房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算重難點(diǎn)解析與企業(yè)應(yīng)對(duì)技巧專題班（王老師）

【專題背景】
2014年土地增值稅的清算正在進(jìn)行時(shí)?。。?br /> 房地產(chǎn)企業(yè)稽查“風(fēng)暴”中，土地增值稅清算首當(dāng)其沖！企業(yè)自查結(jié)果與稅務(wù)機(jī)關(guān)清算結(jié)論、中介機(jī)構(gòu)代理清算結(jié)果往往有較大的差異，哪一份清算報(bào)告稅收風(fēng)險(xiǎn)最低呢？各地在做土地增值稅清算時(shí)的口徑有什么不一樣？土地增值稅清算稅務(wù)稽查重點(diǎn)是什么？未來(lái)土地增值稅的政策將出現(xiàn)什么大變革?如何做好土地增值稅清算？如何理解相關(guān)政策？如何在合理合法情況下做好土地增值稅籌劃？為了做好土地增值稅清算房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在各環(huán)節(jié)如何做好配合工作？如何把撐清算口徑做好不同物業(yè)類型的清算？
特別是在房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”以后，土地增值稅這一稅種或許將要退出歷史舞臺(tái)，在“營(yíng)改增”之前對(duì)所有應(yīng)征未征的土地增值稅將采取一次拉網(wǎng)式的征收和清算工作。因此，最近一個(gè)時(shí)期土地增值稅的征收、清算工作將出現(xiàn)一個(gè)“異常火爆”的局面。
土地增值稅清算風(fēng)暴來(lái)襲，作為房地產(chǎn)企業(yè)的您準(zhǔn)備好了嗎？
稅總發(fā)[2013]67號(hào)、稅總函[2013]658號(hào)文要求各地嚴(yán)格審核扣除項(xiàng)目，特別是商業(yè)類地產(chǎn)項(xiàng)目，由于增值率高，清算將導(dǎo)致大量補(bǔ)稅。普通住宅項(xiàng)目，如果不能準(zhǔn)確把握，可能導(dǎo)致無(wú)法享受優(yōu)惠。該稅種籌劃空間也比較大，需要在清算之前做好應(yīng)對(duì)的準(zhǔn)備；土地增值稅政策各地差異較大，在清算中特別是扣除項(xiàng)目的確定爭(zhēng)議較多。
本次課程結(jié)合諸多案例，分別從土地增值稅征稅對(duì)象到納稅人的認(rèn)定，從收入的時(shí)間與金額到扣除項(xiàng)目的確認(rèn)，從扣除憑證到各稅種的分析，從成本分?jǐn)偡椒ǖ牟町惖角逅憬Y(jié)果的比對(duì)……逐一解讀土地增值稅清算的技巧與風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，準(zhǔn)確把控清算，有效化解賬務(wù)處理帶來(lái)的棘手問(wèn)題，達(dá)到準(zhǔn)確理解新政，掌握解決稅企納稅爭(zhēng)議的方法的最佳方案。

【主講內(nèi)容】
第一節(jié)：土地增值稅征稅范圍及計(jì)算流程
1、土地增值稅增收的條件有哪些？
2、土地增值稅納稅人的確認(rèn)需要注意哪些問(wèn)題？
3、土地增值稅計(jì)算的流程概述
4、集體土地建房開(kāi)發(fā)是否屬于土地增值稅征收的范圍？
第二節(jié)：土地增值稅清算流程詳解
1、收入確認(rèn)的原則和依據(jù)是什么？
2、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的贈(zèng)與和銷售區(qū)別要點(diǎn)是？
3、收取的誠(chéng)意金、違約金的稅收待遇有什么不同？
4、違約金涉及的發(fā)票和扣除需要注意哪些事項(xiàng)？
5、非直接銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如何確認(rèn)收入？
6、低價(jià)售房給員工、股東的稅收風(fēng)險(xiǎn)？
7、銷售折扣方式下＜買一送一、捆綁銷售等＞收入如何確認(rèn)？
8、代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)的稅負(fù)測(cè)算
第三節(jié)：土地增值稅重點(diǎn)問(wèn)題解析
1、土地增值稅扣除項(xiàng)目的四個(gè)原則是什么？
2、如何理解合法有效的憑證？白條如何規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)？
3、政府返還資金的稅收處理需要注意哪些問(wèn)題？
4、不同方式下取得土地如何確認(rèn)土地成本？
＜股權(quán)收購(gòu)、建設(shè)--移交、接受土地投資、拆一還一等＞
5、耕地占用稅可否作為土地成本？城鎮(zhèn)土地使用稅呢？
6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地使用稅納稅義務(wù)起止時(shí)間詳解
7、和政府置換土地，政府沒(méi)有及時(shí)交付，土地使用稅開(kāi)始時(shí)間如何處理？
8、拆遷費(fèi)的處理，如何應(yīng)對(duì)“現(xiàn)金”科目的審核？
9、人防設(shè)施發(fā)生的成本可以扣除嗎？紅線外的道路、公園開(kāi)發(fā)是否可以扣除？
10、資本化利息是否歸集開(kāi)發(fā)成本？城鎮(zhèn)土地使用稅呢？餐費(fèi)？
11、開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除詳解＜據(jù)實(shí)扣除、計(jì)算扣除不同稅收待遇分析＞
12、企業(yè)不同融資方式的稅收風(fēng)險(xiǎn)控制：
＜民間融資、轉(zhuǎn)貸、委托貸款、統(tǒng)借統(tǒng)還等七種＞
13、省級(jí)人民政府規(guī)定的稅費(fèi)是否可以扣除？
14、房地產(chǎn)企業(yè)銷售產(chǎn)品為什么要加計(jì)扣除？七種不同情況加計(jì)扣除的稅收分析。15、具備哪些條件，企業(yè)進(jìn)行土地增值稅強(qiáng)制清算和通知清算？
16、清算開(kāi)始后憑證的截止時(shí)間如何規(guī)定？
17、土地增值稅清算單位和清算對(duì)象的確定標(biāo)準(zhǔn)是什么？
18、結(jié)合案例，解讀土地增值稅扣除項(xiàng)目分?jǐn)偡椒ǎ?br /> ＜占地面積法、建筑面積法、直接成本法、層高系數(shù)法＞
19、項(xiàng)目?jī)?nèi)進(jìn)度不一，卻達(dá)到“通知清算”的條件，如何分?jǐn)偣才涮踪M(fèi)？
20、支付給境外的設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察測(cè)繪費(fèi)是否扣除？
第四節(jié)：“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及風(fēng)險(xiǎn)控制
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)哪些業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)繳納增值稅？如何選擇增值稅納稅人身份？
2、房地產(chǎn)企業(yè)處置使用過(guò)的固定資產(chǎn)和廢舊物資應(yīng)當(dāng)交什么稅？怎樣繳稅？
3、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)時(shí)的影響？對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的影響？
4、房地產(chǎn)企業(yè)何時(shí)試行營(yíng)業(yè)稅改征增值稅？如何做好“營(yíng)改增”的準(zhǔn)備工作？
第五節(jié)：現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)，專家開(kāi)放時(shí)間，解答學(xué)員疑難問(wèn)題。

【主講專家】王老師：會(huì)計(jì)師，中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師，稅務(wù)稽查資深官員，某省地方稅務(wù)局稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn)專家；數(shù)家房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)顧問(wèn)、答疑專家。有常年戰(zhàn)斗在一線的經(jīng)歷，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的稅收問(wèn)題，擅長(zhǎng)土地增值稅清算，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與稅收成本控制，制定合理的項(xiàng)目成本管控策略，做到企業(yè)成本控制最小化，利益最大化。在全國(guó)各大城市主講房地產(chǎn)行業(yè)稅收專題講座近百次，講授由淺入深、生動(dòng)活潑、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、簡(jiǎn)明扼要、操作實(shí)用；授課風(fēng)格生動(dòng)詼諧、風(fēng)趣幽默，受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧！