2014年房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算全程攻略專題班通知（闞老師）

【專題背景】
2013年歲尾，央視三次炮轟“土地增值稅”，不僅將矛頭指向房地產(chǎn)開發(fā)商，更痛斥國家稅務總局征管不力。隨后，國家稅務總局以官網(wǎng)答記者問的形式給予回應：“稅務總局將進一步完善制度措施，加強土地增值稅征管。”地產(chǎn)宏觀調控持續(xù)發(fā)力，國家稅務總局承受輿論壓力，經(jīng)濟下滑地方財政吃緊，所有信息都指向——“2014年將迎來最為嚴厲的土地增值稅征管！”近期國家稅務總局將對土地增值稅清算再出公告，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的您做好戰(zhàn)斗準備了嗎？
稅總發(fā)[2013]67號、稅總函[2013]658號文要求各地嚴格審核扣除項目，特別是商業(yè)類地產(chǎn)項目，由于增值率高，清算將導致大量補稅。普通住宅項目，如果不能準確把握，可能導致無法享受優(yōu)惠。該稅種籌劃空間也比較大，需要在清算之前做好應對的準備。土地增值稅政策各地差異較大，在清算中特別是扣除項目的確定爭議較多，本課程將根據(jù)各省的特殊規(guī)定逐一分析，教給大家如何輕松應對清算風暴。
如果您有地塊剛剛啟動尚未進行稅收籌劃，如果您正在為項目是否應申報清算猶豫不決，如果您有應清未清樓盤在惴惴不安等待清算，如果您對土地增值稅清算尚有疑難雜癥，如果您對土地增值稅清算缺乏系統(tǒng)學習，歡迎來到“土地增值稅清算”專題大課堂！ 本課程由實戰(zhàn)派專家闞振芳老師為大家詳盡講解土地增值稅清算全流程，所有土地增值稅問題一網(wǎng)打盡，化解稅收風險、破解土地增值稅難題、掌控節(jié)稅技巧。真實案例分享，接地氣、重實效，讓您兩天不虛此行！！！

【主講內容】
模塊一：2014年土地增值稅政策和征管走向展望

模塊二：啟動土地增值稅清算
1、清算條件 (應該清算/可以清算)
⑴ 某滾動開發(fā)項目清算時點案例
⑵ 清算單位的確定（兩分型、三分型、四分型等等）
⑶ 合并、分立、投資是否土地增值稅清算
⑷ “竣工”“已售”“自用/出租”“全部可售面積”的判定
⑸ 預售許可證取得后滿三年的判定
2、未清算的法律責任（滯納金/罰款/刑事責任）
⑴ 達到“應該清算”條件未清算是否構成偷稅？
⑵ 清算后轉讓尾房未申報納稅是否構成偷稅？
⑶ “可以清算”項目是否加收滯納金？
⑷ “未按期申報”還是“拒不申報”：某地產(chǎn)公司稽查案例
⑸ 預繳中少繳納土地增值稅是否構成偷稅?
⑹ 核定征收稅款偏低被追查是否定性為偷稅？
3、清算啟動的納稅籌劃
⑴ 清算與否的抉擇：補稅型；退稅型；兩清型
⑵ 土地增值稅清算與僵尸公司注銷
⑶ 匯繳前繳納的土地增值稅的所得稅前扣除年度

模塊三：清算前期準備
◇ 成本對象（項目類型）的劃分
⑴ 普通住宅標準/保障房的項目類型等
⑵ 某地產(chǎn)公司地下車庫確定項目類型稅企爭議案例
⑶ 住宅和商業(yè)可否合并計算

模塊四：收入篇
1、《房地產(chǎn)轉讓收入鑒證表》概述
2、銷售收入的確認
⑴ 預售/分期收款/按揭收入的確認
⑵ 訂金、定金、違約金和賠償金
⑶ 折扣轉讓房地產(chǎn)
⑷ 商品房面積與有關部門實際測量面積不一致
⑸ 轉讓地下車位永久使用權收入如何確認
⑹ 計稅價格明顯偏低的處理
3、視同銷售收入
⑴ 合作建房后分房產(chǎn)、房屋土地對外投資
⑵ 以房抵工程款、抵廣告費、以房抵銀行貸款本息、以動遷補償費抵頂購房款等
⑶ 預征時點/清算時納稅義務發(fā)生時間
⑷ 視同銷售收入金額的確認
4、代收費用/價外費用
5、拆遷收入
6、政府財政返還

模塊五：扣除篇
1、土地成本
 ⑴ 以賣股權方式買地的土地成本、接受投資的土地成本
⑵ 無償劃轉土地、土地評估增值、無土地成本票據(jù)
⑶ 契稅、土地使用稅、耕地占用稅
⑷ 拍地支付的傭金
⑸ 拆遷成本：拆遷公證費、拆遷評估費、拆遷戶過渡租金
⑹ 某“拆遷還建”土地增值稅納稅籌劃案例
2、開發(fā)成本
 ⑴ 稅務局如何查處虛增開發(fā)成本
⑵ 土地增值稅清算中如何審核發(fā)票
⑶ 疑難實務：甲供材、公共配套、精裝修、售樓處、紅線外
⑷ 地下車位處理：人防車位、有產(chǎn)權車位、無產(chǎn)權車位
⑸ 成本分攤的技巧（解析項目的52種清算方案）
3、開發(fā)費用和稅金扣除
 ⑴ 開發(fā)費用土地增值稅前扣除的納稅籌劃思路
⑵ 土地增值稅和企業(yè)所得稅對利息費用口徑差異
⑶ 利息疑難實務：融資顧問費、統(tǒng)借統(tǒng)還利息、利率上限等
⑷ 三種基本信托融資模式的利息扣除
⑸ 某私募股權融資的案例解析
⑹ 稅金疑難實務：土地使用稅、各種基金等
4、清算后事項
 ◇ 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算后尾盤的納稅籌劃案例
模塊六：特殊業(yè)務
1、合作建房如何進行土地增值稅清算？
2、合并是否可以節(jié)省土地增值稅？
3、投資時如何計算土地增值稅？
4、土地增值稅的核定征收
5、如何注銷項目公司？

模塊七：稽查后風險應對篇
1、應清未清項目是否繳納滯納金和罰款？
2、核定征收稅款偏低是否定性為偷稅？
3、預繳時少交稅款的法律責任？
4、未辦理注銷稅務登記的如何追繳稅款的規(guī)定

模塊八：專家現(xiàn)場與學員互動交流，答疑解惑。

【主講專家】闞老師：中國注冊稅務師、注冊會計師、注冊管理咨詢師，房地產(chǎn)稅務實操專家，國內首家五A級稅務師事務所合伙人，他所屬的團隊專著于房地產(chǎn)稅務領域，為多家地產(chǎn)集團提供長期稅務顧問、稅務審計、稅務咨詢籌劃工作，熟悉房地產(chǎn)公司全程財稅操作。他所編著的暢銷書籍《陽光節(jié)稅》第一次公開給出了土地增值稅定價數(shù)學模型，給出土地增值稅籌劃控制圖，對絕大部分類型開發(fā)項目土地增值稅籌劃具有指導意義。同時在北京、上海、江蘇、安徽、廣東、湖南、福建、成都、杭州、青島等省市進行房地產(chǎn)稅務講座，授課內容精彩，分析透徹、實操性強，信息量大，深受各地學員喜愛。