房地產(chǎn)業(yè)“營改增”近距離準(zhǔn)備與重點(diǎn)涉稅業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算專題班（李老師）

‖專題背景‖
2015年兩會(huì)政府工作報(bào)告，針對房地產(chǎn)、建安行業(yè)是否實(shí)行“營改增”，李克強(qiáng)總理用“力爭全面完成”、財(cái)政部長樓繼偉用“反正今年得出來”字眼做出注釋，而據(jù)消息靈通人士透露的最新消息，剩余的房地產(chǎn)、建安、金融和生活服務(wù)業(yè)等四大行業(yè)的營改增政策將于10月份出爐，將在2016年1月份正式實(shí)施，現(xiàn)在正是稅制稅率的設(shè)計(jì)，各方力量激烈博弈、糾結(jié)之時(shí)。一旦將房地產(chǎn)與建安企業(yè)納入“營改增”試點(diǎn)范圍，房地產(chǎn)與建安企業(yè)將面臨稅負(fù)進(jìn)一步加重、企業(yè)的賬務(wù)處理難度增加、發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大等諸多風(fēng)險(xiǎn)。因此，專家認(rèn)為，正確應(yīng)對“營改增”帶來的風(fēng)險(xiǎn)，盡早制定完善應(yīng)對策略，對房地產(chǎn)和建安企業(yè)而言意義重大。
本課程根據(jù)現(xiàn)行增值稅征稅的基本原理，對房地產(chǎn)、建安行業(yè)“營改增”后開發(fā)各環(huán)節(jié)關(guān)鍵業(yè)務(wù)的實(shí)務(wù)操作以及可能面臨的增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣風(fēng)險(xiǎn)，有針對性提出相應(yīng)的防控建議或方案，并對企業(yè)在“營改增”之前應(yīng)做準(zhǔn)備事項(xiàng)，以便使企業(yè)的利益最大化提出相應(yīng)的建議。通過專業(yè)的政策分析和實(shí)例講解，重點(diǎn)揭示房地產(chǎn)、建安行業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)中關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)的營改增后可能面臨的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，用最短的時(shí)間，讓我們房地產(chǎn)、建安企業(yè)財(cái)務(wù)人員掌握項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中營改增的疑難問題，全面控制其中的風(fēng)險(xiǎn)，并有效開展納稅籌劃，為企業(yè)爭取最大化利益！
同時(shí)，本課程還針對房地產(chǎn)業(yè)增值稅會(huì)計(jì)及成本核算的核心問題進(jìn)行講解，并對日常中的疑難問題詳細(xì)解惑，幫助企業(yè)正確協(xié)調(diào)會(huì)計(jì)和稅收的差異，掌握開發(fā)成本核算技巧，規(guī)避和防范財(cái)務(wù)、稅收風(fēng)險(xiǎn)。
‖主講專家‖李老師：著名稅務(wù)策劃專家，中國注冊稅務(wù)師、注冊會(huì)計(jì)師；東北大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，工程學(xué)碩士，某省稅務(wù)稽查官員，國家稅務(wù)總局講師團(tuán)成員，國家稅務(wù)總局稽查人才庫、所得稅人才庫優(yōu)秀人才，“營改增”小組成員，揚(yáng)州稅務(wù)專修學(xué)院客座教授，注冊會(huì)計(jì)師考試命題人之一，金旭紅教育咨詢有限公司首席稅務(wù)咨詢師，眾多大型房地產(chǎn)企業(yè)納稅顧問。多次代表國家稅務(wù)總局查辦各類案件，具有良好的稅收法律素養(yǎng)：多次主持稅務(wù)聽證案件，三次代表稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)訴并勝訴。知曉企業(yè)稽查后法律救濟(jì)措施的運(yùn)用。擅長講授注冊會(huì)計(jì)師考前培訓(xùn),房地產(chǎn)開發(fā)，建筑施工企業(yè)財(cái)稅培訓(xùn)，稅收政策解析，稅法與會(huì)計(jì)差異分析等課程。其授課以實(shí)用性著稱，授課態(tài)度求真務(wù)實(shí)、案例源于實(shí)戰(zhàn)、翔實(shí)精巧，并因此受到參加培訓(xùn)的財(cái)稅學(xué)員一致好評。

‖主講內(nèi)容‖
專題一：營改增業(yè)務(wù)專項(xiàng)
1．增值稅暫行條例的解析：包括增值稅納稅義務(wù)人，納稅地點(diǎn)，稅率，增值稅的計(jì)稅依據(jù)，增值稅的稅收優(yōu)惠，申報(bào)期
2．增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則解析：包括增值稅相關(guān)文件
3．增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣相關(guān)規(guī)定，及如何確定進(jìn)項(xiàng)額
（不準(zhǔn)抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額主要原因）
4．增值稅發(fā)票超期未認(rèn)證、認(rèn)證未申報(bào)、留抵稅額抵欠稅處理方法
5．增值稅滯留票產(chǎn)生原因及解決方案
6．甲供材料會(huì)計(jì)與稅款承擔(dān)問題
7．增值稅不同稅率業(yè)務(wù)界定，混合銷售、兼營業(yè)務(wù)、混業(yè)經(jīng)營處理
8．如何利用一般納稅人和小規(guī)模納稅人

專題二：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改組改制新規(guī)會(huì)計(jì)處理及稅收分析
1．財(cái)稅【2009】59號
2．總局2015年48號公告
3．財(cái)稅【2014】109號
4．總局2015年第40號公告
5．財(cái)稅【2014】116號
6．總局2015年33號公告

專題三：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的會(huì)計(jì)處理及涉稅問題解析
一、成本核算對象怎樣設(shè)計(jì)最好？
1．成本核算對象的確定應(yīng)遵循哪些原則？
2．開發(fā)產(chǎn)品成本與計(jì)稅成本的差異怎么協(xié)調(diào)使風(fēng)險(xiǎn)最小？
3．成本核算的規(guī)范程序有哪些？
4．成本核算與土地增值稅、企業(yè)所得稅的關(guān)系
⑴ 房地產(chǎn)企業(yè)確定成本對象應(yīng)遵循那些原則
⑵ 開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出包括哪些內(nèi)容
⑶ 房地產(chǎn)企業(yè)不同項(xiàng)目之間發(fā)生的共同成本應(yīng)采取哪些方法分?jǐn)?br /> （含特殊業(yè)務(wù)成本）？
⑷ 采取“以房換地”交易方式取得土地使用權(quán)的，土地成本如何確定？
⑸ 企業(yè)建造的地下停車場庫的成本如何處理？
⑹ 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本如何計(jì)算？
⑺ 開發(fā)產(chǎn)品成本中的哪些費(fèi)用可以預(yù)提？具體預(yù)提標(biāo)準(zhǔn)如何掌握？
⑻ 企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)取得但未取得合法憑據(jù)的如何
處理？

二、成本核算實(shí)務(wù)中的部分疑難解析
1．取得什么樣的憑證才能在稅前扣除？合法的扣稅憑證包括哪些？
2．善意取得了虛假發(fā)票怎么處理才能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？
3．怎樣確認(rèn)計(jì)稅成本終止日最有利？
4．質(zhì)保金怎樣處理有利？

三、成本費(fèi)用的歸集與分配技巧解析
1．成本費(fèi)用的歸集與分配技巧性問題解析
2．應(yīng)該怎樣合理劃分、設(shè)置開發(fā)項(xiàng)目成本核算科目？
3．各項(xiàng)成本費(fèi)用歸集的會(huì)計(jì)處理技巧
4．成本費(fèi)用合理分配方法總匯
5．預(yù)提費(fèi)用怎樣在稅前扣除？

四、成本核算熱點(diǎn)問題處理技巧
1．地下（人防）車庫應(yīng)該怎么處理？
2．甲供材應(yīng)該如何處理？
3．實(shí)物回遷怎樣進(jìn)行成本核算和稅務(wù)處理？
4．臨時(shí)設(shè)施的會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理

五、代建工程應(yīng)該怎樣核算和防范稅收風(fēng)險(xiǎn)？

專題四：收入核算的涉稅問題及處理方法
一、主營業(yè)務(wù)收入
1．營業(yè)稅收入
2．土地增值稅收入
3．企業(yè)所得稅
⑴ 完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入由哪些內(nèi)容組成
⑵ 不同銷售方式下開發(fā)產(chǎn)品銷售收入應(yīng)該如何確認(rèn)
⑶ 銷售折扣、折讓與銷貨退回的處理
⑷ 買一贈(zèng)一銷售的處理（依據(jù)：國稅函[2008]875號）
⑸ 合作開發(fā)房地產(chǎn)，分配給對方的房屋如何確認(rèn)收入

二、視同銷售收入如何進(jìn)行賬務(wù)與稅收處理
三、其他業(yè)務(wù)收入
1．房地產(chǎn)企業(yè)房屋租金收入如何入賬（含預(yù)租收入）
2．房地產(chǎn)企業(yè)收取的違約金收入應(yīng)分別在哪些情況進(jìn)行不同處理

專題五：“營改增”后，增值稅的會(huì)計(jì)處理及納稅檢查