房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”前的準(zhǔn)備工作與土地增值稅嚴(yán)格清算的應(yīng)對(duì)策略專題班（劉老師）

‖專題背景‖  
 “擴(kuò)大增值稅征收范圍，相應(yīng)調(diào)減營(yíng)業(yè)稅等稅收”是十七屆五中全會(huì)和“十二五”規(guī)劃確定的加快我國(guó)財(cái)稅體制改革的重要內(nèi)容。經(jīng)過(guò)三年多的努力，我國(guó)已經(jīng)在交通運(yùn)輸業(yè)、郵政業(yè)、電信業(yè)等七個(gè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)了營(yíng)業(yè)稅改征增值稅。這是我國(guó)貨物和勞務(wù)稅收制度的又一次重大改革，也是一項(xiàng)重要的結(jié)構(gòu)性減稅措施，營(yíng)業(yè)稅改征增值稅對(duì)優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)和減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)具有重大意義。
2015年稅制改革的重頭戲就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑施工企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅改征增值稅。建筑及房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行營(yíng)改增，延續(xù)增值稅的抵扣鏈條，可以避免重復(fù)征稅，可以降低建筑業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的整體稅負(fù)和開發(fā)產(chǎn)品的成本，可以促進(jìn)房?jī)r(jià)的合理回歸，可以規(guī)范企業(yè)的納稅行為，避免偷漏稅。
2015年3月20日財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局印發(fā)了《關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅[2015]5號(hào)），明確了企業(yè)在改制重組過(guò)程中涉及的國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移暫不征收土地增值稅，此項(xiàng)政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。該文件對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅納稅籌劃會(huì)帶來(lái)較大沖擊，同時(shí)，也預(yù)示在營(yíng)改增的過(guò)程中，土地增值稅依然征收，必然推動(dòng)各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅的清算。
為宣傳普及營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的稅法知識(shí)，協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)盡快掌握營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的操作方法，提前做好營(yíng)改增的準(zhǔn)備工作。幫助房地產(chǎn)企業(yè)理解和掌握土地增值稅清算疑難問題，化解涉稅風(fēng)險(xiǎn)，我們特安排此次專題培訓(xùn)，主要內(nèi)容如下：

‖專題收益‖
通過(guò)2天學(xué)習(xí)，您將有以下收獲：
 了解房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增的基本政策，納稅人身份選擇、計(jì)稅方法，稅率和征收率，銷項(xiàng)
稅額與進(jìn)項(xiàng)稅額的計(jì)算方法和法定憑證，納稅時(shí)間與地點(diǎn)，以及在建項(xiàng)目、竣工待售項(xiàng)目、
商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)渡性政策等知識(shí)，為即將到來(lái)的營(yíng)改增提前做好準(zhǔn)備。
 講解土地增值稅清算的各項(xiàng)規(guī)定，使學(xué)員掌握土地增值稅的清算項(xiàng)目、條件、清算方法，
以實(shí)例講解土地增值稅清算時(shí)開發(fā)產(chǎn)品的成本計(jì)算方法，土地增值稅的納稅籌劃技巧，以及
項(xiàng)目清盤后企業(yè)所得稅的清算。

‖主講專家‖
劉老師：我國(guó)著名財(cái)稅專家，高級(jí)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師。金旭紅公司高級(jí)稅務(wù)講師，現(xiàn)受聘擔(dān)任世界稅收聯(lián)合會(huì)財(cái)稅研究員，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)經(jīng)研究院客座教授，財(cái)政部科研所培訓(xùn)中心兼職教授。長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、審計(jì)等實(shí)際工作，潛心于房地產(chǎn)業(yè)財(cái)稅研究，具有深湛的理論基礎(chǔ)，豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，廣泛的財(cái)經(jīng)法規(guī)知識(shí)積累。參與了我國(guó)《企業(yè)所得稅法》的研究、制定工作，對(duì)企業(yè)所得稅法有獨(dú)到的見解，被譽(yù)為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)界納稅策劃的領(lǐng)軍人物。
出版有《房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅操作技巧》（第4版）、《房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅操作難題精解》和《土地增值稅清算大成》（第3版）等房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅實(shí)務(wù)專著。
幾年來(lái)，曾在北京大學(xué)中國(guó)企業(yè)家特訓(xùn)班、清華大學(xué)總裁班、、浙江大學(xué)總裁班、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)城市建筑協(xié)會(huì)等單位主辦的研討會(huì)上作專題講座，長(zhǎng)期擔(dān)任中央直屬機(jī)關(guān)高級(jí)會(huì)計(jì)師繼續(xù)教育的主講教師，為中國(guó)建筑集團(tuán)、中國(guó)鐵建集團(tuán)、和記黃埔集團(tuán)、大連億達(dá)集團(tuán)、冠城大通等多家大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)作財(cái)稅內(nèi)訓(xùn)，并擔(dān)任多家房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅顧問。
講授過(guò)《房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅操作技巧》、《房地產(chǎn)業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與疑難問題解答》、《稅制改革對(duì)房地產(chǎn)業(yè)納稅的影響》、《土地增值稅清算與房地產(chǎn)業(yè)稅收檢查前輔導(dǎo)》、《房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳》等專題。學(xué)員普遍反映：通過(guò)講座的學(xué)習(xí)提高了對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的理解，擴(kuò)展了稅收法規(guī)知識(shí)，增強(qiáng)了納稅意識(shí)，提高了理性納稅籌劃的自覺性；使企業(yè)避免了納稅風(fēng)險(xiǎn)，減輕了稅收負(fù)擔(dān)，提高了經(jīng)濟(jì)效益。

‖專題內(nèi)容‖
上  篇：“營(yíng)改增”相關(guān)文件解讀與前期準(zhǔn)備工作（第一天）
一：增值稅納稅人和扣繳義務(wù)人    
1．營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)納稅人范圍包括哪些？
2．如何確定境內(nèi)與境外的應(yīng)稅服務(wù)？
3．單位采用承包、承租、掛靠經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)的怎樣確定納稅人？
4．試點(diǎn)納稅人如何分類？劃分標(biāo)準(zhǔn)是什么？
5．哪些試點(diǎn)納稅人必須認(rèn)定為一般納稅人？哪些納稅人不認(rèn)定為一般納稅人？
哪些納稅人可以申請(qǐng)一般納稅人？
6．怎樣辦理一般納稅人的認(rèn)定手續(xù)？
7．怎樣確定增值稅的扣繳義務(wù)人？
8．兩個(gè)或者兩個(gè)以上的增值稅納稅人怎樣合并納稅？

二：應(yīng)稅服務(wù)和勞務(wù) 
1．房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的征稅范圍包括哪些？
2．哪些勞務(wù)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)不屬于應(yīng)稅服務(wù)？
3．房地產(chǎn)業(yè)的視同銷售如何判斷？視同銷售的稅務(wù)處理方法。
4．房地產(chǎn)企業(yè)如何確認(rèn)銷售收入？怎樣計(jì)算銷項(xiàng)稅額？
5．委托境外設(shè)計(jì)單位或個(gè)人進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)如何扣繳增值稅？       

三：稅率和征收率 
1． 增值稅的稅率：
⑴ 租賃服務(wù)，稅率為17%；
⑵ 交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、銷售不動(dòng)產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)，稅率為11%；
⑶ 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，稅率為6%；
⑷ 零稅率。
2．增值稅的征收率為3%。  
3．哪些應(yīng)稅服務(wù)適用增值稅零稅率？怎樣辦理退稅、免稅？
4．哪些應(yīng)稅服務(wù)免征增值稅？                  

四：應(yīng)納稅額的計(jì)算
1．增值稅計(jì)稅方法分幾種？基本公式？                          
2．一般納稅人的計(jì)稅方法，具備什么條件可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅？
3．房地產(chǎn)企業(yè)怎樣計(jì)算銷項(xiàng)稅額？怎樣把含稅銷售額換算成不含稅銷售額？
4．什么是進(jìn)項(xiàng)稅額？房地產(chǎn)企業(yè)在采購(gòu)和接受勞務(wù)過(guò)程中如何核算進(jìn)項(xiàng)稅額？
5．營(yíng)改增后，增值稅專用發(fā)票的管理、使用、抵扣以及增值稅發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)的控制方法
6．增值稅扣稅憑證的認(rèn)證和申報(bào)抵扣期限有何規(guī)定？哪些憑證沒有規(guī)定認(rèn)證期限？
7．哪些購(gòu)進(jìn)貨物、接受勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù)，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣？
8．如何計(jì)算兼營(yíng)業(yè)務(wù)不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額？
9．已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的購(gòu)進(jìn)貨物、接受應(yīng)稅勞務(wù)者應(yīng)稅服務(wù)發(fā)生不得抵扣進(jìn)行稅額的業(yè)務(wù)，如何扣減進(jìn)項(xiàng)稅額？
10．銷售方因服務(wù)中止或折讓怎樣扣減銷項(xiàng)稅額？
11．購(gòu)買方因服務(wù)中止或折讓怎樣扣減進(jìn)項(xiàng)稅額？
12．符合一般納稅人標(biāo)準(zhǔn)不申請(qǐng)辦理一般納稅人有何懲罰性規(guī)定？
13．哪些情況適用于按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅？
14．增值稅價(jià)外費(fèi)用的范圍？哪些價(jià)外費(fèi)用可以不計(jì)稅？
15．營(yíng)業(yè)稅改征增值稅哪些應(yīng)稅服務(wù)可以差額征稅？
16．納稅人兼營(yíng)不同稅率的應(yīng)稅勞務(wù)和服務(wù)怎樣核算？納稅人兼營(yíng)營(yíng)業(yè)稅勞務(wù)的應(yīng)
怎樣核算？
17．納稅人兼營(yíng)免稅、減稅項(xiàng)目的應(yīng)怎樣核算？
18．何謂商業(yè)折扣？納稅人發(fā)生商業(yè)折扣的應(yīng)怎樣開具發(fā)票？
19．納稅人發(fā)生銷售退回、銷售折讓、開票有誤等情況如何進(jìn)行稅務(wù)處理？
20．正在開發(fā)的在建工程如何進(jìn)行營(yíng)改增？
21．已經(jīng)竣工驗(yàn)收的待售房地產(chǎn)如何進(jìn)行營(yíng)改增？
22．房產(chǎn)和建筑物租賃如何進(jìn)行營(yíng)改增？ 
23．銷售使用過(guò)的固定資產(chǎn)如何繳納增值稅？
24．原增值稅一般納稅人兼有應(yīng)稅勞務(wù)的，截止到試點(diǎn)實(shí)施之日前的增值稅期末留
抵稅額如何處理？
25．扣稅憑證丟失如何處理？
26．一般納稅人自用的應(yīng)征消費(fèi)稅的摩托車、汽車、游艇，其進(jìn)項(xiàng)稅額可否抵扣？
27．房地產(chǎn)租賃如何實(shí)行營(yíng)改增？        

五：納稅、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間和納稅地點(diǎn)
1．怎樣確定增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間？
2．怎樣確定增值稅的納稅地點(diǎn)？
3．納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為，納稅期限、稅款繳庫(kù)期是如何規(guī)定的？
4．扣繳境外單位和個(gè)人的增值稅在哪里納稅？何時(shí)納稅？

六：稅收減免
1．營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的免稅項(xiàng)目包括哪些？
2．增值稅的應(yīng)稅項(xiàng)目哪些實(shí)行即征即退？
3．納稅人可否放棄免稅、減稅？有何規(guī)定？
4．增值稅的起征點(diǎn)有何變化？小微企業(yè)的增值稅有何特殊優(yōu)惠政策？
5．納稅人購(gòu)置增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備和技術(shù)維護(hù)費(fèi)用如何抵減增值稅稅額？

七：征收管理
1．營(yíng)業(yè)稅改征增值稅之后對(duì)于跨期業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)如何處理？
2．適用零稅率的應(yīng)稅服務(wù)怎樣辦理退（免）稅？
3．哪些應(yīng)稅服務(wù)不得開具增值稅專用發(fā)票？
4．小規(guī)模納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)，接收方索取增值稅專用發(fā)票的應(yīng)當(dāng)怎樣辦理？

八：增值稅的會(huì)計(jì)核算                                    
1．增值稅會(huì)計(jì)科目的設(shè)置                      
2．小規(guī)模納稅人增值稅的賬務(wù)處理              
3．一般納稅人進(jìn)項(xiàng)稅額的會(huì)計(jì)處理              
4．一般納稅人銷項(xiàng)稅額的會(huì)計(jì)處理              
5．增值稅視同銷售業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理             
6．增值稅返還、應(yīng)繳增值稅的會(huì)計(jì)處理

下  篇：土地增值稅嚴(yán)格征管的應(yīng)對(duì)策略（第二天）
一：土地增值地清算的基本規(guī)定
1．怎樣確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入總額？合同面積與實(shí)測(cè)面積不一致如何進(jìn)行調(diào)整？
2．計(jì)算土地增值稅的“扣除項(xiàng)目金額”包含哪些內(nèi)容？怎樣計(jì)算允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用？
3．土地增值稅清算時(shí)，契稅是否可以計(jì)入取得土地使用權(quán)所支付的金額，契稅可否計(jì)算30%的附加扣除額？
4．土地閑置費(fèi)可否計(jì)入“房地產(chǎn)開發(fā)成本”？在計(jì)算土地增值稅時(shí)可否扣除？
5．計(jì)算土地增值稅時(shí)，有金融機(jī)構(gòu)借款證明利息支出怎樣扣除？企業(yè)沒有借款費(fèi)用的，“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”是否按照5％扣除？
6．向個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償款憑何種憑證扣除？
7．扣留施工企業(yè)的質(zhì)量保證金如何扣除？
8．怎樣確定土地增值稅的清算項(xiàng)目？應(yīng)當(dāng)進(jìn)行清算的項(xiàng)目和要求納稅人進(jìn)行土地
增值稅清算的怎樣劃分？
9．土地增值稅核定征收的條件和程序是怎樣規(guī)定的？
10．土地增值稅清算時(shí)，補(bǔ)交以前年度稅款是否征收滯納金？

二：土地增值稅的稅收優(yōu)惠
1．何謂普通標(biāo)準(zhǔn)住宅？有何稅收優(yōu)惠？如何計(jì)算免稅臨界點(diǎn)？
2．新建的商品房裝修費(fèi)用可否計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本？怎樣利用增加裝修成本的方
法降低土地增值稅？
3．如何轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)可以降低土地增值稅？
4．轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)與房地產(chǎn)合作開發(fā)在納稅上有何區(qū)別？
5．企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進(jìn)行賬務(wù)處理，可以降低稅費(fèi)支出？
6．怎樣核算房地產(chǎn)企業(yè)的管理費(fèi)用可以降低土地增值稅？
7．新設(shè)立的房地產(chǎn)企業(yè)如何確定“籌建期”？
8．企業(yè)進(jìn)行公司制改造有何稅收優(yōu)惠？房地產(chǎn)企業(yè)是否適用？
9．企業(yè)合并、分立有何稅收優(yōu)惠？房地產(chǎn)企業(yè)是否適用？
10．單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以國(guó)有土地、房屋進(jìn)行投資有何稅收優(yōu)惠？房地產(chǎn)企
業(yè)是否適用？
11．國(guó)家征用的房地產(chǎn)有何稅收優(yōu)惠？怎樣可以享受？
12．利用美化小區(qū)環(huán)境進(jìn)行土地增值稅籌劃的案例分析
13．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售保障性住房是否應(yīng)預(yù)繳土地增值稅？

三：土地增值稅清算時(shí)開發(fā)產(chǎn)品成本核算
1．土地增值稅清算時(shí)，對(duì)開發(fā)產(chǎn)品要求分類清算還是綜合清算？
2．房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品分類的方法和原則
3．開發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目核算的具體內(nèi)容是什么？土地增值稅的成本范圍與企業(yè)所得
稅的成本范圍有何差異？
4．直接成本如何計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本？
5．間接成本、共同成本如何分配計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本？
6．開發(fā)產(chǎn)品成本核算方法有何剛性規(guī)定？
7．如何利用層高系數(shù)法分配建筑安裝成本？
8．實(shí)例分析開發(fā)產(chǎn)品成本分配計(jì)算的程序
9．搞好土地增值稅清算應(yīng)注意哪些問題？
10．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前如何對(duì)企業(yè)所得稅進(jìn)行清算？