、、浙江大學(xué)總裁班、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)城市建筑協(xié)會(huì)等單位主辦的研討會(huì)上作專題講座，長(zhǎng)期擔(dān)任北京市高級(jí)會(huì)計(jì)師繼續(xù)教育的主講教師，為國(guó)內(nèi)大型企業(yè)集團(tuán)作財(cái)稅內(nèi)訓(xùn)，并擔(dān)任多家房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅顧問(wèn)。     講授過(guò)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)稅操作技巧》、《房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與疑難問(wèn)題解答》、《土地增值稅清算與房地產(chǎn)業(yè)稅收檢查前輔導(dǎo)》等課程。學(xué)員普遍反映：通過(guò)講座的學(xué)習(xí)提高了對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的理解，擴(kuò)展了稅收法規(guī)知識(shí)，增強(qiáng)了納稅意識(shí)，提高了理性納稅籌劃的自覺(jué)性；使企業(yè)避免了納稅風(fēng)險(xiǎn)，減輕了稅收負(fù)擔(dān)，提高了經(jīng)濟(jì)效益！

【主講內(nèi)容】
第一階段、投資決策階段的納稅籌劃
1、實(shí)收資本的會(huì)計(jì)核算方法；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因?yàn)閷?shí)收資本不到位而發(fā)生的借款利息可否稅前扣除？
2、房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目調(diào)研階段的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)怎樣進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？調(diào)研費(fèi)用是否可以計(jì)入
開(kāi)發(fā)成本？
3、投資方以土地使用權(quán)進(jìn)行投資怎樣規(guī)劃營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅的納稅行為？對(duì)被投資企業(yè)接受投資后的納稅有何影響？
4、投資方以非貨幣資產(chǎn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資，評(píng)估增值是否繳納企業(yè)所得稅？
5、房地產(chǎn)企業(yè)為解決資金不足，吸收其他企、事業(yè)單位以及個(gè)人資金合作開(kāi)發(fā)，應(yīng)當(dāng)怎樣進(jìn)行會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理？
6、企業(yè)股權(quán)收購(gòu)怎樣選擇特殊重組方式遞延納稅？
7、企業(yè)資產(chǎn)收購(gòu)怎樣選擇特殊重組方式遞延納稅？
8、企業(yè)合并怎樣選擇特殊重組方式遞延納稅？
9、新成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)怎樣確定籌建期間？如何核算開(kāi)辦費(fèi)？
10、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)籌建期的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)怎樣在稅前扣除？
11、企業(yè)投資人抽逃資金應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？投資人長(zhǎng)期占用企業(yè)資金怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理？
第二階段、前期工作階段的納稅籌劃
1、土地使用權(quán)的獲取有哪些形式？
2、取得土地使用權(quán)成本怎樣進(jìn)行會(huì)計(jì)核算？
3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)怎樣核算“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”？契稅可否計(jì)入土地成本？
4、征用耕地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所繳納的耕地占用稅怎樣核算？怎樣避免耕地占用稅與城鎮(zhèn)土地使用稅重復(fù)納稅？
5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以房換地怎樣計(jì)算土地的成本？
6、房地產(chǎn)企業(yè)以地?fù)Q房怎樣計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得？如何核算換入房產(chǎn)的成本？
7、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)后，何時(shí)開(kāi)始交納城鎮(zhèn)土地使用稅，何時(shí)截止交納城鎮(zhèn)土地使用稅？
8、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)繳納契稅的依據(jù)是什么？
9、對(duì)動(dòng)遷戶的拆遷補(bǔ)償費(fèi)怎樣計(jì)入土地成本？以自建房產(chǎn)安置動(dòng)遷戶如何進(jìn)行會(huì)計(jì)
核算？
10、購(gòu)置房產(chǎn)安置動(dòng)遷戶，房產(chǎn)購(gòu)置費(fèi)如何計(jì)入土地成本？
11、房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置在建工程，投資開(kāi)發(fā)完成后再出售怎樣計(jì)算營(yíng)業(yè)稅？
12、委托境外設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，支付的設(shè)計(jì)費(fèi)是否應(yīng)當(dāng)在我國(guó)境內(nèi)納稅？房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)什么稅收責(zé)任？
13、在舊城改造中，企業(yè)被搬遷怎樣納稅？取得的搬遷補(bǔ)償收入應(yīng)當(dāng)怎樣進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？
14、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的“毛地”，對(duì)土地進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)怎樣納稅？
15、以“拆一還一”方式進(jìn)行動(dòng)遷補(bǔ)償，怎樣交納營(yíng)業(yè)稅？
16、土地閑置費(fèi)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？企業(yè)所得稅與土增稅對(duì)土地閑置費(fèi)的處理有何差異？
17、土地出讓金返還怎樣進(jìn)行會(huì)計(jì)處理可以降低稅費(fèi)支出？
第三階段、項(xiàng)目建設(shè)階段的納稅籌劃
1、怎樣正確劃分開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本核算對(duì)象？
2、怎樣劃分開(kāi)發(fā)成品的成本項(xiàng)目？每個(gè)成本項(xiàng)目所包括的具體內(nèi)容是什么？
3、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算的一般程序是什么？
4、共同成本、間接成本怎樣進(jìn)行分配？
5、商品房地下建造的人防工程、有產(chǎn)權(quán)的車(chē)庫(kù)、無(wú)產(chǎn)權(quán)的車(chē)庫(kù)在稅務(wù)處理上有何區(qū)別？
6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自供建材和設(shè)備是否應(yīng)當(dāng)繳納建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅？采購(gòu)建材、設(shè)備取得的增值稅發(fā)票可否計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本”？
7、房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的借款費(fèi)用怎樣核算？計(jì)算企業(yè)所得稅和土地增值稅對(duì)借款費(fèi)用的處理有何差異？
8、房地產(chǎn)企業(yè)向股東或其他自然人借款利息可否扣除？
9、資本化的借款費(fèi)用與計(jì)入損益的借款費(fèi)用怎樣區(qū)分？借款費(fèi)用的稅前扣除企業(yè)所得稅與土地增值稅有何區(qū)別？
10、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向非金融企業(yè)或個(gè)人借款的利息可否扣除？如何提供“金融企業(yè)同期同類借款利率情況說(shuō)明”？
11、房地產(chǎn)集團(tuán)統(tǒng)借統(tǒng)還的利息支出怎樣操作可以避免重復(fù)納稅？
12、何為資本弱化？企業(yè)從關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資的利息支出應(yīng)當(dāng)怎樣扣除？
13、固定資產(chǎn)折舊政策變化對(duì)企業(yè)所得稅的影響，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣正確計(jì)提折舊費(fèi)用？
14、怎樣采用加速折舊方法計(jì)提折舊？怎樣在稅前扣除？
15、房屋及建筑物的改建支付如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算？是否增加固定資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)？
16、企業(yè)對(duì)房屋、建筑物等固定資產(chǎn)在未提足折舊前進(jìn)行改擴(kuò)建的，如屬于推倒重置的怎樣進(jìn)行會(huì)計(jì)核算？
17、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在年度所得稅匯算清繳時(shí)，為保證收入與成本配比哪些成本可以預(yù)提？預(yù)提之后還應(yīng)注意什么問(wèn)題？
18、哪些資產(chǎn)損失應(yīng)當(dāng)清單申報(bào)？哪些損失應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)申報(bào)？何時(shí)申報(bào)？
19、企業(yè)以前年度發(fā)生的資產(chǎn)損失未能在當(dāng)年稅前扣除的應(yīng)怎樣進(jìn)行稅務(wù)和會(huì)計(jì)處理？
第四階段、竣工驗(yàn)收和銷售階段的納稅籌劃
1、“買(mǎi)一贈(zèng)一”、現(xiàn)金折扣、銷售折讓、銷售退回怎樣納稅？
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何利用自持的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行融資？
3、企業(yè)所得稅的視同銷售業(yè)務(wù)稅收政策有何變化？計(jì)稅基礎(chǔ)如何確定？
4、房地產(chǎn)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企事業(yè)單位合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，且未成立獨(dú)立法人公司的怎樣計(jì)算應(yīng)納稅所得額？
5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目怎樣確定成本終結(jié)日？項(xiàng)目完工與企業(yè)所得稅的納稅申報(bào)有何關(guān)系？
6、長(zhǎng)期股權(quán)投資的權(quán)益法核算與稅法有何差異？如何進(jìn)行納稅調(diào)整？
7、權(quán)益法核算的股權(quán)投資損失可否稅前扣除？怎樣進(jìn)行納稅調(diào)整？
8、股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓損失可否稅前扣除？以前年度掛賬的股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓損失怎樣處理？
9、企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)如何稅前扣除？預(yù)收賬款可否作為業(yè)
務(wù)招待費(fèi)的計(jì)算基數(shù)？
10、計(jì)算土地增值稅的增值額時(shí)允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本包含哪些內(nèi)容？怎樣計(jì)算允
許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用？
11、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中利息怎樣計(jì)算，有金融機(jī)構(gòu)借款證明利息支出怎樣扣除？沒(méi)有借款的，開(kāi)發(fā)費(fèi)用是否按照5％扣除？
12、什么是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，企業(yè)出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅怎樣享受土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策？
13、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)建造出售保障性住房，是否應(yīng)當(dāng)預(yù)繳土地增值稅？
14、以土地（房地產(chǎn)）進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)的，是否享受土地增值稅的免稅優(yōu)惠？對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有何特殊規(guī)定？
15、房地產(chǎn)企業(yè)新建的商品房裝修費(fèi)用可否計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，能否享受加計(jì)扣除？怎樣利用增加裝修成本的方法降低土地增值稅？
16、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目與轉(zhuǎn)讓股權(quán)在納稅方面有什么區(qū)別？
17、房地產(chǎn)企業(yè)利用已經(jīng)征用的土地建造賓館，怎樣操作可以降低稅費(fèi)支出？
18、企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進(jìn)行賬務(wù)處理，可以降低稅費(fèi)支出？
19、房地產(chǎn)企業(yè)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何操作可以降低土地增值稅？
20、搞好土地增值稅清算應(yīng)注意哪些問(wèn)題？
21、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清盤(pán)時(shí)怎樣與稅務(wù)機(jī)關(guān)清算企業(yè)所得稅？