商業(yè)項目籌建、招商、開業(yè) 30 大核心要點

【課程背景】
　　截止 2017 年底，中國商業(yè)地產(chǎn)市場供應(yīng)近 5000 家，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性飽和；連鎖品牌拓展過于傾斜一線城市，中國商業(yè)地產(chǎn)市場供需嚴重失衡，招商面臨前所未有的困境，營運面臨專業(yè)制勝的挑戰(zhàn)。
　　【課程收益】
　　1、幫助學(xué)員掌握籌備期影響開業(yè) 10 大風險點和滿鋪招商 10 大難點，提前規(guī)避風險、順利開業(yè)；
　　2、幫助學(xué)員學(xué)會開業(yè)期精彩開業(yè) 10 大重點，大量實戰(zhàn)案例幫助項目實現(xiàn)較高的開業(yè)品質(zhì)；
　　
　　【金牌講師】
　　杜老師：
　　原萬達商管區(qū)域公司總經(jīng)理
　　上海富教企業(yè)管理咨詢有限公司董事長
　　職業(yè)經(jīng)歷如下：
　　杜老師擁有 26 年商業(yè)經(jīng)驗，10 年總經(jīng)理經(jīng)驗、3 年區(qū)域總經(jīng)理經(jīng)驗、2 年顧問和講師經(jīng)驗。2017 年至今，杜老師專職商業(yè)地產(chǎn)咨詢顧問和培訓(xùn)，內(nèi)訓(xùn)和顧問企業(yè)包括：瑞安集團（新天地）、萬科集團、銀泰置業(yè)、港鐵（深圳）、中國衛(wèi)星通信集團、綠地、招商蛇口、杉杉、南國置業(yè)、青特置業(yè)、中建三局等公司。2011 年到 2016 年，歷任萬達商管集團廣場總經(jīng)理、區(qū)域公司總經(jīng)理其中常州新北萬達項目不但實現(xiàn)“按時、滿鋪、精彩開業(yè)”，而且超越集團預(yù)期，被評為全國優(yōu)秀項目。開業(yè)以來，新北萬達廣場成為常州市人氣最旺的時尚標桿購物中心，綜合績效始終位于萬達三線城市前列。2014 年租賃決策到期招調(diào)實現(xiàn)租金增長 38.5%。
　　由于各方面表現(xiàn)出色，在萬達的五年間，杜老師曾經(jīng)：主辦過兩次優(yōu)秀廣場現(xiàn)場經(jīng)驗分享會，每次接待 300 多位來自總部和全國各地的總經(jīng)理；連續(xù)五年被評為全國優(yōu)秀總經(jīng)理；由于表達和學(xué)習、寫作能力出色、教練技能出眾，杜老師成為：萬達學(xué)院商管核心崗位標準化課程體系講師之一 2015 年；《萬達集團商業(yè)地產(chǎn)系列叢書》編委之一 2014 年2007-2011 年，杜老師任職常州百貨大樓總經(jīng)理，使一家“年過半百”的老百貨店涅槃新生，成為長三角地區(qū)聞名、全城年輕人購物首選的年輕潮流百貨店，建面 3 萬㎡，年銷售 6 億。
　　
【課程大綱】
　　一、 商業(yè)地產(chǎn)的昨天、今天和明天
　　二、商業(yè)地產(chǎn)重要底層邏輯【重要】
　　1、購物中心的顧客是誰？
　　2、購物中心的產(chǎn)品是什么？
　　3、商管公司組織架構(gòu)與部門職能在籌備期和營運期有什么不同？
　　4、大營運各部門管理角色定位是怎樣的？
　　5、商業(yè)項目的三種經(jīng)營模式各有什么特點？
　　6、購物中心三級 20 個核心經(jīng)營指標是什么？
　　7、購物中心的 4 大發(fā)展階段各有什么特點？

　　第一部分 籌備期：影響開業(yè)十大風險點
　　【籌備期工作目標：按時開業(yè)！】
　　一、 籌備期模塊化技術(shù)要點
　　1、 明確流程指向
　　2、 設(shè)立總控部門
　　3、 巧用模板
　　4、 亮燈打分

　　二、籌備期十大風險點和解決方案
　　風險點 1（組織）：商業(yè)前策滯后，商業(yè)空間結(jié)構(gòu)不適用
　　風險點 2（組織）：總控不力【兩大模塊化表單】
　　風險點 3（工程）：交底不清
　　風險點 4（工程/招商）：進場滯后
　　風險點 5（工程）：流程和標準模糊
　　風險點 6（工程）：檢查不力，不能日事日清【二裝管控銷項表/夜總會】
　　風險點 7（工程）：二裝拖沓
　　風險點 8（工程）：審圖不專業(yè)
　　風險點 9（工程）： 無證營業(yè)【消防開業(yè)驗收和證照辦理】
　　風險點 10（工程/信息）：商場弱智
　　風險點 11（招商/工程）：招商滯后 vs 工程拆改

　　第二部分 籌備期：滿鋪招商十大難點
　　【目標：滿鋪招商！】
　　難點 1：如何精準定位并制定經(jīng)營策略？
　　難點 2：租賃決策文件如何編制？
　　難點 3：招商品牌庫如何建立？
　　難點 4：為了租金收益最大化，如何進行鋪位切分？
　　難點 5：收租方式是按固定租金？還是銷售扣點提成？還是兩者取高？如何抉擇？
　　難點 6：如何根據(jù)商鋪特點選用不同的租金定價方法以使租金盡可能合理？
　　難點 7：水平動線、垂直動線各自的業(yè)態(tài)和品牌布局規(guī)則？
　　難點 8：談判策略-招商人員的一張圖、一頓飯，有什么講究？
　　難點 9：招商大會什么時候開？如何確保成功召開？
　　難點 10：招商收官 6 件大事？

　　第三部分 開業(yè)期：精彩開業(yè)十大重點（開業(yè)前 100 天到開業(yè)后 30
　　天）【開業(yè)期工作目標：精彩開業(yè)！精彩開業(yè)！精彩開業(yè)！】
　　一、開業(yè)準備--8 大條線 530 件事情【完整開業(yè)倒排計劃銷項表】
　　二、精彩開業(yè)十大重點
　　重點 1（總經(jīng)辦）： 一店一色店鋪裝修設(shè)計--關(guān)鍵詞：顏值
　　重點 2（工 程）： 裝修驗收、滿負荷測試和工程移交--關(guān)鍵詞：標準
　　重點 3（大營運）：開業(yè)活動引爆市場--關(guān)鍵詞：轟動【完整案例】
　　重點 4（大營運）：目標清晰的開業(yè)促銷溝通--關(guān)鍵詞：信心
　　重點 5（大營運）：營銷推廣費預(yù)算究竟需要多少？決策依據(jù)？籌備期招商推廣
　　重大節(jié)點有哪些？
　　重點 6（總經(jīng)辦）：百日誓師大會--關(guān)鍵詞：緊張
　　重點 7（企劃）：公區(qū)美陳和安裝管控--關(guān)鍵詞：規(guī)范
　　重點 8（大營運）： 優(yōu)化廣場內(nèi)部導(dǎo)視系統(tǒng)--關(guān)鍵詞：體驗
　　重點 9（物 業(yè)）： 開業(yè)安全、交通和政府報備--關(guān)鍵詞：流量安全【完整
　　執(zhí)行方案】
　　重點 10（總經(jīng)辦）：管理商戶的依據(jù)是什么？如何在籌備期打好商戶管理的基礎(chǔ)？