2014年房地產(chǎn)業(yè)稅收專項(xiàng)檢查工作方案解析專題班通知（陳萍生）

2014年我國經(jīng)濟(jì)總量增長乏力，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨重大變局，1-4月，房地產(chǎn)稅收增長乏力，政府土地財(cái)政和稅收持續(xù)吃緊，在此嚴(yán)峻形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)仍被國家稅務(wù)總局第八次列入稅收專項(xiàng)檢查的指令性檢查行業(yè)，稅務(wù)機(jī)關(guān)希望藉此作為今年稅收收入增長的一個(gè)亮點(diǎn)。稅務(wù)機(jī)關(guān)如何加大查處力度，從哪些方面進(jìn)行檢查，哪些是房地產(chǎn)企業(yè)稅收核算的風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)？隨著國家稅務(wù)總局《關(guān)于開展2014年全國稅收專項(xiàng)檢查工作的通知》（國稅發(fā)[2014]31號）下發(fā)，新的《2014年稅收專項(xiàng)檢查工作方案》悄然而出，其中的“房地產(chǎn)業(yè)檢查重點(diǎn)”中列示了包含營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、土地使用稅、契稅、房產(chǎn)稅和印花稅等90多個(gè)重點(diǎn)檢查問題。

為了幫助房地產(chǎn)企業(yè)了解存在的這些涉稅風(fēng)險(xiǎn)問題及相關(guān)的政策規(guī)定，本課程邀請稅收專家陳萍生老師就《稅收專項(xiàng)檢查方案》中列出的重點(diǎn)問題進(jìn)行詳細(xì)解析。
 

【授課方法】

采取互動(dòng)式的學(xué)習(xí)方法，由專家老師提出稅務(wù)檢查中遇到的現(xiàn)實(shí)問題和實(shí)用的解決方法，從不同的角度分析講解運(yùn)用技巧和風(fēng)險(xiǎn)分析，起到融會(huì)貫通的啟示作用。同時(shí)，激發(fā)學(xué)員參與的熱情，提出并交流本單位的稅收疑難問題和想法，達(dá)到提高學(xué)習(xí)效果的目的。
 

【主講專家】
陳老師：稅務(wù)稽查資深官員，中國注冊會(huì)計(jì)師，注冊稅務(wù)師；某省地方稅務(wù)局特聘稅收業(yè)務(wù)專家；曾為國家稅務(wù)總局稽查局稅收專項(xiàng)檢查組成員、國家稅務(wù)總局12366咨詢服務(wù)組成員；近年來在國家級刊物發(fā)表稅收業(yè)務(wù)文章200多篇，出版財(cái)稅專著5部。參與國家稅務(wù)總局稽查局組織編寫稽查內(nèi)訓(xùn)教材《房地產(chǎn)稅務(wù)稽查實(shí)務(wù)》和《稅務(wù)稽查案例》書籍；在全國各大城市主講房地產(chǎn)行業(yè)稅收專題講座近百次，受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧！

 

    一：營業(yè)稅

1、主營業(yè)務(wù)收入

⑴ 銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用是否未按規(guī)定入賬，少計(jì)收入9個(gè)方面問題。

⑵ 開發(fā)項(xiàng)目完工后，是否將收入掛在“預(yù)收賬款”等科目長期不結(jié)轉(zhuǎn)收入。

⑶ 按分期收款合同約定的時(shí)間應(yīng)收取而未收到的銷售款是否及時(shí)申報(bào)納稅。

⑷ 采取委托銷售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，是否不及時(shí)收取售房款，或者部分售房款由中介服務(wù)機(jī)構(gòu)收取并開具發(fā)票或收據(jù)，開發(fā)企業(yè)未計(jì)入收入；

⑸ 以銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)在收到首付款，銀行按揭貸款到賬后，是否未按規(guī)定計(jì)稅；是否將收到的按揭款項(xiàng)以銀行貸款的名義記入“短期借款”賬戶，不做收入。

⑹ 對將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價(jià)款是否按租金確認(rèn)收入，出售時(shí)是否再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入。對將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的，租賃期間取得的價(jià)款是否按租金確認(rèn)收入，出售時(shí)是否再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入。

⑺ 發(fā)生視同銷售行為，是否未按規(guī)定申報(bào)納稅5個(gè)問題

2、其他業(yè)務(wù)收入

⑴ 房屋出租收入3個(gè)問題

⑵ 商品房售后服務(wù)如物業(yè)收入、代客裝修、清潔等取得的收入以及材料銷售收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和固定資產(chǎn)出租收入是否未按規(guī)定申報(bào)納稅。

3、其他營業(yè)稅涉稅問題

⑴ 利用自有施工力量建造房屋等建筑物，在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，是否未申報(bào)繳納建筑環(huán)節(jié)的營業(yè)稅

⑵ 中途轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目，是否未按規(guī)定繳納營業(yè)稅。

⑶ 支付境外公司來華提供咨詢、設(shè)計(jì)、施工等勞務(wù)費(fèi)，是否未按規(guī)定代扣代繳營業(yè)稅。

⑷ 合作建房是否按稅法規(guī)定足額納稅。

⑸ 不符合條件的代建房行為，是否將其作為代建處理而少計(jì)或不計(jì)銷售收入。

二：企業(yè)所得稅

1、收入方面

⑴ 未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入是否已按規(guī)定預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)前應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。

⑵ 產(chǎn)品完工后是否及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其與對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度本項(xiàng)目的應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。對于跨年度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的已完工出售部分，有無不按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)收入或故意推遲實(shí)現(xiàn)工程結(jié)算收入的現(xiàn)象。

⑶ 取得政府的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或獎(jiǎng)勵(lì)收入是否申報(bào)繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅。

⑷ 客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、先租后售收取的租金等是否按規(guī)定確認(rèn)收入或直接沖減成本費(fèi)用。

2、成本費(fèi)用方面

⑴ 取得的土地資產(chǎn)是否不按規(guī)定計(jì)價(jià)。

☆：是否擅自擴(kuò)大或減少土地資產(chǎn)的價(jià)值；是否存在將購進(jìn)土地進(jìn)行三通一平后，通過評估虛增土地成本，計(jì)入開發(fā)成本。

⑵ 是否虛列拆遷補(bǔ)償費(fèi)，虛增成本2個(gè)問題。

⑶ 是否簽訂虛假合同、協(xié)議，虛列、多列或重復(fù)列支成本費(fèi)用4個(gè)問題。

⑷ 是否取得不符合規(guī)定的發(fā)票入賬，多列成本費(fèi)用。

☆：取得舊版作廢發(fā)票入賬；涂改、偽造、自行填開發(fā)票入賬；取得第三方開具的發(fā)票入賬；

取得開具內(nèi)容不實(shí)的發(fā)票入賬等

⑸ 是否混淆成本核算對象，未按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本6個(gè)問題。

⑹ 是否將資本性支出直接列入當(dāng)期成本，減少應(yīng)納稅所得額6個(gè)問題

⑺ 是否擴(kuò)大期間費(fèi)用列支范圍及標(biāo)準(zhǔn)，減少應(yīng)納稅所得額5個(gè)問題。

⑻ 其他6個(gè)問題。

三：個(gè)人所得稅

1、未通過“應(yīng)付職工薪酬”科目發(fā)給職工的獎(jiǎng)金、實(shí)物以及其他各種應(yīng)稅收入，是否足額、準(zhǔn)確代扣代繳個(gè)人所得稅。

2、為職工購買的商業(yè)保險(xiǎn)、補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)、企業(yè)年金等是否按規(guī)定代扣代繳了個(gè)人

所得稅。

3、以發(fā)票報(bào)銷方式或定額發(fā)放的交通補(bǔ)貼、誤餐補(bǔ)助、加班補(bǔ)助、通訊費(fèi)補(bǔ)貼等，是否代扣代繳個(gè)人所得稅。（交通補(bǔ)貼、通信補(bǔ)貼如果所在省制定了稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的，在標(biāo)準(zhǔn)限額內(nèi)的部分可免征個(gè)人所得稅）

4、以發(fā)票報(bào)銷方式套取現(xiàn)金，發(fā)放獎(jiǎng)金或支付給個(gè)人手續(xù)費(fèi)、回扣、獎(jiǎng)勵(lì)等，是否代扣代繳個(gè)人所得稅。

5、支付債權(quán)、股權(quán)的利息、紅利時(shí)是否扣繳利息、股息、紅利收入的個(gè)人所得稅。

6、房地產(chǎn)銷售人員取得銷售傭金是否并入工資、薪金代扣代繳個(gè)人所得稅。

7、為管理人員購買住房，支付房款，是否并入雇員工資、薪金所得計(jì)征個(gè)人所得稅。

8、各種促銷活動(dòng)向客戶贈(zèng)送禮品，是否代扣代繳個(gè)人所得稅。

四：土地增值稅

◇：除上述營業(yè)稅、企業(yè)所得稅里已涉及問題外，還應(yīng)注意檢查：

1、對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定是否符合要求。是否將適用商業(yè)用房等高預(yù)征率的商品房與普通住房混淆在一起核算，少繳稅款。

2、是否以工程未結(jié)算、未決算或是商品房未銷售完畢等各種理由不進(jìn)行土地增值稅的清算。

3、是否按規(guī)定確定土地增值稅的清算單位。

4、是否按規(guī)定進(jìn)行成本費(fèi)用分?jǐn)偂?/div>