房地產(chǎn)企業(yè)完工匯算與土地增值稅項(xiàng)目清算策略高研班（許老師）

課程背景
??與時(shí)俱進(jìn)，是房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)規(guī)劃的生命線
2013年樓市調(diào)控風(fēng)暴愈演愈烈，房地產(chǎn)稅收征管、評(píng)估、稽查和清算正逐步升級(jí)。近幾年來(lái)，國(guó)家稅務(wù)總局相繼發(fā)布了一系列涉及房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的配套、補(bǔ)充政策文件和相關(guān)解釋?zhuān)⒃诙惼蟛┺闹胁粩嗾{(diào)整。
稅總發(fā)[2013]67號(hào)文的發(fā)布，開(kāi)始了土地增值稅清算檢查，眾多企業(yè)應(yīng)充分做好準(zhǔn)備。土地增值稅與企業(yè)所得稅、會(huì)計(jì)核算存在諸多方面的差異，所以，房地產(chǎn)業(yè)年度所得稅匯算和土地增值稅清算工作面臨一些新的疑難問(wèn)題引起了企業(yè)的高度關(guān)注。企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)管控點(diǎn)在哪里？如何對(duì)涉稅關(guān)鍵問(wèn)題進(jìn)行有效處理和正確評(píng)價(jià)？如何界定和處理不同稅務(wù)事項(xiàng)的風(fēng)險(xiǎn)？如何進(jìn)行未雨綢繆，做好相關(guān)的業(yè)務(wù)規(guī)劃工作？這些都是擺在我們財(cái)務(wù)人員面前的現(xiàn)實(shí)“考題”！
??土地增值稅清算勢(shì)在必行，企業(yè)怎么辦？
房地產(chǎn)企業(yè)受到限購(gòu)、限價(jià)、限貸等強(qiáng)有力的政策打壓，已使眾多企業(yè)對(duì)此無(wú)所適從，那么你呢？國(guó)家通過(guò)土地增值稅清算來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的思路日漸明晰，有關(guān)調(diào)高土地增值稅預(yù)征率的政策，將陸續(xù)在各大城市落地，進(jìn)入清算階段的項(xiàng)目則面臨更嚴(yán)格的政策執(zhí)行，企業(yè)怎么辦？
??土地增值稅對(duì)你多重要？
房地產(chǎn)行業(yè)涉及稅種最多，其中企業(yè)所得稅和土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響最大；房地產(chǎn)企業(yè)清算，是否營(yíng)業(yè)是否有利潤(rùn)為依據(jù)；它對(duì)企業(yè)而言是財(cái)務(wù)自查，確保會(huì)計(jì)記錄合理，準(zhǔn)確，把握會(huì)計(jì)與稅法差異的重要途徑，也是稅務(wù)機(jī)關(guān)獲得企業(yè)所得稅納稅信息的重要手段，操作不當(dāng)將面臨巨額稅務(wù)損失，且不利于企業(yè)的納稅信用評(píng)級(jí)。
??怎樣做才能合法少繳稅？
“清算土地增值稅”對(duì)房?jī)r(jià)有何作用？它是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收益影響較大的稅種之一，企業(yè)土地增值稅的交納，將由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”。當(dāng)前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，總要獲得一定的利潤(rùn)，但利潤(rùn)率越高、繳納的土地增值稅就越多，稅后利潤(rùn)可能反而越小。因此，如何做到使房?jī)r(jià)在同行中最低、應(yīng)繳土地增值稅最少、最后保留利潤(rùn)最多，是房地產(chǎn)公司應(yīng)認(rèn)真考慮的問(wèn)題。
??學(xué)透稅收政策和實(shí)務(wù)最重要！
如何理解和應(yīng)對(duì)土地增值稅清算政策、熟練掌握申報(bào)業(yè)務(wù)、如何靈活運(yùn)用最新相關(guān)法規(guī)、防范企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)？如何進(jìn)行有效的土地增值稅稅收籌劃，減輕納稅負(fù)擔(dān)、相應(yīng)增加企業(yè)盈利，勢(shì)必成為當(dāng)前及今后企業(yè)發(fā)展中的重要課題。本次會(huì)議將集中解決房地產(chǎn)企業(yè)所得稅完工匯算、土地增值稅清算的重要關(guān)鍵問(wèn)題。幫助您全面地梳理房地產(chǎn)企業(yè)匯算的業(yè)務(wù)流程與財(cái)稅處理，并對(duì)如何化解稅收風(fēng)險(xiǎn)做針對(duì)性分析。破解土地增稅清算的政策解析及實(shí)際操作的兩大難題，學(xué)習(xí)并掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段節(jié)稅的操作技巧。針對(duì)性強(qiáng)，注重實(shí)務(wù)操作和實(shí)效，是房地產(chǎn)企業(yè)不容錯(cuò)過(guò)的課程，機(jī)會(huì)難得！
??為您企業(yè)量身打造，更貼近財(cái)務(wù)日常實(shí)務(wù)操作的精彩課程，千萬(wàn)不要錯(cuò)過(guò)！??！

【主講內(nèi)容】
  第一節(jié)：房地產(chǎn)企業(yè)完工匯算與特殊疑難問(wèn)題解析
一、新農(nóng)村建設(shè)與舊城改造會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理
1、拆遷安置營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間與稅務(wù)處理
2、新農(nóng)村建設(shè)的土地款返還處理
3、支付補(bǔ)償款、以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品抵補(bǔ)償款的處理
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工條件及重要性
1、政策依據(jù)
2、實(shí)際毛利大于計(jì)稅毛利補(bǔ)稅，且稽查風(fēng)險(xiǎn)增大
3、結(jié)轉(zhuǎn)收入和結(jié)算計(jì)稅成本的分界線
三、開(kāi)發(fā)成本核算與分配
1、拆遷安置如何確認(rèn)成本
2、融資費(fèi)用的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理
3、劃分開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用與期間費(fèi)用
4、土地價(jià)款返還處理
四、完工階段賬務(wù)處理
1、未完工收入結(jié)轉(zhuǎn)完工收入
2、計(jì)算結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品銷(xiāo)售成本
3、計(jì)算實(shí)際毛利，調(diào)整毛利差異
4、招待費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅金的調(diào)整
五、計(jì)稅成本的結(jié)轉(zhuǎn)
1、成本的歸集與分配方法
2、計(jì)稅成本與會(huì)計(jì)成本的差異
3、可售面積的確定
4、已售產(chǎn)品銷(xiāo)售成本的結(jié)轉(zhuǎn)
六、毛利差異調(diào)整
1、未完工年度
2、完工年度
七、完工后續(xù)支出會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理
八、房地產(chǎn)企業(yè)合法扣除憑證的取得與假票的應(yīng)對(duì)
1、土地出讓金與拆遷補(bǔ)償款入賬票據(jù)
2、前期費(fèi)用合法扣除憑證
3、建安工程款合法憑證
4、配套、基礎(chǔ)工程
5、稽查查處假發(fā)票如何處理
九、特殊疑難問(wèn)題 
1、售樓處如何核算
2、銷(xiāo)售儲(chǔ)藏室如何核算
3、完工后銷(xiāo)售，收取部分款項(xiàng)，成本如何結(jié)轉(zhuǎn)
4、應(yīng)收未收款是否確認(rèn)收入
5、違約金專(zhuān)題
6、應(yīng)扣未扣支出的追溯調(diào)整
第二節(jié)：土地增值稅清算政策解析與企業(yè)應(yīng)對(duì)技巧
    一、土地增值稅清算基本知識(shí)
1、清算對(duì)象與清算條件
2、增值額與扣除項(xiàng)目
3、納稅義務(wù)人、征稅范圍、稅率
4、開(kāi)發(fā)成本口徑
5、清算審核
二、清算收入
1、轉(zhuǎn)讓收入
2、視同銷(xiāo)售收入
3、轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)
4、代收款項(xiàng)
三、扣除項(xiàng)目
1、扣除的原則
2、稅金
3、利息支出
4、開(kāi)發(fā)費(fèi)用
5、土地成本（出讓金+契稅）
⑴ 出讓金返還
⑵ 土地成本的分?jǐn)?br /> ⑶ BT換地土地成本的確認(rèn)
⑷ 紅線外支出是否可以扣除
6、前期工程費(fèi)
7、建筑安裝工程費(fèi)
⑴ 質(zhì)量保修金
⑵ 裝修支出如何扣除
⑶ 工程款發(fā)票的取得
8、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)
9、公共配套設(shè)施費(fèi)
10、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)（土地增值稅與會(huì)計(jì)口徑差異）
11、加計(jì)扣除的規(guī)定
四、清算中的疑難問(wèn)題解析與納稅籌劃
1、土地增值稅與會(huì)計(jì)核算、企業(yè)所得稅差異分析
2、土地增值稅清算報(bào)表與賬務(wù)分離如何處理
3、土地增值稅的優(yōu)惠政策與納稅籌劃
⑴ 普通住宅定價(jià)臨界點(diǎn)系數(shù)（成本倒推）
⑵ 開(kāi)發(fā)連體樓如何清算與籌劃思路
4、無(wú)發(fā)票如何清算土地增值稅（核定征收的運(yùn)用）
5、轉(zhuǎn)讓車(chē)位、車(chē)庫(kù)、配套設(shè)施如何清算
6、營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)如何扣除
7、清算結(jié)束后轉(zhuǎn)讓如何計(jì)算應(yīng)納稅額
8、轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)是否征土地增值稅
五、土地增值稅清算程序與方法
1、清算前期準(zhǔn)備工作
2、鑒證機(jī)構(gòu)的選擇
3、核定征收的運(yùn)用
六、四川省局土地增值稅特殊政策解析
第三節(jié)：專(zhuān)家現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)放時(shí)間，解答學(xué)員疑難問(wèn)題。

【主講專(zhuān)家】許老師：國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃專(zhuān)家，長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)納稅籌劃研究與實(shí)務(wù)操作。曾參與多家大中型房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)診斷和納稅籌劃方案設(shè)計(jì)，現(xiàn)兼任多家大中型房地產(chǎn)企

業(yè)的財(cái)稅顧問(wèn)，擅長(zhǎng)將會(huì)計(jì)、稅收、法律知識(shí)綜合運(yùn)用到企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理之中，具有豐富的涉稅風(fēng)險(xiǎn)防范與納稅籌劃實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。多次應(yīng)邀為全國(guó)房地產(chǎn)建筑安裝企業(yè)進(jìn)行財(cái)稅專(zhuān)題講座，授課注重實(shí)務(wù)操作

，講課中能準(zhǔn)確地將稅收法規(guī)與企業(yè)會(huì)計(jì)處理有機(jī)結(jié)合起來(lái)，所講操作方法能直接運(yùn)用于企業(yè)涉稅處理，通俗易懂且操作性強(qiáng)。并當(dāng)場(chǎng)解答企業(yè)棘手財(cái)稅問(wèn)題，被業(yè)內(nèi)人士譽(yù)為“中國(guó)稅法活字典”和“

國(guó)內(nèi)納稅答疑第一人”。