房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風險及疑難問題解析與風險防控高研班

【課程背景】 
連續(xù)幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)受國家宏觀調(diào)控政策的影響，限購、限貸，造成資金緊張、市場萎縮，但房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)仍屬于當?shù)刂攸c稅源。根據(jù)《國稅總局關(guān)于開展2013年稅收專項檢查工作的通知》（稅總發(fā)〔2013〕8號）規(guī)定，房地產(chǎn)在2013年仍然被國家稅務(wù)總局列為指導(dǎo)性檢查項目，可謂年年榜上有名；《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（國辦發(fā)〔2013〕17號）要求研究建立住房城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革、國土資源、金融、稅務(wù)、工商、統(tǒng)計等部門聯(lián)動共享的信用管理系統(tǒng)，及時記錄、公布房地產(chǎn)企業(yè)的違法違規(guī)行為，并要求稅務(wù)部門要強化土地增值稅的征收管理工作，嚴格按照有關(guān)規(guī)定進行清算審核和稽查。6月20日，國家稅務(wù)總局公布《關(guān)于進一步做好土地增值稅征管工作的通知》（稅總發(fā)〔2013〕67號），要求各地稅務(wù)部門從四個方面抓好土地增值稅清算。
面對嚴峻的稅收征管環(huán)境和步步緊逼的稅務(wù)稽查，本次培訓(xùn)班立足防范稅收風險，以房地產(chǎn)行業(yè)的三大稅種土地增值稅、企業(yè)所得稅和營業(yè)稅為主線，梳理解讀涉及房地產(chǎn)行業(yè)的涉稅疑難問題、稅收籌劃點、稅務(wù)稽查方法，以及如何應(yīng)對等，針對性強，注重實務(wù)操作和實效，是房地產(chǎn)企業(yè)不容錯過的課程。

【主講內(nèi)容】
第一節(jié)：2013年房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查形式分析
第二節(jié)：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票稅收稽查風險及應(yīng)對策略
1、取得發(fā)票的總原則
2、如何取得合規(guī)發(fā)票？
3、房地產(chǎn)企業(yè)各項支出應(yīng)取得何種票據(jù)？
4、虛開發(fā)票及應(yīng)對策略
5、稅務(wù)稽查對發(fā)票的審核
6、無法取得發(fā)票的應(yīng)對策略
第三節(jié)：營業(yè)稅涉稅風險及疑難問題解析
1、房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅收入確認的特殊規(guī)定
2、預(yù)收款、訂金、誠意金、 VIP卡、看房費、選房卡如何繳納營業(yè)稅？
3、違約金如何需繳納營業(yè)稅？
4、“拆一還一”的營業(yè)稅處理
5、融資性售后回租業(yè)務(wù)涉稅處理
6、房地產(chǎn)企業(yè)新設(shè)立的酒店公司是否需要交納營業(yè)稅？
7、“還本”方式銷售商鋪的行為如何繳納營業(yè)稅？
8、包銷房地產(chǎn)應(yīng)如何繳納營業(yè)稅？
9、將未完工的商品房開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓給另一企業(yè)，如何繳納營業(yè)稅？
10、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地后經(jīng)過七通一平出讓，營業(yè)稅是否按差額交稅？
11、土地一級開發(fā)營業(yè)稅問題解析
12、同一控制下企業(yè)之間按成本價轉(zhuǎn)讓土地是否繳納營業(yè)稅？
第四節(jié)：房地產(chǎn)土地增值稅疑難解析
1、如何把握清算單位和清算時限？
2、轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)和代收費用涉稅風險點
3、“包稅協(xié)議”如何正確納稅？
4、先賣后租協(xié)議的涉稅處理？
5、設(shè)計費涉稅風險點及稅收籌劃技巧
6、財務(wù)費用中的諸如顧問費之類如何在土地增值稅前扣除？
7、房地產(chǎn)企業(yè)支付給國土資源局的土地違約金、滯納金是否可以計入開發(fā)成本扣除？
是否能在企業(yè)所得稅前扣除？
8、熟地轉(zhuǎn)讓土地成本能否加計扣除？
9、加計扣除的4種情況
10、土地使用權(quán)評估增值是否可以作為成本扣除？
11、單位轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時,土地部門收取的土地閑置費、土價評估費的土地增值稅如
何處理？
12、納稅人取得土地應(yīng)上交的土地出讓金不直接支付給土地管理部門，而是作為政府部
門對企業(yè)投資，可否作為計算土地增值稅扣除項目？
13、工程質(zhì)保金如何在土地增值稅及企業(yè)所得稅前扣除？
14、銷售精裝房的涉稅風險點
15、拆遷安置費如何扣除？
16、房地產(chǎn)企業(yè)負擔的物業(yè)啟動費如何扣除？
17、訴訟費、律師費、在籌辦舉辦項目開工儀式發(fā)生的相關(guān)場地布置費禮品、奠基費用
、產(chǎn)品的模型制作費；項目工程部的辦公租金。
18、房地產(chǎn)企業(yè)銷售尾房如何繳納土地增值稅？
第五節(jié)：企業(yè)所得稅涉稅風險及疑難問題解析
1、完工條件確認的技巧及稅收風險點
2、收入范圍的確認及原則
3、多項目企業(yè)應(yīng)納稅所得額如何計算？
4、預(yù)提費用確認的原則及涉稅調(diào)整
5、房地產(chǎn)企業(yè)納稅申報表填寫的二十二字方針
6、計稅成本確認的7大步驟
7、核定征收的原則及涉稅風險
8、三年以上往來款如何進行涉稅處理？
9、季節(jié)工、臨時工以及接受外部勞務(wù)派遣用工所實際發(fā)生的費用涉稅處理；
10、跨期發(fā)票如何在企業(yè)所得稅前扣除？
11、合作建房如何確定土地成本？
12、如何確定房產(chǎn)三項費用（業(yè)務(wù)招待費、廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費）扣除基數(shù)？
第六節(jié)：房地產(chǎn)綜合稅疑難問題解析
1、不同模式售樓部的會計與稅務(wù)處理
2、甲供材及甲指乙供涉稅疑難分析
3、融資技巧及利息支出稅前扣除涉稅風險點
4、土地、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅務(wù)風險提示及稅收籌劃點
5、車位及地下車庫疑難解析
第七節(jié)：專家現(xiàn)場開放時間與學(xué)員互動交流，解答學(xué)員疑難問題。

【主講專家】李老師：中國注冊稅務(wù)師、中國注冊評估師、全國管理咨詢師、石家莊納稅人學(xué)校兼職教師、著名實戰(zhàn)派地產(chǎn)稅務(wù)專家?，F(xiàn)擔任多家大中型地產(chǎn)企業(yè)和稅務(wù)、審計、評估、培訓(xùn)中介的稅務(wù)顧問。從事稅務(wù)工作10余年，具有豐富稅務(wù)實戰(zhàn)經(jīng)驗，為多家大型企業(yè)及網(wǎng)校做稅務(wù)籌劃、稅務(wù)培訓(xùn)等服務(wù)，并多次代表稅務(wù)機關(guān)為納稅人培訓(xùn)，先后在《注冊稅務(wù)師》雜志、《中國稅務(wù)報》、《稅務(wù)規(guī)劃》發(fā)表數(shù)十篇文章。對各種稅種均有研究，擅長的領(lǐng)域：企業(yè)所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)重組、稅收籌劃及房地產(chǎn)企業(yè)稅收。先后在北京、上海、廈門、廣州、南京、鄭州、沈陽、石家莊等40多個城市舉辦過房地產(chǎn)財稅專題講座與培訓(xùn)，在培訓(xùn)中擅長將稅收政策的解讀和具體稅務(wù)實踐結(jié)合，講授由淺入深、內(nèi)容準確、分析透徹、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默，深受學(xué)員好評。