“建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅操作實(shí)務(wù)專題”（楊老師）

‖專題背景‖  
2012年1月1日起，營改增試點(diǎn)工作在上海正式落地；
2012年9月1日起，營改增試點(diǎn)工作范圍擴(kuò)大到上海以外的北京等八個(gè)省市自治區(qū)；
2013年8月1日起，營改增試點(diǎn)工作范圍擴(kuò)大到全國范圍。
但是，以上營改增試點(diǎn)工作還僅限于交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。至于建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)營改增，究竟什么時(shí)候能夠到來，還始終處在大家的熱切期盼和猜測中。“狼來啦……狼來啦……”，大家喊了很長時(shí)間，可是，始終沒有見到狼的影子。因而，對“狼究竟什么時(shí)候會來？狼來之前我們要做好哪些準(zhǔn)備工作？狼真的到來以后我們又應(yīng)該怎樣去應(yīng)對？”等問題，內(nèi)心十分糾結(jié)，不置可否。
2014年12月25日，國家稅務(wù)總局正式宣布，2015年底之前，營改增工作必須全面完成。這也就意味著，“狼時(shí)代”真的要到來了。而且，來勢是如此兇猛，恍如排山倒海之勢。時(shí)不我待，現(xiàn)在我們已經(jīng)沒有時(shí)間再思考了，需要的是馬上行動，進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作。當(dāng)前，我們只需要做好兩件事：改革之前，做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作；改革之后，全面做好增值稅管理工作。改革之前的準(zhǔn)備工作要絲絲入扣，改革之后的管理工作更要腳踏實(shí)地，一步一個(gè)腳印。為了幫助大家更好地應(yīng)對營改增工作的到來，提前適應(yīng)營改增工作的需要，我公司特舉辦本期培訓(xùn)。    
本次培訓(xùn)，將結(jié)合財(cái)政部、國家稅務(wù)總局最近出臺的十幾個(gè)“營改增”新文件，重點(diǎn)講解改革中的應(yīng)對策略與改革后的增值稅管理。希望通過此次培訓(xùn)，盡量減少過渡期給大家?guī)淼膿p失，讓大家提前步入增值稅管理的正?；?、規(guī)范化的軌道。此課程，重點(diǎn)突出、難度適中，具有較強(qiáng)的前瞻性和實(shí)操性，適合從事建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)老板、財(cái)務(wù)總監(jiān)，以及所有從事財(cái)務(wù)、稅收管理工作的人員商研與學(xué)習(xí)。

‖主講專家‖楊老師：我國資深稅務(wù)官員，從事稅務(wù)稽查工作二十余年，多次參與國家稅務(wù)總局組織的房地產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)稅收教學(xué)研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有較深厚的稅收理論功底和較豐富的稅務(wù)稽查實(shí)戰(zhàn)工作經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，多年來，楊老師一直在全國各地循環(huán)從事房地產(chǎn)稅收教學(xué)工作，授課時(shí)間長達(dá)幾千課時(shí)，教學(xué)地點(diǎn)遍及全國二十九個(gè)省、市、自治區(qū)。教學(xué)內(nèi)容涉及稅收征收管理、稅務(wù)稽查、稅務(wù)行政法、稅收籌劃等多個(gè)學(xué)科，有著十分豐富的教學(xué)經(jīng)驗(yàn)。楊老師每次在培訓(xùn)現(xiàn)場與學(xué)員互動時(shí)間不少于一個(gè)半小時(shí)，可以現(xiàn)場全部解決學(xué)員提出的涉及到房地產(chǎn)，建筑行業(yè)的所有的稅收問題，具有較強(qiáng)的時(shí)效性與實(shí)操性。

‖授課特點(diǎn)‖準(zhǔn)確、透徹、簡捷、實(shí)用；
‖授課風(fēng)格‖生動、詼諧、風(fēng)趣、幽默；
‖授課模式‖政策解讀＋案例分析＋現(xiàn)場互動。

‖主講內(nèi)容‖ 
前 言：“營改增”過程中最難解決的幾件事
1．營改增前施工發(fā)票怎么開？
2．營改增前購貨發(fā)票怎么開？
3．營改增前銷售發(fā)票怎么開？
4．營改增后銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)最有可能的稅率是多少？
5．早交增值稅劃算還是晚交增值稅劃算？
6．營改增后支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)取得不了增值稅專用發(fā)票怎么辦？
7．營改增后精裝房還能不能蓋？
8．營改增后向小規(guī)模納稅人、自然人購物應(yīng)該怎么辦？

第一部分：你必須了解的增值稅基本常識
1．增值稅納稅人；
2．增值稅一般納稅人與小規(guī)模納稅人；
3．匯總納稅企業(yè)增值稅納稅人；
4．扣繳義務(wù)人；
【例1】增值稅納稅人判定。
5．征稅范圍的一般規(guī)定；
6．混合銷售行為征稅范圍；
7．還未納入增值稅征稅范圍的營業(yè)稅應(yīng)稅業(yè)務(wù)；
【例2】境內(nèi)業(yè)務(wù)與境外業(yè)務(wù)判定；
【例3】是否屬于有償服務(wù)判定；
【例4】混合銷售業(yè)務(wù)稅款計(jì)算。
8．增值稅稅率；
9．征收率（3%征收率、依照3%征收率減按2%征收增值稅）；
10．混業(yè)經(jīng)營增值稅稅率。

第二部分：增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算
1．一般計(jì)稅方法；
【例5】、【例6】、【例7】一般計(jì)稅方法應(yīng)納稅額計(jì)算。
2．簡易計(jì)稅方法；
【例8】小規(guī)模納稅人應(yīng)納增值稅額計(jì)算；
【例9】一般納稅人運(yùn)用簡易方法計(jì)算應(yīng)納稅額；
【例10】同時(shí)運(yùn)用一般計(jì)稅方法、簡易計(jì)稅方法計(jì)算應(yīng)納增值稅額。
3．部分行業(yè)超稅負(fù)返還；
【例11】即征即退、超稅負(fù)返還稅款計(jì)算。
4．營改增前租賃業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理；
【例12】營改增前發(fā)生的租賃業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理。
5．對營改增前銷售業(yè)務(wù)的處理；
【例13】營改增以前施工業(yè)務(wù)退款處理：
6．期末留抵稅額的調(diào)整。
【例14】原增值稅一般納稅人，新增加增值稅納稅業(yè)務(wù)，期末留抵稅額的處理。

第三部分：銷項(xiàng)稅額和進(jìn)項(xiàng)稅額的管理
1．銷項(xiàng)稅額的確定：銷售額的組成、價(jià)外費(fèi)用的確認(rèn)、特殊價(jià)外費(fèi)用處理、
折扣銷售、銷售折扣、銷售折讓、銷售退回、應(yīng)稅服務(wù)中止、服務(wù)返利。
【例15】、【例16】、【例17】價(jià)外費(fèi)用判定案例；
【例18】發(fā)生商業(yè)折扣、銷售折讓業(yè)務(wù)如何計(jì)算增值稅。
  2．進(jìn)項(xiàng)稅額的確定：準(zhǔn)予抵扣的增值稅扣稅憑證、不得抵扣的增值稅扣稅憑、不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的外購項(xiàng)目與進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出、進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出的年末調(diào)整；
【例19】集體福利、非正常損失進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出；
【例20】運(yùn)用“年度銷售金額百分比法”對轉(zhuǎn)出進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行期末調(diào)整。

第四部分：增值稅征收管理
1．納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、納稅地點(diǎn)、納稅申報(bào)期限、稅款入庫期限；
2．納稅申報(bào)、專用發(fā)票認(rèn)證、專用發(fā)票比對“一窗式管理”：專用發(fā)票認(rèn)證、IC卡報(bào)稅、票表稅比對（銷項(xiàng)比對、進(jìn)項(xiàng)比對、紅字發(fā)票比對）。

第五部分：增值稅專用發(fā)票管理
1．使用專用發(fā)票前的準(zhǔn)備工作：安裝防偽稅控系統(tǒng)、確定發(fā)票使用聯(lián)次、申請最高使用限額、辦理發(fā)票初始發(fā)行；
2．專用發(fā)票的領(lǐng)購；
3．專用發(fā)票的開具；
4．專用發(fā)票的認(rèn)證：專用發(fā)票認(rèn)證的基本要求、不得作為抵扣憑證的專用發(fā)票、
暫時(shí)不得作為抵扣憑證的專用發(fā)票、專用發(fā)票認(rèn)證的期限、逾期認(rèn)證的處置
5．專用發(fā)票的作廢、專用發(fā)票丟失的處理、專用發(fā)票的失控、專用發(fā)票的虛開、
專用發(fā)票的繳銷、稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅專用發(fā)票。

第六部分：增值稅會計(jì)核算（建筑、房地產(chǎn)業(yè)會計(jì)帳務(wù)處理實(shí)例）
一、會計(jì)科目的設(shè)置：
二、一般納稅人會計(jì)核算：
1．銷項(xiàng)稅額的會計(jì)核算：
⑴ “一次性全額收款”方式下銷項(xiàng)稅額的核算：【例21】、【例22】
⑵ “按揭貸款”方式下銷項(xiàng)稅額的核算：【例23】
⑶ “分期收款”方式下銷項(xiàng)稅額的核算：【例24】、【例25】
⑷ “委托代銷”方式下銷項(xiàng)稅額的核算：【例26】
⑸ 折扣銷售、銷售折扣、銷售者讓、銷貨退回業(yè)務(wù)的銷項(xiàng)稅額核算：【例27】
⑹ 以開發(fā)產(chǎn)品換取土地等其他資產(chǎn)的銷項(xiàng)稅會計(jì)核算：【例28】
⑺ 將開發(fā)產(chǎn)品用作分配給股東或者投資者業(yè)務(wù)銷項(xiàng)稅額的會計(jì)核算：【例29】
⑻ 將開發(fā)產(chǎn)品用于福利、獎(jiǎng)勵(lì)銷項(xiàng)稅額會計(jì)核算：【例30】
⑼ 將開發(fā)產(chǎn)品無償贈送他人業(yè)務(wù)銷項(xiàng)稅額會計(jì)核算：【例31】
⑽ 將開發(fā)產(chǎn)品用于非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目銷項(xiàng)稅額的會計(jì)核算：【例32】
2．進(jìn)項(xiàng)稅額的會計(jì)核算：
⑴ 購進(jìn)貨物、接受應(yīng)稅勞務(wù)、接受應(yīng)稅服務(wù)進(jìn)項(xiàng)稅額的會計(jì)核算：【例33】
⑵ 輔導(dǎo)期一般納稅人增值稅抵扣的會計(jì)處理：【例34】
⑶ 初次購進(jìn)稅控設(shè)備及后期技術(shù)維護(hù)進(jìn)項(xiàng)稅額的會計(jì)核算：【例35】
⑷ 進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出的會計(jì)核算：
① 購進(jìn)貨物用于非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出的會計(jì)核算：【例36】
② 購進(jìn)貨物用于免增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出的會計(jì)核算：【例37】
③ 購進(jìn)貨物本身發(fā)生非正常損失進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出的會計(jì)核算：【例38】
④ 開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生非正常損失進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出的會計(jì)核算：【例39】
3．增值稅繳納和退還的會計(jì)核算：
⑴ 繳納增值稅會計(jì)核算：【例40】
⑵ 退還增值稅會計(jì)核算：【例41】
4．一般納稅人匯總納稅的會計(jì)核算：
5．增值稅納稅調(diào)整的會計(jì)核算：【例42】
三、簡易征收及小規(guī)模納稅人會計(jì)核算：【例43】、【例44】、【例45】