房地產(chǎn)業(yè)納稅管理六大實(shí)用技能（陳萍生）

‖專題背景‖
2016年，房地產(chǎn)業(yè)全面“營(yíng)改增”，國(guó)地稅征管和稅務(wù)稽查深度融合，“金稅三期”緊鑼密鼓全面推進(jìn)，納稅人管理實(shí)行“黑名單”制度，山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓。新的形勢(shì)下，特別是營(yíng)改增后，稅收管理產(chǎn)生新的不確定性風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)財(cái)稅管理人員面臨新的更高的挑戰(zhàn)！
在如此嚴(yán)峻的稅收形勢(shì)下，您是選擇提高自己的稅收管理技能，還是被動(dòng)的茫然應(yīng)對(duì)呢？歡迎來(lái)到我們?yōu)槟_(kāi)設(shè)的“房地產(chǎn)業(yè)納稅管理六大實(shí)用技能”專題課堂，財(cái)稅專家陳萍生老師將為您做兩天的專業(yè)講解，破解稅收管理難題，一定讓您滿載而歸！

‖主講內(nèi)容‖
第一節(jié)：營(yíng)改增后增值稅管理技能
1．計(jì)算增值稅銷項(xiàng)稅額的基數(shù)管理，為什么不能僅按開(kāi)票金額計(jì)算銷項(xiàng)稅額？
2．完工交房前的預(yù)收款收入和完工后的收入如何計(jì)算增值稅
3．完工前的按揭分期收款收入與完工后的按揭分期收款納稅處理為何不同？
4．增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間管理，與營(yíng)業(yè)稅相比發(fā)生了哪些變化？為什么
計(jì)算增值稅時(shí)不能僅僅按開(kāi)票收入計(jì)算？
5．銷售退回、價(jià)格折扣和價(jià)格折讓管理，如何開(kāi)具紅字發(fā)票？沖減收入的方
法與賬務(wù)處理
6．增值稅視同銷售管理，增值稅視同銷售與企業(yè)所得稅視同銷售不同點(diǎn)在哪里？
7．增值稅地稅憑證管理，現(xiàn)有哪幾類扣稅憑證可以抵減銷項(xiàng)稅額？
8．進(jìn)項(xiàng)稅金抵扣的管理，不是所有的增值稅專用發(fā)票都能抵扣。
9．混用合用的固定資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)和管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用中發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅額抵
扣管理
10．增值稅簡(jiǎn)易征稅管理，要注意哪幾個(gè)方面的問(wèn)題
11．營(yíng)改增后，企業(yè)處置舊固定資產(chǎn)和銷售建筑材料管理，按什么稅率繳納增
值稅？
12．增值稅會(huì)計(jì)核算管理。財(cái)政部最新?tīng)I(yíng)改增會(huì)計(jì)核算有哪些變化？簡(jiǎn)易征稅
和一般計(jì)稅如何正確核算？

第二節(jié)：個(gè)人所得稅管理技能
1．個(gè)人所得稅扣繳對(duì)象管理。憑正式稅務(wù)發(fā)票付款為何仍要扣繳個(gè)稅？營(yíng)改
增后，如何避免少扣繳個(gè)稅風(fēng)險(xiǎn)？
2．個(gè)人工資薪金、置業(yè)顧問(wèn)所得的管理。哪些個(gè)人所得不需要納稅，哪些個(gè)
人所得需要納稅
3．營(yíng)銷實(shí)物獎(jiǎng)勵(lì)贈(zèng)送個(gè)人所得稅管理。企業(yè)的營(yíng)銷活動(dòng)中，哪些行為處理不
納稅？
4．企業(yè)報(bào)銷個(gè)人車輛使用費(fèi)和通訊費(fèi)用不征稅的扣除標(biāo)準(zhǔn)及賬務(wù)處理
5．個(gè)人股權(quán)平價(jià)低價(jià)轉(zhuǎn)讓管理，轉(zhuǎn)讓股權(quán)評(píng)估檢查有哪三種定價(jià)方法？哪些
情形的平價(jià)低價(jià)轉(zhuǎn)讓股權(quán)會(huì)得到稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可？
6．企業(yè)資本公積及留存分配和轉(zhuǎn)增股本征免稅處理
7．分紅個(gè)人所得稅管理，企業(yè)賬務(wù)處理中需要視同股息紅利分配繳納個(gè)稅的
5種情形分析
8．公司股份制改造中個(gè)人股東征免稅風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

第三節(jié)：企業(yè)所得稅管理技能
1．企業(yè)匯算清繳中收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)分析，稅務(wù)檢查時(shí)主要依據(jù)哪三個(gè)重要文件？
2．開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前收入和完工后收入的會(huì)計(jì)與企業(yè)所得稅處理分析
3．一次性付款收入、按揭收入、分期付款收入和委托代銷收入，什么時(shí)候確
認(rèn)收入？
4．開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷售分析，內(nèi)部使用、產(chǎn)權(quán)登記、分支機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移是否需要視
同銷售？
5．拆遷補(bǔ)償中用自建房支付土地價(jià)款或拆遷費(fèi)如何按進(jìn)行會(huì)計(jì)稅務(wù)處理？
6．購(gòu)房附贈(zèng)車位、附贈(zèng)電器等實(shí)物，是否視同銷售
7．地下車位征免稅分析，銷售地下車位和出租地下車位如何征稅
8．房屋出租收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)是收款時(shí)間，還是合同約定收款時(shí)間？跨年度一次
性提前收取房租的如何確認(rèn)收入？欠交房租的要不要確認(rèn)收入？房屋免租
是否要視同收入納稅？
9．物業(yè)費(fèi)收入的確認(rèn)時(shí)間管理，欠交的物業(yè)費(fèi)要不要確認(rèn)收入？
10．財(cái)政性補(bǔ)助收入的管理，會(huì)計(jì)正確核算處理及符合不征稅收入的三個(gè)條件？
11．會(huì)計(jì)核算中開(kāi)發(fā)成本的主要項(xiàng)目分類及稅法與會(huì)計(jì)差異
12．開(kāi)發(fā)成本中共同成本企業(yè)所得稅的分配方法，占地面積法、建筑面積法、
預(yù)算造價(jià)法和直接成本法的具體舉例分析運(yùn)用
13．企業(yè)有哪些成本費(fèi)用可以在完工后計(jì)提，可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本稅前扣除？以
前年度發(fā)生的成本費(fèi)用在取得發(fā)票時(shí)如何處理？
14．開(kāi)發(fā)費(fèi)用中銷售費(fèi)用和利息費(fèi)用稅前列支的管理。營(yíng)銷置業(yè)顧問(wèn)費(fèi)用、民
間借貸利息、關(guān)聯(lián)方單位和個(gè)人借款利息、混合性融資利息支出、小額貸
款和信托融資費(fèi)用稅前列支處理
15．營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)用企業(yè)會(huì)計(jì)處理與企業(yè)所得稅處理的差異分析
16．企業(yè)免費(fèi)提供給員工的住房租金支出能否稅前扣除？職工食堂承包給個(gè)人
經(jīng)營(yíng)，無(wú)法提供正規(guī)的票據(jù)憑證。如何在稅前扣除？
17．企業(yè)為職工發(fā)放的通訊費(fèi)補(bǔ)貼或職工憑票報(bào)銷的通訊費(fèi)，如何處理？
18．臨時(shí)雇用人員，無(wú)勞動(dòng)合同、無(wú)各種保險(xiǎn)，其支付的工資能否稅前扣除？
19．資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)的確定。資產(chǎn)評(píng)估后如何處理才不繳納企業(yè)所得稅？
20．關(guān)聯(lián)方交易成本和費(fèi)用管理，哪些成本費(fèi)用成為檢查評(píng)估重點(diǎn)？獨(dú)立交易
原則適用如何正確判斷？
21．營(yíng)業(yè)外支出管理，贊助捐贈(zèng)支出、違約金收支稅前扣除的處理分析

第四節(jié)：土地增值稅管理技能
1．土地增值稅清算管理。清算的兩種情形及符合清算的條件是什么？一次清
算后還能再次清算嗎？清算當(dāng)年因補(bǔ)繳納土地增值稅出現(xiàn)虧損，企業(yè)有何
選擇處理？
2．土地增值稅清算項(xiàng)目劃分和清算收入的確認(rèn)，合同收入與發(fā)票收入不一致
怎么處理？補(bǔ)退房款、價(jià)外收費(fèi)、租賃收入如何處理？
3．開(kāi)發(fā)房屋用于拆遷補(bǔ)償、用于政府保障性用房是否要視同銷售？是否計(jì)入
拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出？
4．政府補(bǔ)助收入是計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入，還是沖減土地征用拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出？
5．無(wú)產(chǎn)權(quán)的公共設(shè)施，如地下車位轉(zhuǎn)讓或出租如何繳納土地增值稅？
6．土地增值稅扣除項(xiàng)目的范圍劃分，企業(yè)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)政府性基金
是哪些計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，哪些計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用?
7．土地、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等共同扣除項(xiàng)目在不同清算項(xiàng)目間的3種
分配方法，連體樓如何分別計(jì)算開(kāi)發(fā)成本，如何分?jǐn)偼恋爻杀荆?br /> 8．哪些開(kāi)發(fā)企業(yè)可以實(shí)行加計(jì)扣除？哪些不可以加計(jì)扣除？
9．企業(yè)借款利息費(fèi)用和開(kāi)發(fā)費(fèi)用的清算扣除管理。金融機(jī)構(gòu)借款利息和非金
融機(jī)構(gòu)借款利息支出，如何在土地增值稅中扣除？沒(méi)有利息支出的，如何
計(jì)算扣除開(kāi)發(fā)費(fèi)用？
10．企業(yè)繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加如何扣除，營(yíng)改增后，營(yíng)業(yè)稅金及附加包括哪
些？企業(yè)繳納的增值稅可以扣除嗎？
11．銷售自用的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，是按新房還是按舊房計(jì)算土地增值稅？有什么區(qū)別？

第五節(jié)：財(cái)產(chǎn)行為稅管理技能
1．土地使用稅管理。房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地何時(shí)開(kāi)始繳納土地使用稅，哪些土
地可以不需要納稅？開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售后，何時(shí)停止計(jì)算土地增值稅？
2．房產(chǎn)稅管理。房地產(chǎn)企業(yè)哪些房產(chǎn)要繳納房產(chǎn)稅，哪些不需要繳納房產(chǎn)
稅？會(huì)計(jì)上為何要將土地和房屋分開(kāi)核算，土地價(jià)值要計(jì)入房產(chǎn)價(jià)值繳納
房產(chǎn)稅嗎？哪部分土地可以不繳納房產(chǎn)稅？
3．房產(chǎn)評(píng)估增值為貸款有繳納房產(chǎn)稅的風(fēng)險(xiǎn)嗎？房屋租金收入繳納房產(chǎn)稅
時(shí)，營(yíng)改增后租金收入是含稅價(jià)還是不含稅價(jià)？
4．免租、無(wú)租房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅問(wèn)題處理，免租無(wú)租期間，誰(shuí)是房產(chǎn)稅納稅人？
5．印花稅管理。應(yīng)稅憑證應(yīng)稅合同解釋，如企業(yè)注冊(cè)資本需要繳納印花稅
嗎？企業(yè)之間借款合同需要納稅嗎？增值稅金額屬于應(yīng)稅合同金額嗎？
6．契稅管理。契稅計(jì)稅依據(jù)和納稅時(shí)間發(fā)生了哪些變化？購(gòu)置土地后，企業(yè)
支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)和市政配套費(fèi)是否繳納契稅，什么情況下可以不再繳納
契稅？

第六節(jié)：企業(yè)重組納稅管理
1．企業(yè)重組的六種主要方式
2．房地產(chǎn)企業(yè)重組的契稅優(yōu)惠政策
3．房地產(chǎn)企業(yè)重組的增值稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅、印花稅政策
4．房地產(chǎn)企業(yè)重組的企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策
5．企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅收管理，什么情況下可以不繳納所得稅和增
值稅？如何避免多納稅或少納稅？
6．企業(yè)合并和企業(yè)分立的稅收管理，如何合理利用合并、分立稅收優(yōu)惠政策
為企業(yè)和股東節(jié)約稅收？注銷項(xiàng)目公司與合并項(xiàng)目公司選擇安排
7．企業(yè)注銷的稅收管理。一般注銷與合并注銷的稅收風(fēng)險(xiǎn)區(qū)別，不按規(guī)定注
銷股東要承擔(dān)哪些風(fēng)險(xiǎn)和連帶責(zé)任？

‖主講專家‖
陳老師：著名稅務(wù)策劃專家，中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師，國(guó)家稅務(wù)總局稽查局稅收專項(xiàng)檢查組成員、稅收咨詢服務(wù)組成員。曾在稅務(wù)干部學(xué)校任教，歷任區(qū)地稅局稅政科副科長(zhǎng)、科長(zhǎng)、副局長(zhǎng)、局長(zhǎng)，市局稽查局局長(zhǎng)；省注冊(cè)稅務(wù)師后期教育主講老師、國(guó)家稅務(wù)總局中國(guó)稅務(wù)雜志社《稅收疑難問(wèn)題解答》專欄首席咨詢顧問(wèn)及專家；在全國(guó)稅務(wù)系統(tǒng)業(yè)務(wù)精英，稅收策劃理論界獨(dú)樹(shù)一幟，多家稅收策劃網(wǎng)評(píng)價(jià)其為"十大稅收策劃專家"；在國(guó)家級(jí)稅務(wù)專業(yè)報(bào)刊發(fā)表稅收業(yè)務(wù)籌劃文章和稅收論文200多篇。出版?zhèn)€人專著5部，參與國(guó)家稅務(wù)總局稽查局編寫稅務(wù)稽查專業(yè)培訓(xùn)教科書《房地產(chǎn)稅務(wù)稽查實(shí)務(wù)》和《稅務(wù)稽查案例》書籍二部；個(gè)人專著《企業(yè)所得稅疑難業(yè)務(wù)指南》和《企業(yè)并購(gòu)重組稅收籌劃及運(yùn)用》深受稅務(wù)界和企業(yè)界的好評(píng)。在全國(guó)各大城市主講房地產(chǎn)行業(yè)稅收專題講座上千次，受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧。