2014房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅清算政策重點難點全方位解析與企業(yè)應(yīng)對技巧專題班（許老師）

【專題背景】
☆ 2014年土地增值稅清算風(fēng)暴來襲，作為地產(chǎn)企業(yè)的您準(zhǔn)備好了嗎？
目前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陸續(xù)收到土地增值稅清算通知，土地增值稅清算執(zhí)行強(qiáng)度和力度不斷加大；國稅總局已將清算任務(wù)下達(dá)到每個省和直轄市、每個局長，形勢逼人。面對越來越快的清算速度，您是否感到雪上加霜！是否正經(jīng)歷迷惘？誰能幫您做出最佳清算方案？
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重，是一個不可小視的稅種；土地增值稅課稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，它的計算、申報和清算涉及到收入及扣除項目金額的確認(rèn)、扣除法和評估法計算增值額的運(yùn)用、超率累進(jìn)稅率的對照和計算等等，所以說它又一個是計算復(fù)雜、申報較難的直接稅種。
土地增值稅政策各地差異較大，在清算中特別是扣除項目的確定爭議較多，重慶市地稅局近期發(fā)布了《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策執(zhí)行問題的公告 》2014年9號公告，并于8月1日起正式實施，對土地增值稅清算中的眾多問題進(jìn)行明確，影響極大。本課程將根據(jù)重慶市的特殊規(guī)定逐一分析，教給大家輕松應(yīng)對土地增值稅清算風(fēng)暴。
稅總發(fā)[2013]67號文要求稅務(wù)機(jī)關(guān)抓好清算這一關(guān)鍵環(huán)節(jié)，稅總函[2013]658號文要求各地嚴(yán)格審核扣除項目，對近幾年積壓未清算的項目進(jìn)行全面清理。特別是商業(yè)類地產(chǎn)項目，由于增值率高，清算將導(dǎo)致大量補(bǔ)稅。普通住宅項目，如果不能準(zhǔn)確把握，可能導(dǎo)致無法享受優(yōu)惠。該稅種籌劃空間也比較大，需要在清算之前做好應(yīng)對的準(zhǔn)備。
本講座依據(jù)現(xiàn)行土地增值稅法規(guī)，全方位地解讀土地增值稅的政策，介紹土地增值稅的申報業(yè)務(wù)流程和稅務(wù)稽查涉稅法律風(fēng)險的防范措施，分析和研究土地增值稅的優(yōu)惠政策及納稅籌劃技巧，指導(dǎo)和交流土地增值稅日常申報業(yè)務(wù)和清算工作的經(jīng)驗，以期達(dá)到徹底化解土地增值稅稅務(wù)稽查涉稅法律風(fēng)險之目的。

【主講專家】許老師：國內(nèi)著名房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃專家，長期從事房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)納稅籌劃研究與實務(wù)操作。曾參與多家大中型房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險診斷和納稅籌劃方案設(shè)計，現(xiàn)兼任多家大中型房地產(chǎn)企業(yè)的財稅顧問，擅長將會計、稅收、法律知識綜合運(yùn)用到企業(yè)經(jīng)營管理之中，具有豐富的涉稅風(fēng)險防范與納稅籌劃實戰(zhàn)經(jīng)驗。多次應(yīng)邀為全國房地產(chǎn)建筑安裝企業(yè)進(jìn)行財稅專題講座，授課注重實務(wù)操作，講課中能準(zhǔn)確地將稅收法規(guī)與企業(yè)會計處理有機(jī)結(jié)合起來，所講操作方法能直接運(yùn)用于企業(yè)涉稅處理，通俗易懂且操作性強(qiáng)。并當(dāng)場解答企業(yè)棘手財稅問題，被業(yè)內(nèi)人士譽(yù)為“中國稅法活字典”和“國內(nèi)納稅答疑第一人”。

【主講內(nèi)容】
  第一節(jié)：土地增值稅稽查形式分析
◇：《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策執(zhí)行問題的公告》2014年9號公告的
執(zhí)行帶來哪些稽查新動向及應(yīng)對策略
第二節(jié)：土地增值稅清算鑒證、稅收稽查應(yīng)對及稅收風(fēng)險點
一、土地增值稅清算單位的檢查
1．土地增值稅清算時清算項目到底應(yīng)該分為幾類？
2．清算單位內(nèi)各類核算對象，是否能夠合并清算？
3．如何確定土地增稅的清算單位？
4．如何把握“國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目”、“分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算”、“一次性取得土地，分期開發(fā)”？
5．商住一體樓土地增值稅計算及應(yīng)對技巧
6．對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅？
7．房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)工程，在工程項目登記備案時，沒有進(jìn)行分期項目的備案，但是，企業(yè)自行劃分了項目分期建設(shè)，在做土地增值稅清算時，是否可以自行劃分的分期建設(shè)為項目單位進(jìn)行清算？
8．地下人防設(shè)施是否應(yīng)屬于土地增值稅的征稅范圍?
9．小產(chǎn)權(quán)房是否應(yīng)屬于土地增值稅的征稅范圍?
10．采取BT模式建設(shè)新民居工程需要繳納土地增值稅嗎？
11．房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)項目土地增值稅如何清算？
二、土地增值稅清算時點的確定及其稅務(wù)風(fēng)險
1．土地增值稅清算到底應(yīng)該掌握在那個時點進(jìn)行？
2．清算實點確定應(yīng)注意的事項及涉稅風(fēng)險
三、稅務(wù)稽查人員重點關(guān)注的事項
四、土地增值稅清算項目收入稽查及稅收疑難點
1．土地增值稅收入清算的基本稽查程序和方法
2．土地增值稅清算條件稽查
3．應(yīng)稅收入的檢查
     ⑴ 賬面應(yīng)稅收入的檢查             
⑵ 審查入賬價格
     ⑶ 應(yīng)列未列應(yīng)稅收入的審查         
⑷ 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入的檢查
4．轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)檢查
5．代收款項檢查
6．土地增值稅清算收入確認(rèn)的3個重點
7．與收入有關(guān)的疑難問題解析：
        ⑴ 企業(yè)在土地增值稅清算時，未開票也未簽訂銷售合同的房產(chǎn)應(yīng)如何確認(rèn)收入？
⑵ 房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上約定了房價，但不包含轉(zhuǎn)讓稅金，約定轉(zhuǎn)讓稅金由房產(chǎn)受讓方
承擔(dān)，轉(zhuǎn)讓收入怎樣確定？
五、扣除項目的稅務(wù)稽查及疑難問題
1．扣除項目稅務(wù)稽查方法
2．土地征用及拆遷補(bǔ)償費的稽查方法及風(fēng)險點
    ⑴ 稅務(wù)機(jī)關(guān)對土地征用及拆遷補(bǔ)償費的稽查要點
⑵ 企業(yè)支付給國土資源局的土地違約金、滯納金是否可以計入開發(fā)成本扣除？
⑶ 企業(yè)外購樓盤發(fā)生的契稅轉(zhuǎn)讓時如何計算扣除
⑷ 成片受讓土地、分期開發(fā)時，如何確定已轉(zhuǎn)讓部分應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)金額？
⑸ 合作建房分配產(chǎn)品的，在清算中如何確定開發(fā)企業(yè)取得的土地的金額？
⑹ 土地使用權(quán)評估增值是否可以作為成本扣除？
⑺ 單位轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時,土地部門收取的土地閑置費、土價評估費的土地增值稅處理
⑻ 納稅人取得土地應(yīng)上交的土地出讓金不直接支付給土地管理部門，而是作為政府部門對企業(yè)投資，可否作為計算土地增值稅扣除項目？
⑼ 土地滯納金在計算土地增值稅時能否扣除？
3．前期工程費的稽查方法及風(fēng)險點
     ◇ 設(shè)計費稅收籌劃涉稅風(fēng)險點
4．建筑安裝工程費的稽查方法及風(fēng)險點
     ⑴ 采用發(fā)包方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的檢查
⑵ 采用自營方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的檢查
⑶ 房屋裝修費用怎樣確定
⑷ 地下車庫、商鋪的建筑安裝成本應(yīng)如何計算扣除
5．基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費的稽查方法及風(fēng)險點
     ⑴ 小區(qū)外部為政府配套建設(shè)的公益性設(shè)施費用是否允許扣除
⑵ 多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費，如何合理分?jǐn)偅?br /> 6．開發(fā)間接費用的稽查方法及風(fēng)險點
     ⑴ 同一項目是否可采取不同的房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除方法？
⑵ 納稅人繳納的規(guī)費可不可以作為扣除利息和管理費用的基數(shù)？
⑶ 企業(yè)開發(fā)部、預(yù)算部、材料部、技術(shù)部等部門的費用如何扣除
7．開發(fā)費用（銷售費用、管理費用、財務(wù)費用）的稽查方法及風(fēng)險點
     ⑴ 利息扣除的涉稅風(fēng)險點
⑵ 房地產(chǎn)企業(yè)像個人、關(guān)聯(lián)方借款費用應(yīng)如何扣除？委托其他單位、個人向金融
機(jī)構(gòu)借款后，交由本單位使用，利息可以在本單位扣除嗎？
⑶ 取得“委托銀行借款”費用是否可以全額扣除？
⑷ 開發(fā)用地繳納的土地使用稅如何處理
⑸ 因土地糾紛發(fā)生的訴訟費、律師費如何扣除
⑹ 物業(yè)啟動費在計算土地增值稅時能否扣除？
8．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金稽查方法及風(fēng)險點
9．加計扣除項目稽查方法及風(fēng)險點
10．“舊房及建筑物的評估價格”的檢查
第三節(jié)：土地增值稅重特疑難事項解析
1．企業(yè)取得政府返還土地出讓金的六種形式及土地增值稅涉稅風(fēng)險？
2．利息支出：企業(yè)所得稅與土地增值稅扣除規(guī)定有別
3．子公司清算轉(zhuǎn)給母公司的地下車庫如何繳納增值稅？
4．項目公司注銷前的土地增值稅和企業(yè)所得稅的處理
5．真假按揭涉稅處理
6．土地增值稅清算幾種常見錯誤
7．無產(chǎn)權(quán)證建筑物如何計算土地增值稅？
8．置換房屋如何繳納營業(yè)稅和土地增值稅？
9．注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損土地增值稅處理
10．雙方均不支付補(bǔ)價的土地置換中的土地增值稅處理
11．將國家無償劃撥的土地進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓，但未辦理土地使用權(quán)證變更手續(xù)的土地
增值稅處理
12．未取得項目立項也未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在租賃土地上建造的房產(chǎn)銷售的土地增值稅處理；
13．房地產(chǎn)公司在土地拆遷中，拆遷合同約定對被拆遷房屋以新建房補(bǔ)償，在計算土地增值稅如何處理？如果補(bǔ)償面積超過拆遷合同確定的補(bǔ)償面積，如何處理？
14．以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的是否征收土地增值稅？
15．房地產(chǎn)企業(yè)取得政府給予土地返還款的土地增值稅涉稅風(fēng)險
16．合作建房是否要繳納土地增值稅？
17．未結(jié)清房款收入如何清算？
18．房地產(chǎn)企業(yè)銷售尾房如何繳納土地增值稅？
19．出售樣板間如何繳納土地增值稅？
20．不同模式售樓部的會計處理與土地增值稅扣除解析
21．車位及地下車庫如何繳納土地增值稅？
22．房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資本運(yùn)作中土地增值稅的涉稅風(fēng)險
第四節(jié)：房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與稅收風(fēng)險控制
1．開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本的差異與協(xié)調(diào)
2．成本核算的規(guī)范程序
3．成本核算中疑難問題解析
4．成本分配方法
第五節(jié)：專家現(xiàn)場開放時間，解答學(xué)員疑難問題。