房地產(chǎn)開發(fā)全過程四大階段的財稅操作技巧高研班（劉玉章）

【課程背景】
改革開發(fā)以來，在國家一系列政策鼓勵下，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)對國家財政收入的貢獻率大幅度提高，成為稅收收入的重要來源。為了解決居者有其屋，保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，促進房價合理回歸，最近幾年，國家加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時代已經(jīng)過去。
前不久召開的全國稅務(wù)系統(tǒng)所得稅工作視頻會議提出：全面加強企業(yè)所得稅專業(yè)化管理，強化匯算清繳和匯總納稅工作，提高所得稅征管的質(zhì)效，房地產(chǎn)業(yè)又將被列為2013年稅收稽查重點行業(yè)。稅務(wù)機關(guān)按照“稅種查全、環(huán)節(jié)查到、項目查清、問題查透”的稅務(wù)稽查質(zhì)量要求，加強對房地產(chǎn)業(yè)的稅收檢查，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收壓力加大。
在調(diào)控房價的政策下，房地產(chǎn)銷售市場疲軟，價格下跌，信貸緊縮，資金緊張，利潤空間急劇縮水，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型企業(yè)，使得本來就捉襟見肘的資金鏈條更加吃緊。
為了解決當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困境，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有加強內(nèi)部管理，提高財會核算水平，規(guī)范納稅行為，實現(xiàn)理性納稅籌劃，這也是提高企業(yè)經(jīng)濟效益的重要手段。為此，我們按照對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行整體納稅規(guī)劃、分四大階段落實的思路，根據(jù)近幾年對房地產(chǎn)企業(yè)稅收專項檢查的重點，對每個階段所涉及的稅種進行法規(guī)解讀，輔以會計處理技巧，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在每個開發(fā)階段進行過程中落實納稅籌劃方案，為規(guī)避涉稅風(fēng)險、全面降低稅負提供幫助。

【主講專家】劉玉章
我國著名財稅專家，高級會計師、注冊會計師。我公司高級稅務(wù)講師，現(xiàn)受聘擔(dān)任世界稅收聯(lián)合會財稅研究員，中央財經(jīng)大學(xué)財經(jīng)研究院客座教授，財政部科研所培訓(xùn)中心兼職教授，長期從事房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)的財務(wù)會計、審計等實際工作，潛心于房地產(chǎn)業(yè)財稅研究，具有深湛的理論基礎(chǔ)，豐富的實踐經(jīng)驗，廣泛的財經(jīng)法規(guī)知識積累。參與了我國《企業(yè)所得稅法》的研究、制定工作，對企業(yè)所得稅法有獨到的見解，出版有《房地產(chǎn)企業(yè)財稅操作技巧》（第3版）、《土地增值稅清算大成》（第2版）等房地產(chǎn)企業(yè)財稅專著。 幾年來，曾在北京大學(xué)中國企業(yè)家特訓(xùn)班、清華大學(xué)總裁班、、浙江大學(xué)總裁班、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國城市建筑協(xié)會等單位主辦的研討會上作專題講座，長期擔(dān)任北京市高級會計師繼續(xù)教育的主講教師，為國內(nèi)大型企業(yè)集團作財稅內(nèi)訓(xùn)，并擔(dān)任多家房地產(chǎn)企業(yè)的財稅顧問。 講授過《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財稅操作技巧》、《房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險規(guī)避與疑難問題解答》、《土地增值稅清算與房地產(chǎn)業(yè)稅收檢查前輔導(dǎo)》等課程。學(xué)員普遍反映：通過講座的學(xué)習(xí)提高了對企業(yè)會計準(zhǔn)則的理解，擴展了稅收法規(guī)知識，增強了納稅意識，提高了理性納稅籌劃的自覺性；使企業(yè)避免了納稅風(fēng)險，減輕了稅收負擔(dān)，提高了經(jīng)濟效益！

【主講內(nèi)容】
第一階段、投資決策階段的納稅籌劃
1、實收資本的會計核算方法；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因為實收資本不到位而發(fā)生的借款利息可否稅前扣除？
2、房地產(chǎn)企業(yè)在項目調(diào)研階段的費用應(yīng)當(dāng)怎樣進行會計處理？調(diào)研費用是否可以計入
開發(fā)成本？
3、投資方以土地使用權(quán)進行投資怎樣規(guī)劃營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅的納稅行為？對被投資企業(yè)接受投資后的納稅有何影響？
4、投資方以非貨幣資產(chǎn)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資，評估增值是否繳納企業(yè)所得稅？
5、房地產(chǎn)企業(yè)為解決資金不足，吸收其他企、事業(yè)單位以及個人資金合作開發(fā)，應(yīng)
當(dāng)怎樣進行會計處理和稅務(wù)處理？
6、企業(yè)股權(quán)收購怎樣選擇特殊重組方式遞延納稅？
7、企業(yè)資產(chǎn)收購怎樣選擇特殊重組方式遞延納稅？
8、企業(yè)合并怎樣選擇特殊重組方式遞延納稅？
9、新成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)怎樣確定籌建期間？如何核算開辦費？
10、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌建期的業(yè)務(wù)招待費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費怎樣在稅前扣除？
11、房地產(chǎn)企業(yè)投資人抽逃資金應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？投資人長期占用企業(yè)資金怎樣進行
稅務(wù)處理？
第二階段、前期工作階段的納稅籌劃
1、土地使用權(quán)的獲取有哪些形式？
2、取得土地使用權(quán)成本怎樣進行會計核算？
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)怎樣核算“土地征用及拆遷補償費”？契稅可否計入土地成本？
4、征用耕地進行房地產(chǎn)開發(fā)所繳納的耕地占用稅怎樣核算？怎樣避免耕地占用稅與城鎮(zhèn)土地使用稅重復(fù)納稅？
5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房換地怎樣計算土地的成本？
6、房產(chǎn)企業(yè)以地換房怎樣計算確認土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得？如何核算換入房產(chǎn)的成本？
7、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)后，何時開始交納城鎮(zhèn)土地使用稅，何時截止交納城鎮(zhèn)土地使用稅？
8、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)繳納契稅的依據(jù)是什么？
9、對動遷戶的拆遷補償費怎樣計入土地成本？以自建房產(chǎn)安置動遷戶如何進行會計
核算？
10、購置房產(chǎn)安置動遷戶，房產(chǎn)購置費如何計入土地成本？
11、房地產(chǎn)企業(yè)購置在建工程，投資開發(fā)完成后再出售怎樣計算營業(yè)稅？
12、委托境外設(shè)計單位進行規(guī)劃設(shè)計，支付的設(shè)計費是否應(yīng)當(dāng)在我國境內(nèi)納稅？房地
產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)什么稅收責(zé)任？
13、在舊城改造中，企業(yè)被搬遷怎樣納稅？取得的搬遷補償收入應(yīng)當(dāng)怎樣進行會計處理？
14、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的“毛地”，對土地進行一級開發(fā)怎樣納稅？
15、以“拆一還一”方式進行動遷補償，怎樣交納營業(yè)稅？
16、土地閑置費如何進行會計處理？企業(yè)所得稅與土增稅對土地閑置費的處理有何差異？
17、土地出讓金返還怎樣進行會計處理可以降低稅費支出？
第三階段、項目建設(shè)階段的納稅籌劃
1、怎樣正確劃分開發(fā)產(chǎn)品的成本核算對象？
2、怎樣劃分開發(fā)成品的成本項目？每個成本項目所包括的具體內(nèi)容是什么？
3、開發(fā)產(chǎn)品成本核算的一般程序是什么？
4、共同成本、間接成本怎樣進行分配？
5、商品房地下建造的人防工程、有產(chǎn)權(quán)的車庫、無產(chǎn)權(quán)的車庫在稅務(wù)處理上有何區(qū)別？
6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自供建材和設(shè)備是否應(yīng)當(dāng)繳納建筑業(yè)營業(yè)稅？采購建材、設(shè)備取得的增值稅發(fā)票可否計入“開發(fā)成本”？
7、房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)項目發(fā)生的借款費用怎樣核算？計算企業(yè)所得稅和土地增值稅對借款費用的處理有何差異？
8、房地產(chǎn)企業(yè)向股東或其他自然人借款利息可否扣除？
9、資本化的借款費用與計入損益的借款費用怎樣區(qū)分？借款費用的稅前扣除企業(yè)所得稅與土地增值稅有何區(qū)別？
10、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向非金融企業(yè)或個人借款的利息可否扣除？如何提供“金融企業(yè)同期同類借款利率情況說明”？
11、房地產(chǎn)集團統(tǒng)借統(tǒng)還的利息支出怎樣操作可以避免重復(fù)納稅？
12、何為資本弱化？企業(yè)從關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資的利息支出應(yīng)當(dāng)怎樣扣除？
13、固定資產(chǎn)折舊政策變化對企業(yè)所得稅的影響，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣正確計提折舊費用？
14、怎樣采用加速折舊方法計提折舊？怎樣在稅前扣除？
15、房屋及建筑物的改建支付如何進行會計核算？是否增加固定資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)？
16、企業(yè)對房屋、建筑物等固定資產(chǎn)在未提足折舊前進行改擴建的，如屬于推倒重置的怎樣進行會計核算？
17、房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在年度所得稅匯算清繳時，為保證收入與成本配比哪些成本可以預(yù)提
？預(yù)提之后還應(yīng)注意什么問題？
18、哪些資產(chǎn)損失應(yīng)當(dāng)清單申報？哪些損失應(yīng)當(dāng)專項申報？何時申報？
19、企業(yè)以前年度發(fā)生的資產(chǎn)損失未能在當(dāng)年稅前扣除的應(yīng)怎樣進行稅務(wù)和會計處理？
第四階段、竣工驗收和銷售階段的納稅籌劃
1、“買一贈一”、現(xiàn)金折扣、銷售折讓、銷售退回怎樣納稅？
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何利用自持的商業(yè)地產(chǎn)進行融資？
3、企業(yè)所得稅的視同銷售業(yè)務(wù)稅收政策有何變化？計稅基礎(chǔ)如何確定？
4、房地產(chǎn)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企事業(yè)單位合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)，且未成立獨立法人公司的怎樣計算應(yīng)納稅所得額？
5、開發(fā)項目怎樣確定成本終結(jié)日？項目完工與企業(yè)所得稅的納稅申報有何關(guān)系？
6、長期股權(quán)投資的權(quán)益法核算與稅法有何差異？如何進行納稅調(diào)整？
7、權(quán)益法核算的股權(quán)投資損失可否稅前扣除？怎樣進行納稅調(diào)整？
8、股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓損失可否稅前扣除？以前年度掛賬的股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓損失怎樣處理？
9、企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費如何稅前扣除？預(yù)收賬款可否作為業(yè)
務(wù)招待費的計算基數(shù)？
10、計算土地增值稅的增值額時允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本包含哪些內(nèi)容？怎樣計算允
許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用？
11、房地產(chǎn)開發(fā)費用中利息怎樣計算，有金融機構(gòu)借款證明利息支出怎樣扣除？沒有借款的，開發(fā)費用是否按照5％扣除？
12、什么是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，企業(yè)出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅怎樣享受土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策？
13、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)建造出售保障性住房，是否應(yīng)當(dāng)預(yù)繳土地增值稅？
14、以土地（房地產(chǎn)）進行投資聯(lián)營的，是否享受土地增值稅的免稅優(yōu)惠？對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有何特殊規(guī)定？
15、房地產(chǎn)企業(yè)新建的商品房裝修費用可否計入開發(fā)成本，能否享受加計扣除？怎樣利用增加裝修成本的方法降低土地增值稅？
16、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓在建項目與轉(zhuǎn)讓股權(quán)在納稅方面有什么區(qū)別？
17、房地產(chǎn)企業(yè)利用已經(jīng)征用的土地建造賓館，怎樣操作可以降低稅費支出？
18、企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進行賬務(wù)處理，可以降低稅費支出？
19、房地產(chǎn)企業(yè)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何操作可以降低土地增值稅？
20、搞好土地增值稅清算應(yīng)注意哪些問題？
21、開發(fā)項目清盤時怎樣與稅務(wù)機關(guān)清算企業(yè)所得稅？