2014年房地產(chǎn)企業(yè)稅收專項(xiàng)檢查風(fēng)險(xiǎn)控制專題班通知（劉老師）

【專題背景】 
據(jù)2013年11月25日中央電視臺(tái)爆料：截止到2012年12月31日，全國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億元，占當(dāng)年稅收收入的37.8%，如此巨額的應(yīng)繳未繳稅款必然招致稅務(wù)機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅更加嚴(yán)格地清算。2014年在南昌市召開的全國稅務(wù)稽查工作會(huì)議已經(jīng)決定把土地增值稅清算作為今年的稽查重點(diǎn)。
為整頓和規(guī)范稅收秩序，提高納稅人稅法遵從度，營造公平有序的稅收環(huán)境，稅務(wù)總局決定2014年繼續(xù)在全國范圍內(nèi)開展稅收專項(xiàng)檢查工作。最近國家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于開展2014年全國稅收專項(xiàng)檢查工作的通知》（稅總發(fā)[2014]31號(hào)）在三個(gè)指令性檢查項(xiàng)目中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首當(dāng)其沖，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正面臨著第13次稅收專項(xiàng)檢查。
針對房地產(chǎn)業(yè)面臨的嚴(yán)格稅收征管形勢，我們總結(jié)了近幾年房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)專項(xiàng)檢查的典型案例，歸納了近幾年房地產(chǎn)業(yè)稅企爭議的焦點(diǎn)問題，結(jié)合各省的稅收檢查要求，對房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的各稅種，諸環(huán)節(jié)、分項(xiàng)目進(jìn)行剖析，希望通過培訓(xùn)，講解土地增值稅的清算策略、房地產(chǎn)企業(yè)各稅種納稅操作技巧，現(xiàn)場解答房地產(chǎn)企業(yè)在納稅操作中遇到的疑難問題。

【主講內(nèi)容】
一：營業(yè)稅專項(xiàng)檢查風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)
1．企業(yè)以土地使用權(quán)投資怎樣繳納營業(yè)稅？
2．什么是合作建房？怎樣繳納營業(yè)稅？
3．自建房產(chǎn)自用是否繳納營業(yè)稅？誤交的營業(yè)稅如何處理？
4．甲供材與甲供設(shè)備怎樣納稅？甲方自購材料增值稅發(fā)票可否計(jì)入開發(fā)成本？
5．裝飾勞務(wù)清包工怎樣繳納營業(yè)稅？
6．轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目怎樣繳納營業(yè)稅？購入在建項(xiàng)目后投資建設(shè)，建成后銷售如何納稅？
7．房地產(chǎn)企業(yè)以“拆一還一”方式安置被動(dòng)遷戶，如何征收營業(yè)稅？
8．房地產(chǎn)企業(yè)向職工低價(jià)售房如何納稅？
9．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的“毛地”，對土地進(jìn)行一級開發(fā)怎樣納稅？           
10．房地產(chǎn)企業(yè)委托境外設(shè)計(jì)院進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)怎樣扣繳境外企業(yè)的稅款？ 
二：“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及風(fēng)險(xiǎn)控制
1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)哪些業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)繳納增值稅？如何選擇增值稅納稅人身份？
2．房地產(chǎn)企業(yè)處置使用過的固定資產(chǎn)和廢舊物資應(yīng)當(dāng)交什么稅？怎樣繳稅？
3．營改增對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)時(shí)的影響？對房地產(chǎn)企業(yè)未來的影響？
4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)何時(shí)試行營業(yè)稅改征增值稅？如何做好“營改增”的準(zhǔn)備工作？
三：嚴(yán)格征管下的土地增值稅專項(xiàng)檢查風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)
1．怎樣確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入總額？合同面積與實(shí)測面積不一致如何確認(rèn)銷售收入總額？
2．計(jì)算土地增值稅的“扣除項(xiàng)目金”包含哪些？怎樣計(jì)算允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用？
3．土地增值稅清算時(shí)，契稅是否可以計(jì)入取得土地使用權(quán)所支付的金額，契稅可否計(jì)算30%的附加扣除額？
4．土地閑置費(fèi)可否計(jì)入“房地產(chǎn)開發(fā)成本”？在計(jì)算土地增值稅時(shí)可否扣除？
5．計(jì)算土地增值稅時(shí)，有金融機(jī)構(gòu)借款證明利息支出怎樣扣除？企業(yè)沒有借款費(fèi)用的，“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”是否按照5％扣除？
6．什么是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，企業(yè)出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅怎樣享受土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策？
7．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售保障性住房是否應(yīng)預(yù)繳土地增值稅？
8．以土地或房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營的，是否享受土地增值稅的免稅優(yōu)惠？對房地產(chǎn)開發(fā)
企業(yè)有何特殊規(guī)定？
9．土地增值稅清算時(shí)可否將不同類型的房地產(chǎn)綜合計(jì)算繳納土地增值稅？
10．向個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償款憑何種憑證扣除？
11．扣留施工企業(yè)的質(zhì)量保證金沒有發(fā)票可否扣除？
12．怎樣確定土地增值稅的清算項(xiàng)目？應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目和要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目怎樣劃分？
13．房地產(chǎn)企業(yè)怎樣利用增加裝修成本的方法降低土地增值稅？
14．房地產(chǎn)企業(yè)銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅如何定價(jià)可以降低土地增值稅？
15．房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目與轉(zhuǎn)讓股權(quán)在納稅方面有什么差異？
16．房地產(chǎn)企業(yè)利用已經(jīng)征用的土地建造賓館、商廈，怎樣操作可以降低稅費(fèi)支出？
17．企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進(jìn)行賬務(wù)處理，可以降低稅費(fèi)支出？
18．房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何操作可以降低土地增值稅？
19．怎樣核算房地產(chǎn)企業(yè)的管理費(fèi)用可以降低土地增值稅？
20．新辦房地產(chǎn)企業(yè)如何確定“籌建期”？
21．搞好土地增值稅清算應(yīng)注意哪些問題？
四：企業(yè)所得稅專項(xiàng)檢查風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)
1．怎樣劃分開發(fā)產(chǎn)品的成本核算對象？開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本核算應(yīng)當(dāng)遵循哪些程序？
2．開發(fā)產(chǎn)品的直接成本怎樣核算？共同成本、間接成本應(yīng)當(dāng)怎樣分?jǐn)偅?br /> 3．開發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目支出的具體范圍如何確定？
4．開發(fā)項(xiàng)目的營銷設(shè)施建造費(fèi)怎樣核算？在計(jì)算土地增值時(shí)可否扣除？
5．在開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)建造的學(xué)校、醫(yī)療等設(shè)施，當(dāng)?shù)卣o予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理？
6．安置動(dòng)遷用房支出怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理？
7．利用地下基礎(chǔ)設(shè)施建成的停車場怎樣核算計(jì)稅成本？
8．利用人防工程建成的地下車庫投資者是誰？房地產(chǎn)企業(yè)可否銷售利用人防工程建造的車庫？應(yīng)當(dāng)怎樣妥善處理？
9．開發(fā)產(chǎn)品完工后發(fā)生的成本費(fèi)用應(yīng)當(dāng)怎樣處理？
10．房地產(chǎn)企業(yè)怎樣避免與施工企業(yè)工程決算久拖不決？
11．何謂開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工？怎樣確定成本核算終結(jié)日？“預(yù)收賬款”何時(shí)轉(zhuǎn)作“主營
業(yè)務(wù)收入”？
12．房地產(chǎn)企業(yè)以擴(kuò)股方式取得土地使用權(quán)的，怎樣進(jìn)行會(huì)計(jì)核算？
13．企事業(yè)單位、個(gè)人以分房為目的，與房地產(chǎn)企業(yè)合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣確認(rèn)收入？
14．其他企事業(yè)單位、個(gè)人以分紅利為目的，與房地產(chǎn)企業(yè)合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的應(yīng)當(dāng)怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理？
15．房地產(chǎn)企業(yè)以房換地方式取得土地使用權(quán)的，怎樣確定土地使用權(quán)的成本？
16．房地產(chǎn)企業(yè)以地?fù)Q房方式取得房產(chǎn)的，怎樣確定房產(chǎn)的成本？
17．房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品銷售確認(rèn)的原則和條件，已經(jīng)開具發(fā)票的按揭售房何時(shí)確認(rèn)銷售收入？
18．“買一贈(zèng)一”、現(xiàn)金折扣、銷售折讓、銷售退回怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理？
19．房地產(chǎn)企業(yè)采用分期收款方式、賒銷方式、委托代銷方式、售后回購方式怎樣納稅？
20．房地產(chǎn)企業(yè)視同銷售業(yè)務(wù)稅收政策有何變化？相關(guān)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)怎樣計(jì)算？
21．企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)，出包工程因未辦理工程結(jié)算而未取得全額發(fā)票的可否預(yù)提
成本？應(yīng)注意哪些問題？
22．固定資產(chǎn)折舊政策變化對企業(yè)所得稅的影響，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣正確計(jì)提折舊？
23．企業(yè)購進(jìn)軟件，凡符合固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)確認(rèn)條件的怎樣進(jìn)行折舊或攤銷？
24．房屋、建筑物等固定資產(chǎn)在未提足折舊前推倒重置的怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理？
25．房屋、建筑物等固定資產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建怎樣計(jì)算計(jì)稅成本，怎樣計(jì)提折舊？
26．股權(quán)投資的股息、紅利所得怎樣納稅？股權(quán)投資損失可否在稅前扣除？
27．股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓損益怎樣納稅？新政有何變化，長期掛賬的股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓損失可否扣除？
28．投資企業(yè)撤回或減少投資的怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理？
29．何謂資產(chǎn)損失？企業(yè)資產(chǎn)損失在企業(yè)所得稅前扣除的原則？
30．國家稅務(wù)總局2011年第25號(hào)公告對資產(chǎn)損失稅前扣除有何重大變化？
31．以前年度未扣除的資產(chǎn)損失怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理？
32．稅務(wù)機(jī)關(guān)怎樣對企業(yè)的資產(chǎn)損失進(jìn)行監(jiān)督管理？
33．如何理解企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金支出準(zhǔn)予扣除？建立股權(quán)激勵(lì)機(jī)制形成的支出
可否扣除？
34．企業(yè)為員工支付的補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)怎樣扣除？怎樣征收個(gè)人所得稅？
35．職工因公出差補(bǔ)助、午餐費(fèi)補(bǔ)助是否計(jì)入工資總額，可否稅前扣除？是否征收個(gè)人
所得稅？
36．職工福利費(fèi)的開支范圍是什么？如何在稅前扣除？
37．企業(yè)工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)怎樣在稅前扣除？
38．企業(yè)確因工作需要為職工購置的工作服可否稅前扣除？
39．企業(yè)自有房產(chǎn)裝修費(fèi)如何在稅前扣除？
40．企業(yè)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)稅前扣除怎樣計(jì)算，計(jì)入哪個(gè)會(huì)計(jì)科目？
41．職工的“五險(xiǎn)一金”怎樣在稅前扣除，是否計(jì)征個(gè)人所得稅？
42．企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈(zèng)支出可否扣除？范圍是什么？
43．企業(yè)廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)稅前扣除的條件是什么？
44．企業(yè)贊助支出可否扣除？
45．企業(yè)與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的手續(xù)費(fèi)及傭金支出怎樣在稅前扣除？境內(nèi)境外有何區(qū)別？
46．企業(yè)借款費(fèi)用怎樣在稅前扣除？資本化的要求是什么？
47．怎樣證明“不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的利息準(zhǔn)予稅前扣除”？
48．售后回購業(yè)務(wù)如何進(jìn)行稅務(wù)處理？
49．融資性售后回租業(yè)務(wù)如何納稅？房地產(chǎn)企業(yè)怎樣利用這項(xiàng)政策擴(kuò)大融資渠道？
50．何謂“混合投資”？如何利用混合投資業(yè)務(wù)擴(kuò)大融資渠道？
51．稅法對防止資本弱化有何規(guī)定？標(biāo)準(zhǔn)如何把握？
52．企業(yè)因投資者未在規(guī)定期限內(nèi)繳足其應(yīng)繳資本額而發(fā)生借款其利息應(yīng)有誰來承擔(dān)？
53．企業(yè)向自然人借款的利息支出可否稅前扣除？
54．“統(tǒng)借統(tǒng)還”的利息怎樣扣除？對總公司因統(tǒng)借統(tǒng)還向成員企業(yè)收取利息是否征收
營業(yè)稅？
55．企業(yè)對外進(jìn)行股權(quán)投資發(fā)生的借款利息可否在稅前扣除？
56．企業(yè)取得的國債利息、地方政府債券利息、中國鐵路建設(shè)債券利息、證券投資基金
利息在稅收上有何區(qū)別？
57．企業(yè)股權(quán)收購怎樣可以享受特殊性稅務(wù)處理？
58．企業(yè)債務(wù)重組怎樣操作可以遞延納稅？
59．企業(yè)資產(chǎn)收購怎樣操作可以享受特殊性稅務(wù)處理？
60．開發(fā)項(xiàng)目清盤時(shí)，如何進(jìn)行企業(yè)所得稅的清算？

【培訓(xùn)收益】
     1．通過學(xué)習(xí)，使學(xué)員掌握土地增值稅清算的基本法規(guī)、清算程序和清算方法、稅收優(yōu)惠，土地增值稅的納稅籌劃技巧等。
2．通過學(xué)習(xí)，使學(xué)員掌握房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的分類方法、成本核算方法、共同成本與間接成本的分配技巧，正確核算開發(fā)產(chǎn)品成本。
3．通過學(xué)習(xí)，使學(xué)員掌握收入確認(rèn)的原則、方法，開發(fā)項(xiàng)目完工的標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)售賬款結(jié)轉(zhuǎn)收入的時(shí)限，正確計(jì)算應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納所得稅額。
4．了解房地產(chǎn)行業(yè)稅收檢查的重點(diǎn)及其應(yīng)對策略。

【主講專家】劉老師：我國著名財(cái)稅專家，高級會(huì)計(jì)師、注冊會(huì)計(jì)師。我公司高級稅務(wù)講師，現(xiàn)受聘擔(dān)任世界稅收聯(lián)合會(huì)財(cái)稅研究員，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)經(jīng)研究院客座教授，財(cái)政部科研所培訓(xùn)中心兼職教授，長期從事房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、審計(jì)等實(shí)際工作，潛心于房地產(chǎn)業(yè)財(cái)稅研究，具有深湛的理論基礎(chǔ)，豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，廣泛的財(cái)經(jīng)法規(guī)知識(shí)積累。參與了我國《企業(yè)所得稅法》的研究、制定工作，對企業(yè)所得稅法有獨(dú)到的見解，被譽(yù)為我國房地產(chǎn)業(yè)界納稅策劃的領(lǐng)軍人物。
出版有《房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅操作技巧》（第3版）、剛剛出版的新書《土地增值稅清算大成》（第3版）和《房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅操作難題精解》等房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅實(shí)務(wù)專著。（作者現(xiàn)場簽名售書）
幾年來，曾在北京大學(xué)中國企業(yè)家特訓(xùn)班、清華大學(xué)總裁班、浙江大學(xué)總裁班、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國城市建筑協(xié)會(huì)等單位主辦的研討會(huì)上作專題講座，長期擔(dān)任北京市高級會(huì)計(jì)師繼續(xù)教育的主講教師，為中國建筑集團(tuán)、中國鐵建集團(tuán)、和記黃埔集團(tuán)、大連億達(dá)集團(tuán)、福建冠城大通等多家大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)作財(cái)稅內(nèi)訓(xùn)，并擔(dān)任多家房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅顧問。
講授過《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)稅操作技巧》、《房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與疑難問題解答》、《稅制改革對房地產(chǎn)業(yè)納稅的影響》、《土地增值稅清算與房地產(chǎn)業(yè)稅收檢查前輔導(dǎo)》等。學(xué)員普遍反映：通過講座的學(xué)習(xí)提高了對企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的理解，擴(kuò)展了稅收法規(guī)知識(shí)，增強(qiáng)了納稅意識(shí)，提高了理性納稅籌劃的自覺性；使企業(yè)避免了納稅風(fēng)險(xiǎn)，減輕了稅收負(fù)擔(dān)，提高了經(jīng)濟(jì)效益。