房地產土地增值稅清算政策解析與企業(yè)應對技巧（許老師）

房地產土地增值稅清算政策解析與企業(yè)應對技巧專題之
——河南省土地增值稅清算培訓專場通知——

‖專題背景‖
☆ 土地增值稅的清算勢在必行！??！
在房地產開發(fā)企業(yè)的稅負構成中，土地增值稅占有較大比重，是一個不可小視的稅種；土地增值稅課稅對象是指有償轉讓房地產所取得的增值額，它的計算、申報和清算涉及到收入及扣除項目金額的確認、扣除法和評估法計算增值額的運用、超率累進稅率的對照和計算等等，所以說它又一個是計算復雜、申報較難的直接稅種。
稅總發(fā)[2013]67號文要求稅務機關抓好清算這一關鍵環(huán)節(jié)，對近幾年積壓未清算的項目進行全面清理。本講座依據(jù)現(xiàn)行的國家與河南省的土地增值稅法規(guī)，全方位解讀土地增值稅的政策，介紹土地增值稅的申報業(yè)務流程和稅務稽查涉稅法律風險的防范措施，分析和研究土地增值稅的優(yōu)惠政策及納稅籌劃技巧，指導和交流土地增值稅日常申報業(yè)務和清算工作的經驗，以期達到徹底化解土地增值稅稅務稽查涉稅法律風險之目的。
☆ 土地增值稅清算風暴來襲，您準備好了嗎？
稅總發(fā)[2013]67號、稅總函[2013]658號文要求各地嚴格審核扣除項目，對近幾年積壓未清算的項目進行全面清理。特別是商業(yè)類地產項目，由于增值率高，清算將導致大量補稅。普通住宅項目，如果不能準確把握，可能導致無法享受優(yōu)惠。該稅種籌劃空間也比較大，需要在清算之前做好應對的準備。土地增值稅政策各地差異較大，在清算中特別是扣除項目的確定爭議較多，本課程根據(jù)河南省的特殊規(guī)定逐一分析，教給大家輕松應對清算風暴。

‖主講專家‖許老師：國內著名稅務籌劃專家，長期從事房地產與建筑等相關行業(yè)納稅籌劃研究與實務操作。曾參與多家大中型房地產企業(yè)與建筑業(yè)涉稅風險診斷和納稅籌劃方案設計，現(xiàn)兼任多家大中型房地產企業(yè)與建筑企業(yè)的財稅顧問，擅長將會計、稅收、法律知識綜合運用到企業(yè)經營管理之中，具有豐富的涉稅風險防范與納稅籌劃實戰(zhàn)經驗。多次應邀為全國房地產建筑安裝企業(yè)進行財稅專題講座，授課注重實務操作，講課中能準確地將稅收法規(guī)與企業(yè)會計處理有機結合起來，所講操作方法能直接運用于企業(yè)涉稅處理，通俗易懂且操作性強。并當場解答企業(yè)棘手財稅問題，被業(yè)內人士譽為“中國稅法活字典”和“國內納稅答疑第一人”。

‖主講內容‖
一：土地增值稅清算基本知識
1．清算對象與清算條件
2．清算項目分期與清算類別
3．增值額與扣除項目
4．納稅義務人、征稅范圍、稅率
5．開發(fā)成本口徑
6．清算審核

二：清算收入
1．轉讓收入
2．視同銷售收入
3．轉讓永久使用權
4．代收款項

三：扣除項目
1．扣除的原則
2．稅金
3．利息支出
4．開發(fā)費用
5．土地成本（出讓金+契稅）
⑴ 出讓金返還
⑵ 土地成本的分攤
⑶ BT換地土地成本的確認
⑷ 紅線外支出是否可以扣除
6．前期工程費
7．建筑安裝工程費
⑴ 質量保修金
⑵ 裝修支出如何扣除
⑶ 工程款發(fā)票的取得
8．基礎設施建設費
9．公共配套設施費
10．開發(fā)間接費（土增與會計口徑差異）
11．加計扣除的規(guī)定

四：清算中的疑難問題解析與納稅籌劃
1．土地增值稅與會計核算、企業(yè)所得稅差異分析
2．土地增值稅清算報表與賬務分離如何處理
3．土地增值稅的優(yōu)惠政策與納稅籌劃
⑴ 普通住宅定價臨界點系數(shù)（成本倒推）
⑵ 開發(fā)連體樓如何清算與籌劃思路
4．無發(fā)票如何清算土地增值稅（核定征收的運用）
5．轉讓車位、車庫、配套設施如何清算
6．營銷設施建造費如何扣除
7．清算結束后轉讓如何計算應納稅額
8．轉讓100%股權是否征土地增值稅