房地產(chǎn)建安企業(yè)“營(yíng)改增”不同階段的應(yīng)對(duì)策略（俞老師）

一、“營(yíng)改增”的背景與原理

（一）為什么要“營(yíng)改增”？
1、增值稅是環(huán)環(huán)抵扣制，營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是每一個(gè)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)額, “營(yíng)改增”可避免重復(fù)征收；
2、增值稅一般納稅人采取憑票抵扣制度，將有效健全發(fā)票管理制度；
3、便于對(duì)出口商品實(shí)現(xiàn)退稅；
4、營(yíng)業(yè)稅與增值稅合二為一，解決征管難題。
   營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的影響分析：房地產(chǎn)和建筑業(yè)!

（二）“營(yíng)改增”的現(xiàn)狀與未來
為什么“營(yíng)改增”推進(jìn)如此快?
1、解決試點(diǎn)與非試點(diǎn)地區(qū)稅制差異；
2、各地方利益自發(fā)要求。

我國(guó)營(yíng)改增政策變化
   第一階段：上海2012.1
   第二階段：北京等八省市2012.9
   第三階段：全國(guó)2013.8
   第四階段：鐵路及郵政2014.1
   第五階段：電信2014.6

目前工程監(jiān)理、建筑裝飾設(shè)計(jì)是否屬于營(yíng)改增？
房地產(chǎn)、建筑業(yè)、生活服務(wù)和金融業(yè)都要“營(yíng)改增”！
 
二、“營(yíng)改增”后增值稅的一般規(guī)定

（一）納稅人和扣繳義務(wù)人
承包、承租、掛靠方式經(jīng)營(yíng)的誰是增值稅納稅人？

（二）增值稅一般納稅人和小規(guī)模納稅人
注意混業(yè)經(jīng)營(yíng)一般納稅人認(rèn)定

（三）稅率和征收率

（四）計(jì)稅方法
1、一般計(jì)稅方法
   一般納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。
   應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額－當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額
（1）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何確定？
（2）價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用如何計(jì)算？
（3）可以抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額有哪些？
（4）哪些進(jìn)項(xiàng)不得抵扣和不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的計(jì)算？

2、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法

（五）增值稅發(fā)票的管理
1、如何開具增值稅專用發(fā)票？什么時(shí)候不得開具增值稅專用發(fā)票？
2、抵扣的時(shí)限有何規(guī)定？未及時(shí)取得專用發(fā)票可否補(bǔ)救？
3、73號(hào)公告及156號(hào)文--勒緊營(yíng)改增納稅人頭上的緊箍咒

（六）增值稅的一般優(yōu)惠政策

（七）增值稅的一般會(huì)計(jì)處理

（八）增值稅的納稅期限和地點(diǎn)
 
三、房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”的財(cái)務(wù)攻略

（一）“營(yíng)改增”前的準(zhǔn)備
1、存量房產(chǎn)如何處置節(jié)稅？
2、跨越“營(yíng)改增”時(shí)點(diǎn)在建項(xiàng)目該注意什么？
（1）早買材料還是后買材料？早取得發(fā)票還是后取得發(fā)票？
（2）與建筑設(shè)計(jì)公司、施工單位和廣告公司如何訂合同？
（3）工程設(shè)備早買（租）還是晚買（租）？
（4）精裝修房先裝還是后裝？
（5）早預(yù)售還是晚預(yù)售？

（二）房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”后的財(cái)務(wù)謀略
1、前期環(huán)節(jié)的增值稅處理
（1）項(xiàng)目研究需找對(duì)咨詢策劃?rùn)C(jī)構(gòu)；
（2）取得土地方式很重要；
（3）購入材料、設(shè)備需籌劃（甲供材、甲供設(shè)備還是乙供材、乙供設(shè)備）；
（4）周轉(zhuǎn)房購建需思量。

2、開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的增值稅處理
（1）成本對(duì)象設(shè)置有學(xué)問；
（2）看房產(chǎn)成本構(gòu)成，找進(jìn)項(xiàng)抵扣源頭；
（3）工資薪金支出如何處理使企業(yè)利益最大？合同工、臨時(shí)工還是用勞務(wù)用工？勞務(wù)合同與勞動(dòng)合同的稅務(wù)區(qū)別及籌劃。
（4）借款費(fèi)用處理要準(zhǔn)備好“營(yíng)改增”；
（5）固定資產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)抵扣和處置增值稅如何算?
（6）工程出包施工單位應(yīng)是誰？
（7）樣板房與售樓部，怎樣處理最實(shí)惠？

3、租售環(huán)節(jié)的增值稅處理
（1）是否收到預(yù)售款時(shí)即產(chǎn)生銷項(xiàng)稅？收到訂金、VIP、誠(chéng)意金、保證金是否產(chǎn)生納稅義務(wù)？
（2）“買一送一”模式如何涉稅？
（3）“包銷”和“代銷” 稅收差異在哪里？
（4）“售后回租”有節(jié)稅方案？
（5）“抵券銷售”有稅收風(fēng)險(xiǎn)嗎？
（6）代收費(fèi)用該如何處理？
（7）銷項(xiàng)稅額涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)--“視同銷售”解析

4、特定事項(xiàng)的“營(yíng)改增”處理
（1）代建房該如何處理？
（2）合作建造開發(fā)產(chǎn)品：分產(chǎn)品還是分利潤(rùn)好？
（3）以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目：換取開發(fā)產(chǎn)品還是股權(quán)？

（三）建筑安裝企業(yè)“營(yíng)改增”后的財(cái)務(wù)謀略
1、營(yíng)改增試點(diǎn)日還沒有結(jié)束的建安合同怎么辦?
2、跨年度和不跨年度的建筑安裝勞務(wù)該如何分別確認(rèn)收入？
3、BT、BOT業(yè)務(wù)的財(cái)稅處理；
4、分包的稅務(wù)問題及營(yíng)改增應(yīng)對(duì)策略；
5、對(duì)外承包工程及出口貨物可退稅?
6、增值稅下工程造價(jià)計(jì)價(jià)的規(guī)則。

四、“營(yíng)改增”后的房地產(chǎn)、建筑安裝企業(yè)如何防范稅收風(fēng)險(xiǎn)？
1、增值稅犯罪頻發(fā)，內(nèi)控機(jī)制拷問企業(yè)
2、國(guó)稅發(fā)〔2009〕90號(hào)與企業(yè)稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)的建立
3、“票據(jù)、資金、貨物、合同”四流是否一致？
4、如何掌控增值稅稅負(fù)率?增值稅納稅評(píng)估應(yīng)對(duì)有技巧。
 
五、“營(yíng)改增”以后房地產(chǎn)企業(yè)增值稅會(huì)計(jì)核算與申報(bào)
（一）增值稅申報(bào)表如何填？
（二）某房地產(chǎn)企業(yè)增值稅核算與申報(bào)案例
 
六、“營(yíng)改增“前地稅營(yíng)業(yè)稅清查風(fēng)暴，你準(zhǔn)備好了嗎？
（一）炒股放貸還要繳營(yíng)業(yè)稅？
（二）房地產(chǎn)行業(yè)：
1、出租開發(fā)房產(chǎn)是否繳了營(yíng)業(yè)稅？
2、發(fā)生視同銷售行為，是否未按規(guī)定申報(bào)納稅？
（1）以開發(fā)產(chǎn)品換取土地使用權(quán)、股權(quán)，是否未按非貨幣性資產(chǎn)交換進(jìn)行稅務(wù)處理；
（2）以開發(fā)產(chǎn)品抵頂材料款、工程款、廣告費(fèi)、銀行貸款本息、動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)等債務(wù)，是否未按規(guī)定計(jì)稅；
（3）將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、分配給投資者，是否未按規(guī)定申報(bào)納稅。
3、利用自有施工力量建設(shè)房屋等建筑物，在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，是否未申報(bào)繳納建筑環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅。
4、支付境外公司來華提供咨詢、設(shè)計(jì)、施工等勞務(wù)費(fèi)，是否未按規(guī)定代扣營(yíng)業(yè)稅。

（三）建筑業(yè)
1、是否不按規(guī)定的結(jié)算形式或辦法確認(rèn)收入，推遲收入實(shí)現(xiàn)；是否按規(guī)定及時(shí)開具本地建筑業(yè)發(fā)票；
（1）合同明確規(guī)定付款日期，是否按合同規(guī)定的付款日期確認(rèn)收入；
（2）合同未明確規(guī)定付款日期，或未與甲方（發(fā)包方）簽訂書面合同，在收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)后是否確認(rèn)收入；
（3）預(yù)收工程款，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。

2、是否將甲方提供的材料價(jià)款等計(jì)入計(jì)稅依據(jù)。以包工不包料方式承包工程，是否只將人工費(fèi)、管理費(fèi)等勞務(wù)收入作為營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)，未將甲方提供的材料、動(dòng)力等價(jià)款計(jì)入計(jì)稅依據(jù)，未申報(bào)納稅；

3、收到的全優(yōu)工程獎(jiǎng)、提前竣工獎(jiǎng)、搶工費(fèi)等沒有并入工程結(jié)算收入？工程質(zhì)量差和延誤工期的罰款直接沖減了工程結(jié)算收入？