嚴格征管下的土地增值稅清算與加強所得稅后續(xù)管理中的風險控制專題班（劉老師）

【專題背景】
據(jù)2013年11月25日中央電視臺爆料：截止到2012年12月31日，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億元，占當年稅收收入的37.8%，如此巨額的應繳未繳稅款必然招致稅務機關對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅更加嚴格地清算。
國家稅務總局下發(fā)的《關于加強企業(yè)所得稅后續(xù)管理的指導意見》（稅總發(fā)[2013]55號）明確了企業(yè)所得稅后續(xù)管理的目標：通過加強后續(xù)管理，保持企業(yè)所得稅管理的連續(xù)性，逐步形成一個稅前控制、稅中審查、稅后管理的企業(yè)所得稅的長效監(jiān)管機制，不斷提高企業(yè)所得稅的征管質(zhì)量和效率。后續(xù)管理的對象包括跨年度事項、重大事項、高風險事項和重點行業(yè)。2014年全國稅收稽查會議已經(jīng)把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑企業(yè)列為稅收檢查重點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正面臨著第13次稅收專項檢查。
針對房地產(chǎn)業(yè)面臨的嚴格稅收征管形勢，我們總結(jié)了近幾年房地產(chǎn)企業(yè)稅務檢查的典型案例，歸納了近幾年房地產(chǎn)業(yè)稅企爭議的焦點問題，結(jié)合浙江、江蘇兩省的稅收檢查要求，對房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的各稅種，諸環(huán)節(jié)、分項目進行剖析，希望通過培訓，講解土地增值稅的清算策略、房地產(chǎn)企業(yè)各稅種納稅操作技巧，現(xiàn)場解答房地產(chǎn)企業(yè)在納稅操作中遇到的疑難問題。

【主講內(nèi)容】
一：嚴格征管下的土地增值稅清算技巧
1、怎樣確認房地產(chǎn)銷售收入總額？合同面積與實測面積不一致如何確認銷售收入總額？
2、計算土地增值稅的“扣除項目金”包含哪些？怎樣計算允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用？
3、土地增值稅清算時，契稅是否可以計入取得土地使用權(quán)所支付的金額，契稅可否計算30%的附加扣除額？
4、土地閑置費可否計入“房地產(chǎn)開發(fā)成本”？在計算土地增值稅時可否扣除？
5、計算土地增值稅時，有金融機構(gòu)借款證明利息支出怎樣扣除？企業(yè)沒有借款費用的，“房地產(chǎn)開發(fā)費用”是否按照5％扣除？
6、什么是普通標準住宅，企業(yè)出售普通標準住宅怎樣享受土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策？
7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售保障性住房是否應預繳土地增值稅？
8、以土地或房地產(chǎn)進行投資聯(lián)營的，是否享受土地增值稅的免稅優(yōu)惠？對房地產(chǎn)開發(fā)
企業(yè)有何特殊規(guī)定？
9、企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房如何計算扣除項目金額？
10、土地增值稅清算時可否將不同類型的房地產(chǎn)綜合計算繳納土地增值稅？
11、向個人支付的拆遷補償款憑何種憑證扣除？
12、扣留施工企業(yè)的質(zhì)量保證金沒有發(fā)票可否扣除？
13、怎樣確定土地增值稅的清算項目？應當進行土地增值稅清算的項目和要求納稅人進行土地增值稅清算的項目怎樣劃分？
14、房地產(chǎn)企業(yè)新建的商品房裝修費用可否計入開發(fā)成本，能否享受加計扣除？怎樣利用增加裝修成本的方法降低土地增值稅？
15、房地產(chǎn)企業(yè)銷售普通標準住宅如何定價可以降低土地增值稅？
16、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓在建項目與轉(zhuǎn)讓股權(quán)在納稅方面有什么差異？
17、房地產(chǎn)企業(yè)利用已經(jīng)征用的土地建造賓館、商廈，怎樣操作可以降低稅費支出？
18、企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進行賬務處理，可以降低稅費支出？
19、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何操作可以降低土地增值稅？
20、怎樣核算房地產(chǎn)企業(yè)的管理費用可以降低土地增值稅？
21、新辦房地產(chǎn)企業(yè)如何確定“籌建期”？
22、普通標準住宅享受免稅的期望成本如何計算？
23、搞好土地增值稅清算應注意哪些問題？
二：“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應對
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)哪些業(yè)務應當繳納增值稅？如何選擇增值稅納稅人身份？
2、房地產(chǎn)企業(yè)處置使用過的固定資產(chǎn)和廢舊物資應當交什么稅？怎樣繳稅？
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)何時試行營業(yè)稅改征增值稅？如何做好“營改增”的準備工作？
三：營業(yè)稅后續(xù)管理要點
1、企業(yè)以土地使用權(quán)投資怎樣交納營業(yè)稅？
2、什么是合作建房？怎樣繳納營業(yè)稅？
3、自建房產(chǎn)自用是否繳納營業(yè)稅？誤交的營業(yè)稅如何處理？
4、甲方供材料與甲方供設備怎樣納稅？甲方自購材料增值稅發(fā)票可否計入開發(fā)成本？
5、裝飾勞務清包工怎樣繳納營業(yè)稅？
6、轉(zhuǎn)讓在建項目怎樣繳納營業(yè)稅？購入在建項目后投資建設，建成后銷售如何納稅？
7、房地產(chǎn)企業(yè)以“拆一還一”方式安置被動遷戶，如何征收營業(yè)稅？
8、房地產(chǎn)企業(yè)向職工低價售房如何納稅？
9、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的“毛地”，對土地進行一級開發(fā)怎樣納稅？
10、房地產(chǎn)企業(yè)委托境外設計院進行規(guī)劃設計怎樣扣繳境外企業(yè)的稅款？
四：企業(yè)所得稅后續(xù)管理要點
1、怎樣劃分開發(fā)產(chǎn)品的成本核算對象？開發(fā)產(chǎn)品計稅成本核算應當遵循哪些程序？
2、開發(fā)產(chǎn)品的直接成本怎樣核算？共同成本、間接成本應當怎樣分攤？
3、開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的具體內(nèi)容包括哪些？
4、開發(fā)項目的營銷設施建造費怎樣核算？在計算土地增值時可否扣除？
5、在開發(fā)項目內(nèi)建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療等設施當?shù)卣块T給予經(jīng)濟補償后的
差額應怎樣進行稅務處理？
6、怎樣核算不同類型房產(chǎn)的成本？
7、安置動遷用房支出怎樣進行稅務處理？
8、利用地下基礎設施建成的停車場怎樣核算計稅成本？
9、利用人防工程建成的地下車庫投資者是誰？房地產(chǎn)企業(yè)可否銷售利用人防工程建造
的車庫？應當怎樣妥善處理？
10、開發(fā)產(chǎn)品完工后，再發(fā)生成本費用應當怎樣處理？
11、房地產(chǎn)企業(yè)怎樣避免與施工企業(yè)工程決算久拖不決？
12、何謂開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工？怎樣確定成本核算終結(jié)日？怎樣正確處理開發(fā)成品“完工”與計算應納稅所得額的關系？
13、房地產(chǎn)企業(yè)以擴股方式取得土地使用權(quán)的，怎樣進行會計核算？
14、企事業(yè)單位、個人以分房為目的，與房地產(chǎn)企業(yè)合資開發(fā)房地產(chǎn)項目的，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣確認收入？
15、其他企事業(yè)單位、個人以分紅利為目的，與房地產(chǎn)企業(yè)合資開發(fā)房地產(chǎn)項目的應當
怎樣進行稅務處理？
16、房地產(chǎn)企業(yè)以房換地方式取得土地使用權(quán)的，怎樣確定土地使用權(quán)的成本？
17、房地產(chǎn)企業(yè)以地換房方式取得房產(chǎn)的，怎樣確定房產(chǎn)的成本？
18、房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品銷售確認的原則和條件，已經(jīng)開具發(fā)票的按揭售房何時確認銷售收入？
19、“買一贈一”、現(xiàn)金折扣、銷售折讓、銷售退回怎樣進行稅務處理？
20、房地產(chǎn)企業(yè)采用分期收款方式、賒銷方式、委托代銷方式、售后回購方式怎樣納稅？21、房地產(chǎn)企業(yè)視同銷售業(yè)務稅收政策有何變化？相關資產(chǎn)的計稅基礎怎樣計算？
22、企業(yè)所得稅匯算清繳時，出包工程因未辦理工程結(jié)算而未取得全額發(fā)票的可否預提
成本？應注意哪些問題？
23、固定資產(chǎn)折舊政策變化對企業(yè)所得稅的影響，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣正確計提折舊？
24、企業(yè)購進軟件，凡符合固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)確認條件的怎樣進行折舊或攤銷？
25、房屋、建筑物等固定資產(chǎn)在未提足折舊前推倒重置的怎樣進行稅務處理？
26、房屋、建筑物等固定資產(chǎn)進行改擴建怎樣計算計稅成本，怎樣計提折舊？
27、股權(quán)投資的股息、紅利所得怎樣納稅？股權(quán)投資損失可否在稅前扣除？
28、股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓損益怎樣納稅？新政策有何變化，長期掛賬的股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓損失可否
扣除？
29、投資企業(yè)撤回或減少投資的怎樣進行稅務處理？
30、何謂資產(chǎn)損失？企業(yè)資產(chǎn)損失在企業(yè)所得稅前扣除的原則？
31、國家稅務總局2011年第25號公告對資產(chǎn)損失稅前扣除有何重大變化？
32、以前年度未扣除的資產(chǎn)損失怎樣進行稅務處理？
33、稅務機關怎樣對企業(yè)的資產(chǎn)損失進行監(jiān)督管理？
34、如何理解企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金支出準予扣除？建立股權(quán)激勵機制形成的支出
可否扣除？
35、企業(yè)為員工支付的補充養(yǎng)老、補充醫(yī)療保險費怎樣扣除？怎樣征收個人所得稅？
36、職工因公出差、誤餐費補助是否計入工資總額，可否稅前扣除？是否征個人所得稅？
37、職工福利費的開支范圍是什么？如何在稅前扣除？
38、企業(yè)工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費怎樣在稅前扣除？
39、企業(yè)確因工作需要為職工購置的工作服可否稅前扣除？
40、企業(yè)自有房產(chǎn)裝修費如何在稅前扣除？
41、企業(yè)的業(yè)務招待費稅前扣除怎樣計算，計入什么科目？
42、職工的“五險一金”怎樣在稅前扣除，是否計征個人所得稅？
43、企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈支出可否扣除？范圍是什么？
44、企業(yè)廣告費和業(yè)務宣傳費稅前扣除的條件是什么？
45、企業(yè)贊助支出可否扣除？
46、企業(yè)與生產(chǎn)經(jīng)營有關的手續(xù)費及傭金支出怎樣在稅前扣除？境內(nèi)境外有何區(qū)別？
47、企業(yè)借款費用怎樣在稅前扣除？資本化的要求是什么？
48、怎樣證明“不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的利息準予稅前扣除”？
49、售后回購業(yè)務如何進行稅務處理？
50、融資性售后回租業(yè)務如何納稅？房地產(chǎn)企業(yè)怎樣利用這項政策擴大融資渠道？
51、何謂“混合投資”？如何利用混合投資業(yè)務擴大融資渠道？
52、稅法對防止資本弱化有何規(guī)定？
53、企業(yè)因投資者未在規(guī)定期限內(nèi)繳足其應繳資本額而發(fā)生借款其利息應有誰來承擔？
54、企業(yè)向自然人借款的利息支出可否稅前扣除？
55、“統(tǒng)借統(tǒng)還”的利息怎樣扣除？對總公司因統(tǒng)借統(tǒng)還向成員企業(yè)收取利息是否征收
營業(yè)稅？
56、企業(yè)對外進行股權(quán)投資發(fā)生的借款利息可否在稅前扣除？
57、企業(yè)取得的國債利息、地方政府債券利息、中國鐵路建設債券利息、證券投資基金
利息在稅收上有何區(qū)別？
58、企業(yè)股權(quán)收購怎樣可以享受特殊性稅務處理？
59、企業(yè)債務重組怎樣操作可以遞延納稅？
60、企業(yè)資產(chǎn)收購怎樣可以享受特殊性稅務處理？

【培訓收益】
1、通過學習，使學員掌握土地增值稅清算的基本法規(guī)、清算程序和清算方法、稅收優(yōu)惠，土地增值稅的納稅籌劃技巧等。
2、通過學習，使學員掌握房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的分類方法、成本核算方法、共同成本與間接成本的分配技巧，正確核算開發(fā)產(chǎn)品成本。
3、通過學習，使學員掌握收入確認的原則、方法，開發(fā)項目完工的標準，預售賬款結(jié)轉(zhuǎn)收入的時限，正確計算應納稅所得額和應納所得稅額。
4、了解房地產(chǎn)行業(yè)稅收檢查的重點及其應對策略。

【主講專家】
劉老師：我國著名財稅專家，高級會計師、注冊會計師。我公司高級稅務講師，現(xiàn)受聘擔任世界稅收聯(lián)合會財稅研究員，中央財經(jīng)大學財經(jīng)研究院客座教授，財政部科研所培訓中心兼職教授，長期從事房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)的財務會計、審計等實際工作，潛心于房地產(chǎn)業(yè)財稅研究，具有深湛的理論基礎，豐富的實踐經(jīng)驗，廣泛的財經(jīng)法規(guī)知識積累。參與了我國《企業(yè)所得稅法》的研究、制定工作，對企業(yè)所得稅法有獨到的見解，被譽為我國房地產(chǎn)業(yè)界納稅策劃的領軍人物。
出版有《房地產(chǎn)企業(yè)財稅操作技巧》（第3版）、剛剛出版的新書《土地增值稅清算大成》（第3版）和《房地產(chǎn)企業(yè)財稅操作難題精解》等房地產(chǎn)企業(yè)財稅實務專著。
講授過《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財稅操作技巧》、《房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風險規(guī)避與疑難問題解答》、《稅制改革對房地產(chǎn)業(yè)納稅的影響》、《土地增值稅清算與房地產(chǎn)業(yè)稅收檢查前輔導》等。學員普遍反映：通過講座的學習提高了對企業(yè)會計準則的理解，擴展了稅收法規(guī)知識，增強了納稅意識，提高了理性納稅籌劃的自覺性；使企業(yè)避免了納稅風險，減輕了稅收負擔，提高了經(jīng)濟效益。