房地產(chǎn)行業(yè)各環(huán)節(jié)涉稅難點(diǎn)疑點(diǎn)問(wèn)題解剖與鑒證高研班（楊汝明）

【課程背景】

 隨著近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)也越來(lái)越趨向多極化發(fā)展的傾向，從征地到融資，從開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售，從開(kāi)發(fā)模式到經(jīng)營(yíng)理念都呈現(xiàn)出前所未有的紛繁、復(fù)雜的局面。隨著行業(yè)的不斷興盛，展現(xiàn)在人們面前的問(wèn)題就越來(lái)越多，這些問(wèn)題的存在，在不同程度上給房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了不可避免的負(fù)面影響。本次培訓(xùn)重點(diǎn)在于幫助大家解決在稅收方面長(zhǎng)期困擾大家的涉稅難疑問(wèn)題處理，讓大家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策有一個(gè)比較全面的嶄新的了解與認(rèn)識(shí)，以更好的去適應(yīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)的日常征管和稅務(wù)稽查工作的需要。
 本次培訓(xùn)將引用大量“法律條款、經(jīng)典案例”進(jìn)行分析講解，適應(yīng)于所有從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)高管和一線工作人員，特別是企業(yè)的財(cái)務(wù)管理、稅務(wù)處理人員。參訓(xùn)后，有關(guān)人員對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收的認(rèn)識(shí)一定會(huì)有一個(gè)質(zhì)的飛躍！

【課程內(nèi)容】

第一節(jié)、征地環(huán)節(jié)存在的問(wèn)題
一、土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別
1、出讓和轉(zhuǎn)讓的概念
2、出讓與轉(zhuǎn)讓的年限
3、出讓與轉(zhuǎn)讓的方式
二、取得土地的入賬成本
1、以出讓方式取得土地
（1）土地成本的組成
（2）以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式取得土地的入賬成本
（3）拆遷補(bǔ)償費(fèi)入賬憑證問(wèn)題
2、以接受投資方式取得土地
（1）土地成本的組成
（2）接受土地、房屋投資入賬票據(jù)問(wèn)題
3、以轉(zhuǎn)讓方式取得土地（不是通過(guò)招拍掛取得）
（1）以購(gòu)買(mǎi)的方式取得
（2）以接受土地投資方式，分出固定數(shù)量的資金（按銷(xiāo)售的百分比）
（3）以接受土地投資方式，分出固定數(shù)量的房屋（分得固定數(shù)量房屋）
（4）以接受土地投資方式，既支付部分現(xiàn)金投資，又分出固定數(shù)量的房屋
4、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得土地（實(shí)際為轉(zhuǎn)讓?zhuān)?br /> （1）接受土地投資，再進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)
（2）以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式取得土地的涉稅問(wèn)題
（3）向?qū)Ψ酵顿Y，擁有被投資單位股權(quán)
三、國(guó)有土地使用權(quán)收儲(chǔ)問(wèn)題
1、收儲(chǔ)是否屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
2、土地收儲(chǔ)支出是否屬于營(yíng)業(yè)性支出
3、相關(guān)稅收規(guī)定
四、政府返還稅款、補(bǔ)貼收入問(wèn)題
1、返還稅款、補(bǔ)貼收入屬于什么性質(zhì)的收入
2、相關(guān)稅收規(guī)定

第二節(jié)、融資環(huán)節(jié)存在的問(wèn)題
一、統(tǒng)借統(tǒng)還借款費(fèi)用的處理
1、統(tǒng)借統(tǒng)還的概念
2、相關(guān)稅收規(guī)定：
（1）企業(yè)所得稅問(wèn)題：
（2）營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題：
二、關(guān)聯(lián)方借款費(fèi)用的處理
1、關(guān)聯(lián)方的概念
2、關(guān)聯(lián)方借款費(fèi)用稅收規(guī)定
（1）關(guān)聯(lián)方利息扣除規(guī)定
（2）關(guān)聯(lián)企業(yè)利息計(jì)算方法
（3）關(guān)聯(lián)方間無(wú)償借款的涉稅風(fēng)險(xiǎn)
三、向個(gè)人借款費(fèi)用的處理
1、民間借貸的相關(guān)法律規(guī)定
2、非金融企業(yè)借貸的稅收規(guī)定
（1）營(yíng)業(yè)稅規(guī)定 （2）土地增值稅規(guī)定 （3）企業(yè)所得稅規(guī)定
（4）個(gè)人所得稅規(guī)定 （5）稅收征管法、發(fā)票管理辦法規(guī)定
四、委托借款費(fèi)用的處理
1、委托借款業(yè)務(wù)的性質(zhì)
2、委托借款應(yīng)適用的稅收法律
五、不同會(huì)計(jì)主體借款費(fèi)用的處理
1、“轉(zhuǎn)貸”業(yè)務(wù)的處理
2、“直貸”業(yè)務(wù)的處理

第三節(jié)、開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)存在的問(wèn)題
一、開(kāi)發(fā)用料的會(huì)計(jì)核算
1、甲供材問(wèn)題（甲供材是否允許直接計(jì)入開(kāi)發(fā)成本）
（1）甲供材到底應(yīng)該以何種方式計(jì)入開(kāi)發(fā)成本
（2）關(guān)于甲供材問(wèn)題，稅務(wù)機(jī)關(guān)可能承擔(dān)的違法嫌疑
2、甲方提供的設(shè)備問(wèn)題（如何區(qū)分甲供材和甲供設(shè)備）
（1）區(qū)分甲供材與甲供設(shè)備的必要性
（2）建設(shè)部《建設(shè)工程計(jì)價(jià)設(shè)備材料劃分標(biāo)準(zhǔn)》
3、混合銷(xiāo)售問(wèn)題（如何區(qū)分外購(gòu)材料與自產(chǎn)貨物）
（1）增值稅、營(yíng)業(yè)稅法規(guī)關(guān)于混合銷(xiāo)售的征稅規(guī)定
（2）銷(xiāo)售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)的應(yīng)如何計(jì)算繳納稅款
（3）涉及混合銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，應(yīng)如何取得營(yíng)業(yè)票據(jù)
二、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)共同成本的分配
1、占地面積法 2、建筑面積法
3、直接成本法 4、預(yù)算造價(jià)法
三、開(kāi)發(fā)公司收取的拆遷公司“拆遷承包費(fèi)”的開(kāi)票、入賬問(wèn)題
1、收入的性質(zhì)
2、應(yīng)開(kāi)具的發(fā)票
3、入賬問(wèn)題
四、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的計(jì)算與處理
1、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的計(jì)算依據(jù)
2、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的計(jì)算方法
（1）方法一：以實(shí)現(xiàn)收入為計(jì)算依據(jù)
（2）方法二：以預(yù)售收入為計(jì)算依據(jù)
（3）方法三：以預(yù)售收入與實(shí)現(xiàn)收入之和為計(jì)算依據(jù)
3、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的填表方法
4、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的入賬票據(jù)的合法性問(wèn)題

第四節(jié)、銷(xiāo)售環(huán)節(jié)存在的問(wèn)題
一、買(mǎi)一贈(zèng)一銷(xiāo)售的稅務(wù)處理問(wèn)題（依據(jù)：國(guó)稅函[2008]875號(hào)）
1、買(mǎi)一贈(zèng)一（組合銷(xiāo)售）的概念
2、按公允價(jià)值比例分配法確認(rèn)買(mǎi)一贈(zèng)一收入
3、買(mǎi)一贈(zèng)一與無(wú)償贈(zèng)與的區(qū)別
二、銷(xiāo)售地下附屬設(shè)施征稅問(wèn)題
1、產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有的地下附屬設(shè)施（相當(dāng)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）
2、產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有的地下附屬設(shè)施（相當(dāng)于公共配套設(shè)施）
3、產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有的地下附屬設(shè)施（相當(dāng)于人防工程設(shè)施）
三、銷(xiāo)售小產(chǎn)權(quán)房征稅問(wèn)題
1、小產(chǎn)權(quán)房的法律定性問(wèn)題
2、小產(chǎn)權(quán)房用地的法律定性問(wèn)題
3、小產(chǎn)權(quán)房的征稅問(wèn)題
四、售后回購(gòu)、售后回租征稅問(wèn)題
1、售后回購(gòu)、售后回租的概念
2、售后回購(gòu)、售后回租的征稅問(wèn)題

第五節(jié)、征稅環(huán)節(jié)存在的問(wèn)題
一、預(yù)售收入如何計(jì)算繳納企業(yè)所得稅
1、預(yù)售收入計(jì)算繳納企業(yè)所得稅的稅收規(guī)定
2、預(yù)售收入企業(yè)所得稅計(jì)算方法
二、清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)如何計(jì)算繳納土地增值稅
1、清算后銷(xiāo)售房屋成本的確認(rèn)
2、清算后銷(xiāo)售房屋土地增值稅稅款的計(jì)算
3、通過(guò)控制竣工時(shí)間推遲清算時(shí)間的到來(lái)
三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何計(jì)算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅
1、開(kāi)發(fā)用地繳納土地使用稅的起止時(shí)間
2、開(kāi)發(fā)用地土地使用稅的計(jì)算方法
（1）分月計(jì)算、按季繳納
（2）停繳稅款土地分割計(jì)算方法
四、保障性住房稅收優(yōu)惠問(wèn)題
☆ 契稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、印花稅
五、企業(yè)所得稅納稅地點(diǎn)問(wèn)題
☆ 重點(diǎn)把握：國(guó)稅發(fā)【2008】28號(hào)關(guān)于“統(tǒng)一計(jì)算、分級(jí)管理、就地預(yù)繳、匯總清算、
財(cái)政調(diào)庫(kù)”的20字方針

【主講專(zhuān)家】

楊汝明，中華企管培訓(xùn)網(wǎng)特邀企業(yè)內(nèi)訓(xùn)講師，我國(guó)資深稅務(wù)官員，從事稅務(wù)稽查工作二十余年，多次參與全國(guó)稅收大要案稽查工作，有著豐富的稽查工作經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，多年來(lái)，楊老師一直在全國(guó)各地循環(huán)從事房地產(chǎn)稅收教學(xué)工作，授課時(shí)間長(zhǎng)達(dá)幾千課時(shí)，教學(xué)地點(diǎn)遍及全國(guó)二十幾個(gè)省、市、自治區(qū)。教學(xué)內(nèi)容涉及稅收征收管理、稅務(wù)稽查、稅務(wù)行政法、稅收籌劃等多個(gè)學(xué)科，有著十分豐富的教學(xué)經(jīng)驗(yàn)。授課特點(diǎn)：準(zhǔn)確、透徹、簡(jiǎn)捷、實(shí)用；授課風(fēng)格：生動(dòng)、詼諧、風(fēng)趣、幽默。