房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“營改增”前瞻暨匯算報表重點(diǎn)稽查項(xiàng)目解析專題（李老師）

‖專題說明‖
2014—2015年注定是改革之年，國家稅務(wù)總局稅制改革的重磅消息接二連三出臺，行政審批制度改革、取消稅收專管員管戶制、重大重組稅收政策推出、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對象事先備案改為完工后報送……。
十二五最后一年房地產(chǎn)建筑業(yè)“營改增”箭在弦上；“營改增”給各行各業(yè)企業(yè)帶來的影響已逐漸顯現(xiàn)，如何了解“營改增”結(jié)構(gòu)性減稅對企業(yè)個體的最終影響？如何尋找政策空間，籌劃差異地域，確保爭取享受最大減稅利益？如何了解稅改設(shè)計思路與具體細(xì)節(jié)規(guī)定，準(zhǔn)備后續(xù)接軌操作順利實(shí)施？了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑施工企業(yè)營改增制度設(shè)計……。
 “重管理嚴(yán)稽查抓收入”將成為新一年稅務(wù)工作的新常態(tài)，年終決算正在緊張進(jìn)行，作為房地產(chǎn)企業(yè)的您將面臨新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。我們準(zhǔn)備好了嗎？
北京金旭紅教育咨詢有限公司邀請您參加2015年4月在南京舉辦的《房地產(chǎn)業(yè)營改增政策前瞻暨匯算報表重點(diǎn)稽查項(xiàng)目解析專題》講座，新的一年，讓您獲得新的收獲！??！

‖課程收益‖
☆  學(xué)習(xí)房地產(chǎn)業(yè)營改增新方案，規(guī)劃好營改增的前期應(yīng)對策略；
☆  全面掌握稅制改革動態(tài)和最新稅收政策；
☆  破解營改增應(yīng)對困惑和財務(wù)應(yīng)對管理難題；
☆  專項(xiàng)地產(chǎn)業(yè)講報表，洞悉政策變動關(guān)鍵，詮釋填報疑難問題，匯算清繳大功告成；
☆  提交本單位財稅疑難問題，與專家零距離交流，真正解決實(shí)際問題。

‖主講專家‖
李老師：著名稅務(wù)策劃專家，中國注冊稅務(wù)師、注冊會計師；東北大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，工程學(xué)碩士，某省地稅官員，揚(yáng)州稅務(wù)專修學(xué)院客座教授，注冊會計師考試命題人之一，金旭紅教育咨詢有限公司首席稅務(wù)咨詢師，眾多大型房地產(chǎn)企業(yè)納稅顧問。多次代表國家稅務(wù)總局查辦各類案件，具有良好的稅收法律素養(yǎng)：多次主持稅務(wù)聽證案件，三次代表稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)訴并勝訴。知曉企業(yè)稽查后法律救濟(jì)措施的運(yùn)用。擅長講授注冊會計師考前培訓(xùn),房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)財稅培訓(xùn)，稅收政策解析，稅法與會計差異分析等課程。其授課以實(shí)用性著稱，授課態(tài)度求真務(wù)實(shí)、案例源于實(shí)戰(zhàn)、翔實(shí)精巧，并因此受到參加培訓(xùn)的財稅學(xué)員一致好評。

‖主講內(nèi)容‖
第一部分：房地產(chǎn)、建筑業(yè)營改增工作前瞻與應(yīng)對
1．了解社會關(guān)注、萬眾矚目的重大稅制改革——營改增進(jìn)程；
2．論證營改增稅制改革對結(jié)構(gòu)調(diào)整、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的推動與促進(jìn)作用；
3．幫助企業(yè)理解營改增的稅制改革特點(diǎn)——戰(zhàn)略簡單，技術(shù)復(fù)雜難度大；
4．期待稅制改革將引發(fā)下一輪的征管改革與財政體制改革；
5．營改增基礎(chǔ)知識培訓(xùn)指導(dǎo)；
6．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑施工企業(yè)“營改增”政策前瞻：
⑴ 稅率設(shè)計及征管難點(diǎn)
⑵ 簡易征收率設(shè)計
⑶ 一般計稅方法與簡易征收選擇
⑷ 介紹金稅工程
⑸ 發(fā)票的認(rèn)證，抵扣，抄稅，交叉比對
⑹ 發(fā)票領(lǐng)購，開具，紅字增值稅專用發(fā)票
⑺ 貨物運(yùn)輸業(yè)增值稅專用發(fā)票
⑻ 稅務(wù)代開票
⑼ 營改增會計科目設(shè)置技巧與會計核算的4大板塊

第二部分：報表重點(diǎn)稽查項(xiàng)目解析
一、營業(yè)稅：
1．主營業(yè)務(wù)收入：
⑴ 銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價款和價外費(fèi)用是否未按規(guī)定入賬，少計收入9個方面
問題
⑵ 開發(fā)項(xiàng)目完工后，是否將收入掛在“預(yù)收賬款”等科目長期不結(jié)轉(zhuǎn)收入
⑶ 按分期收款合同約定的時間應(yīng)收取而未收到的銷售款是否及時申報納稅
⑷ 采取委托銷售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，是否不及時收取售房款，或者部分售房款由
中介服務(wù)機(jī)構(gòu)收取并開具發(fā)票或收據(jù)，開發(fā)企業(yè)未計入收入
⑸ 以銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)在收到首付款，銀行按揭貸款到賬后，是否未按規(guī)定計稅；是否將收到的按揭款項(xiàng)以銀行貸款的名義記入“短期借款”賬戶，不做收入
⑹ 對將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款是否按租金確認(rèn)收入，出售時是否再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入。對將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款是否按租金確認(rèn)收入，出售時是否再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入
⑺ 發(fā)生視同銷售行為，是否未按規(guī)定申報納稅5個問題
2．其他業(yè)務(wù)收入：
⑴ 房屋出租收入3個問題
⑵ 商品房售后服務(wù)如物業(yè)收入、代客裝修、清潔等取得的收入以及材料銷售收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和固定資產(chǎn)出租收入是否未按規(guī)定申報納稅
3．其他營業(yè)稅涉稅問題：
⑴ 利用自有施工力量建造房屋等建筑物，在銷售不動產(chǎn)時，是否未申報繳納建筑
環(huán)節(jié)的營業(yè)稅
⑵ 中途轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目，是否未按規(guī)定繳納營業(yè)稅
⑶ 支付境外公司來華提供咨詢、設(shè)計、施工等勞務(wù)費(fèi)，是否未按規(guī)定代扣代繳營業(yè)稅
⑷ 合作建房是否按稅法規(guī)定足額納稅
⑸ 不符合條件的代建房行為，是否將其作為代建處理而少計或不計銷售收入

二、企業(yè)所得稅：
1．收入方面：
⑴ 未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入是否已按規(guī)定預(yù)計毛利額，計入當(dāng)前應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅
⑵ 產(chǎn)品完工后是否及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時將其與對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度本項(xiàng)目的應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。對于跨年度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的已完工出售部分，有無不按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)收入或故意推遲實(shí)現(xiàn)工程結(jié)算收入的現(xiàn)象
⑶ 取得政府的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或獎勵收入是否申報繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅
⑷ 客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、先租后售收取的租金等是否按規(guī)定確認(rèn)收入或直接沖減成本費(fèi)用
2．成本費(fèi)用方面：
⑴ 取得的土地資產(chǎn)是否不按規(guī)定計價：
① 是否擅自擴(kuò)大或減少土地資產(chǎn)的價值；是否存在將購進(jìn)土地進(jìn)行三通一平后，通過評估虛增土地成本，計入開發(fā)成本
⑵ 是否虛列拆遷補(bǔ)償費(fèi)，虛增成本2個問題
⑶ 是否簽訂虛假合同、協(xié)議，虛列、多列或重復(fù)列支成本費(fèi)用4個問題
⑷ 是否取得不符合規(guī)定的發(fā)票入賬，多列成本費(fèi)用：
① 取得舊版作廢發(fā)票入賬；涂改、偽造、自行填開發(fā)票入賬；取得第三方開具的發(fā)票入賬；取得開具內(nèi)容不實(shí)的發(fā)票入賬等
⑸ 是否混淆成本核算對象，未按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本6個問題
⑹ 是否將資本性支出直接列入當(dāng)期成本，減少應(yīng)納稅所得額6個問題
⑺ 是否擴(kuò)大期間費(fèi)用列支范圍及標(biāo)準(zhǔn)，減少應(yīng)納稅所得額5個問題
⑻ 其他6個問題

三、個人所得稅：
1．未通過“應(yīng)付職工薪酬”科目發(fā)給職工的獎金、實(shí)物以及其他各種應(yīng)稅收入，是否足額、準(zhǔn)確代扣代繳個人所得稅
2．為職工購買的商業(yè)保險、補(bǔ)充養(yǎng)老保險、企業(yè)年金等是否按規(guī)定代扣代繳了個人所得稅
3．以發(fā)票報銷方式或定額發(fā)放的交通補(bǔ)貼、誤餐補(bǔ)助、加班補(bǔ)助、通訊費(fèi)補(bǔ)貼等，是否代扣代繳個人所得稅。（交通補(bǔ)貼、通信補(bǔ)貼如果所在省制定了稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的，在標(biāo)準(zhǔn)限額內(nèi)的部分可免征個人所得稅）
4．以發(fā)票報銷方式套取現(xiàn)金，發(fā)放獎金或支付給個人手續(xù)費(fèi)、回扣、獎勵等，是否代扣代繳個人所得稅
5．支付債權(quán)、股權(quán)的利息、紅利時是否扣繳利息、股息、紅利收入的個人所得稅
6．房地產(chǎn)銷售人員取得銷售傭金是否并入工資、薪金代扣代繳個人所得稅
7．為管理人員購買住房，支付房款，是否并入雇員工資、薪金所得計征個人所得稅
8．各種促銷活動向客戶贈送禮品，是否代扣代繳個人所得稅

四、土地增值稅：除上述營業(yè)稅、企業(yè)所得稅里已涉及問題外，還應(yīng)注意檢查：
1．對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定是否符合要求。是否將適用商業(yè)用房等高預(yù)征率的商品房與通住房混淆在一起核算，少繳稅款
2．是否以工程未結(jié)算、未決算或是商品房未銷售完畢等各種理由不進(jìn)行土地增值稅
的清算
3．是否按規(guī)定確定土地增值稅的清算單位
4．是否按規(guī)定進(jìn)行成本費(fèi)用分?jǐn)?br /> 5．是否按規(guī)定從開發(fā)成本中分離并歸集利息支出，將超過貸款期限的利息和罰息稅前扣除
6．清算后又銷售或有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，是否按規(guī)定進(jìn)行納稅申報

五、土地使用稅：
1．已征用未開發(fā)的土地是否按規(guī)定申報繳納土地使用稅
2．土地等級和使用稅額變更后是否及時調(diào)整納稅申報
3．開發(fā)用地在開發(fā)期間是否按規(guī)定計征土地使用稅
4．未銷售的商品房占用的土地是否按規(guī)定繳納土地使用稅

六、契稅：
1．出讓方式取得國有土地使用權(quán)，是否按照取得該土地使用權(quán)支付的全部經(jīng)濟(jì)利益計繳契稅。以協(xié)議方式出讓的，契稅計稅價格里是否未包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益；以競價方式出讓的，契稅計稅價格里是否未包括市政建設(shè)配套費(fèi)及各種補(bǔ)償費(fèi)
2．以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得使用權(quán)的，是否補(bǔ)繳契稅
3．以出讓方式承受原改制企業(yè)劃撥用地的，是否按規(guī)定繳納契稅
4．土地使用權(quán)受讓人通過完成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方約定的投資額度或投資特定項(xiàng)目，以此獲得的低價轉(zhuǎn)讓或無償贈與的土地使用權(quán)，是否已參照納稅義務(wù)發(fā)生時當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格，繳納契稅
5．承受舊城改造拆遷范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，是否未按規(guī)定繳納契稅
6．分期支付方式取得的土地使用權(quán)，是否未按合同規(guī)定的總價繳納契稅
7．競價土地使用權(quán)尚未辦理產(chǎn)權(quán)，直接再轉(zhuǎn)讓的，是否未按規(guī)定申報繳納契稅

七、房產(chǎn)稅：
1．自行建造的自用房產(chǎn)交付使用后，是否長期掛“在建工程”，既不辦理竣工結(jié)算，也未申報繳納房產(chǎn)稅
2．是否將房屋租金直接沖減“企業(yè)管理費(fèi)”或掛在其他應(yīng)付款上未繳房產(chǎn)稅
3．與房屋不可分割的附屬設(shè)備及固定資產(chǎn)改良支出是否增加計稅房產(chǎn)原值
4．新建和購置的房產(chǎn)是否從建成之次月和取得產(chǎn)權(quán)的次月申報繳納房產(chǎn)稅
5．國有企業(yè)進(jìn)行清產(chǎn)核資過程中房屋價值重估后的新增價值，是否按照有關(guān)規(guī)定申報繳納房產(chǎn)稅
6．自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，是否按照有關(guān)規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按規(guī)定申報繳納房產(chǎn)稅
7．是否按規(guī)定將相應(yīng)的土地價值計入房產(chǎn)原值據(jù)以征收房產(chǎn)稅

八、印花稅：
1．各類應(yīng)稅憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅票或繳納印花稅。是否將應(yīng)稅憑證劃為非稅憑證，漏繳印花稅；是否應(yīng)納稅憑證書立或領(lǐng)受時即行貼花，而直到憑證生效日期才貼花納稅
2．房屋銷售（預(yù)售）合同、銀行借款合同、建筑安裝合同、建筑材料購銷合同、租賃合同、勘察設(shè)計合同、廣告合同等是否按規(guī)定足額繳納印花稅。有否混淆合同性質(zhì)，從低適用稅率或擅自減少計稅依據(jù)，未按全部所載金額計稅
3．2006年11月27日之后簽訂的土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，是否按規(guī)定申報繳納印花稅