房地產企業(yè)資產重組納稅實務與成本管控專題班通知（樊老師）

【專題背景】
C我們的主題是——
Ø房地產開發(fā)企業(yè)以資本重組手段拿地要注意哪些問題？
Ø房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)產品有哪些類型？
Ø房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)階段如何做好成本核算？
Ø房地產開發(fā)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)稅務風險如何分析籌劃？
Ø房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算將面臨什么樣的形勢？

【主講專家】
樊老師：中國稅務報,中國稅網(wǎng)房地產項目組高級咨詢顧問，中國稅網(wǎng)特約研究員，國家稅務總局網(wǎng)絡培訓學院講師，中國注冊稅務師，天和經(jīng)濟研究所專家委員會委員，曾任某上市房地產公司（HK02118）總會計師，多家房地產稅務顧問，房地產納稅籌劃專家，先后在《中國稅務報》《海峽財經(jīng)導報》《中國房地產》《現(xiàn)代服務業(yè)》發(fā)表大量財稅論文、編著《房地產開發(fā)企業(yè)納稅實務與風險防范（第五版）》《稅收優(yōu)惠最優(yōu)方案設計與點評》等書籍。多次應邀為全國房地產建筑安裝企業(yè)進行財稅專題講座，授課注重實務操作，講課中能準確地將稅收法規(guī)與企業(yè)會計處理有機結合起來，所講操作方法能直接運用于企業(yè)涉稅處理，通俗易懂且操作性強，并當場解答企業(yè)棘手財稅問題，授課形式活潑生動，深受學員喜愛。

【主講內容】   
  第一節(jié)：房地產開發(fā)企業(yè)資本重組運作土地涉稅風險防范
1．直接購買土地與購買公司股權要考慮哪些因素？
2．以賣公司形式賣土地是否存在后續(xù)風險？
⑴【案例】劉備（蜀漢公司）2000年以土地成本1000萬元作價評估2000萬元成立了荊州公司（關羽），持有股權100%，關羽不做房地產開發(fā)，兩年后，關羽把這塊地3000萬元賣給了孫權東吳公司，東吳要做地產開發(fā)。
  ☆：稅務如何處理？
☆：劉備投資時公司交哪些稅？
☆：關羽轉讓土地時劉備補繳土地增值稅嗎？
☆：找不到劉備，關羽怎么辦？
3．合并策略在房地產拿地中運用
⑴【案例】東吳公司從事房地產開發(fā)，看中荊州土地，要求兩個公司合并。荊州公司涉及哪些稅務問題？劉備公司涉及哪些稅務問題，得到的是股權還是貨幣？荊州公司取得土地的賬面價值是？
4．公司分立是否都可以享受到免稅優(yōu)惠？
5．合作開發(fā)不能回避固定回報有哪些涉稅風險？
⑴一起合作開發(fā)法院判決奧康公司轉讓土地使用權案例思考
☆：奧康公司交不交“轉讓土地”營業(yè)稅？
☆：奧康公司交不交“轉讓土地”土地增值稅？
☆：奧康公司交不交“轉讓土地”企業(yè)所得稅？
☆：碧波公司交不交“受讓土地”契稅？
☆：奧康項目部銷售房屋以誰的名義繳納營業(yè)稅？土地增值稅？企業(yè)所得稅？
☆：奧康項目部這塊土地計稅基礎是多少？是公司原始價值還是交稅價值？
☆：奧康項目部利潤怎么分配給碧波公司？
☆：碧波公司分回利潤交所得稅嗎？
☆：陳全、皮志勇收到分紅交所得稅嗎？如果是公司呢？
第二節(jié)：房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)類型概述各有何特點
1．養(yǎng)老地產
   ⑴養(yǎng)老地產取得土地開發(fā)存在哪些法律風險？
   ⑵養(yǎng)老地產項目運營模式存在哪些法律風險？
2．旅游地產業(yè)務模式有哪些？
   ⑴景區(qū)住宅開發(fā)                   
 ⑵度假房地產開發(fā)
   ⑶產權式酒店開發(fā)                 
 ⑷寫字樓開發(fā)
    ⑸綜合型旅游房地產開發(fā)
3．旅游地產有哪些銷售模式？
   ⑴全部銷售模式，即純銷售模式     
 ⑵部分銷售模式
   ⑶以租代售模式
4．工業(yè)地產開發(fā)常見的四種模式：
⑴工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式                 
⑵主體企業(yè)引導模式
⑶工業(yè)地產商模式                   
⑷綜合運作模式    
5．棚戶區(qū)改造、舊城改造、城中村改造有哪些模式？城中村村民安置補償房與城市國有土地上建造的房屋有無區(qū)別？
⑴【案例】諸葛亮建筑公司接受周瑜房地產公司委托對B地塊房屋進行拆遷雙方合同約定諸葛亮建筑公司要支付周瑜房地產公司200萬元方可入場拆遷，拆遷所得歸諸葛亮建筑公司。雙方該如何納稅？
6．投資政府土地改造項目如何納稅處理？
⑴【案例】曹操投資公司接受東漢政府委托，投資開發(fā)A地塊項目，支付拆遷平整
費用10000萬元，支付設計規(guī)劃費用2000萬元，支付拆遷補償費用30000萬元，一級土地開發(fā)完成后，政府組織招拍掛，底價80000萬元，若無人競拍，則有曹操子公司曹丕房地產公司底價兜底，競拍所得扣除政府各項基金外歸曹操投資公司所有，曹操投資公司如何進行納稅處理？
7．以房地產公司名義立項開發(fā)回遷安置房如何計稅？
⑴【案例1】政府出讓給黃忠公司A地塊，土地出讓價款3000萬元，另外約定在A地塊之外的屬于政府所有的B地塊上要為政府建造回遷安置房100套，建造成本預計2000萬元，開發(fā)建設以及籌融資均由黃忠公司負責，竣工后政府回購，回購價款假設2500萬元該如何稅務處理？
⑵【案例2】政府出讓給黃忠公司A地塊，出讓協(xié)議約定土地出讓價款3000萬元，另外將回遷安置房土地B地塊也出讓給黃忠公司，協(xié)議約定出讓價款為2000萬元，該地塊主要用于A、B地塊的原居民回遷安置，由黃忠公司負責投資開發(fā)建設，政府補償價款4200萬元，屬于補償超標的面積由原居民向開發(fā)商補交房款，黃忠公司回遷房建造成本預計2000萬元該如何納稅處理？
⑶【案例3】政府出讓給黃忠公司A地塊，出讓協(xié)議約定土地出讓價款3000萬元，黃忠公司取得拆遷許可證，取得該土地從事開發(fā)建設還要進行拆遷及安置補償，貨幣拆遷費用2000萬元，產權調換補償方式下建造成本支出4000萬元，如何進行納稅處理？
⑷【案例4】黃忠公司負責拆遷還建，拆老陳家返還超面積補償房屋兩套，收取超面積價差30萬元，這30萬元是否繳納營業(yè)稅？
⑸【案例5】政府將拆遷、征收補償完畢的土地B出讓給黃忠公司，出讓協(xié)議約定土地出讓價款7000萬元，黃忠公司支付3000萬元土地出讓金，另外4000萬元作為為政府配建的回遷安置房補償款，房屋竣工后，政府收回回遷安置房分配給原土地被征收人，如何進行納稅處理？
⑹【案例6】政府委托黃忠公司負責C地塊的拆遷安置，黃忠公司拆遷平整支出2000萬元、安置房建設支出3000萬元，政府評審后確定為5500萬元。黃忠公司競價8000萬元取得C地塊土地使用權。政府收取土地出讓價款后對黃忠公司進行返還，返還收入5500萬元，其中拆遷平整費用2200萬元，安置房建設3300萬元，如何進行納稅處理？
第三節(jié)：房地產項目開發(fā)成本如何核算與管控
1．房地產開發(fā)企業(yè)成本構成包含哪些內容？
2．兼顧內外需求，如何確定房地產成本核算對象？
3．房地產開發(fā)各成本項目核算范圍有哪些？
4．車庫、車位有無產權銷售以及利用人防設施、公共配套設施場地銷售的處理？
5．可售地下車位的開發(fā)成本該如何分攤，是否要分攤土地的成本，不可售車位      
產權歸企業(yè)自用部分或對外出租使用權車位該如何預留成本？
6．建筑面積、可售面積與不可售面積如何界定？
7．簽訂施工合同不含甲供材如何處理？
⑴【案例】重慶周瑜建筑公司與孫策房地產公司簽訂工程施工合同，勞務部分價款
2000萬元，甲供材1000萬元，合同總價簽訂多少合適？
8．房地產開發(fā)企業(yè)成本控制如何確定責任主體？
9．房地產開發(fā)企業(yè)分產品類型確定目標成本方式
10．房地產開發(fā)企業(yè)如何編制完工結算單？
11．房地產開發(fā)企業(yè)合同臺賬管理
12．房地產開發(fā)企業(yè)計稅成本與會計成本主要差異有哪些？
13．房地產項目怎樣確定成本終結日？
14．成本終結日的確定與企業(yè)所得稅匯算清繳有何關系？
第四節(jié)：房地產企業(yè)銷售手段與涉稅風險
1．市場銷售低迷，資金鏈緊張，以促銷求生存，衍生多少手段，稅務風險幾何？2．首付一成簽合同，多交了多少稅金？
3．借售房之名融資付利息、還本金帶來多少納稅風險？
4．商業(yè)地產售后回租統(tǒng)一運營涉及幾方利益關系？稅收成本有多少？
5．買別墅大抽獎增值稅、營業(yè)稅、個人所得稅計算對了嗎？
6．開發(fā)商沒及時交鑰匙承諾減免物業(yè)費到底算誰買單？
7．開發(fā)商代業(yè)主墊首付辦按揭誰沾光了？
8．售后回購算融資租賃嗎？
9．精裝修房裝修合同與銷售合同分開簽訂籌劃效果如何？
10．以公司名義買房有多少運作空間？
11．房地產開發(fā)企業(yè)收取供應商違約金、罰款繳納營業(yè)稅嗎？
12．房地產開發(fā)企業(yè)收取業(yè)主違約金繳納營業(yè)稅嗎？
第五節(jié)：專家現(xiàn)場預留時間與學員互動交流，答疑解惑