房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全程票據(jù)審核與會(huì)計(jì)核算管理及地方政策解讀專(zhuān)題班（陳老師）

‖專(zhuān)題背景‖
“以票管稅”一直是稅務(wù)機(jī)關(guān)強(qiáng)化稅收征收管理的主要抓手，也是稅務(wù)機(jī)關(guān)近年來(lái)稅務(wù)稽查的重點(diǎn)項(xiàng)目之一。合法有效的票據(jù)不僅是財(cái)務(wù)核算的基礎(chǔ)，更是決定房地產(chǎn)企業(yè)所得稅和土地增值稅稅負(fù)的核心依據(jù)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)算前后，企業(yè)財(cái)稅管理人員對(duì)合法票據(jù)的審核管理以及實(shí)施準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)處理，是企業(yè)財(cái)稅管理的一項(xiàng)非常重要的工作內(nèi)容。本課程從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全程角度出發(fā)，根據(jù)現(xiàn)行財(cái)稅政策及江蘇省地方財(cái)稅政策規(guī)定，精心審視開(kāi)發(fā)過(guò)程中各類(lèi)重要票據(jù)的管理和會(huì)計(jì)核算處理，旨在提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理和稅收票據(jù)管理的實(shí)務(wù)技能。

‖主講專(zhuān)家‖陳老師：著名稅務(wù)策劃專(zhuān)家，中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師，國(guó)家稅務(wù)總局稽查局稅收專(zhuān)項(xiàng)檢查組成員、稅收咨詢(xún)服務(wù)組成員。曾在稅務(wù)干部學(xué)校任教，歷任區(qū)地稅局稅政科副科長(zhǎng)、科長(zhǎng)、副局長(zhǎng)、局長(zhǎng)，市局稽查局局長(zhǎng)；省注冊(cè)稅務(wù)師后期教育主講老師、國(guó)家稅務(wù)總局中國(guó)稅務(wù)雜志社《稅收疑難問(wèn)題解答》專(zhuān)欄首席咨詢(xún)顧問(wèn)及專(zhuān)家；在全國(guó)稅務(wù)系統(tǒng)業(yè)務(wù)精英，稅收策劃理論界獨(dú)樹(shù)一幟，多家稅收策劃網(wǎng)評(píng)價(jià)其為"十大稅收策劃專(zhuān)家"；在國(guó)家級(jí)稅務(wù)專(zhuān)業(yè)報(bào)刊發(fā)表稅收業(yè)務(wù)籌劃文章和稅收論文200多篇。出版?zhèn)€人專(zhuān)著5部，參與國(guó)家稅務(wù)總局稽查局編寫(xiě)稅務(wù)稽查專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)教科書(shū)《房地產(chǎn)稅務(wù)稽查實(shí)務(wù)》和《稅務(wù)稽查案例》書(shū)籍二部；個(gè)人專(zhuān)著《企業(yè)所得稅疑難業(yè)務(wù)指南》和《企業(yè)并購(gòu)重組稅收籌劃及運(yùn)用》深受稅務(wù)界和企業(yè)界的好評(píng)。在全國(guó)各大城市主講房地產(chǎn)行業(yè)稅收專(zhuān)題講座上千次，受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧。

‖主講內(nèi)容‖
一：合法票據(jù)的稅務(wù)判斷
1．合法票據(jù)分為哪六類(lèi)，利息、業(yè)務(wù)宣傳品、食堂支出、臨時(shí)工、拆遷指出等是
否需要取得稅務(wù)發(fā)票？
2．內(nèi)部票據(jù)與外部票據(jù)分類(lèi)與管理，哪些賬務(wù)處理可以自制票據(jù)？
3．稅務(wù)發(fā)票的分類(lèi)，地稅發(fā)票和國(guó)稅發(fā)票分類(lèi)，電子發(fā)票使用新政。
4．發(fā)票的開(kāi)具地點(diǎn)和開(kāi)具時(shí)間，增值稅發(fā)票和營(yíng)業(yè)稅發(fā)票何時(shí)開(kāi)具？貨物發(fā)票與
建筑安裝業(yè)發(fā)票應(yīng)從哪里取得？
5．合法發(fā)票的審核要點(diǎn)，現(xiàn)金支付與轉(zhuǎn)賬支付審核。哪些費(fèi)用發(fā)票不能使用現(xiàn)金
支付？
6．江蘇省地方稅務(wù)局《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》
（蘇地稅規(guī)[2011]13號(hào)）

二：取得項(xiàng)目階段票據(jù)審核與會(huì)計(jì)核算
1．土地成本費(fèi)用的票據(jù)管理
⑴ 招拍掛土地出讓金合法票據(jù)
⑵ 建設(shè)政府基礎(chǔ)設(shè)施置換土地票據(jù)
⑶ 直接從第三方購(gòu)買(mǎi)土地的合法票據(jù)
⑷ 土地投資票據(jù)
⑸ 股權(quán)收購(gòu)取得土地票據(jù)
⑹ 吸收合并取得土地發(fā)票
⑺ 競(jìng)拍土地過(guò)渡到項(xiàng)目公司土地票據(jù)如何轉(zhuǎn)移
⑻ 項(xiàng)目合作如何分?jǐn)偣芾沓杀举M(fèi)用票據(jù)
2．取得政府土地出讓金和拆遷補(bǔ)償金如何核算，企業(yè)所得稅和土地增值稅處理
3．拆遷補(bǔ)償費(fèi)用合法票據(jù)管理，哪些需要稅務(wù)發(fā)票，哪些不需要稅務(wù)發(fā)票？
⑴ 貨幣性補(bǔ)償支出票據(jù)
⑵ 非貨幣性補(bǔ)償成本列支票據(jù)
4．拆遷戶(hù)代建房屋成本費(fèi)用票據(jù)如何管理和核算
5．購(gòu)置辦公用品票據(jù)審核要點(diǎn)
6．企業(yè)開(kāi)工前期開(kāi)辦費(fèi)的核算、資本化和費(fèi)用化的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。契稅的計(jì)稅依據(jù)和
土地使用稅的納稅時(shí)間及減免稅規(guī)定
7．《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于明確營(yíng)業(yè)稅若干征稅問(wèn)題的公告》
（蘇地稅規(guī)〔2013〕4號(hào)）

三：開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)票據(jù)審核與會(huì)計(jì)核算
1．政府部門(mén)規(guī)費(fèi)及財(cái)務(wù)核算，規(guī)費(fèi)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本還是計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用？
2．甲供材發(fā)票管理，包工不包料合同發(fā)票與包工不包料合同材料發(fā)票如何列支，
如何進(jìn)行財(cái)務(wù)核算？
3．外購(gòu)設(shè)備發(fā)票管理，購(gòu)置設(shè)備發(fā)票如何直接進(jìn)入開(kāi)發(fā)成本？
4．精裝修房電器、家具取得的發(fā)票是否可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本
5．購(gòu)買(mǎi)材料、物品善意取得虛開(kāi)增值稅發(fā)票如何計(jì)入開(kāi)發(fā)成本
6．利息費(fèi)用發(fā)票管理
⑴ 哪些利息費(fèi)用不需要發(fā)票
⑵ 個(gè)人借款利息發(fā)票如何取得
⑶ 混合型投資利息費(fèi)用發(fā)票
7．利息費(fèi)用的會(huì)計(jì)核算。利息費(fèi)用資本化和費(fèi)用化的財(cái)務(wù)核算劃分標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)
所得稅資本化與費(fèi)用化的判斷，利息費(fèi)用土地增值稅扣除規(guī)定。
8．合作建房、代建項(xiàng)目和自建項(xiàng)目區(qū)分，合同與票據(jù)方面有何要求？
9．開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本核算對(duì)象的會(huì)計(jì)判斷標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)所得稅的劃分標(biāo)準(zhǔn)及土地增值稅
清算對(duì)象的基本核算項(xiàng)目。產(chǎn)權(quán)調(diào)換拆遷補(bǔ)償支出如何核算計(jì)入開(kāi)發(fā)成本？
10．開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算項(xiàng)目。會(huì)計(jì)劃分哪7項(xiàng)，企業(yè)所得稅成本核算項(xiàng)目分為哪6項(xiàng)成本核算對(duì)象與成本核算項(xiàng)目是二級(jí)科目還是三級(jí)科目？多欄式成本核算賬簿如何設(shè)置？
11．共同成本和間接成本分?jǐn)偡椒?。?huì)計(jì)上的三種方法與稅務(wù)規(guī)定的四種方法如何
運(yùn)用，哪些是規(guī)定分配方法，哪些是自選分配方法？
12．開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用核算內(nèi)容分析。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用與管理費(fèi)用的區(qū)別以及對(duì)企業(yè)所得
稅和土地增值稅的影響分析
13．《江蘇省財(cái)政廳江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算過(guò)程中行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金歸集方向的通知》（蘇地稅函[2011]81號(hào)）、《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于建筑安裝工程營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅營(yíng)業(yè)額涉及建設(shè)方提供的設(shè)備與材料劃分問(wèn)題的公告》（蘇地稅規(guī)[2011]11號(hào)）、《南通市地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)甲供材建筑項(xiàng)目稅收管理的通知》（通地稅發(fā)[2008]154號(hào)）和《南通市建設(shè)工程造價(jià)管理處關(guān)于明確建設(shè)工程“甲供材料”計(jì)價(jià)方法的通知》（通建價(jià)[2010]36號(hào)）等。

四：銷(xiāo)售階段票據(jù)審核與會(huì)計(jì)核算
1．項(xiàng)目部費(fèi)用發(fā)票與管理部門(mén)費(fèi)用如何區(qū)分
2．營(yíng)銷(xiāo)人員支付工資薪金票據(jù)和支付傭金發(fā)票區(qū)別
3．營(yíng)銷(xiāo)禮品和物品需要取得哪些發(fā)票才能稅前扣除
4．實(shí)物折扣、價(jià)格折扣折讓、補(bǔ)退房款如何處理？需要取得哪些合法憑據(jù)？
5．企業(yè)支付違約金、賠償費(fèi)用如何稅前扣除？
6．產(chǎn)權(quán)置換視同銷(xiāo)售如何列支成本費(fèi)用，如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算？
7．營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)用如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算處理，如何在企業(yè)所得稅和土地增值稅中
扣除？
8．預(yù)收賬款財(cái)務(wù)核算，營(yíng)業(yè)稅金及附加核算分析。會(huì)計(jì)上是按權(quán)責(zé)發(fā)生制核算還
是按收入與費(fèi)用配比原則確認(rèn)？不同核算在納稅方面的不同影響分析。
9．《江蘇省國(guó)家稅務(wù)局、江蘇省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)稅發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)
所得稅處理辦法的通知》（蘇國(guó)稅發(fā)[2009]79號(hào) 、蘇地稅發(fā)[2009]53號(hào)）等。

五：完工階段票據(jù)審核與會(huì)計(jì)核算
1．交房手續(xù)與完工時(shí)間判斷主要依據(jù)
2．完工階段匯算清繳取得成本費(fèi)用票據(jù)時(shí)間
3．完工前收入會(huì)計(jì)核算與完工后收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)；預(yù)收賬款會(huì)計(jì)核算與企業(yè)所得稅
政策規(guī)定的重大區(qū)別
4．項(xiàng)目土地增值稅清算取得票據(jù)時(shí)間要求？
5．跨期取得成本費(fèi)用發(fā)票稅務(wù)上和會(huì)計(jì)上如何處理？
6．物業(yè)用房、幼兒園、配電房等公共配套設(shè)施核算財(cái)稅分析。上述配套設(shè)施移交
給業(yè)主是否視同銷(xiāo)售征稅？
7．開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算會(huì)計(jì)核算銜接。哪些數(shù)據(jù)采用會(huì)計(jì)核算方法取得，哪些數(shù)據(jù)按稅法規(guī)定重新計(jì)算取得？
8．《江蘇省地方稅務(wù)局公告關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的公告》（蘇地稅規(guī)〔2015〕8
號(hào)）和《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題的公告》（蘇地稅規(guī)
〔2012〕1號(hào)）及江蘇省地方稅務(wù)局《土地增值稅清算管理規(guī)程》等。