房地產(chǎn)業(yè)“營改增”應(yīng)對暨全程運(yùn)營納稅籌劃與風(fēng)險防范專題（王老師）

【專題背景】
全面取消營業(yè)稅，改征增值稅將是我國流轉(zhuǎn)稅制最為猛烈、重大的一次改革。隨著“稅收十二五規(guī)劃”最后一年的臨近，房地產(chǎn)行業(yè)的“營改增”風(fēng)聲鶴唳。然營改增對房地產(chǎn)行業(yè)而言到底是利好還是利差？是可以讓房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到減輕稅收成本支出還是繼續(xù)加大本就高企不下的稅負(fù)？房地產(chǎn)企業(yè)又該如何應(yīng)對即將到來的增值稅改革，抓住營改增的重要機(jī)遇并采取有效措施防控企業(yè)可能面臨的涉稅風(fēng)險呢？這些是地產(chǎn)業(yè)界普遍最為關(guān)心的話題。
最近幾年，國家加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時代已經(jīng)過去。在調(diào)控房價的政策下，房地產(chǎn)銷售市場疲軟，價格下跌，信貸緊縮，資金緊張，利潤空間急劇縮水，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型企業(yè)，使得本來就捉襟見肘的資金鏈條更加吃緊。為了配合國家宏觀調(diào)控政策，國家稅務(wù)總局也加大了對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的征收管理與稅收稽查的力度。使得房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的稅收風(fēng)險迅速增大。
為了解決當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困境，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高財會核算水平，規(guī)范納稅行為，實(shí)現(xiàn)理性納稅籌劃，這也是提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要手段。為此，我們按照對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行整體納稅規(guī)劃、分階段落實(shí)的思路，根據(jù)近幾年對房地產(chǎn)企業(yè)稅收專項檢查的重點(diǎn)，對每個階段所涉及的稅種進(jìn)行法規(guī)解讀，輔以風(fēng)險防控與納稅籌劃技巧，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在每個開發(fā)階段進(jìn)行過程中落實(shí)納稅籌劃方案，為規(guī)避涉稅風(fēng)險、全面降低稅負(fù)提供幫助。全程實(shí)戰(zhàn)案例分享，接地氣、重實(shí)效，讓您兩天不虛此行！

【主講內(nèi)容】
    一：房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”的應(yīng)對策略
1．營改增背景分析以及時間安排
2．房地產(chǎn)企業(yè)可能涉及到增值稅稅率或征收率？
3．營改增對房地產(chǎn)業(yè)售價及凈利潤有何影響？
4．房地產(chǎn)企業(yè)哪些發(fā)票可以抵扣？注意什么問題？
5．混業(yè)經(jīng)營需要注意什么問題
6．甲供材業(yè)務(wù)在營改增面前的優(yōu)劣分析
7．納稅義務(wù)發(fā)生時間的差異分析

二：取得土地環(huán)節(jié)的納稅籌劃與稅收風(fēng)險控制
1．招掛拍方式取得土地，合同條款如何商定才能規(guī)避土地使用稅？計征契稅的依據(jù)
以及納稅環(huán)節(jié)有幾個部分？
2．企業(yè)取得的土地返還款、減免款該如何進(jìn)行會計處理？針對四種不同的做帳方式
分別解析涉及的各稅種風(fēng)險。
3．以接受投資方式取得土地，會計如何規(guī)定？入帳憑證如何確認(rèn)？稅收風(fēng)險如何
掌控？土地投資方的稅收風(fēng)險在哪里？
4．以收購股權(quán)的方式取得土地，土地成本如何確認(rèn)？將通過“史上最?；I劃案例”
來解析其中的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅風(fēng)險。
5．受讓生地、受讓熟地、購買爛尾樓如何確認(rèn)土地成本？在計算土地增值稅的時候
甲乙雙方分別如何進(jìn)行稅收風(fēng)險規(guī)避？
6．“拆一還一”方式下取得土地，如何進(jìn)行會計處理？銷售不動產(chǎn)發(fā)票如何開具？
本課程將從被拆人、開發(fā)企業(yè)兩方分別就營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅進(jìn)行
全方位的稅收分析。
7．“建設(shè)—移交”模式下的土地成本確認(rèn)，如何完善記賬憑證？
8．接受抵償債務(wù)的土地使用權(quán)，該如何運(yùn)作才能免除額外的稅收負(fù)擔(dān)？
9．為取得土地而支付的紅線外支出，在所得稅和土地增值稅的處理什么不同？如何
操作可以在稅前扣除，規(guī)避風(fēng)險？
10．征用耕地從事房地產(chǎn)開發(fā)，如何避免重復(fù)繳納耕地占用稅與土地使用稅？
11．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)之后，從何時開始計算繳納土地使用稅？從何時
開始免除納稅義務(wù)？計入那個會計科目？怎樣計算才可以讓稅負(fù)最佳？全新的
解讀讓您不再為土地使用稅煩惱。

三：規(guī)劃設(shè)計階段的納稅籌劃與稅收風(fēng)險控制
1．產(chǎn)品開發(fā)類型的選擇，是關(guān)注稅收負(fù)擔(dān)水平？還是關(guān)注企業(yè)的銷售？
2．分期開發(fā)還是合并開發(fā)？即使再艱難，也必須作出理性的選擇，因為其中收獲的
不僅僅是稅收。
3．合作建房方式的稅收如何控制，我們將從七種不同的合作建房模式為您一一化解
其中的稅收風(fēng)險。
4．自行開發(fā)與委托代建，其中的風(fēng)險點(diǎn)在哪里？考慮的并不只是稅收負(fù)擔(dān)問題，更
應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)的利潤與價值。
5．委托境外設(shè)計單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，支付的設(shè)計費(fèi)是否應(yīng)當(dāng)在我國境內(nèi)納稅？房地
產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)什么稅收責(zé)任？

四：開發(fā)建設(shè)階段的納稅籌劃與稅收風(fēng)險控制
1．確定成本核算對象的原則和方法是什么？
2．成本費(fèi)用歸集的原則是什么？
3．特殊費(fèi)用歸集應(yīng)該注意的稅收問題：會議費(fèi)、差費(fèi)、招待費(fèi)、辦公費(fèi)、車輛費(fèi)等
4．稅收對售樓部及類似資產(chǎn)的處理是如何規(guī)定的？
5．地下建造的人防工程、有產(chǎn)權(quán)的車庫、無產(chǎn)權(quán)的車庫在稅務(wù)處理上有何區(qū)別？
納稅人如何處理才能夠取得相對收益？
6．甲供材、甲控材、甲供設(shè)備的區(qū)別是什么？房地產(chǎn)建安流程中，設(shè)備和材料如何
區(qū)分？本課程將通過具體的案例，從甲供材料和甲供設(shè)備兩種情況，分別講述營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅當(dāng)中稅收待遇有哪些不同？
7．房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)項目發(fā)生的借款費(fèi)用怎樣核算？計算企業(yè)所得稅和土地增值稅
對借款費(fèi)用的處理有何差異？
8．向股東或其他自然人借款利息是否都可以扣除？
9．資本化的借款費(fèi)用與計入損益的借款費(fèi)用怎樣區(qū)分？如何提供“金融企業(yè)同期同
類借款利率情況說明”？
10．集團(tuán)統(tǒng)借統(tǒng)還的利息支出怎樣操作可以避免重復(fù)納稅？
11．工資薪金支出怎樣扣除才能使企業(yè)與員工利益最大？如何區(qū)分合同工、臨時工、
勞務(wù)的區(qū)別，他們的稅收待遇有什么不同？
12．購買爛尾樓（在建工程或者在建項目）如何確認(rèn)初始成本？

五：銷售階段的納稅籌劃與稅收風(fēng)險控制
1．“買一送一”模式下如何確認(rèn)收入金額？送面積、送家電、送車位、送物業(yè)等不同的銷售模式分別有哪些稅收區(qū)別？會計如何處理？贈送的禮品是否有個人所得稅的扣繳風(fēng)險？
2．“以老帶新”銷售模式下如何確認(rèn)支出？票據(jù)如何處理？是否涉及扣繳個稅？
3．“抵券銷售”“一萬抵五萬”銷售模式下收入如何確認(rèn)？
4．“包銷”和“代銷”的區(qū)別是？二者確認(rèn)收入的差異在哪？稅收風(fēng)險如何把控？
5．“假按揭”“零首付”銷售模式的稅收如何處理？
6．“還本銷售”如何確認(rèn)收入？我們的困惑在哪里？
7．“售后回租”的稅收風(fēng)險分析，同時給解決的方案，讓您不再為回租而煩惱。
8．“售后回購”方式在營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅如何確認(rèn)？
9．房地產(chǎn)企業(yè)收取的價外費(fèi)用有哪些稅收風(fēng)險？營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅
一一分析。
10．針對不同的客戶與不同的銷售模式，銷售價格明顯偏低，我們?nèi)绾握页鲞m合自己的“正當(dāng)理由”？
11．銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)如何實(shí)現(xiàn)稅前扣除？需要注意防控哪些錯誤？

六：清盤清算階段 
1．房地產(chǎn)行業(yè)完工標(biāo)準(zhǔn)如何規(guī)定，對營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等有何影響？
2．各種不同的稅種對收入確認(rèn)的原則有何差異？
3．土地增值稅確認(rèn)收入時金額如何確定？
4．清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成本如何確定？是否涉及“二次清算”？
5．成本差如何進(jìn)行會計處理？不同階段出現(xiàn)的成本差如何進(jìn)行稅收分析？
6．在交房前后支付的物業(yè)費(fèi)如何進(jìn)行成本費(fèi)用歸集？對稅收的影響是什么？
7．如何進(jìn)行成本分?jǐn)偛趴梢允故杖牒统杀境?ldquo;正比例”函數(shù)關(guān)系？本課程將以詳實(shí)的案例，分別從占地面積法、建筑面積發(fā)、直接成本法、預(yù)算造價法、層高系數(shù)法來詳細(xì)解讀成本分?jǐn)偟募记珊头椒ǎ尣煌愋偷拈_發(fā)產(chǎn)品分別“找到”屬于自己的
“一半”，達(dá)到二者的“完美結(jié)合”
8．基本裝修、簡裝、精裝的標(biāo)準(zhǔn)是？軟裝在企業(yè)所得稅和土地增值稅扣除有什么不同？

七：現(xiàn)場互動，現(xiàn)場解答
1．王老師有著豐富的現(xiàn)場答疑經(jīng)驗，通過干練、風(fēng)趣的語言，將復(fù)雜的、棘手的稅收問題簡單化、通俗易懂，易于學(xué)員理解和實(shí)際操作。
2．課堂注重實(shí)踐和理論的結(jié)合，就一種經(jīng)濟(jì)行為涉及到每個稅種可能存在的風(fēng)險進(jìn)行全方位、深層次解讀，有效化解稅收風(fēng)險！學(xué)員可以準(zhǔn)備自己的疑問，在課堂現(xiàn)場互動，選擇一種適合您的稅收處理方法。沒有最好，只有更好！

【主講專家】
王老師：會計師，中國注冊稅務(wù)師，稅務(wù)稽查資深官員，某省地方稅務(wù)局稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn)專家；數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)顧問、答疑專家。有常年戰(zhàn)斗在一線的經(jīng)歷，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的稅收問題，擅長土地增值稅清算，稅務(wù)風(fēng)險評估與稅收成本控制，制定合理的項目成本管控策略，做到企業(yè)成本控制最小化，利益最大化。在全國各大城市主講房地產(chǎn)行業(yè)稅收專題講座近百次，講授由淺入深、生動活潑、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、簡明扼要、操作實(shí)用；授課風(fēng)格生動詼諧、風(fēng)趣幽默，受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧！