房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅清算涉稅風險處理和納稅應對技巧與疑難問題答疑專題班

【專題背景】
根據(jù)稅制改革的“十二五”規(guī)劃，公元2014年“營改增”步驟將進入快車道，除目前的交通運輸業(yè)、部分現(xiàn)代服務業(yè)、郵政企業(yè)以外，建筑安裝業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)的“營改增”改革步驟必將進一步加快并最終納入“營改增”范疇，在此形勢下，各地對土地增值稅清算力度無疑將進一步加強和深化，因為一旦實現(xiàn)“營改增”，“房地產(chǎn)增值稅”和“土地增值稅”將不可能同時并存，地方稅務機關將失去一大稅收收入來源。
建安、房地產(chǎn)行業(yè)近些年已成各地稅務機關主體稅種，占全部稅收收入任務的比例一般都50%以上，有的地方甚至高達80%，可以說土地增值稅清算力度的大小高低，直接決定了各地收入任務是否順利完成，未來的日子里，土地增值稅強化清算必將成為各地稅務機關稅收工作重點！
此外，流動性資金緊缺（有的企業(yè)已經(jīng)因此轟然倒下）、房產(chǎn)稅開征風聲鶴唳……形勢逼人，步步緊逼，房地產(chǎn)企業(yè)如何在這形勢下生存，特別是針對來勢洶洶的土地增值稅強化清算如何應對？無疑是廣大開發(fā)商面臨的無法回避的一次嚴峻挑戰(zhàn)！
本課程以土地增值稅清算為專題，從教你如何清算入手，由淺入深，揭秘清算所涉及的所有政策與清算技巧、工程造價各部分的構(gòu)成、扣除項目金額計算的技巧、精裝修成本如何扣除以及如何利用現(xiàn)有的稅收政策進行土地增值稅及其他稅種（營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、契稅等等）的稅收規(guī)劃……如何從一步領先發(fā)展到步步領先？又如何傲立于嚴峻環(huán)境而不敗，本專題將為您揭開神秘的面紗并帶給您巨大的稅收收益。

【主講內(nèi)容】
第一部分：土地增值稅法規(guī)與最新政策解讀
1、國五條出臺的背景、調(diào)控著力點、主要省市后續(xù)政策及效果如何分析
2、“十年九調(diào)、年年中央空調(diào)”之高房價奧秘揭秘
3、土地增值稅的納稅人和征稅對象是誰？小產(chǎn)權(quán)房、城中村改造中與村集體合建的住宅商鋪需要征收土地增值稅嗎？
4、土地增值稅的清算對象、清算條件和范圍有哪些？達到什么樣條件的開發(fā)商需要做土地增值稅清算，有什么辦法延遲清算嗎？
5、土地增值稅的計稅依據(jù)如何確定？土地增值稅的適用稅率和速算扣除數(shù)有幾級？土地增值稅的計算原理與計算方法有哪些？
6、土地增值稅收入確認問題
（1）應稅收入如何確認
◇ 取得的收入有哪些需要繳納土地增值稅？
◇ 銷售面積發(fā)生差錯存在補退款如何處理？
◇ 收取的違約金、滯納金、賠償金等價外費用要不要計算繳納土地增值稅？
◇ 代收代付的水電增容費、有線電視安裝費、網(wǎng)絡費等如何處理？
◇ 開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)是否需要視同銷售？該如何處理？
◇ 地下車庫或者停車位轉(zhuǎn)讓，其收入是否計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入？
◇ 將不能銷售的公共配套設施對外銷售了又該如何處理？
◇ 將自有的土地承包他人開發(fā)收取的承包金如何做稅務處理？
◇ 企業(yè)合并、分立等過程中發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移是否應當征收土地增值稅？ ◇ 各類拆遷補償、拆遷安置土地增值稅如何計算？
◇ 以上各種行為的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅等其他稅種的處理又是如何規(guī)定的？
（2）不征稅收入如何確認
◇ 將開發(fā)產(chǎn)品對外捐贈是否需要繳納土地增值稅？
◇ 將土地和開發(fā)產(chǎn)品對外提供擔保、抵押是否需要繳納土地增值稅？
◇ 單位或個人將自有的房產(chǎn)與他人交換是否需要繳納土地增值稅？
◇ 什么是代建房？是否需要繳納土地增值稅？
◇ 房地產(chǎn)評估增值是否需要繳納土地增值稅？
◇ 以上各種行為的營業(yè)稅和企業(yè)所得稅等其他稅種的處理又是如何規(guī)定的？
（3）免稅收入如何確定
◇ 納稅人建造普通標準住宅出售征免稅
◇ 國家征用、收回房地產(chǎn)的征免稅
◇ 因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷房地產(chǎn)的征免稅
◇ 個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房的征免稅
◇ 以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的征免稅
◇ 合作建房的征免稅
◇ 企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅
7、土地增值稅準予扣除項目金額的確認問題
（1）準予土地增值稅前扣除的確認原則有哪些？已實際發(fā)生的成本支出是否都
可以作為計算扣除項目金額的依據(jù)？
（2）取得土地使用權(quán)所支付金額如何確認？以地補路方式取得的土地成本如何確定？購買爛尾樓的成本能否加計扣除？以土地投資入股或者合作建房的土地成本如何確認？
（3）房地產(chǎn)開發(fā)成本如何確認？每平方米的建安成本主要由哪些因素構(gòu)成？各地的建安平均造價如何？
（4）房地產(chǎn)開發(fā)費用如何確認？向金融機構(gòu)借款的利息支出在何種情況下可以據(jù)實扣除？全部使用自有資金開發(fā)沒有發(fā)生利息支出的樓盤怎么辦？
（5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金如何確認？清算后剩余樓盤再銷售時繳納的稅金
能否扣除？
（6）房地產(chǎn)企業(yè)的加計扣除如何確認？
（7）轉(zhuǎn)讓舊房如何計算準予扣除項目的金額？

第二部分：土地增值稅納稅籌劃方法大揭秘
1、臨界點法：普通住宅的售價是否越高越好？
2、費用轉(zhuǎn)移法：如何適當?shù)匕压芾碣M用、銷售費用等支出資本化以擴大成本？
3、收入分散法：精裝房與毛胚房銷售哪種方式更節(jié)稅？
4、建房方式法：如何變自建房為代建房而節(jié)約巨額的稅費支出？
5、合作建房法：合作建房的奧秘何在？如何操作才能節(jié)約巨額的稅費支出？
6、代收費用法：燃氣費、水電增容費等代收的款項如何操作才是合適的？
7、股權(quán)轉(zhuǎn)讓法：名為股權(quán)轉(zhuǎn)讓實為土地轉(zhuǎn)讓是否涉及土地增值稅？
國稅函【2000】687號文件是否有效且普遍適用？
第三部分：專家現(xiàn)場開放時間，解答學員疑難問題。

【主講專家】林老師：中國注冊稅務師、會計師、律師，著名房地產(chǎn)納稅規(guī)劃實戰(zhàn)籌劃專家，被譽為房地產(chǎn)財稅答疑“第一人”?，F(xiàn)為某省地方稅務局官員，國家稅務總局講師團成員，國家稅務總局稽查人才庫、所得稅人才庫優(yōu)秀人才，某省納稅人服務研究會副會長，某省稅務干部學院等數(shù)所院?？妥淌?，多次組織、參與全國稅收大要案稽查工作，潛心于房地產(chǎn)業(yè)財稅研究，具有深湛的理論基礎，豐富的實踐經(jīng)驗，廣泛的財經(jīng)法規(guī)知識積累，出版有《土地增值稅清算操作指南》等房地產(chǎn)企業(yè)財稅專著。林老師長期工作在稅務稽查、所得稅等工作崗位，具有十分豐富的稅務稽查實戰(zhàn)經(jīng)驗和政策研究理論基礎，長期在北京、上海、成都、江蘇、浙江等全國數(shù)十個城市授課，課程涵蓋房地產(chǎn)投融資、發(fā)票管理、商業(yè)模式、經(jīng)濟合同、土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算清繳以及稅收籌劃等各方面，講授由淺入深、生動活潑、內(nèi)容準確、分析透徹、簡明扼要、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默；既有理論高度又有實戰(zhàn)操作，深受各地學員喜愛！