土地增值稅管理培訓(xùn)（吳克紅）

【課程內(nèi)容】
一、引言：一個(gè)妖稅
1. 為什么說“土地增值稅是一個(gè)妖稅”？為什么會變成“土地爭執(zhí)稅”。
2. 2014年以來，各省地稅局紛紛出臺五花八門的《土地增值稅清算管理辦法》。山西省規(guī)“三分法、紅線外設(shè)施支出不得扣除、無產(chǎn)權(quán)車庫收入不作為清算收入”等等，為什么“這些  皆屬違法無效規(guī)定”？

二、課稅范圍
1. 轉(zhuǎn)讓游艇碼頭、海上游艇泊位應(yīng)征土地增值稅嗎？以整層商鋪投資設(shè)立公司，需繳納土地增值稅嗎？
2. 鄂地稅發(fā)[2010]176號第八條規(guī)定被拆遷人（村委、搬遷企業(yè)）取得拆遷補(bǔ)償收入需繳納土地增值稅。合法嗎？
3. 因建設(shè)需要欲拆除某公司某棟房產(chǎn)。建設(shè)方（地鐵公司、開發(fā)公司）總經(jīng)理欲與房產(chǎn)所有人簽署《買賣合同》購買擬拆房屋后拆除，合同約定“全部稅費(fèi)均由買方承擔(dān)”。你對買方有什么稅收籌劃建議？
4. 國家稅務(wù)總局以國稅函[2000]687號復(fù)函裁定深能源集團(tuán)“以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)應(yīng)征土地增值稅”。一時(shí)眾說紛紜。究竟孰對孰錯(cuò)？以轉(zhuǎn)讓股權(quán)形式規(guī)避土地增值稅的籌劃方案受不受法律保護(hù)？
5. 山西省地稅局2014年第3號公告《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》第15條規(guī)定：“售房時(shí)向購買方一并收取的代收費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)作為計(jì)稅收入（但不作為加計(jì)扣除的基數(shù)）”。那是不是房地產(chǎn)企業(yè)收取的代辦房產(chǎn)證稅費(fèi)也應(yīng)征稅？
6. 舊城改造實(shí)物還建房產(chǎn)計(jì)算土地增值稅時(shí)是否需要確認(rèn)收入？怎樣計(jì)算？成本+20%利潤？《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》簽約日市場價(jià)？交付入住日市場價(jià)？還是本期商品房實(shí)際銷售平均價(jià)？

三、稅基
7. 配建“兩限房”、“低價(jià)商品房”，由政府低價(jià)回購或指定銷售對象的，清算土地增值稅以什么價(jià)確認(rèn)收入？回購價(jià)？市場公允價(jià)（實(shí)際銷售均價(jià)）？
8. 山西省地稅局2014年第3號公告《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》第19條規(guī)定：“土地紅線外的綠化、修路、配套等支出，不得扣除”。為什么說它是違法無效規(guī)定？
9. 地稅局辯稱不許扣除的理由是紅線外設(shè)施屬于企業(yè)捐贈。你如何駁斥？
10. 成都、武漢地稅局財(cái)行處官員解釋“維修資金”可以視為“繳納的稅費(fèi)”準(zhǔn)予扣除，但不得加計(jì)扣除。為什么說該解釋是錯(cuò)誤的？
11. 哪些設(shè)施是“公共配套設(shè)施”？是否所有的配套設(shè)施都可以列入開發(fā)成本扣除？房地產(chǎn)企業(yè)有沒有確保“不交冤枉稅”的管理訣竅？
12. 售樓處的建造費(fèi)用少者三千萬，多者近億，一般亦為會所。有的地稅局官員解釋“售樓處建造和裝修費(fèi)用屬于銷售費(fèi)用”，意味著不能列入開發(fā)成本加計(jì)扣除。你有什么反駁理由？你有沒有什么管理訣竅可以確保加計(jì)扣除？
13. 海南省地稅局解釋：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的土地使用稅，不管在房地產(chǎn)項(xiàng)目完工前或完工后發(fā)生的，均在管理費(fèi)用列支按規(guī)定予以扣除。”意味著完工前交納的土地使用稅不能計(jì)入成本加計(jì)扣除。有沒有法律依據(jù)？
14. 國家稅務(wù)總局財(cái)行司官員稱“為了房地產(chǎn)調(diào)控將考慮取消20%加計(jì)扣除這一項(xiàng)各收優(yōu)惠”。為這什么說這是對土地增值稅立法原意的無知？
15. 外資房地產(chǎn)企業(yè)由于注冊資本金巨大，貸款利息很少，地稅局說不能按5%核定扣除，只能有多少扣多少。私營小型房地產(chǎn)企業(yè)大量借款來源于關(guān)聯(lián)企業(yè)和民間借貸，地稅局說“非金融機(jī)構(gòu)利息不能扣除”，甚至說關(guān)聯(lián)企業(yè)委托銀行貸款支付的利息也不能據(jù)實(shí)扣除。這些不合理的要求你都答應(yīng)了嗎？
16. 全國絕大部分省市地稅局仍然以財(cái)稅[1995]48號文第九條為依據(jù)不允許扣除銷售合同印花稅，堅(jiān)稱印花稅屬于管理費(fèi)用。你是不是有同樣糊涂的認(rèn)識？
17. 地產(chǎn)公司向關(guān)聯(lián)建筑公司支付建安成本4%的“工程項(xiàng)目管理費(fèi)”。問：該費(fèi)用應(yīng)在土地增值稅前扣除嗎？會計(jì)上應(yīng)記在哪個(gè)科目？有稅務(wù)師事務(wù)所稱這是稅收籌劃，要求稅政科長“不能允許扣除”。對此你做何反應(yīng)？

四、稅率與普通住宅優(yōu)惠政策利用
18. 為什么說“土地增值稅”的立法本意與“石油特別收益金”相同，而其命運(yùn)卻比石油企業(yè)“哭訴無門”？
19. 所有的財(cái)務(wù)經(jīng)理都知道普通住宅有20%優(yōu)惠政策，為什么在實(shí)踐中普通住宅不僅沒得到分文優(yōu)惠，反而成為地稅局征收“過頭稅”的巧妙工具？海南三正實(shí)業(yè)投資有限公司的冤案必將也成為你的冤案！你是否已經(jīng)厲兵秣馬，奮起反擊？
20. 產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案和預(yù)算確定之后，如產(chǎn)品符合本市普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，在工程報(bào)建和標(biāo)段劃分方面，稅務(wù)經(jīng)理應(yīng)給開發(fā)部和合約部什么建議？
21. 因房管局人為劃定普通住宅的單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)沒有隨市價(jià)波動而調(diào)整，同一棟樓內(nèi)同時(shí)存在普通住宅與非普通住宅，稅務(wù)局強(qiáng)迫分開計(jì)算并“平攤開發(fā)成本”，人為制造“普通住宅土地貶值”和虛夸其他產(chǎn)品土地增值的假象。你有什么合理的成本分配方法？“增值額均分法”，“增值率平均法”，“工程造價(jià)鑒證法”。稅務(wù)局不認(rèn)怎么辦？

五、預(yù)征率與預(yù)繳納稅期限
22. 青島地稅局2014年1號公告規(guī)定“取得審核結(jié)論之前均按預(yù)征率申報(bào)”。對低毛利、無增值、應(yīng)退稅的項(xiàng)目，稅務(wù)局拖延不出具審核結(jié)論，是不是納稅人就必須無限期預(yù)繳下去？
23. 回遷房視同銷售須預(yù)繳土地增值稅嗎？
24. 萬寧、武漢、廈門、福州土地增值稅預(yù)征率高達(dá)4%。中低毛利開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)如何管理稅款現(xiàn)金流？
25. 本市普通住宅的單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)常變化。究竟應(yīng)當(dāng)以哪個(gè)時(shí)點(diǎn)來判定是否普通住宅？
26. 虧損項(xiàng)目的存在不可避免。明知虧損，卻不得不繼續(xù)按3%、4%的高預(yù)征率繳納土地增值稅。納稅人有權(quán)利停止預(yù)繳嗎？稅務(wù)局答復(fù)沒有法律依據(jù)，稅務(wù)師就無能為力了嗎？
27. 土地增值稅預(yù)繳申報(bào)表的計(jì)稅依據(jù)，是否應(yīng)當(dāng)與營業(yè)稅的申報(bào)表計(jì)稅依據(jù)相同？在哪些情況下不同？

六、地價(jià)分配
28. 某市地稅局網(wǎng)站發(fā)布政策指導(dǎo)地價(jià)按建筑面積分?jǐn)?，不區(qū)分地上建筑與地下建筑。結(jié)果某公司發(fā)現(xiàn)地下車庫被分?jǐn)偟貎r(jià)高達(dá)5600元/平米，超過車庫售價(jià)3300元/平米，造成地上普通住宅增值率20.6%而喪失優(yōu)惠權(quán)，多繳稅款2200萬元。稅政科長放言“不怕打官司”。怎么辦？
29. 土地增值稅清算在哪些情形下會產(chǎn)生地價(jià)分配問題？產(chǎn)生地價(jià)分配問題的內(nèi)在原因有三：分期開發(fā)、綜合體、主張普通住宅優(yōu)惠權(quán)。
30.  地價(jià)作為最大的“共同成本”，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局對分配方法是怎樣規(guī)定的？某些地稅局稅政科長說“只能采用占地面積法”或者“只能采用建筑面積法”平均分配，有這回事嗎？
31. 同一清算單位內(nèi)部，不同產(chǎn)品之間分配地價(jià)的方法，財(cái)政部和稅務(wù)總局有沒有發(fā)布過統(tǒng)一的規(guī)則？
32. 重慶市地稅局2014年第9號公告將土地成本的分配方法限于“占地面積法”和“建筑面積法”兩項(xiàng)選擇。合法嗎？
33. 地下建筑應(yīng)當(dāng)如何分配地價(jià)才是合理的？佛山地稅局稱地下車庫也有房產(chǎn)證，所以必需按建筑面積平攤總地價(jià)。怎樣才能駁倒他？
34. 合理的地價(jià)分配方法及其適用情形：市價(jià)評估法、占地面積法、建筑面積法、銷售收入比例法、其他合理方法。成功案例。
35. 為什么說地價(jià)分配必需從董事長抓起？與政府勾地談判中的地價(jià)分配談判要領(lǐng)。
36. 稅務(wù)局以“基座占地面積”來計(jì)算分配地價(jià)，為什么不可接受？怎樣反對有效？
37. 哪些情況下采用建筑面積法分配地價(jià)對納稅人有利？住宅+10%配套底商項(xiàng)目，可不可以采用土地出讓年限70/40對建筑面積法進(jìn)行修正？
38. 怎樣奪取地價(jià)分配方案的主動權(quán)？為什么說多數(shù)財(cái)務(wù)總監(jiān)采用的“拖延至稅務(wù)局找上門清算的最后時(shí)刻再說”的被動策略是授刀柄于人？

七、土地增值稅清算單位劃分的依據(jù)
39. 正本清源：有的地稅局規(guī)定以建設(shè)工程規(guī)劃許可證為土地增值稅清算單位的劃分依據(jù)，有的地稅局規(guī)定以施工許可證，有的規(guī)定以銷售許可證……清算單位劃分依據(jù)難道稅法沒有統(tǒng)一的規(guī)定么？是誰破壞了稅法，制造了混亂？
40. 怎樣有效管理土地增值稅清算單位的劃分依據(jù)，才能對納稅人有利？地產(chǎn)公司為了規(guī)避投資額超過3億美元需上報(bào)國家發(fā)改委的麻煩，拆分立項(xiàng)5個(gè)，辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》8個(gè)。實(shí)際開發(fā)分5期。據(jù)預(yù)算，四、五期住宅毛利率較高。你對此有何評論？分開立項(xiàng)、劃分立項(xiàng)過細(xì)有什么弊端？合并立項(xiàng)有什么益處？稅務(wù)總監(jiān)怎樣參與開發(fā)部項(xiàng)目分期和工程劃分標(biāo)段。
41. 重慶地稅2014年第9號公告規(guī)定按“普通住宅、非普通住宅、非住宅”三類產(chǎn)品計(jì)算土地增值稅。蘇地稅規(guī)[2012]1號公告第二條規(guī)定“以房屋類型為成本核算對象”。為什么納稅人必需嚴(yán)厲反對“三分法”？深入剖析海南三正投資實(shí)業(yè)公司土地增值稅冤案的根源。

八、清算申報(bào)與審核
42. 房價(jià)跌了，項(xiàng)目虧了，公司借著16%以上的高利貸信托。被地稅局預(yù)征4%的幾千萬土地增值稅什么時(shí)間有權(quán)拿回來？銷售達(dá)到100%之后？
43. 為什么說納稅人有權(quán)將普通住宅與其他產(chǎn)品合并計(jì)算土地增值稅，而稅務(wù)局無權(quán)強(qiáng)制納稅人分產(chǎn)品類型計(jì)算？從《土地增值稅暫行條例》的立法本意看海南三正實(shí)業(yè)冤案。
44. 2014年5月16日河南省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《土地增值稅減免稅管理實(shí)施辦法》的公告，第六條規(guī)定納稅人申請普通住宅免征土地增值稅需“行政審批”。該公告是否合法？
45. 同一清算單位內(nèi)，因申請普通住宅優(yōu)惠的需要、大量未售地下車庫合理保留成本的需要等原因，怎樣分配共同發(fā)生的開發(fā)成本才是合理的？個(gè)別認(rèn)定法、等增值率法、增值額均分法。反對建筑面積平攤法的理由。
46. 單方售價(jià)低的地下車庫的銷售往往晚于住宅3-10年。清算時(shí)大量未售地庫應(yīng)當(dāng)怎樣分配成本，才能避免過頭稅？少分?jǐn)偝杀?，給稅務(wù)局什么理由？如何擺脫稅務(wù)局設(shè)定清算表格中“內(nèi)置公式”的強(qiáng)制？
47. 遼地稅函[2012]92號第五條、大連地稅2014年第1號公告第四條解釋“轉(zhuǎn)讓不可售地下車位不征土地增值稅”。沈陽地稅局以此為依據(jù)責(zé)令納稅人按12%申報(bào)房產(chǎn)稅。你從了嗎？
48. 商業(yè)、會所、人防、小學(xué)、幼兒園……五花八門的“公建”，在土地增值稅清算時(shí)究竟該如何處理才是合理合法的？
49. 拆遷還建房（回遷房）在清算土地增值稅時(shí)應(yīng)當(dāng)怎樣確認(rèn)收入和成本？成本價(jià)？市場價(jià)用哪個(gè)數(shù)？
50. 信托公司的利息單可以據(jù)實(shí)扣除嗎？稅務(wù)局說實(shí)有銀行利息票少于核定5%，就按銀行利息單扣除，為什么說它是違法的？為什么即使實(shí)際發(fā)生利息是0，也可以按（地價(jià)+開發(fā)成本）×5%扣？延期支付地價(jià)向國土局支付的“利息”可以扣除嗎？
51. 湖北、合肥、深圳、湖南等地清算表格設(shè)計(jì)時(shí)只設(shè)三項(xiàng)稅金明細(xì)并通過內(nèi)設(shè)公式排斥其他項(xiàng)目，公司繳納的0.1%水利基金、2%地方教育附加費(fèi)、銷售合同印花稅都填不進(jìn)去，咋辦？
52. 稅務(wù)局以國稅發(fā)[2006]187號第四條為依據(jù)，凡沒有取得“稅務(wù)局監(jiān)制發(fā)票”的成本費(fèi)用一概不許扣除。拆遷補(bǔ)償費(fèi)沒有發(fā)票、小學(xué)還沒建沒有發(fā)票、工程款還沒有付清缺少發(fā)票都不許扣除。國稅發(fā)[2009]91號第25條甚至表示不是本區(qū)地稅局代開的建安發(fā)票也不許扣除。你都認(rèn)了？
53. 銷售合同印花稅、河道費(fèi)（水利基金）可以列入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”扣除嗎？為什么說稅務(wù)局認(rèn)定屬于管理費(fèi)用不許扣除是錯(cuò)誤的？開發(fā)商交納的房屋維修基金可以列入本項(xiàng)目扣除嗎？為什么說武漢、成都的做法是錯(cuò)誤的？
54. 蘇地稅規(guī)[2012]1號公告第五條（五）項(xiàng)將“市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防工程異地建設(shè)費(fèi)”兩項(xiàng)費(fèi)用認(rèn)定為代政府收取的費(fèi)用不許計(jì)入開發(fā)成本項(xiàng)目加計(jì)扣除和作為兩項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)。為什么說該項(xiàng)規(guī)定是違法無效的？
55. 清算申報(bào)表交了，稅務(wù)局拖延不出具審核結(jié)論，有的補(bǔ)稅，要馬上補(bǔ)交；應(yīng)退稅的，無限期拖延不退。咋辦？
56. 成都市地稅局花6萬元委托稅務(wù)師事務(wù)所進(jìn)行土地增值稅清算，稅務(wù)所根據(jù)事務(wù)所的數(shù)據(jù)直接下《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》。你公司是不是發(fā)動30個(gè)財(cái)務(wù)人員天天加班“配合”事務(wù)所一張一張清發(fā)票？聘請事務(wù)所是該請跟稅務(wù)局“關(guān)系”熟的，還是不熟的？直接外包合適嗎？

九、尾盤申報(bào)
57. 應(yīng)從哪一天起停止預(yù)繳？從哪一天起算作尾盤銷售？
58. 國稅發(fā)[2006]187號第八條規(guī)定的尾盤計(jì)稅公式錯(cuò)在何處？怎樣確定尾盤扣除項(xiàng)目金額才是正確的？
59. 清算時(shí)有負(fù)增值，尾盤出現(xiàn)正增值；清算時(shí)為正增值，尾盤為負(fù)增值。咋辦？稅務(wù)局不讓抵！
60. 清算時(shí)銷售的住宅稅率為30%，但尾盤銷售商鋪，計(jì)算增值率超過200%，稅務(wù)局要求按60%稅率申報(bào)。你同意嗎？
61. 怎樣設(shè)置會計(jì)科目和輔助核算項(xiàng)目，有利于減少土地增值稅的事務(wù)性工作量？

十、土地增值稅管理與籌劃要訣
62. 有效的土地增值稅管理=100個(gè)籌劃。
63. 什么是土地增值稅管理七要訣？綜合體按市場公允價(jià)分配地價(jià)，我們是怎樣做到的？
64. 什么是土地增值稅籌劃四要訣？酒店/寫字樓/商業(yè)整售業(yè)務(wù)利用土地分宗、企業(yè)分立進(jìn)行籌劃怎樣確保成功？

透徹了解土地增值稅的立法原意，爭奪土地增值稅清算規(guī)則的話語權(quán)，反對一切不合理算法，堅(jiān)定維護(hù)納稅人的權(quán)利——把“妖稅”關(guān)進(jìn)稅法的籠子！

培訓(xùn)目標(biāo)：
1、透徹了解土地增值稅的立法原意；全面了解中國各省地稅局發(fā)布的各種違法規(guī)定及其錯(cuò)誤原因；
2、學(xué)會反擊和推翻違法土地增值稅紅頭文件，不交過頭稅，阻止海南三正公司的冤案重演；
3、正確認(rèn)識土地增值稅籌劃方法和邊界，保護(hù)納稅人合理的籌劃利益。