房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅全程鑒證與審核及籌劃(楊汝明)

【課程背景】

目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)形勢(shì)令人堪憂，培訓(xùn)能夠讓大家在逆境中更加有效地預(yù)測(cè)與防范納稅風(fēng)險(xiǎn)，使本企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)降低到最小化，從而得以保證使自己的企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果最大化。
  此次培訓(xùn)就房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的全部稅種而言，內(nèi)容專一，僅涉及土地增值稅。就土地增值稅這一稅種而言，內(nèi)容全面、深度增強(qiáng)、重點(diǎn)突出、難點(diǎn)集中。較好地體恤廣大學(xué)員之所需。力爭(zhēng)讓您在兩天內(nèi)將土地增值稅這一稅種學(xué)透學(xué)會(huì)。

【課程內(nèi)容】

第一節(jié)、土地增值稅報(bào)繳環(huán)節(jié)鑒證與審核
一、土地增值稅的基本政策
1、土地增值稅納稅人的概念
2、正確理解納稅人的概念必須掌握的“六要素”
3、土地增值稅的“贈(zèng)與”是什么意思
4、土地增值稅的征收范圍是如何規(guī)定的？（納稅人的三個(gè)基本含義）
5、土地增值稅的免稅臨界點(diǎn)
6、普通住宅應(yīng)符合哪些基本條件
7、地下車庫應(yīng)屬于那類房屋
8、“城市實(shí)施規(guī)劃”、 “國(guó)家建設(shè)需要”的含義
9、投資、聯(lián)營(yíng)、合作建房、企業(yè)兼并、個(gè)人互換住房征免問題
10、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的征免規(guī)定
11、未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收征免問題
12、地下人防設(shè)施是否應(yīng)屬于土地增值稅的征稅范圍
13、小產(chǎn)權(quán)房是否應(yīng)屬于土地增值稅的征稅范圍
14、采取BT模式建設(shè)新民居工程需要繳納土地增值稅嗎
二、土地增值稅的征收管理
1、稅務(wù)機(jī)關(guān)的前期管理
2、土地增值稅的申報(bào)與預(yù)繳
3、土地增值稅繳納稅款的賬務(wù)處理
4、土地增值稅的核定征收的條件及最低核定征收率

第二節(jié)、土地增值稅清算環(huán)節(jié)鑒證與審核
一、土地增值稅清算的受理
1、土地增值稅清算的概念
2、土地增值稅清算的條件
3、土地增值稅清算的期限
4、土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料
5、《土地增值稅清算申請(qǐng)表》的填制
6、《與收入相關(guān)的面積明細(xì)表》的填制
7、清算資料的審核與受理
8、土地增值稅清算到底應(yīng)該掌握在那個(gè)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行
二、土地增值稅清算的鑒證與審核的基本規(guī)定
1、清算鑒證與審核的方式
2、清算鑒證與審核應(yīng)特別關(guān)注的主要事項(xiàng)
3、“清算單位”的鑒證與審核
4、土地增值稅清算時(shí)清算項(xiàng)目到底應(yīng)該分為幾類
5、如何理解“國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目”、“分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算”、“一次性取得土地，分期開發(fā)”
6、一次性取得土地分期開發(fā)的共同費(fèi)用的攤銷
7、商住一體樓土地增值稅計(jì)算
8、“公寓”、“商住兩用房”是否可以按住宅對(duì)待
三、土地增值稅清算收入的鑒證與審核
1、土地增值稅收入的組成
2、政府補(bǔ)貼收入在計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)如何處理
3、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
4、關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入的最終確認(rèn)
5、《轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入明細(xì)表》的填制
6、土地增值稅清算項(xiàng)目收入審核的基本程序和方法
四、土地增值稅清算收入的鑒證與審核
1、扣除項(xiàng)目的組成：
2、《扣除項(xiàng)目明細(xì)表》的填制
3、合法有效憑證的界定
4、土地增值稅對(duì)預(yù)提費(fèi)用的處理　
5、屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)如何處理　　
6、扣除項(xiàng)目審核的基本程序和方法包括
7、扣除項(xiàng)目審核的16項(xiàng)主要內(nèi)容
8、取得土地使用權(quán)所支付的金額的鑒證與審核
9、《取得土地使用權(quán)所支付的金額明細(xì)表》填制
10、房地產(chǎn)企業(yè)支付給國(guó)土資源局的土地違約金、滯納金是否可以計(jì)入開發(fā)成本扣除
11、企業(yè)外購樓盤發(fā)生的契稅轉(zhuǎn)讓時(shí)如何計(jì)算扣除
12、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)鑒證與審核
13、產(chǎn)權(quán)交換方式銷售不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)成本的扣除
14、《土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)明細(xì)表》填制
15、如何區(qū)分拆遷補(bǔ)償費(fèi)與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓支出？拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)取得什么票據(jù)
16、《前期工程費(fèi)明細(xì)表》的填制與審核
17、建筑安裝工程費(fèi)鑒證與審核及《建筑安裝工程費(fèi)明細(xì)表》填制
18、房屋裝修費(fèi)用怎樣確定
19、地下車庫、商鋪的建筑安裝成本應(yīng)如何計(jì)算扣除
20、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)鑒證與審核及《基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)明細(xì)表》填制
21、公共配套設(shè)施費(fèi)鑒證與審核及《公共配套設(shè)施費(fèi)明細(xì)表》填制
22、小區(qū)外部為政府配套建設(shè)的公益性設(shè)施費(fèi)用是否允許扣除
23、開發(fā)間接費(fèi)用鑒證與審核及《開發(fā)間接費(fèi)明細(xì)表》填制
24、營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)用應(yīng)計(jì)入“銷售費(fèi)用“還是”開發(fā)間接費(fèi)用
25、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用的鑒證與審核
26、費(fèi)用扣除的計(jì)算方法
27、費(fèi)用為什么不據(jù)實(shí)扣除
28、利息扣除由哪些相關(guān)規(guī)定
29、《利息支出明細(xì)表》的填制
30、房地產(chǎn)企業(yè)像個(gè)人、關(guān)聯(lián)方借款費(fèi)用應(yīng)如何扣除？委托其他單位、個(gè)人向金融機(jī)構(gòu)
借款后，交由本單位使用，利息可以在本單位扣除嗎
31、取得“委托銀行借款”費(fèi)用是否可以全額扣除
32、開發(fā)用地繳納的土地使用稅如何處理
33、因土地糾紛發(fā)生的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)如何扣除
34、房地產(chǎn)公司免費(fèi)為業(yè)主辦理過戶手續(xù)產(chǎn)生的費(fèi)用如何扣除
35、企業(yè)開發(fā)部、預(yù)算部、材料部、技術(shù)部等部門的費(fèi)用如何扣除
36、為什么必須區(qū)分開發(fā)間接費(fèi)和開發(fā)費(fèi)用
五、其他與清算有關(guān)的項(xiàng)目的鑒證與審核
1、印花稅、契稅扣除有哪些相關(guān)規(guī)定
2、未出售房屋繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加是否允許扣除
3、加計(jì)扣除的規(guī)定都適合哪些開發(fā)項(xiàng)目
4、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物扣除項(xiàng)目的鑒證與審核
5、什么情況下需要進(jìn)行價(jià)格評(píng)估
6、土地增值稅稅率是怎樣規(guī)定的
六、綜合案例分析
1、土地增值稅全過程計(jì)算案例
2、清算后銷售后有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)如何計(jì)算繳納土地增值稅

【主講專家】楊汝明，中華企管培訓(xùn)網(wǎng)特邀企業(yè)內(nèi)訓(xùn)講師，我國(guó)資深稅務(wù)官員，從事稅務(wù)稽查工作二十余年，多次參與全國(guó)稅收大要案稽查工作，有著豐富的稽查工作經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，多年來，楊老師一直在全國(guó)各地循環(huán)從事房地產(chǎn)稅收教學(xué)工作，授課時(shí)間長(zhǎng)達(dá)幾千課時(shí)，教學(xué)地點(diǎn)遍及全國(guó)二十幾個(gè)省、市、自治區(qū)。教學(xué)內(nèi)容涉及稅收征收管理、稅務(wù)稽查、稅務(wù)行政法、稅收籌劃等多個(gè)學(xué)科，有著十分豐富的教學(xué)經(jīng)驗(yàn)。授課特點(diǎn)：準(zhǔn)確、透徹、簡(jiǎn)捷、實(shí)用；授課風(fēng)格：生動(dòng)、詼諧、風(fēng)趣、幽默。