2014房地產(chǎn)企業(yè)全程運營稅收風險控制與納稅籌劃專題班（王老師）

【專題背景】
 最近幾年，國家加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時代已經(jīng)過去。在調(diào)控房價的政策下，房地產(chǎn)銷售市場疲軟，價格下跌，信貸緊縮，資金緊張，利潤空間急劇縮水。“屋漏偏逢連夜雨”，國家稅務總局也加大了對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的征收管理與稅收稽查的力度，使得房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的稅收風險迅速增大。解決當前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困境，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有加強內(nèi)部管理，提高財會核算水平，規(guī)范納稅行為，實現(xiàn)理性納稅籌劃，這才是提高企業(yè)經(jīng)濟效益的重要手段。
 為此，我司專家王皓鵬老師為大家詳盡講解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運營全流程，從拿地、規(guī)劃、報批報建、建設、預售、清盤、自持經(jīng)營，一層層抽絲剝繭，將每個節(jié)點的節(jié)稅技巧和風險控制一網(wǎng)打盡。按照房地產(chǎn)開發(fā)項目進行整體納稅規(guī)劃、分階段落實的思路，根據(jù)對房地產(chǎn)企業(yè)稅收專項檢查的重點，輔以風險防控與納稅籌劃技巧，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在每個開發(fā)階段進行過程中落實納稅籌劃方案，規(guī)避涉稅風險、全面降低稅負提供幫助。全程實戰(zhàn)案例分享，接地氣、重實效，讓您兩天不虛此行！

【主講專家】
王老師：會計師，中國注冊稅務師，稅務稽查資深官員，某省地方稅務局稅收業(yè)務培訓專家；數(shù)家房地產(chǎn)企業(yè)稅務顧問、答疑專家。有常年戰(zhàn)斗在一線的經(jīng)歷，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的稅收問題，擅長土地增值稅清算，稅務風險評估與稅收成本控制，制定合理的項目成本管控策略，做到企業(yè)成本控制最小化，利益最大化。在全國各大城市主講房地產(chǎn)行業(yè)稅收專題講座近百次，講授由淺入深、生動活潑、內(nèi)容準確、分析透徹、簡明扼要、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默，受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學員的認同和熱烈追捧?。?！

【主講內(nèi)容】
一：取得土地環(huán)節(jié)的稅收風險控制與納稅籌劃
1．招掛拍方式取得土地，合同條款如何商定才能規(guī)避土地使用稅？計征契稅的依據(jù)
以及納稅環(huán)節(jié)有幾個部分？
2．企業(yè)取得的土地返還款、減免款該如何進行會計處理？針對四種不同的做帳方式
分別解析涉及的各稅種風險。
3．以接受投資方式取得土地，會計如何規(guī)定？入帳憑證如何確認？稅收風險如何
掌控？土地投資方的稅收風險在哪里？
4．以收購股權(quán)的方式取得土地，土地成本如何確認？將通過“史上最?；I劃案例”
來解析其中的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅風險。
5．受讓生地、受讓熟地、購買爛尾樓如何確認土地成本？在計算土地增值稅的時候
甲乙雙方分別如何進行稅收風險規(guī)避？
6．“拆一還一”方式下取得土地，如何進行會計處理？銷售不動產(chǎn)發(fā)票如何開具？
本課程將從被拆人、開發(fā)企業(yè)兩方分別就營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅進行
全方位的稅收分析。
7．“建設—移交”模式下的土地成本確認，如何完善記賬憑證？
8．接受抵償債務的土地使用權(quán)，該如何運作才能免除額外的稅收負擔？
9．為取得土地而支付的紅線外支出，在所得稅和土地增值稅的處理什么不同？如何
操作可以在稅前扣除，規(guī)避風險？
10．征用耕地從事房地產(chǎn)開發(fā)，如何避免重復繳納耕地占用稅與土地使用稅？
11．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)之后，從何時開始計算繳納土地使用稅？從何時
開始免除納稅義務？計入那個會計科目？怎樣計算才可以讓稅負最佳？全新的
解讀讓您不再為土地使用稅煩惱。
二：規(guī)劃設計階段的稅收風險控制與納稅籌劃
1．產(chǎn)品開發(fā)類型的選擇，是關(guān)注稅收負擔水平？還是關(guān)注企業(yè)的銷售？
2．分期開發(fā)還是合并開發(fā)？即使再艱難，也必須作出理性的選擇，因為其中收獲的
不僅僅是稅收。
3．合作建房方式的稅收如何控制，我們將從七種不同的合作建房模式為您一一化解
其中的稅收風險。
4．自行開發(fā)與委托代建，其中的風險點在哪里？考慮的并不只是稅收負擔問題，更
應當關(guān)注企業(yè)的利潤與價值。
5．委托境外設計單位進行規(guī)劃設計，支付的設計費是否應當在我國境內(nèi)納稅？房地
產(chǎn)企業(yè)承擔什么稅收責任？
三：開發(fā)建設階段的稅收風險控制與納稅籌劃
1．確定成本核算對象的原則和方法是什么？
2．成本費用歸集的原則是什么？
3．特殊費用歸集應該注意的稅收問題：會議費、差費、招待費、辦公費、車輛費等
4．稅收對售樓部及類似資產(chǎn)的處理是如何規(guī)定的？
5．地下建造的人防工程、有產(chǎn)權(quán)的車庫、無產(chǎn)權(quán)的車庫在稅務處理上有何區(qū)別？
納稅人如何處理才能夠取得相對收益？
6．甲供材、甲控材、甲供設備的區(qū)別是什么？房地產(chǎn)建安流程中，設備和材料如何
區(qū)分？本課程將通過具體的案例，從甲供材料和甲供設備兩種情況，分別講述營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅當中稅收待遇有哪些不同？
7．房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)項目發(fā)生的借款費用怎樣核算？計算企業(yè)所得稅和土地增值稅
對借款費用的處理有何差異？
8．向股東或其他自然人借款利息是否都可扣除？
9．資本化的借款費用與計入損益的借款費用怎樣區(qū)分？如何提供“金融企業(yè)同期同
類借款利率情況說明”？
10．集團統(tǒng)借統(tǒng)還的利息支出怎樣操作可以避免重復納稅？
11．工資薪金支出怎樣扣除才能使企業(yè)與員工利益最大？如何區(qū)分合同工、臨時工、
勞務的區(qū)別，他們的稅收待遇有什么不同？
12．購買爛尾樓（在建工程或者在建項目）如何確認初始成本？
四：銷售階段的稅收風險控制與納稅籌劃
1．“買一送一”模式下如何確認收入金額？送面積、送家電、送車位、送物業(yè)等不同的銷售模式分別有哪些稅收區(qū)別？會計如何處理？贈送的禮品是否有個人所得稅的扣繳風險？
2．“以老帶新”銷售模式下如何確認支出？票據(jù)如何處理？是否涉及扣繳個稅？
3．“抵券銷售”“一萬抵五萬”銷售模式下收入如何確認？
4．“包銷”和“代銷”的區(qū)別是？二者確認收入的差異在哪？稅收風險如何把控？
5．“假按揭”“零首付”銷售模式的稅收如何處理？
6．“還本銷售”如何確認收入？我們的困惑在哪里？
7．“售后回租”的稅收風險分析，同時給解決的方案，讓您不再為回租而煩惱。
8．“售后回購”方式在營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅如何確認？
9．房地產(chǎn)企業(yè)收取的價外費用有哪些稅收風險？營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅
一一分析。
10．針對不同的客戶與不同的銷售模式，銷售價格明顯偏低，我們?nèi)绾握页鲞m合自己的“正當理由”？
11．銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費如何實現(xiàn)稅前扣除？需要注意防控哪些錯誤？
五：清盤清算階段
1．房地產(chǎn)行業(yè)完工標準如何規(guī)定，對營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等有何影響？
2．各種不同的稅種對收入確認的原則有何差異？
3．土地增值稅確認收入時金額如何確定？
4．清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成本如何確定？是否涉及“二次清算”？
5．成本差如何進行會計處理？不同階段出現(xiàn)的成本差如何稅收分析？
6．在交房前后支付的物業(yè)費如何進行成本費用歸集？對稅收的影響是什么？
7．如何進行成本分攤才可以使收入和成本成“正比例”函數(shù)關(guān)系？本課程將以詳實的案例，分別從占地面積法、建筑面積發(fā)、直接成本法、預算造價法、層高系數(shù)法來詳細解讀成本分攤的技巧和方法，讓不同類型的開發(fā)產(chǎn)品分別“找到”屬于自己的
“一半”，達到二者的“完美結(jié)合”
8．基本裝修、簡裝、精裝的標準是什么？軟裝在企業(yè)所得稅和土地增值稅扣除有什么不同？
六：現(xiàn)場互動，現(xiàn)場解答
1．王老師有著豐富的現(xiàn)場答疑經(jīng)驗，通過干練、風趣的語言，將復雜的、棘手的稅收問題簡單化、通俗易懂，易于學員理解和實際操作。
2．課堂注重實踐和理論的結(jié)合，就一種經(jīng)濟行為涉及到每個稅種可能存在的風險進行
全方位、深層次解讀，有效化解稅收風險！學員可以準備自己的疑問，在課堂現(xiàn)場
互動，選擇一種適合您的稅收處理方法。沒有最好，只有更好！