2013年地產(chǎn)開發(fā)各階段重點(diǎn)稅收問題解析與籌劃實(shí)操暨營業(yè)稅改征增值稅對(duì)地產(chǎn)、建安企業(yè)

【課程背景】
根據(jù)2013年全國稅務(wù)稽查工作要點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)依然是檢查重點(diǎn)。我們根據(jù)截止2013年4月31日的稅收政策，結(jié)合檢查中發(fā)現(xiàn)的主要問題，重點(diǎn)解析地產(chǎn)開發(fā)不同階段的重要稅務(wù)問題，幫助企業(yè)在短時(shí)間內(nèi)掌握重點(diǎn)問題的財(cái)稅規(guī)劃方案，籌劃失敗案例的點(diǎn)評(píng)解析，讓您能整體把握稅收籌劃的內(nèi)在要求和風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)稅收成本，彰顯您的專業(yè)價(jià)值。
李克強(qiáng)總理4月10日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，營業(yè)稅改征增值稅是推進(jìn)財(cái)稅體制改革的“重頭戲”，并決定進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)，逐步在全國推行，這有利于解決因局部地區(qū)試點(diǎn)導(dǎo)致的政策差異和稅收征管風(fēng)險(xiǎn)等問題。為認(rèn)真貫徹國務(wù)院常務(wù)會(huì)議精神，在一系列新稅改制度要求下，抓住機(jī)遇，積極應(yīng)對(duì)增值稅的擴(kuò)圍，充分掌握稅改政策的發(fā)展方向、要點(diǎn)內(nèi)含和操作運(yùn)用，及時(shí)調(diào)整運(yùn)營策略，交流借鑒改革試點(diǎn)行業(yè)的做法，切實(shí)做好“營改增”準(zhǔn)備和實(shí)施工作，面對(duì)營改增地產(chǎn)建安關(guān)聯(lián)企業(yè)要做好哪些應(yīng)對(duì)工作？除了財(cái)務(wù)部門，還需要其他部門的配合嗎？營改增的會(huì)計(jì)核算有何特殊處理？增值稅的申報(bào)、憑證管理和營業(yè)稅有什么區(qū)別？……

【課程綱要】
一：地產(chǎn)開發(fā)稅務(wù)管理戰(zhàn)略的優(yōu)化思路
1、我國稅制體系的總體運(yùn)行特點(diǎn)
2、納稅人應(yīng)對(duì)我國稅制的總體策略
3、開發(fā)主體的籌劃：自然人＜合伙＞、法人、外國人、非居民法人
4、如何進(jìn)行國際避稅安排
二：營業(yè)稅改征增值稅政策對(duì)建筑業(yè)房地產(chǎn)的影響＜詳見附頁＞
1、營業(yè)稅改征增值稅改革政府的總體安排
2、增值稅與營業(yè)稅的主要差異解析
3、營業(yè)稅改征增值稅主要稅收政策解析＜重點(diǎn)和難點(diǎn)＞
4、對(duì)建筑業(yè)的影響
5、應(yīng)對(duì)營業(yè)稅改征增值稅改革試點(diǎn)的策略解析
三：一級(jí)土地開發(fā)的稅務(wù)問題與納稅籌劃
1、政府主導(dǎo)型模式
2、企業(yè)主導(dǎo)型模式
3、不同收益模式的稅務(wù)問題＜固定利潤式、收益分成式、成本補(bǔ)償式、政府返還式＞
＜案例分析＞
4、企業(yè)以BT或BOT項(xiàng)目拿地的稅務(wù)問題解析與籌劃
四：地產(chǎn)企業(yè)協(xié)議拿地重要稅務(wù)問題與納稅籌劃
1、企業(yè)通過合并方式拿地的稅務(wù)問題解析與籌劃
2、企業(yè)通過分立方式拿地的稅務(wù)問題解析與籌劃
3、企業(yè)通過股權(quán)收購方式拿地的稅務(wù)問題解析與籌
4、企業(yè)通過債務(wù)重組拿地的稅務(wù)問題解析與籌劃
5、企業(yè)通過資產(chǎn)或項(xiàng)目收購方式拿地的稅務(wù)問題與籌劃
6、土地或房產(chǎn)定向增資的稅務(wù)問題與籌劃
7、如何解決無法取得發(fā)票的稅務(wù)難題
五：地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃與建設(shè)階段的重點(diǎn)稅務(wù)問題與籌劃
1、規(guī)劃與預(yù)算中稅收籌劃
2、如何講不可售面積的故事，總體搞好項(xiàng)目的籌劃
3、內(nèi)部勞務(wù)規(guī)避營業(yè)稅的籌劃＜自建、施工管理＞
4、甲供材料的稅務(wù)問題及籌劃
5、綠化工程的稅務(wù)問題及籌劃
6、代建工程籌劃難點(diǎn)
7、拆遷還房的稅務(wù)處理，別繳了冤枉稅
六：合作開發(fā)的重要稅務(wù)問題與籌劃
1、合作開發(fā)的類型及交易性質(zhì)
2、合伙型合作開發(fā)的常用模式及政策
3、不同投資回收模式的主要涉稅問題解析
4、與私募合作的成本能界定為借款費(fèi)用嗎？
5、偽合作開發(fā)的認(rèn)定
七：地產(chǎn)企業(yè)銷售階段的重點(diǎn)稅務(wù)問題與籌劃
1、分簽銷售合同和裝修合同的籌劃與風(fēng)險(xiǎn)
2、出售精裝房，裝飾材料，含家電由購房戶自購的稅務(wù)問題及籌劃
3、會(huì)員銷售模式的稅務(wù)問題及籌劃＜內(nèi)部認(rèn)購＞
4、房企代墊首付和購房返稅的稅務(wù)問題
5、賣房送家電、家俱的稅務(wù)處理及籌劃
6、低價(jià)銷售的稅務(wù)問題及籌劃
7、銷售未完工產(chǎn)品的納稅籌劃
8、銷售土地的籌劃
八：地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營階段土地增值稅的重點(diǎn)稅務(wù)問題及籌劃
1、清算單位如何確定更合算＜合并清算還是分別清算＞
2、土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)如何把握
3、如何通過集團(tuán)資金池來調(diào)整項(xiàng)目的增值率＜背對(duì)背擔(dān)保和借款＞
4、代收費(fèi)用的稅務(wù)問題及籌劃
5、人防設(shè)施和地下車庫的納稅籌劃
6、物業(yè)先自用或出租再銷售的籌劃
7、土地增值稅籌劃失敗案例解析＜重點(diǎn)掌握＞
九：不同商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式的稅務(wù)問題及籌劃
1、持有型商業(yè)地產(chǎn)的稅務(wù)管理總體思路＜并表與否＞
2、商鋪售后返租模式的稅務(wù)問題及籌劃
3、商鋪聯(lián)營扣點(diǎn)模式的的稅務(wù)問題及籌劃
4、售后回購模式的稅務(wù)問題解析
5、融資性售后回租的稅務(wù)問題及籌劃
6、轉(zhuǎn)租籌劃降低房產(chǎn)稅的風(fēng)險(xiǎn)
7、倉儲(chǔ)與房屋出租的重大區(qū)別
8、第三方物管公司的籌劃價(jià)值分析
9、裝修與出租的次序在籌劃中的作用
10、成立中介公司籌劃
11、租金分解的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)＜合理性、稅種的變化—空調(diào)費(fèi)＞
12、以不動(dòng)產(chǎn)投資收取固定利潤的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
十：企業(yè)投資退出階段的稅務(wù)問題及籌劃
1、股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出的籌劃：內(nèi)內(nèi)、內(nèi)外、外內(nèi)和外外轉(zhuǎn)讓結(jié)構(gòu)
2、清算或減資退出的籌劃
3、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓退出的籌劃
十一：企業(yè)融資的稅務(wù)問題及籌劃
1、特定資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓融資的財(cái)稅問題＜資產(chǎn)證券化＞
2、企業(yè)融資采用“固定回報(bào)+浮動(dòng)收益”的稅務(wù)問題及籌劃
3、非集合信托融資股權(quán)溢價(jià)回購的稅務(wù)問題及籌劃
4、企業(yè)民間借貸的稅務(wù)問題及籌劃
5、如何實(shí)現(xiàn)借款的機(jī)構(gòu)化安排
十二：專家現(xiàn)場開放時(shí)間，與學(xué)員互動(dòng)交流、解答學(xué)員疑難問題。

【主講專家】王老師：本公司特聘首席財(cái)稅導(dǎo)師，教授、武漢大學(xué)在讀博士。注冊稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師、注冊內(nèi)部審計(jì)師。資本運(yùn)作高手，地產(chǎn)私募專家，全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)研究員，國內(nèi)知名房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)戰(zhàn)派納稅籌劃專家；《新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法差異分析》主編，中國財(cái)務(wù)總監(jiān)資格認(rèn)證稅收籌劃課程首席講師，多家上市公司獨(dú)立董事，某會(huì)計(jì)師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)所主任會(huì)計(jì)師，多家銀行和多家證券公司的財(cái)稅顧問，多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（上市和非上市企業(yè)），國有企業(yè)集團(tuán)的稅務(wù)顧問。
具有十多年財(cái)務(wù)稅收管理工作經(jīng)驗(yàn)，具有豐富的資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，主導(dǎo)參與多個(gè)地產(chǎn)私募基金的設(shè)立和運(yùn)作，參與部分企業(yè)的境內(nèi)外上市運(yùn)作。在多年的財(cái)稅咨詢實(shí)踐中，對(duì)各類企業(yè)的投融資運(yùn)作管理有非常深入的研究。先后在全國各大城市主講《稅收籌劃》、《房地產(chǎn)企業(yè)融資之道》、《稅收政策深度解析》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)稅管理要點(diǎn)及節(jié)稅方案設(shè)計(jì)》、《如何應(yīng)對(duì)稅務(wù)稽查》、《房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作與稅務(wù)規(guī)劃》、《兼并收購》等課題500余場，受訓(xùn)企業(yè)負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)人員多達(dá)上萬人。
培訓(xùn)風(fēng)格以實(shí)務(wù)見長，知識(shí)淵博、理論功底深厚。采用互動(dòng)教學(xué)，內(nèi)容充實(shí)新穎、氣氛活躍、案例經(jīng)典、分析深刻，深受學(xué)員好評(píng)，在業(yè)內(nèi)享有良好聲譽(yù)，被譽(yù)為“財(cái)稅通”。

附件：營業(yè)稅改征增值稅專題培訓(xùn)課程綱要（便于參會(huì)學(xué)員系統(tǒng)學(xué)習(xí)）
一：營業(yè)稅改征增值稅改革政府的總體安排
1、營業(yè)稅改增值稅指導(dǎo)思想
2、營業(yè)稅改增值稅的具體原則解析
3、中央和地方政府利益博弈對(duì)納稅人的影響
4、營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)期間的主要稅制安排
5、營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)期間的過渡性政策解析
二：增值稅與營業(yè)稅的主要差異解析
1、增值稅是個(gè)美麗的錯(cuò)誤
2、增值稅的給付稅特征解析
3、增值稅價(jià)外稅特征解析
4、抵扣制度是增值稅的核心和管理重點(diǎn)
5、增值稅的核心缺陷——退稅制度解析
6、增值稅對(duì)納稅人收入和成本計(jì)量的影響解析
7、營業(yè)稅的簡化優(yōu)點(diǎn)正在演變?yōu)榧{稅人財(cái)稅管理的災(zāi)難
三：營改增主要稅收政策解析＜重點(diǎn)和難點(diǎn)＞
1、營改增的應(yīng)稅范圍解析
2、營改增的納稅人和扣繳義務(wù)人解析
3、營改增的稅率和征收率
4、計(jì)稅方法解析
5、當(dāng)期銷項(xiàng)稅額的確定
6、當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額的確定
7、差額征稅解析＜重點(diǎn)和難點(diǎn)＞
8、減免稅——稅收優(yōu)惠解析
9、增值稅專用發(fā)票管理
10、零稅率的應(yīng)稅服務(wù)解析
11、零稅率應(yīng)稅服務(wù)免抵退稅
12、一般納稅人認(rèn)定
13、納稅地點(diǎn)解析
14、納稅時(shí)點(diǎn)解析
15、增值稅的會(huì)計(jì)核算＜一般納稅人和小規(guī)模納稅人＞＜重點(diǎn)＞
16、一般納稅人的增值稅申報(bào)管理＜跨試點(diǎn)和非試點(diǎn)地區(qū)、跨試點(diǎn)行業(yè)與非試點(diǎn)行業(yè)的
納稅人是重點(diǎn)＞
17、小規(guī)模納稅人增值稅申報(bào)管理
四：營改增難點(diǎn)解析
1、境外勞務(wù)計(jì)稅，如何判斷提供應(yīng)稅服務(wù)是否在境內(nèi)
2、內(nèi)部無償提供應(yīng)稅勞務(wù)是否視同銷售計(jì)稅
3、混業(yè)經(jīng)營計(jì)繳稅管理解析
4、兼營的計(jì)繳稅管理解析
5、銷售使用過的固定資產(chǎn)如何計(jì)稅
6、應(yīng)稅服務(wù)中止、折讓、開票有誤等情形的稅務(wù)處理
7、免征增值稅是否有利，免稅待遇的取與舍
8、跨年度租賃業(yè)務(wù)如何計(jì)稅
9、試點(diǎn)地區(qū)總機(jī)構(gòu)納稅人匯總納稅分析
10、減免和返還流轉(zhuǎn)稅的會(huì)計(jì)核算
11、留抵稅額抵頂欠稅會(huì)計(jì)處理
12、增值稅檢查調(diào)賬的會(huì)計(jì)核算
13、營改增對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)核算體系的影響和調(diào)整
五：納稅人或企業(yè)的應(yīng)對(duì)營改增改革試點(diǎn)的策略解析
1、納稅人稅收籌劃的重點(diǎn)——雙軌制套利
2、納稅人的稅收遵從戰(zhàn)略
3、企業(yè)的會(huì)計(jì)管理——如何設(shè)計(jì)會(huì)計(jì)核算賬簿體系
4、納稅人身份選擇規(guī)劃分析
5、納稅人的稅務(wù)管理重點(diǎn)＜供應(yīng)商和客戶的零稅采購和零稅銷售時(shí)關(guān)鍵＞
6、納稅人稅務(wù)內(nèi)部控制主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的流程控制措施解析
7、改革對(duì)上游服務(wù)供應(yīng)商的稅負(fù)影響變化解析
8、改革對(duì)納稅人招標(biāo)管理的影響解析
9、改革對(duì)非直接試點(diǎn)企業(yè)的成本與價(jià)格影響解析
10、借助增值稅改革提升企業(yè)的利潤
11、如何利用改革優(yōu)化企業(yè)的現(xiàn)金流管理
12、如何利用改革優(yōu)化企業(yè)的供應(yīng)鏈管理＜專業(yè)價(jià)值鏈稅務(wù)管理的價(jià)值＞
13、改革中與公司管理層戰(zhàn)略溝通的重點(diǎn)
14、改革中與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通和協(xié)調(diào)

恭祝各位參會(huì)學(xué)員身心安康，事業(yè)隨順，好運(yùn)連連?。?！