房地產(chǎn)行業(yè)各環(huán)節(jié)涉稅難點疑點問題解剖與鑒證高研班（楊汝明）

【課程背景】

 隨著近年來房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營也越來越趨向多極化發(fā)展的傾向，從征地到融資，從開發(fā)到銷售，從開發(fā)模式到經(jīng)營理念都呈現(xiàn)出前所未有的紛繁、復(fù)雜的局面。隨著行業(yè)的不斷興盛，展現(xiàn)在人們面前的問題就越來越多，這些問題的存在，在不同程度上給房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營帶來了不可避免的負面影響。本次培訓(xùn)重點在于幫助大家解決在稅收方面長期困擾大家的涉稅難疑問題處理，讓大家對房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策有一個比較全面的嶄新的了解與認識，以更好的去適應(yīng)稅務(wù)機關(guān)的日常征管和稅務(wù)稽查工作的需要。
 本次培訓(xùn)將引用大量“法律條款、經(jīng)典案例”進行分析講解，適應(yīng)于所有從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)高管和一線工作人員，特別是企業(yè)的財務(wù)管理、稅務(wù)處理人員。參訓(xùn)后，有關(guān)人員對房地產(chǎn)行業(yè)稅收的認識一定會有一個質(zhì)的飛躍！

【課程內(nèi)容】

第一節(jié)、征地環(huán)節(jié)存在的問題
一、土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別
1、出讓和轉(zhuǎn)讓的概念
2、出讓與轉(zhuǎn)讓的年限
3、出讓與轉(zhuǎn)讓的方式
二、取得土地的入賬成本
1、以出讓方式取得土地
（1）土地成本的組成
（2）以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式取得土地的入賬成本
（3）拆遷補償費入賬憑證問題
2、以接受投資方式取得土地
（1）土地成本的組成
（2）接受土地、房屋投資入賬票據(jù)問題
3、以轉(zhuǎn)讓方式取得土地（不是通過招拍掛取得）
（1）以購買的方式取得
（2）以接受土地投資方式，分出固定數(shù)量的資金（按銷售的百分比）
（3）以接受土地投資方式，分出固定數(shù)量的房屋（分得固定數(shù)量房屋）
（4）以接受土地投資方式，既支付部分現(xiàn)金投資，又分出固定數(shù)量的房屋
4、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得土地（實際為轉(zhuǎn)讓）
（1）接受土地投資，再進行股權(quán)收購
（2）以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式取得土地的涉稅問題
（3）向?qū)Ψ酵顿Y，擁有被投資單位股權(quán)
三、國有土地使用權(quán)收儲問題
1、收儲是否屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
2、土地收儲支出是否屬于營業(yè)性支出
3、相關(guān)稅收規(guī)定
四、政府返還稅款、補貼收入問題
1、返還稅款、補貼收入屬于什么性質(zhì)的收入
2、相關(guān)稅收規(guī)定

第二節(jié)、融資環(huán)節(jié)存在的問題
一、統(tǒng)借統(tǒng)還借款費用的處理
1、統(tǒng)借統(tǒng)還的概念
2、相關(guān)稅收規(guī)定：
（1）企業(yè)所得稅問題：
（2）營業(yè)稅問題：
二、關(guān)聯(lián)方借款費用的處理
1、關(guān)聯(lián)方的概念
2、關(guān)聯(lián)方借款費用稅收規(guī)定
（1）關(guān)聯(lián)方利息扣除規(guī)定
（2）關(guān)聯(lián)企業(yè)利息計算方法
（3）關(guān)聯(lián)方間無償借款的涉稅風(fēng)險
三、向個人借款費用的處理
1、民間借貸的相關(guān)法律規(guī)定
2、非金融企業(yè)借貸的稅收規(guī)定
（1）營業(yè)稅規(guī)定 （2）土地增值稅規(guī)定 （3）企業(yè)所得稅規(guī)定
（4）個人所得稅規(guī)定 （5）稅收征管法、發(fā)票管理辦法規(guī)定
四、委托借款費用的處理
1、委托借款業(yè)務(wù)的性質(zhì)
2、委托借款應(yīng)適用的稅收法律
五、不同會計主體借款費用的處理
1、“轉(zhuǎn)貸”業(yè)務(wù)的處理
2、“直貸”業(yè)務(wù)的處理

第三節(jié)、開發(fā)環(huán)節(jié)存在的問題
一、開發(fā)用料的會計核算
1、甲供材問題（甲供材是否允許直接計入開發(fā)成本）
（1）甲供材到底應(yīng)該以何種方式計入開發(fā)成本
（2）關(guān)于甲供材問題，稅務(wù)機關(guān)可能承擔(dān)的違法嫌疑
2、甲方提供的設(shè)備問題（如何區(qū)分甲供材和甲供設(shè)備）
（1）區(qū)分甲供材與甲供設(shè)備的必要性
（2）建設(shè)部《建設(shè)工程計價設(shè)備材料劃分標準》
3、混合銷售問題（如何區(qū)分外購材料與自產(chǎn)貨物）
（1）增值稅、營業(yè)稅法規(guī)關(guān)于混合銷售的征稅規(guī)定
（2）銷售自產(chǎn)貨物同時提供建筑業(yè)勞務(wù)的應(yīng)如何計算繳納稅款
（3）涉及混合銷售業(yè)務(wù)，應(yīng)如何取得營業(yè)票據(jù)
二、滾動開發(fā)共同成本的分配
1、占地面積法 2、建筑面積法
3、直接成本法 4、預(yù)算造價法
三、開發(fā)公司收取的拆遷公司“拆遷承包費”的開票、入賬問題
1、收入的性質(zhì)
2、應(yīng)開具的發(fā)票
3、入賬問題
四、廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費的計算與處理
1、廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費的計算依據(jù)
2、廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費的計算方法
（1）方法一：以實現(xiàn)收入為計算依據(jù)
（2）方法二：以預(yù)售收入為計算依據(jù)
（3）方法三：以預(yù)售收入與實現(xiàn)收入之和為計算依據(jù)
3、廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費的填表方法
4、廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費的入賬票據(jù)的合法性問題

第四節(jié)、銷售環(huán)節(jié)存在的問題
一、買一贈一銷售的稅務(wù)處理問題（依據(jù)：國稅函[2008]875號）
1、買一贈一（組合銷售）的概念
2、按公允價值比例分配法確認買一贈一收入
3、買一贈一與無償贈與的區(qū)別
二、銷售地下附屬設(shè)施征稅問題
1、產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有的地下附屬設(shè)施（相當(dāng)于開發(fā)產(chǎn)品）
2、產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有的地下附屬設(shè)施（相當(dāng)于公共配套設(shè)施）
3、產(chǎn)權(quán)歸國家所有的地下附屬設(shè)施（相當(dāng)于人防工程設(shè)施）
三、銷售小產(chǎn)權(quán)房征稅問題
1、小產(chǎn)權(quán)房的法律定性問題
2、小產(chǎn)權(quán)房用地的法律定性問題
3、小產(chǎn)權(quán)房的征稅問題
四、售后回購、售后回租征稅問題
1、售后回購、售后回租的概念
2、售后回購、售后回租的征稅問題

第五節(jié)、征稅環(huán)節(jié)存在的問題
一、預(yù)售收入如何計算繳納企業(yè)所得稅
1、預(yù)售收入計算繳納企業(yè)所得稅的稅收規(guī)定
2、預(yù)售收入企業(yè)所得稅計算方法
二、清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)如何計算繳納土地增值稅
1、清算后銷售房屋成本的確認
2、清算后銷售房屋土地增值稅稅款的計算
3、通過控制竣工時間推遲清算時間的到來
三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何計算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅
1、開發(fā)用地繳納土地使用稅的起止時間
2、開發(fā)用地土地使用稅的計算方法
（1）分月計算、按季繳納
（2）停繳稅款土地分割計算方法
四、保障性住房稅收優(yōu)惠問題
☆ 契稅、營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、印花稅
五、企業(yè)所得稅納稅地點問題
☆ 重點把握：國稅發(fā)【2008】28號關(guān)于“統(tǒng)一計算、分級管理、就地預(yù)繳、匯總清算、
財政調(diào)庫”的20字方針

【主講專家】

楊汝明，中華企管培訓(xùn)網(wǎng)特邀企業(yè)內(nèi)訓(xùn)講師，我國資深稅務(wù)官員，從事稅務(wù)稽查工作二十余年，多次參與全國稅收大要案稽查工作，有著豐富的稽查工作經(jīng)驗。同時，多年來，楊老師一直在全國各地循環(huán)從事房地產(chǎn)稅收教學(xué)工作，授課時間長達幾千課時，教學(xué)地點遍及全國二十幾個省、市、自治區(qū)。教學(xué)內(nèi)容涉及稅收征收管理、稅務(wù)稽查、稅務(wù)行政法、稅收籌劃等多個學(xué)科，有著十分豐富的教學(xué)經(jīng)驗。授課特點：準確、透徹、簡捷、實用；授課風(fēng)格：生動、詼諧、風(fēng)趣、幽默。