最新稅收政策下房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅疑難問題處理、土地增值稅清算、稅務(wù)稽查重點(diǎn)及納稅籌

最新稅收政策下房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅疑難問題處理、土地增值稅清算、稅務(wù)稽查重點(diǎn)及納稅籌劃技巧

培訓(xùn)目標(biāo)      
國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)的于2009年6月1號(hào)開始實(shí)施的《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)＜房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法＞的通知》(國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào))、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)）和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知》（國(guó)稅函[2010]201號(hào)），同時(shí)，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于開展2010年稅收專項(xiàng)檢查工作的通知》（國(guó)稅發(fā)[2010]35號(hào)）把房地產(chǎn)列為2010年的稽查重點(diǎn)之一，這些文件直接關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的利益，備受房地產(chǎn)界關(guān)注。通過本次課題的培訓(xùn)可以使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員、財(cái)務(wù)總監(jiān)及財(cái)務(wù)部經(jīng)理懂得如何應(yīng)對(duì)土地增值稅清算過程中的各種難題？如何充分運(yùn)用新31號(hào)文規(guī)定的“利好政策”，熟悉在新政策的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的各種涉稅疑難問題處理、土地增值稅清算的稅務(wù)處理技巧、稅務(wù)稽查的重點(diǎn)及納稅籌劃技巧。

受眾人群：各房地產(chǎn)企業(yè)主管財(cái)務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)部經(jīng)理及會(huì)計(jì)、辦稅人員

課程大綱
一、房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)涉稅疑難問題處理技巧及例解
1、房地產(chǎn)企業(yè)收取業(yè)主違約金的處理
2、房地產(chǎn)預(yù)收的誠意金、訂金、定金的處理
3、房地產(chǎn)開發(fā)不同拆遷補(bǔ)償方式的稅務(wù)處理
4、房地產(chǎn)售樓部的會(huì)計(jì)核算與稅收處理
5、投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理與稅務(wù)處理差異
6、房地產(chǎn)企業(yè)代收款項(xiàng)的稅務(wù)處理
7、房地產(chǎn)企業(yè)開辦費(fèi)的會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理技巧
8、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅的稅務(wù)處理
9、房地產(chǎn)企業(yè)購進(jìn)貨物涉及混合銷售的稅務(wù)處理
10、房地產(chǎn)“甲供材料”的稅務(wù)處理
11、無票土地成本如何入帳
12、合作建房的稅務(wù)處理
13、房屋裝修是否應(yīng)增加固定資產(chǎn)原值
14、房地產(chǎn)企業(yè)廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的稅務(wù)處理技巧
15、商鋪售后返租的財(cái)稅處理
16、賣房送契稅、送店面、裝修費(fèi)和轎車的稅收處理
17、賠償金的稅務(wù)處理
18、質(zhì)量保證金的稅務(wù)處理
19、房地產(chǎn)企業(yè)視同銷售的稅務(wù)處理
20、單位向職工福利售房的稅務(wù)處理
21、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳企業(yè)所得稅的處理
22、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配套設(shè)施開發(fā)成本
23、售房部（接待處）、樣板房的稅務(wù)處理
24、房企銷售未完工產(chǎn)品的稅費(fèi)處理

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的涉稅處理技巧及其例解
（一）應(yīng)稅收入的確定
1、銷售收入的確定
2、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

（二）土地增值稅扣除項(xiàng)目的確定
1、新項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓——房地產(chǎn)企業(yè)扣5項(xiàng)
2、舊房及建筑物扣除項(xiàng)目
3、轉(zhuǎn)讓未進(jìn)行開發(fā)的土地使用權(quán)的扣除項(xiàng)目

（三）土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算
1、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售新建房及配套設(shè)施應(yīng)納稅額的計(jì)算方法
[案例分析]
2、出售舊房應(yīng)納土地增值稅稅額的計(jì)算
[案例分析]
3、特殊售房方式應(yīng)納土地增值稅稅額的計(jì)算方法
[案例分析]

（四）土地增值稅的減免稅優(yōu)惠政策
1、法定免稅的兩種情形
2、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策
3、轉(zhuǎn)讓自用住房稅收優(yōu)惠政策
4、房地產(chǎn)入股稅收優(yōu)惠政策
5、合作建自用房稅收優(yōu)惠政策
6、互換房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策
7、個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住宅稅收優(yōu)惠政策
8、贈(zèng)與房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策
10、房產(chǎn)捐贈(zèng)稅收優(yōu)惠政策
11、銷售廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房稅收優(yōu)惠政策

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算技巧
（一）土地增值稅的清算單位
（二）土地增值稅的清算條件
（三）納稅人清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料
（四）土地增值稅的清算程序和計(jì)算方法
1、土地增值稅的清算程序
2、清算前的準(zhǔn)備工作
3、清算項(xiàng)目銷售收入的計(jì)算
4、扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算
5、土地增值稅的計(jì)算與申報(bào)
6、土地增值稅的會(huì)計(jì)核算

（五）土地增值稅清算應(yīng)注意的8大問題
1、土地增值稅清算時(shí)收入的確認(rèn)
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項(xiàng)目金額的確定
3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題
4、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)的扣除問題
5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅的扣除問題
6、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問題
7、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的加計(jì)問題
8、土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金問題
（六）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算經(jīng)典例解

四、房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)稽查重點(diǎn)
1、是否有延遲確認(rèn)收入的行為
2、預(yù)收的定金、誠意金是否按規(guī)定征稅
3、真假銀行按揭收入檢查
4、代收款項(xiàng)的檢查
5、委托銷售方式的檢查
6、租金收入的檢查
7、視同銷售的檢查

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃技巧
1、利用臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃
2、充分利用加計(jì)允許扣除項(xiàng)目進(jìn)行籌劃
3、利用土地增值稅的稅收優(yōu)惠進(jìn)行籌劃
4、售后返租的納稅籌劃
5、變房屋銷售為股權(quán)轉(zhuǎn)讓
6、房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)外費(fèi)用的籌劃
7、分別簽定裝修合同和銷售合同進(jìn)行納稅籌劃
8、適當(dāng)推遲土地的開發(fā)時(shí)間來進(jìn)行納稅籌劃
9、利用貨幣價(jià)值的時(shí)間性進(jìn)行納稅籌劃
10、利用建房的方式進(jìn)行納稅籌劃
11、巧設(shè)分支機(jī)構(gòu)來進(jìn)行納稅籌劃
12、適當(dāng)加大建造成本法進(jìn)行籌劃
13、轉(zhuǎn)換房產(chǎn)形式進(jìn)行納稅籌劃

　　中華企管培訓(xùn)網(wǎng)特聘講師，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、著名稅收籌劃實(shí)戰(zhàn)派專家、先后就讀于江西財(cái)經(jīng)大學(xué)、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)。是中國(guó)第一個(gè)“三證統(tǒng)一”籌劃理論的提出者和倡導(dǎo)者。中國(guó)財(cái)稅培訓(xùn)協(xié)會(huì)首席稅務(wù)師，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅收學(xué)博士，我國(guó)著名稅收籌劃實(shí)戰(zhàn)派專家，注冊(cè)稅務(wù)師。

　　從事財(cái)稅實(shí)踐工作多年，具有深湛的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)理論基礎(chǔ)，廣泛的財(cái)經(jīng)法規(guī)知識(shí)，豐富的財(cái)會(huì)工作實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。為各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)干部培訓(xùn)班和各地財(cái)務(wù)經(jīng)理培訓(xùn)班作過專門培訓(xùn)演講數(shù)百場(chǎng)，為納稅人提供了大量的籌劃方案；維護(hù)了納稅人的權(quán)益，捍衛(wèi)了稅法的尊嚴(yán)，贏得了社會(huì)各界的尊重與贊譽(yù)。高超、絕妙的納稅籌劃技巧和豐富的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)獲得廣泛學(xué)員的高度評(píng)價(jià)。 在國(guó)家公開刊物發(fā)表論文60多篇。

　　出版的書籍：《企業(yè)所得稅匯算清繳政策解析及實(shí)務(wù)技巧》、《企業(yè)環(huán)保稅收優(yōu)惠政策解析及實(shí)務(wù)技巧》、《最新稅收政策下企業(yè)涉稅疑難問題處理及經(jīng)典案例解析》、《有效降低成本的策略與方法》和《納稅籌劃》。