房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“三舊”改造與資本運作的稅務風險控制專題（鐘老師）

‖專題背景‖
當前,以舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房改造為主要抓手盤活低效存量建設用地，提高節(jié)約集約用地水平,已經(jīng)上升為國家政策。但是，“三舊”改造屬于存量用地的再開發(fā)，其開發(fā)模式與新增建設用地開發(fā)模式存在明顯差異，由于現(xiàn)行稅收政策體系是按照新增建設用地開發(fā)模式制定，加上“營改增”改革的全面鋪開，房地產(chǎn)企業(yè)在“三舊”改造中涉及稅收政策到底有哪些？“三舊”改造中涉及的權屬轉移、拆遷補償?shù)某杀举M用認定以及個稅、契稅的計稅依據(jù)等口徑到底應該怎么把握？
“三舊”改造中，必然會涉及各種資本運作，房地產(chǎn)企業(yè)如何把各種資本運作手段運用得收放自如、隨心所欲？本次課程將一一解開你心中的各種疑慮。

‖培訓收益‖
1．熟悉“三舊”改造涉及的稅務風險控制；
2．熟悉資本運作的稅務風險控制。

‖主講內(nèi)容‖
第一部分：“三舊”改造涉及的稅務風險控制
一．舊城鎮(zhèn)改造模式的土地增值稅稅務稽查風險控制
二．舊村莊改造模式的土地增值稅稅務稽查風險控制
（一）政府主導模式的土地增值稅稅務稽查風險控制
1．政府收回土地營改增后是否有增值稅和土地增值稅的問題。
2．營改增后，土地“招、拍、掛”需要注意的核心問題是什么？財稅[2016]140號中說的項目公司的全部股權由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有這句話到底是什么意思？如果是有項目公司直接招拍掛，以后到底能不能轉讓股權？
3．土地出讓金返還增值稅的處理與土地增值稅處理有什么不同？
4．拆遷補償?shù)恼_會計處理技巧是什么？
（二）開發(fā)企業(yè)代建模式的土地增值稅稅務稽查風險控制
1．代建工程應符合什么條件？
（三）自主改造模式的土地增值稅稅務稽查風險控制
1．村提供土地使用權，開發(fā)企業(yè)提供所需資金，以村名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項
目的行為，屬于合作建房嗎？
2．開發(fā)企業(yè)分配一定面積的物業(yè)并以村名義銷售的行為到底誰是納稅主體？
3．自主改造模式中，出資方的行為屬于什么行為？要交增值稅嗎？
（四）股權轉讓模式的土地增值稅稅務稽查風險控制
1．股權轉讓模式土地分融資地塊和復建地塊，什么叫融資地塊？什么叫復建
地塊？
2．村經(jīng)濟組織成立全資控股子公司承受融資地塊土地使用權，開發(fā)企業(yè)收購
村經(jīng)濟組織全資子公司100%股權從而獲得融資地塊的土地使用權有稅務
風險嗎，股權轉讓到底要不要交土地增值稅？
（五）共同開發(fā)模式的土地增值稅稅務稽查風險控制
1．村經(jīng)濟組織和合作開發(fā)企業(yè)為共同受讓者，同時擁有該地塊土地使用權，
雙方共同開發(fā)的合作建房模式，雙方各自分得的物業(yè)各自確權有納稅義務
嗎？
2．合作雙方不成立項目公司的合作建房在企業(yè)所得稅方面最困難的地方在哪里？
3．合作建房的土地增值稅的廣州模式和重慶模式分別是怎么樣的？
（六）協(xié)議轉讓模式的土地增值稅稅務稽查風險控制
1．村經(jīng)濟組織與開發(fā)企業(yè)先簽訂合作補償協(xié)議，開發(fā)企業(yè)支付補償費，村經(jīng)
濟組織辦理用地手續(xù)，取得建設用地批準書，在這個模式中，村經(jīng)濟組織
作為土地使用權人，轉讓部分土地使用權，開發(fā)企業(yè)出資，雙方合作開發(fā)
建設，稅收的風險點在哪里？
2．開發(fā)企業(yè)支付補償費要取得什么票據(jù)？

三．舊廠房改造模式自主改造模式的土地增值稅稅務稽查風險控制
1．舊廠房的改造主要以自行改造和政府公開出讓方式為主。自行改造只發(fā)生
土地用途改變，不發(fā)生土地權屬變化要交增值稅嗎？
2．公開出讓土地的，要交增值稅嗎？

第二部分：資本運作的稅務風險控制
一．股權架構設置的稅務風險控制
1．某上市公司股權架構由間接持股變?yōu)橹苯映止傻陌咐治黾叭珖毤医庾x
國家稅務總局公告2013年23號公告
2．什么樣股權架構的設置能規(guī)避股權轉讓中的土地增值稅風險？

二．合并分立的稅務風險控制
1．對舊廠房的土地進行合并分立需要注意的核心問題是什么？
2．你知道企業(yè)合并最危險的會計分錄是哪一個嗎？
3．資產(chǎn)剝離到底采取投資還是分立？他們的優(yōu)缺點分別是什么？
4．土地增值稅到底有沒有一般反避稅條款？

三．股權收購的稅務風險控制
1．某上市公司股權收購稅收籌劃失敗的案例分析
2．拿自己控股20%的子公司換另一家公司控股100%的子公司能進行特殊性
稅務處理嗎？
3．股東前期投入在股權轉讓時如何扣除？
4．為什么說絕大部分企業(yè)股權溢價進土地成本的手法都是不靠譜的？
5．如果股權收購標的企業(yè)以前的賬冊沒有了，怎么辦？

四．上市公司發(fā)行股份購買資產(chǎn)的稅務風險控制
1．上市公司向自然人股東發(fā)行股份購買資產(chǎn)的稅務風險控制
2．上市公司向企業(yè)發(fā)行股份購買資產(chǎn)的稅務風險控制
3．借殼上市原凈資產(chǎn)如何以合理的方式還給原股東？

五．資產(chǎn)劃轉的稅務風險控制
1．企業(yè)接收政府劃入資產(chǎn)的企業(yè)所得稅處理及國家稅務總局公告2014年第
29號核心條款解讀：資本運作哪家強？國資委最強！全國獨家分析國資委
下屬企業(yè)：資本運作超強案例
2．企業(yè)接收股東劃入資產(chǎn)的企業(yè)所得稅處理
⑴ 企業(yè)接收股東劃入資產(chǎn)會計與稅法最重要的差異分析
⑵ 對賭協(xié)議的的三種形式與兩種稅收后果分析

‖主講專家‖
鐘老師：資深稅務稽查官員，全國主流稅務培訓講師，廣東省級稅務干部學院教師，注冊會計師協(xié)會教育培訓委員會委員；豐富的稅務稽查經(jīng)驗與熟練的業(yè)務技能，精通稅務機關稽查模式與方法，具有豐富的房地產(chǎn)稅收籌劃經(jīng)驗，熟悉舊城改造與資本運作的控制風險?！吨袊悇招畔⒕W(wǎng)》、《中國會計視野》、《房地產(chǎn)企業(yè)管理教育網(wǎng)》簽約稅收實務專家，《中國稅網(wǎng)》涉稅風險研究室特邀稅務專家。個人新浪博客《云稅務》訪問量超過百萬次，在網(wǎng)上具有廣泛的影響力。曾任各地方國稅局及稅校的特約培訓講師，并參與過國家稅務總局教育中心標準化課程編寫。長期為各地稅務稽查系統(tǒng)做查前培訓，經(jīng)常為廣大企事業(yè)單位授課，授課內(nèi)容精彩，實戰(zhàn)經(jīng)驗豐富，實操性強，信息量大，受到各方好評！