房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算全程重難點解析與企業(yè)應對專題班（季老師）

【專題背景】 
   土地增值稅清算風暴來襲，作為房地產(chǎn)企業(yè)的您準備好了嗎？
2013年，央視連續(xù)三次報道29家著名上市房企拖欠土地增值稅640億元，全國房企共計拖欠3.8萬億！國家稅務總局雖然辟謠，但是2014年土地增值稅清算工作正在加強！目前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陸續(xù)收到土地增值稅清算通知，土地增值稅清算執(zhí)行強度和力度不斷加大。
國稅總局已經(jīng)勒令各省上報清算計劃，清算任務已經(jīng)下達到每個省、每個局長，并通過績效考核的方式嚴查計劃任務落實，土地增值稅清算形勢逼人。各地將對土地增值稅采取一次拉網(wǎng)式的征收和清算工作。因此，最近一個時期土地增值稅的征收、清算工作將出現(xiàn)一個“異?；鸨?rdquo;的局面。
房地產(chǎn)企業(yè)稽查“風暴”中，土地增值稅清算首當其沖！企業(yè)自查結果與稅務機關清算結論、中介機構代理清算結果往往有較大的差異，哪一份清算報告稅收風險最低呢？各地在做土地增值稅清算時的口徑有什么不一樣？土地增值稅清算稅務稽查重點是什么？未來土地增值稅的政策將出現(xiàn)什么大變革?如何做好土地增值稅清算？如何理解相關政策？如何在合理合法情況下做好土地增值稅籌劃？為了做好土地增值稅清算房地產(chǎn)企業(yè)應在各環(huán)節(jié)如何做好配合工作？如何把撐清算口徑做好不同物業(yè)類型的清算？
稅總發(fā)[2013]67號、稅總函[2013]658號文要求各地嚴格審核扣除項目，特別是商業(yè)類地產(chǎn)項目，由于增值率高，清算將導致大量補稅。普通住宅項目，如果不能準確把握，可能導致無法享受優(yōu)惠。該稅種籌劃空間也比較大，需要在清算之前做好應對的準備；土地增值稅政策各地差異較大，在清算中特別是扣除項目的確定爭議較多。
本次課程結合諸多案例，分別從土地增值稅征稅對象到納稅人的認定，從收入的時間與金額到扣除項目的確認，從扣除憑證到各稅種的分析，從成本分攤方法的差異到清算結果的比對……逐一解讀土地增值稅清算的技巧與風險點，準確把控清算，有效化解賬務處理帶來的棘手問題，達到準確理解新政，掌握解決稅企納稅爭議的方法的最佳方案。

【主講內(nèi)容】
   第一節(jié)：土地增值稅清算基本理論和基本知識
1、土地增值稅基本理論
2、土地增值稅基礎知識
第二節(jié)：土地增值稅清算相關政策和規(guī)程 
一：土地增值稅清算應注意的重點事項
1、土地增值稅征稅范圍如何界定？
2、土地增值稅清算單位（清算對象）如何確認？
3、主流土地增值稅收入確認方法是什么？如何應對？
4、土地增值稅成本的分攤方法依據(jù)什么規(guī)則？具體如何操作？不同情況下土地
成本、開發(fā)成本如何確認？如何理解合理的分攤方法這一概念？
5、配套費是否允許加計扣除？
6、房地產(chǎn)企業(yè)、前期物業(yè)以及業(yè)主之間經(jīng)濟往來如何在稅收上予以界定？
7、買房送電視，電視拿到的是建筑發(fā)票可以加計扣除嗎？
8、銷售價格偏低問題稅務機關是怎樣檢查和處理的？
9、建筑成本、綠化成本偏高等問題稅務機關是怎樣檢查和處理的？
10、銷售地下人防車庫、長期出租地下人防車庫，到底要不要交土地增值稅？
如何應對？
11、自持物業(yè)，如何規(guī)避稅收風險？
12、精裝修，節(jié)稅點和風險應對？
13、設計費、咨詢費、可行性研究等費用，計算土地增值稅時如何確認？
14、利息費用的扣除問題：
⑴ 銀行中間費的土地增值稅扣除問題
⑵ 統(tǒng)借統(tǒng)還的利息在什么情況下土地增值稅才能據(jù)實扣除？
⑶ 土地增值稅和企業(yè)所得稅對利息費用的口徑有什么不同？
二：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算（收入、成本和費用）、所得稅計稅依據(jù)以及
土地增值稅計稅依據(jù)（收入、扣除項目）的異同分析
三：土地增值稅問題與案例分析
1、稅務部門高度關注的問題列舉以及應對口徑
2、案例分析
第三節(jié)：土地增值稅清算的延伸與拓展
1、詳細分析土地增值稅若干問題的公告討論稿(以最近版本)
2、土地增值稅到底會不會取消？會不會簡化稅制？
3、營改增對土地增值稅的影響？
4、網(wǎng)絡發(fā)票對土地增值稅的影響？
5、房地產(chǎn)企業(yè)如何積極應對營改增？
6、納稅評估等新型征管手段對土地增值稅清算工作的影響
第四節(jié)：現(xiàn)場互動，專家開放時間，解答學員疑難問題。

【主講專家】季老師：(某省地稅局勞務和財產(chǎn)行為稅處,主管土地增值稅)，資深一線稅政專業(yè)人員，國家稅務總局財產(chǎn)行為稅人才庫—土地增值稅人才庫專家。從事企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅等政策管理、政策研究近20年，具有豐富的稅收政策管理、檢查經(jīng)驗，業(yè)務技能精熟。近年來，主要從事土地增值稅政策研究、政策管理、政策執(zhí)行等工作。
直接參與國家稅務總局土地增值稅政策研究、立法工作：參與研究、制定2008年以來總局出臺的所有土地增值稅政策文件。是《國家稅務總局土地增值稅清算規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號）主要起草者，是《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）研究制定者之一，也是總局去年下發(fā)各地研究《土地增值稅若干問題的公告討論稿》的起草者之一。
2008年以來，一直作為全國地稅系統(tǒng)業(yè)務骨干參與國家稅務總局組織的各省土地增值稅督導檢查工作，具有豐富清算檢查工作經(jīng)驗。
某省地稅系統(tǒng)土地增值稅培訓講師，在全國各地系統(tǒng)內(nèi)外開展過上百次土地增值稅清算、稽查、管理培訓，授課內(nèi)容專業(yè)性強，政策理解透，涉獵面廣，對于稅務機關、納稅人實際操作指導意義大，受到普遍歡迎。