房地產(chǎn)業(yè)“營改增”準(zhǔn)備與所得稅匯算操作調(diào)整應(yīng)對(duì)策略專題

『專題背景』 
大變革是未來幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主題，一年來，稅收政策變化多端。今年至今國家稅務(wù)總局下發(fā)了60多個(gè)公告，1000多個(gè)內(nèi)部規(guī)范性文件，管理層仍在不斷推出新的稅收政策。房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)全面營改增腳步聲聲，迫在眉睫，房地產(chǎn)開發(fā)必須直面面對(duì)。各國字號(hào)的房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)，已經(jīng)緊密鑼鼓地在進(jìn)行部署、并對(duì)涉稅人員進(jìn)行了數(shù)輪地培訓(xùn)。
這些對(duì)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生重大直接影響稅收政策，你學(xué)習(xí)了多少？應(yīng)用了多少？領(lǐng)會(huì)了多少？在年度結(jié)賬前，對(duì)本年稅收政策梳理學(xué)習(xí)，對(duì)賬務(wù)中存在的風(fēng)險(xiǎn)全面自查補(bǔ)救，做好營改增與匯算清繳全面準(zhǔn)備，非常重要。營改增絕不僅僅是簡單的稅務(wù)管理或財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算處理改變，而是會(huì)影響企業(yè)管理方方面面的重大變革，將對(duì)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)模式、關(guān)聯(lián)交易、資質(zhì)管理、供應(yīng)商選擇、管理環(huán)節(jié)、管理流程等帶來一系列重大影響和挑戰(zhàn)。
未雨綢繆，加強(qiáng)政策學(xué)習(xí)，增進(jìn)對(duì)“營改增”的認(rèn)識(shí)，制訂增值稅內(nèi)部控制體系和工作流程，建立增值稅全流程跟蹤管理制度，提前應(yīng)對(duì)和防范營改增后可能帶來的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，妥善處理營改增過渡期間的稅金清算與稽查等事宜，確保企業(yè)利益最大化。
本課程通過最新稅收政策的實(shí)戰(zhàn)解讀，運(yùn)用大量的實(shí)用真實(shí)稽查案例，分析稅企爭(zhēng)議的原因和解決方法，達(dá)到準(zhǔn)確理解稅收新政，合理運(yùn)用稅收政策處理本單位的稅收策劃，正確掌握營改增與所得稅匯算清繳操作與調(diào)整策略，解決稅企納稅爭(zhēng)議方法的最佳效果！

『主講專家』肖老師：中國注冊(cè)稅務(wù)師、稅務(wù)稽查資深官員、國家稅務(wù)總局所得稅專家?guī)斐蓡T、國家稅務(wù)總局內(nèi)審師資、“營改增”小組成員、國際稅收研究會(huì)理事，稅務(wù)干部業(yè)務(wù)培訓(xùn)兼職教師。被學(xué)員譽(yù)為：“稅界奇才、實(shí)戰(zhàn)大師”。擅長用稅收策略解決特有的企業(yè)管理問題，在多年的稅收稽查、稅政業(yè)務(wù)實(shí)踐中，特別是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅收策略及涉稅風(fēng)險(xiǎn)防范有非常深入的研究。
肖老師以親身經(jīng)歷的稽查與審理的案例，真實(shí)、生動(dòng)地闡述稅收政策的應(yīng)用及應(yīng)對(duì)策略；以十八年的稅收征管、稽查經(jīng)驗(yàn)，解說容易引起稅企業(yè)爭(zhēng)議稅收問題的來龍去脈；以一個(gè)稅務(wù)工作者的角度，探討企業(yè)財(cái)務(wù)人員在應(yīng)對(duì)稅務(wù)征管和稽查工作中如何避免、防范和化解企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。授課以實(shí)務(wù)見長，案例精深且新穎獨(dú)到，操作性強(qiáng),其講解案例豐富，深入淺出，緊貼企業(yè)實(shí)際，側(cè)重為企業(yè)解決實(shí)際問題，是我國稅收實(shí)戰(zhàn)派講師的代表。

『主講內(nèi)容』   
第一部分：大變革時(shí)代房地產(chǎn)應(yīng)對(duì)與房地產(chǎn)相關(guān)稅收新政策大盤點(diǎn)
1．商事制度改革引發(fā)房地產(chǎn)稅務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇
2．審批制度改革稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制：稅總發(fā)〔2014〕107號(hào)
3．如何利用納稅服務(wù)規(guī)范規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？
4．項(xiàng)目公司取得土地的十七種形式及稅務(wù)最佳處理方法
5．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨地區(qū)設(shè)立項(xiàng)目部爭(zhēng)搶稅源的最佳解決方法
6．所得稅匯算清繳新報(bào)表、新要求、新征程全面解析
7．《關(guān)于做好組織稅收收入工作的通知》稅總發(fā)〔2014〕78號(hào)
8．《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對(duì)象管理問題》國稅總局公告2014年第35號(hào)
9．《關(guān)于夫妻之間房屋土地權(quán)屬變更有關(guān)契稅政策的通知》財(cái)稅〔2014〕4號(hào)
10．《納稅人開發(fā)回遷安置用房有關(guān)營業(yè)稅問題》國稅總局公告2014年第2號(hào)

第二部分：如何做好即將來臨的房地產(chǎn)、建安業(yè)、營改增的預(yù)防與準(zhǔn)備
1．房地產(chǎn)營改增模式背景解讀
2．稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)營改增的準(zhǔn)備
3．房地產(chǎn)行業(yè)納稅人的準(zhǔn)備
4．房地產(chǎn)建筑業(yè)營業(yè)稅改增值稅對(duì)企業(yè)經(jīng)營的影響及應(yīng)對(duì)
⑴ 營改增對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營模式會(huì)產(chǎn)生哪些影響？
⑵ 營改增對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)指標(biāo)及績效評(píng)價(jià)的影響？
⑶ 營改增對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營預(yù)算工作的影響？
⑷ 營改增對(duì)房地產(chǎn)資金管理的要求？

第三部分：可預(yù)見的房地產(chǎn)營改增主要稅務(wù)問題、對(duì)匯算的影響及應(yīng)對(duì)策略
1．稅制如何設(shè)定？一般計(jì)稅方式還是簡易征收？
2．預(yù)計(jì)房地產(chǎn)銷售、出租、建筑業(yè)稅率？征稅率？
3．對(duì)于不同類型的房產(chǎn)即住宅、商業(yè)地產(chǎn)、車位、政府工程，是否采用不同的
增值稅政策？
4．營改增改革之前取得的進(jìn)項(xiàng)稅有可能不再被允許抵扣，如何解決？
5．存量房產(chǎn)在營改增開始后出售或者出租，增值稅如何處理？
6．營改增啟動(dòng)時(shí)已開盤項(xiàng)目如何處理？同一開盤項(xiàng)目下的房產(chǎn)是否繳納不同類型
的流轉(zhuǎn)稅？
7．長期合同如多年完成總包合同如何處理？
8．一級(jí)開發(fā)差額征稅？拆遷安置視同銷售如何進(jìn)行營改增？
9．取得土地支付的土地出讓金、規(guī)費(fèi)是否有機(jī)會(huì)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？
10．資金成本利息方面如何抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？
11．項(xiàng)目開發(fā)建造的配套設(shè)施是否視同銷售？建成后產(chǎn)權(quán)屬于政府、全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用所發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅是否可以從銷項(xiàng)稅額中抵扣？
12．是否收到預(yù)售款時(shí)即產(chǎn)生銷項(xiàng)稅？收到意向金、定金是否產(chǎn)生納稅義務(wù)？
13．項(xiàng)目公司將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作投資性物業(yè)，屬于視同銷售行為？進(jìn)項(xiàng)稅如何抵扣？
如果隨后又進(jìn)行出售，銷項(xiàng)稅和進(jìn)項(xiàng)稅又如何處理？
14．以房產(chǎn)進(jìn)行投資增值稅處理？合作建房的增值稅處理？
15．項(xiàng)目部納稅地點(diǎn)在哪里？
16．簽訂工程合同時(shí)（如：建筑安裝合同、總承包合同、基礎(chǔ)設(shè)施合同等），對(duì)預(yù)付
工程款支付是否立刻開具增值稅專用發(fā)票？
17．施工企業(yè)按照完工百分比法確認(rèn)會(huì)計(jì)收入，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何確定？
18．增值稅申報(bào)是否在項(xiàng)目所在地申報(bào)？注冊(cè)地和項(xiàng)目所在地不同如何處理？取得
發(fā)票如何抵扣？在哪里開具發(fā)票？

第四部分：房地產(chǎn)營改增稅前后合理稅收籌劃
1．房地產(chǎn)準(zhǔn)備工作注意事項(xiàng)及過渡期稅務(wù)籌劃
2．營改增人員調(diào)配、產(chǎn)品、業(yè)務(wù)、流程、合同、文件整理與安排
3．匯總業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、稅務(wù)、系統(tǒng)情況與需求，有序推進(jìn)。
4．對(duì)內(nèi)培訓(xùn)營改增業(yè)務(wù)和流程的注意事項(xiàng)
5．會(huì)計(jì)核算、業(yè)務(wù)流程、系統(tǒng)修改、制度修訂、合同發(fā)票各項(xiàng)事務(wù)的準(zhǔn)備
6．營改增前后與供應(yīng)商的博弈
7．營改增前后與客戶的談判
8．怎樣提高可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額
9．增值稅和營業(yè)稅的業(yè)務(wù)界定，混合銷售、兼營業(yè)務(wù)
10．如何利用一般納稅人和小規(guī)模納稅人
11．如何利用過渡期優(yōu)惠政策及財(cái)政補(bǔ)貼等

第五部分：營改增政策解析與房地產(chǎn)全面準(zhǔn)備與匯算清繳合理安排
1．企業(yè)選擇增值稅納稅人身份的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)比較
2．營改增企業(yè)適用稅率政策概述
3．一般計(jì)稅方法的基本方法講解
4．簡易計(jì)稅方法的基本方法講解
5．營改增政策中計(jì)稅方法適用范圍的一般規(guī)定
6．適用簡易計(jì)稅方法按照3％征收的特殊規(guī)定
7．營改增企業(yè)如何利用營改增政策合理選擇計(jì)稅方法降低稅負(fù)
8．差額征收與進(jìn)項(xiàng)抵扣的稅負(fù)差別分析
9．企業(yè)如何充分利用進(jìn)項(xiàng)抵扣政策減輕企業(yè)稅負(fù)
10．如何避免不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)給企業(yè)帶來的稅負(fù)增加
11．針對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣時(shí)間的稅收籌劃
12．進(jìn)項(xiàng)抵扣政策中應(yīng)特殊注意的幾項(xiàng)誤區(qū)
13．合理安排固定資產(chǎn)購進(jìn)時(shí)間及方式避免稅負(fù)提高

第六部分：房地產(chǎn)營改增全方位準(zhǔn)備與企業(yè)所得稅匯算應(yīng)對(duì)策略
1．結(jié)合營改增銜接準(zhǔn)備，房地產(chǎn)六種收入的確認(rèn)及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)
2．面對(duì)營改增企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入規(guī)劃
3．營改增背景下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資操作與調(diào)整應(yīng)對(duì)策略
4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本、費(fèi)用的扣除準(zhǔn)備、操作與調(diào)整應(yīng)對(duì)策略
5．房地產(chǎn)持有物業(yè)出租與承租的營改增應(yīng)對(duì)策略---先收租金、后收租金、免租期、
轉(zhuǎn)租、售后回租，節(jié)稅有辦法、租租有學(xué)問。
6．稽查對(duì)開發(fā)的工程成本高于平均造價(jià)質(zhì)疑，如何提供七大正當(dāng)理由申辯？
7．房地產(chǎn)企業(yè)成本分?jǐn)偡椒ǖ倪x擇與稅務(wù)影響。
8．拆遷改造下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅焦點(diǎn)問題風(fēng)險(xiǎn)防范

第七部分：房地產(chǎn)建筑業(yè)特有的發(fā)票問題處理與內(nèi)控設(shè)計(jì)
1．甲供材料，如何開具發(fā)票最合法？怎樣開具最節(jié)稅？
2．電梯、空調(diào)、門禁系統(tǒng)等設(shè)備項(xiàng)目票據(jù)如何開具
3．包工包料工程票據(jù)如何開具？
4．精裝修房如何開票節(jié)稅？裝飾清包工工程票據(jù)如何開具？
5．工程發(fā)票的開票地點(diǎn)有何特殊要求？
6．園林綠化工程票據(jù)如何開具？
7．取得的工程違約金如何開具票據(jù)？
8．建筑企業(yè)墊資開發(fā)如何開票？
9．取得勞務(wù)公司人工費(fèi)發(fā)票差額開票？還是全額開票？社會(huì)保險(xiǎn)如何解決？
10．開具建安業(yè)發(fā)票，為何要先繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)？
11．掛靠經(jīng)營如何開票風(fēng)險(xiǎn)最??？
12．完工工程已全額開具發(fā)票，并另支付折扣，營業(yè)額中是否可以減除折扣金額？
13．建安企業(yè)取得現(xiàn)金，未開票的應(yīng)如何確認(rèn)收入？
14．建筑安裝企業(yè)的總分包工程，如何開具發(fā)票？
15．假發(fā)票如何識(shí)別？應(yīng)該由承擔(dān)鑒定責(zé)職？取得假發(fā)票如何補(bǔ)救？
16．鋼結(jié)構(gòu)、門窗銷售安裝如何開票？
17．丟失已經(jīng)開具的發(fā)票聯(lián)，如何處理？發(fā)票涉稅問題的追溯期限？
18．營改增前發(fā)生的業(yè)務(wù)是否可以在營改增后取得/開具發(fā)票？營改增后發(fā)生的業(yè)務(wù)是否可以在營改增前提前開具發(fā)票？

第八部分：營改增后稅務(wù)規(guī)劃思路及注意事項(xiàng)
1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何避免在營改增實(shí)施過程中多交冤枉稅？
2．營業(yè)稅改增值稅后分支機(jī)構(gòu)如何繳稅及總分機(jī)構(gòu)的稅務(wù)處理注意事項(xiàng)有那些？
如何進(jìn)行賬務(wù)處理？
3．避免因視同銷售帶來的企業(yè)稅負(fù)提升
4．混業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
5．固定資產(chǎn)、使用及處理的稅收選擇
6．營改增給勞務(wù)外包、工程分包市場(chǎng)帶來的機(jī)遇與挑戰(zhàn)
7．關(guān)聯(lián)企業(yè)通過轉(zhuǎn)移定價(jià)利用營改增試點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃