2014年最新稅制改革動態(tài)分析暨房地產(chǎn)建筑業(yè)經(jīng)典納稅籌劃思路錯弊分析專題班通知

【核心主題】 
房地產(chǎn)與建筑業(yè)何時“營改增”？如何應(yīng)對和籌劃？
中央何時出臺房產(chǎn)稅？對房地產(chǎn)及建筑業(yè)影響幾何？
  網(wǎng)絡(luò)發(fā)票的出臺是否預(yù)示著深層的稅收變革？會對房地產(chǎn)及建筑業(yè)產(chǎn)生何等影響？
   納稅籌劃能給房地產(chǎn)及建筑施工企業(yè)帶來多大的稅收效益？有沒有風(fēng)險？
 主流納稅籌劃思路與方法真的讓房地產(chǎn)企業(yè)和建筑施工企業(yè)獲益了嗎？
  當(dāng)前專家設(shè)計的房地產(chǎn)及建筑業(yè)納稅籌劃思路與方法中存在哪些錯弊？會給納稅人帶來怎樣的稅收風(fēng)險？應(yīng)怎樣進(jìn)行調(diào)整和完善？

【主講內(nèi)容】
第一講：2014年最新稅收改革動態(tài)與策略應(yīng)對
1、新一輪稅制改革的背景與前瞻
（1）30年來的稅制改革歷程回顧
◇［問題］稅制改革處理的是什么關(guān)系？2014年稅改需要解決什么樣的根本性問題？
對企業(yè)發(fā)展是利還是弊？
（2）新一輪稅制改革的五大主題
◇［問題］稅制改革五大主題的調(diào)整，需要企業(yè)做出怎樣的應(yīng)對？比如說在計算繳納
企業(yè)所得稅時是否需要考慮職工利益？與稅務(wù)機(jī)關(guān)處理好征納關(guān)系是否還能繼續(xù)暢通無阻？
（3）新一輪稅制改革的內(nèi)容動向
2、房產(chǎn)稅改革試水與深化改革
（1）為什么要進(jìn)行房產(chǎn)稅擴(kuò)圍改革？
◇［問題］房地產(chǎn)稅改革僅僅是中央對房地產(chǎn)市場實施調(diào)控的手段嗎？
（2）何時進(jìn)行房產(chǎn)稅的擴(kuò)圍改革？
◇［問題］房產(chǎn)稅法會在何時出臺？2015年，還是2016年？
（3）房產(chǎn)稅改革的主要內(nèi)容有哪些？
◇［問題］個人擁有的所有房產(chǎn)都征稅嗎？網(wǎng)絡(luò)上流傳的所謂個人有80平米的免稅
優(yōu)惠是真的還是假的？境外的房產(chǎn)是否也征房產(chǎn)稅呢？
（4）房產(chǎn)稅改革對房地產(chǎn)及建筑業(yè)有何影響？如何應(yīng)對？
◇［問題］房產(chǎn)稅的開征會對中國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生多大影響？房價會跌還是漲？對中
國經(jīng)濟(jì)又會有什么影響？建筑業(yè)會因之受牽連嗎？會產(chǎn)生新的稅務(wù)稽查風(fēng)險嗎？
物價與股價會漲還是跌？
3、發(fā)票使用與稅收征管變革
（1）中國式征稅的弊端分析
◇［問題］以票管稅究竟有幾重罪？還會繼續(xù)占據(jù)征稅主流嗎？為什么很多國家沒有
發(fā)票，稅收征管效率卻很高？為什么要發(fā)票改革？其背后的問題是什么？
（2）網(wǎng)絡(luò)發(fā)票試點正當(dāng)時
◇［問題］什么是網(wǎng)絡(luò)發(fā)票？網(wǎng)絡(luò)發(fā)票是網(wǎng)店使用的發(fā)票嗎？推行網(wǎng)絡(luò)發(fā)票有什么好
處？又需要哪些條件？這些條件是否成熟？
（3）發(fā)票改革推出終極版
◇［問題］中國發(fā)票改革會向何處去？發(fā)票改革的終極版本會是什么？當(dāng)終極版來臨
時，房地產(chǎn)企業(yè)與建筑施工企業(yè)又該如何應(yīng)對？
4、其他稅制改革內(nèi)容早知道
（1）個人所得稅從分類稅制向綜合稅制邁進(jìn)嗎？
（2）稅收征管法會不會修訂？何時修訂？對企業(yè)有何影響？
（3）土地增值稅會如何改革？對開發(fā)企業(yè)有何影響？
5、稅制改革后房地產(chǎn)及建筑施工企業(yè)該如何做好籌劃準(zhǔn)備？
第二講：房地產(chǎn)及建筑業(yè)經(jīng)典籌劃思路的錯弊分析
1、地產(chǎn)企業(yè)土地取得環(huán)節(jié)經(jīng)典納稅籌劃思路錯弊分析
（1）視不同用途調(diào)節(jié)土地受讓價格籌劃方案的錯弊分析
◇［案例］A地產(chǎn)企業(yè)受讓地地塊，總價1億元。企業(yè)擬將其中的80%用于商業(yè)開發(fā)，
20%留作自建辦樓?；I劃師出謀劃策，讓國土部門開具兩張發(fā)票，其中商業(yè)開發(fā)
用地價格9000萬元，辦公樓用地1000萬元。如此，商業(yè)用地的土地成本增大，
可規(guī)避土地增值稅、企業(yè)所得稅；而自用土地成本減少，可少繳納房產(chǎn)稅等。
試 問：這種籌劃思路是否可行？需要注意什么風(fēng)險？
（2）避免多次流轉(zhuǎn)納稅的土地受讓主體選擇錯弊分析
◇［案例］A企業(yè)擬受讓B企業(yè)的土地，然后再投資設(shè)立C企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)?？?br /> 慮到A企業(yè)受讓B企業(yè)土地后需要繳納印花稅、契稅，投資設(shè)立C企業(yè)時又需要
繳納企業(yè)所得稅與土地增值稅，因而，籌劃大師決定直接由C企業(yè)受讓B企業(yè)的
土地。那么這種籌劃思路是否正確呢？有何風(fēng)險呢？
（3）以股權(quán)收購取代項目轉(zhuǎn)讓的籌劃思路錯弊分析
◇［案例］A企業(yè)取得土地后進(jìn)行了實質(zhì)性項目開發(fā)，因資金需要，決定轉(zhuǎn)讓其正在開發(fā)的項目。而B企業(yè)恰恰沒有項目可做，于是決定受讓A企業(yè)的項目。為進(jìn)行籌劃，兩企業(yè) 協(xié)商，決定由B企業(yè)收購股權(quán)，而不是直接受讓在建工程項目。而且，測算后發(fā)現(xiàn)，股權(quán)受讓比項目受讓可以少繳納相當(dāng)部門的稅款。
試 問：這種納稅籌劃是否可行？風(fēng)險有多大？
（4）轉(zhuǎn)讓通過股權(quán)收購取得土地項目籌劃思路錯弊分析
◇［案例］甲開發(fā)企業(yè)擬將其開發(fā)的在建項目以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式以5億元的價格轉(zhuǎn)讓給了乙企業(yè)，但為了規(guī)避土地增值稅等，雙方協(xié)商進(jìn)行籌劃：甲將其中的80%的股權(quán)以4億元轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)，然后從乙企業(yè)的關(guān)聯(lián)方借得資金1億元；其后在項目開發(fā)完成后，從項目中分得股息、紅利1億元，用于歸還乙企業(yè)關(guān)聯(lián)方的借款。至此，甲企業(yè)取得5億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入，，1億元少繳納土地增值稅與企業(yè)所得稅。試 問：此籌劃思路是否可行？
（5）以建造特定項目換取土地籌劃思路的風(fēng)險分析
◇［案例］為了獲得開發(fā)用地，A地產(chǎn)企業(yè)與政府商定，為政府建造一座公園、一座橋梁。開發(fā)用地的取得成本2億元，開發(fā)成本預(yù)計3億元，最終銷售收入預(yù)計12億元。但建造公園橋梁的成本為1億元。經(jīng)高人指點，確定下列籌劃方案：開發(fā)企業(yè)與政府部門協(xié)商，要求政府部門開具土地出讓價格3億元，其后，政府用應(yīng)收土地出讓金與開發(fā)企業(yè)的應(yīng)收工程款對沖，進(jìn)而把公園與橋梁建造成本打入土地成本，規(guī)避土地增值稅。試 問：此納稅籌劃思路能否給企業(yè)帶來籌劃收益？
（6）變土地返還款為土地價格折扣籌劃思路的錯弊分析
◇［案例］甲企業(yè)與當(dāng)?shù)卣炗喭恋厥茏尯贤?，受讓價5億。但當(dāng)?shù)卣手Z給予2億的土地返還款?？紤]到土地返還款不能抵減土地增值稅的土地成本，而且還需要繳納企業(yè)所得稅等相關(guān)稅費，因得高人指點做如下策劃：與當(dāng)?shù)卣畢f(xié)商，把土地返還款轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋貎r格折扣。試 問：此種籌劃能否得到政府的支持與配合？
☆ 延伸思考：又有籌劃專家指出，如果價格折扣行不通，可以考慮將土地返還款轉(zhuǎn)變調(diào)整為政府獎勵。進(jìn)而可以將應(yīng)稅收入轉(zhuǎn)變成不征稅收入。這種思路是否比上一方案更加可行呢？
2、規(guī)劃設(shè)計階段的納稅籌劃與經(jīng)典案例分析
（1）以流轉(zhuǎn)稅換取土地增值稅的籌劃思路風(fēng)險分析
◇［案例］甲企業(yè)開發(fā)一項目，考慮到其中的增值額較大，因而在項目開工之初，即設(shè)立獨立的設(shè)計、咨詢等子公司A、B等，然后由A、B等子公司提供規(guī)劃、設(shè)計、咨詢等服  務(wù)，進(jìn)而增大甲企業(yè)開發(fā)項目的開發(fā)成本，使其開發(fā)項目的增值額大幅度下降，規(guī)避了大量的土地增值稅。
試 問：此類以流轉(zhuǎn)稅換取土地增值稅的籌劃思路是否可行？
（2）合作開發(fā)的籌劃路徑選擇與錯弊及其風(fēng)險分析
◇［案例］A企業(yè)有土地但缺資金，而B企業(yè)有資金，但沒項目，于是兩企業(yè)決定進(jìn)行合作開發(fā)，并且，在高人的指點之下，選擇設(shè)立法人企業(yè)的方式進(jìn)行合作開發(fā)。試 問：投資設(shè)立法人企業(yè)進(jìn)行全作開發(fā)，真的能夠給企業(yè)帶來納稅籌劃收益嗎？
（3）分別核算與合并核算的籌劃及其思路分析
◇［案例］A地產(chǎn)企業(yè)同時取得兩地塊，第一處預(yù)計售價1億元，按稅法計算確定的可扣除的項目費用總額4000萬元；第二處預(yù)計售價1.5億元，按稅法計算確定的可扣除的項目費用總為1億元。企業(yè)出于規(guī)避土地增值稅等相關(guān)稅費的目的，經(jīng)高人指點后，將兩個項目合并核算，而且經(jīng)過測算可以少繳納土地增值稅3000多萬元。試 問：這種納稅籌劃思路與方法是否可行？
☆ 延 伸：如果是同一地塊，分期開發(fā)與合并開發(fā)是否可行呢？
（4）為規(guī)避土地增值稅實施費用轉(zhuǎn)移籌劃策略的可行性分析
◇［案例］A公司投資設(shè)立了兩個項目子公司，其中B子公司為別墅開發(fā)項目，C子公司為一般商品房開發(fā)項目?？紤]到B的增值額較高，土地增值稅稅負(fù)較重，因而企業(yè)做出如下籌劃：其一是將A公司的一部分行政管理人員以及C公司的人員費用等納入（轉(zhuǎn)移）到B公司，其二是將人A、C公司的一部分費用轉(zhuǎn)移至B公司。試 問：如此籌劃是否可行？是否能夠給企業(yè)帶來真正的籌劃收益？
（5）開發(fā)產(chǎn)品類型的選擇籌劃及其可行性研究與分析
◇［案例］甲地產(chǎn)企業(yè)取得土地一塊，對于開發(fā)何種類型房產(chǎn)，公司內(nèi)部有不同的意見，其中大多數(shù)財務(wù)人員的觀點是：為了享受土地增值稅優(yōu)惠，應(yīng)當(dāng)盡量多的開發(fā)普通商品房。試 問：這種觀點有沒有道理？
（6）代理建房籌劃策略需要注意的操作細(xì)節(jié)與風(fēng)險分析
3、開發(fā)建設(shè)階段的納稅籌劃與經(jīng)典案例分析
（1）資金籌措中真?zhèn)鶛?quán)作股權(quán)籌劃策略的風(fēng)險分析
◇［案例］甲企業(yè)項目資金緊缺，為了獲得必要資金，與乙企業(yè)商定：乙向甲投資，當(dāng)項目完工，甲企業(yè)不再需要資金時，則向乙企業(yè)收購其所擁有的甲企業(yè)的股權(quán)。如此，即不僅可免除甲企業(yè)資金匱乏之痛，而且還可以實際納稅籌劃，使乙企業(yè)規(guī)避利息營業(yè)稅與企業(yè)所得稅之苦。試 問：此種納稅籌劃思路是否可行呢？
（2）關(guān)聯(lián)方資金往來的籌劃操作思路的調(diào)整與完善
◇［案例］A開發(fā)企業(yè)與B建筑施工企業(yè)系母子公司，A取得一個大的開發(fā)項目，急需大量開發(fā)資金；而B企業(yè)恰恰有大量閑置資金，因而雙方簽訂協(xié)議：A向B采購建筑安裝勞務(wù)，B企業(yè)為A企業(yè)墊付巨額資金進(jìn)行開發(fā)，如此即規(guī)避關(guān)聯(lián)方借款利息稅前只能限額扣除問題。問：此種納稅籌劃思路是否可行？
☆ 延伸思路：假如A、B通過委托銀行貸款的方式進(jìn)行借款是否也可以規(guī)避關(guān)聯(lián)方借款利息稅前扣除限額的限制？
（3）混淆不同項目成本實施土地增值稅籌劃策略風(fēng)險分析
◇［案例］甲地產(chǎn)企業(yè)取得土地200畝，擬將其中的60畝用于開發(fā)別墅，80畝開發(fā)普通商品房，剩余部分與政府合作開發(fā)醫(yī)院和學(xué)校、酒店以及游樂場。政府對醫(yī)院和學(xué)校給予每平5000元的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。酒店以及游樂場建成后由公司用于對外出租經(jīng)營。企業(yè)出于規(guī)避土地增值稅的目的，決定混淆不同項目的成本，即只確定了普通商品房和非普通商品房兩個成本項目。試問：這種籌劃能不能成功？
（4）甲供材的稅收分析分析及其納稅籌劃策略分析
◇［案例］甲地產(chǎn)企業(yè)與乙建筑企業(yè)簽訂一工程合同，合同中中約定：工程所需設(shè)備、材料等全部由乙方提供?，F(xiàn)在雙方想在降低開發(fā)成本的同時，降低稅收成本，
試 問：兩企業(yè)該如何處理，才能最大化的獲取稅收收益？工程材料如何處置才不用繳納營業(yè)稅？
（5）增加開發(fā)成本費用規(guī)避土地增值稅籌劃錯弊分析
4、銷售階段的納稅籌劃與經(jīng)典案例分析
（1）土地轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)換為投資業(yè)務(wù)的納稅籌劃敗局分析
◇［案例］甲地產(chǎn)企業(yè)擬轉(zhuǎn)讓其受讓的土地使用權(quán)，但考慮到其中的營業(yè)稅等相關(guān)稅費，因而與受讓方協(xié)商后作出下列籌劃：甲企業(yè)先以土地使用權(quán)向乙企業(yè)投資，然后再向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)。如此，也就實現(xiàn)了規(guī)避營業(yè)稅的納稅籌劃目標(biāo)。
請 問：甲企業(yè)真的能夠取得納稅籌劃收益嗎？
（2）開發(fā)商品銷售規(guī)避土地增值稅籌劃思路分析
◇［案例］甲地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一個商業(yè)樓盤，擬對外銷售給乙企業(yè)。甲想通過籌劃規(guī)避其中的土地增值稅。于是便向某籌劃專家請教，第一個專家說不能規(guī)避土地增值稅；第二個專家說可先按照48號文的規(guī)定先投資再轉(zhuǎn)讓股權(quán)進(jìn)行籌劃，第三個專家說在項目之初就可以先轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)再實施代理開發(fā)；第四個專家說采取代建房方式進(jìn)行籌劃……請問：銷售不動產(chǎn)究竟如何規(guī)避土地增值稅？
（3）設(shè)立子公司實施銷售籌劃策略的風(fēng)險分析
◇［案例］A地產(chǎn)公司計劃以2.3億元出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，土地成本0.45億元，開發(fā)成本0.5億元，期間費用0.3億元。因稅負(fù)較重，在高人指點之下，設(shè)立獨立銷售子公司實施納稅籌劃：A公司先將商品房以1.6億元價格出售給子公司，子公司再以2.3億元對外銷售，如此，大華公司就可以免征土地增值稅了。
請 問：這種納稅籌劃思路可行嗎？
（4）賣房贈送空調(diào)、汽車等納稅籌劃策略的調(diào)整
◇［案例］A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一直以來采用賣房贈汽車、空調(diào)等房實施促銷，其做法為：先到4S店或者空調(diào)銷售企業(yè)購買汽車或者空調(diào)，然后再到國稅局開具發(fā)票，并將發(fā)票交給購房人。如此不僅要繳納增值稅，還不能少繳土地增值稅。經(jīng)高人指點后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取下列策略籌劃：（1）與某汽車4S店聯(lián)系，合作開發(fā)促銷活動，條件是4S店向其客戶銷售規(guī)定的汽車并開具發(fā)票；（2）與顧客簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》時，將擬贈送的汽車從合同價款中扣除；（3）要求顧客在購買別墅之前，必須與4S店簽訂《汽車銷售合同》，購買指定的汽車并支付款項。
試 問：上述的籌劃思路是否可行？
（5）銷售價格或增值額臨界點籌劃策略的錯亂
◇［案例］甲企業(yè)開發(fā)出一批普通商品房。經(jīng)過初步測算，發(fā)現(xiàn)如果確定商品房銷售價格為每平米5800元，那么其增值率為21%，而如果適當(dāng)降低，如每平米5500元，則增值率降低到19.8%，不用繳納土地增值稅，公司層決定，降低房價實施納稅籌劃。試問：這種經(jīng)降低銷售價格，實施增值率臨界點的籌劃策略是否可行？
（6）裝修業(yè)務(wù)獨立能夠降低土地增值稅稅負(fù)嗎？
       ◇［案例］甲地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立乙建筑安裝子公司，其目的為：把裝修業(yè)務(wù)獨立出去后，將其中的一部分不動產(chǎn)銷售收入轉(zhuǎn)換為裝修收入，不僅可以規(guī)避土地增值稅，而且還可以規(guī)避工程材料的營業(yè)稅。
試 問：此種納稅籌劃思路真的可行嗎？其中都包含了哪些涉稅風(fēng)險？
（7）代收費用并入銷售收入實施納稅籌劃的錯弊分析
5、持有物業(yè)期間的納稅籌劃與經(jīng)典案例分析
（1）租金轉(zhuǎn)換為物業(yè)費或者倉儲費籌劃的錯弊分析
（2）地產(chǎn)公司租賃變身物業(yè)公司的籌劃策略風(fēng)險分析
（3）母子合并的政策適用爭議與籌劃風(fēng)險分析

【主講專家】胡老師：法律碩士、注冊稅務(wù)師、經(jīng)濟(jì)師；現(xiàn)供職于江蘇省地方稅務(wù)局；中國稅網(wǎng)特約專家；中國納稅答疑網(wǎng)答疑專家；中國納稅籌劃師授課專家、中國稅務(wù)咨詢師考試指導(dǎo)專家、稅務(wù)會計師考試指導(dǎo)老師，個人所得稅專家?guī)斐蓡T，在業(yè)界享有“財稅百事通”稱號。在《財政研究》、《經(jīng)濟(jì)研究參考》、《經(jīng)濟(jì)學(xué)消息報》、《中國稅務(wù)》、《經(jīng)濟(jì)法論叢》、《涉外稅務(wù)》、《財會通訊》、《財會研究》、《稅務(wù)與經(jīng)濟(jì)》等報刊發(fā)表財稅論文百余篇，有多篇文章被中國人民大學(xué)報刊復(fù)印資料全文轉(zhuǎn)載；出版有《新納稅申報表填報》、《個人所得稅法解讀》、《企業(yè)所得稅匯算清繳手冊》、《納稅評估模型與案例》等著作。先后在北京、上海、廈門、廣州、南京、貴陽、成都、濟(jì)南等近百個城市舉辦過房地產(chǎn)建筑財稅專題講座與培訓(xùn)。講授由淺入深、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、操作實用。