房地產(chǎn)企業(yè)稅收規(guī)劃手法總結(jié)與案例解析

第一節(jié)、 避稅原理及案例解析

（一）、避稅的四種境界
1、亂帳   沒(méi)法查，通過(guò)征管漏洞漏稅。
2、鉆空子，集中運(yùn)用于稅法規(guī)定滯后于實(shí)務(wù)創(chuàng)新領(lǐng)域，如金融工具創(chuàng)新領(lǐng)域。
3、形式重于實(shí)質(zhì)，本質(zhì)就是利用信息不對(duì)稱，使用陰陽(yáng)合同、虛假交易或設(shè)計(jì)有利涉稅合同改變業(yè)務(wù)稅務(wù)結(jié)果。
4、打文件，企業(yè)公關(guān)在稅務(wù)領(lǐng)域的直接體現(xiàn)。

（二）避稅的基本程序（稅收風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別流程圖）
1、征稅對(duì)象  
思考1：沒(méi)有產(chǎn)證的建筑物是否是房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象?；顒?dòng)房是否是房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象。
2、納稅義務(wù)人 
思考2：信托的利息為什么沒(méi)有征營(yíng)業(yè)稅？理財(cái)收益為什么沒(méi)有征營(yíng)業(yè)稅？
3、應(yīng)納稅額的計(jì)算
思考3：為什么金螳螂幕墻公司也可以是高科技企業(yè)，可以適用15%企業(yè)所得稅率？
思考4：為什么說(shuō)過(guò)分關(guān)注稅基的計(jì)算是避稅的重大誤區(qū)。
4、濫用稅收優(yōu)惠(研發(fā)費(fèi)的加計(jì)扣除,全額預(yù)提地下車庫(kù)成本)
5、納稅時(shí)點(diǎn)   
思考5：集團(tuán)公司內(nèi)資金往來(lái)沒(méi)有合同，不收取利息，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定征收營(yíng)業(yè)稅是沒(méi)有依據(jù)的。
6、申報(bào)時(shí)間、延遲納稅、申報(bào)表三級(jí)復(fù)核及票據(jù)管理

（三）、避稅七種武器   
1、高難財(cái)技  不動(dòng)產(chǎn)的融資租賃，售后回租或回購(gòu) 資產(chǎn)包
思考6：資產(chǎn)重組、整體轉(zhuǎn)讓中，判定征不征流轉(zhuǎn)稅的依據(jù)是什么？
2、合并、分立
思考7：合并分立是稅收最優(yōu)化的手法，但是卻不一定是成本最優(yōu)化的手法。
3、踢球、以亂治亂
思考8：稅收實(shí)踐是集七分稅法技術(shù)與三分溝通的綜合藝術(shù)，溝通是必不可缺、有時(shí)甚至是決定性的。
4、資產(chǎn)計(jì)量
思考9：稅法重視期間損益但是卻忽略資產(chǎn)計(jì)稅基礎(chǔ)的計(jì)量，為稅收籌劃提供了通道。
5、分步籌劃
思考10：房地產(chǎn)公司從境外美元借款計(jì)提利息后被債權(quán)人整體在境內(nèi)作為債權(quán)轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)公司的資本化利息是否要代扣預(yù)提所得稅才可以企業(yè)所得稅前扣除？
（四）、創(chuàng)新性籌劃
1、創(chuàng)新業(yè)務(wù)，例如：資產(chǎn)重組、減資，金融衍生品、合作建房BT 
2、引導(dǎo)權(quán)力機(jī)關(guān)進(jìn)入涉稅領(lǐng)域，影響納稅結(jié)果。 
利用違約金、法院文書(shū)、失火等非經(jīng)營(yíng)無(wú)票據(jù)業(yè)務(wù)損失規(guī)避企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅。
（五）、稅法硬傷—缺少核心概念和嚴(yán)謹(jǐn)邏輯
培訓(xùn)公司的會(huì)員午餐是業(yè)務(wù)招待費(fèi)嗎？

二、稅收風(fēng)險(xiǎn)管理整合框架介紹
    介紹系統(tǒng)化的稅收風(fēng)險(xiǎn)管理方法。

第二節(jié)、房產(chǎn)稅、土地使用稅、個(gè)人所得稅的避稅手法與疑難探討一、房產(chǎn)稅、土地使用稅疑難問(wèn)題
1、房產(chǎn)稅的分劈確認(rèn)是目前最適用的規(guī)避方法    
2、計(jì)租面積與建筑面積不同帶來(lái)的稅收風(fēng)險(xiǎn)    
3、未入帳房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問(wèn)題    
4、租來(lái)的土地上建的房子，是否包含土地價(jià)值？
5、轉(zhuǎn)租行為是否交稅？
6、如何區(qū)分地下建筑物與地上相連的地下建筑物？
7、租來(lái)的集體用地，是否要交土地使用稅？
8、按小時(shí)收費(fèi)的車位費(fèi)、按月租賃的車位費(fèi)及機(jī)械車位的租賃費(fèi)分別如何交房產(chǎn)稅？
9、綜合體商業(yè)得房率低，如何規(guī)避房產(chǎn)稅？
二、個(gè)稅的漏洞與反避稅方法
1、個(gè)稅征管框架結(jié)構(gòu)
    ①11個(gè)正列舉稅目外的個(gè)人所得不征稅，但是工資薪金稅目中沒(méi)有正列舉可以免稅的都要征稅。
    ②5個(gè)勞動(dòng)性質(zhì)所得稅目，6個(gè)非勞動(dòng)性質(zhì)所得稅目，非勞動(dòng)性質(zhì)所得稅率低于勞動(dòng)性質(zhì)所得。
    ③11個(gè)稅目中，除了個(gè)體工商戶生產(chǎn)所得外，其余10個(gè)以代扣代交為主要申報(bào)方式。
2、現(xiàn)金與股權(quán)捐贈(zèng)并不屬于個(gè)人所得稅征稅范圍
3、其他所得，并不是兜底條款
4、股權(quán)交易所產(chǎn)生的個(gè)人所得稅，可以規(guī)避。
   如果股權(quán)已經(jīng)過(guò)戶，但是沒(méi)有支付價(jià)款如何征賣方個(gè)人所得稅？
5、代持股個(gè)稅問(wèn)題解析
6、合伙企業(yè)稅收解析
   合伙企業(yè)并不是完全意義上的納稅透明體
   有限合伙公司并不屬于股權(quán)私募基金的最優(yōu)形式  
       
 第三節(jié)  房地產(chǎn)相關(guān)流轉(zhuǎn)稅疑難問(wèn)題解析
案例1  不為人知的稅法故事
《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》“勞務(wù)發(fā)生地條款”修改的幕后故事。
思考1：為什么“勞務(wù)發(fā)生地條款”未修改前，可以實(shí)現(xiàn)零成本的避稅（所得稅及土地增值稅）？
案例2   特別的混合銷售2011年第23號(hào)公告與原文件國(guó)稅發(fā)[2002]117號(hào)的差別在哪里？
思考3：甲供材的種類有幾種？甲供材是否必須取得建安發(fā)票？材料與設(shè)備的區(qū)別是什么？思考4：分包方是自產(chǎn)貸物+勞務(wù)，總包方是否扣除分包的的自產(chǎn)貸物價(jià)款差額征營(yíng)業(yè)稅？     分包方是非自產(chǎn)貸物+勞務(wù)，總包方是否扣除分包的的非自產(chǎn)貸物價(jià)款差額征營(yíng)業(yè)稅？
思考5：混合銷售與兼營(yíng)的區(qū)別是什么？賣房送汽車屬于混合銷售還是兼營(yíng)？
混合銷售的三個(gè)要件是什么？
案例3 轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、咨詢與培訓(xùn)的區(qū)別是什么？
思考6：轉(zhuǎn)讓非專利技術(shù)可以是轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)，還可以是咨詢，甚至是培訓(xùn)。
案例4  營(yíng)業(yè)稅條例第五條 “納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù).轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。”較原條例，取消了“向?qū)Ψ?rdquo;三個(gè)字。以一個(gè)案例說(shuō)明，取消三個(gè)字的深層含意。
案例5 營(yíng)業(yè)稅中只有三個(gè)視同銷售，與增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅中的視同銷售不同，差別如何協(xié)調(diào)？
思考7：轉(zhuǎn)讓無(wú)產(chǎn)證地下建筑物在營(yíng)業(yè)稅是視同銷售嗎？在土地增值稅中需要征稅嗎？
 
 

中華企管培訓(xùn)網(wǎng)特邀講師，南京大學(xué)MBA，中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師，從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)12年，現(xiàn)任某房地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)部總經(jīng)理，同時(shí)兼任數(shù)家房地產(chǎn)集團(tuán)的稅務(wù)顧問(wèn)。上海財(cái)經(jīng)大學(xué)（高頓）、北京大學(xué)EMBA房地產(chǎn)總裁班、江蘇省注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)、上海萊頓不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院、北京均涵管理咨詢公司特聘講師，中華會(huì)計(jì)網(wǎng)校金牌講師。

擅長(zhǎng)：房地產(chǎn)行業(yè)的原罪清理、商業(yè)模式創(chuàng)新、資產(chǎn)重組所涉稅收業(yè)務(wù)，對(duì)土地增值稅清算有豐富的經(jīng)驗(yàn)。形式重于實(shí)質(zhì)稅務(wù)籌劃原創(chuàng)者，長(zhǎng)于發(fā)現(xiàn)稅法的漏洞和不足。致力于換個(gè)角度看稅法，尋求以最少的時(shí)間成本獲得最佳的可操作稅收方案。
 
學(xué)術(shù)成績(jī)
最暢銷房地產(chǎn)稅收書(shū)籍《房地產(chǎn)稅收面對(duì)面：實(shí)務(wù)與案例》作者。
在國(guó)家核心財(cái)經(jīng)期刊《財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)》與《中國(guó)稅務(wù)報(bào)》上發(fā)表稅收籌劃文章5萬(wàn)余字，其中房地產(chǎn)行業(yè)稅收疑難系列文章被《財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)》作為創(chuàng)刊三十年代表作品。