房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”與土地增值稅清算經(jīng)典案例解析專題班（楊老師）

‖專題背景‖
目前我國營業(yè)稅改征增值稅工作正進(jìn)行的如火如荼，房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅時(shí)代即將到來；另外，隨著營改增工作的不斷深入和房地產(chǎn)稅的即將出臺，土地增值稅這一稅種也將逐步退出歷史舞臺。在新稅制出臺之前，地稅部門將不可避免的對房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅展開一次大規(guī)模的、旋風(fēng)式的突擊性檢查、清算工作。為了幫助大家以更加積極、良好的狀態(tài)迎接增值稅時(shí)代的到來，切實(shí)回避土地增值稅最后帶來的風(fēng)險(xiǎn)，本次培訓(xùn)特意安排了關(guān)于這兩個(gè)稅種的培訓(xùn)內(nèi)容。
本次培訓(xùn)專家將全部采用案例式教學(xué)模式。案例全部都來源于專家在全國各地稅收執(zhí)法實(shí)踐。希望通過本次培訓(xùn)，讓大家對稅務(wù)培訓(xùn)業(yè)務(wù)有一個(gè)前所未有的、不一樣的、全新的認(rèn)識與感受。讓大家在輕松愉快的學(xué)習(xí)氣氛中獲得最有價(jià)值的知識與收獲。

‖主講專家‖楊老師：我國資深稅務(wù)官員，從事稅務(wù)稽查工作二十余年，多次參與國家稅務(wù)總局組織的房地產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)稅收教學(xué)研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有較深厚的稅收理論功底和較豐富的稅務(wù)稽查實(shí)戰(zhàn)工作經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，多年來，楊老師一直在全國各地循環(huán)從事房地產(chǎn)稅收教學(xué)工作，授課時(shí)間長達(dá)幾千課時(shí)，教學(xué)地點(diǎn)遍及全國二十九個(gè)省、市、自治區(qū)。教學(xué)內(nèi)容涉及稅收征收管理、稅務(wù)稽查、稅務(wù)行政法、稅收籌劃等多個(gè)學(xué)科，有著十分豐富的教學(xué)經(jīng)驗(yàn)。楊老師每次在培訓(xùn)現(xiàn)場與學(xué)員互動時(shí)間不少于一個(gè)半小時(shí)，可以現(xiàn)場全部解決學(xué)員提出的涉及到房地產(chǎn)，建筑行業(yè)的所有的稅收問題，具有較強(qiáng)的時(shí)效性與實(shí)操性，受到各地學(xué)員的認(rèn)同與熱烈追捧。

‖課程內(nèi)容‖
第一部分：房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”應(yīng)對與稅務(wù)規(guī)劃
一．營改增過程中大家關(guān)心的那些事兒：
1．營改增前施工發(fā)票、購貨發(fā)票、銷售發(fā)票的開具應(yīng)如何把握？
2．營改增后支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)取得不了增值稅專用發(fā)票是否會影響到進(jìn)項(xiàng)稅額的扣除？
3．營改增后接受小規(guī)模納稅人、自然人銷售或者應(yīng)稅服務(wù)業(yè)務(wù)取得不了增值稅專用發(fā)
票應(yīng)該如何處理？
4．營改增后，將有哪些項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅允許扣除，哪些項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅不允許扣除，對銷售不動產(chǎn)業(yè)增值稅稅率的確定會帶來哪些影響？
5．營改增后采取“包工包料”、“包工不包料”不同承包方式，會對甲乙雙方的稅負(fù)造
成影響嗎，就以上問題應(yīng)如何解決出現(xiàn)在甲乙雙方之間的矛盾？
6．營改增后銷售營改增以前開發(fā)產(chǎn)品沒有進(jìn)項(xiàng)稅額可以扣除，這個(gè)問題應(yīng)如何解決，
“簡易征收”、“超稅負(fù)返還、即征即退”等政策，在房地產(chǎn)業(yè)營改增之后能不能獲
得推廣使用？
7．房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營周期較長，經(jīng)營期內(nèi)很有可能發(fā)生前后不同階段銷項(xiàng)稅與進(jìn)項(xiàng)稅配比嚴(yán)重失調(diào)的現(xiàn)象，在實(shí)際工作中一旦遇到這種情況應(yīng)該如何解決？
8．營改增以后對于企業(yè)轉(zhuǎn)做自用不動產(chǎn)或者投資性房地產(chǎn)的開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)項(xiàng)稅將如何
扣除？
9．營改增后土地增值稅是否會取消？

二．營改增以后增值稅會計(jì)核算：
1．“一次性全額收款”方式下銷項(xiàng)稅額的核算。
2．“按揭貸款”方式下銷項(xiàng)稅額的核算。
3．“分期收款”方式下銷項(xiàng)稅額的核算。
4．“委托代銷”方式下銷項(xiàng)稅額的核算。
5．折扣銷售、銷售折扣、銷售者讓、銷貨退回業(yè)務(wù)的銷項(xiàng)稅額核算。
6．以開發(fā)產(chǎn)品換取土地等其他資產(chǎn)的銷項(xiàng)稅會計(jì)核算。
7．將開發(fā)產(chǎn)品用作分配利潤業(yè)務(wù)銷項(xiàng)稅額的會計(jì)核算。
8．將開發(fā)產(chǎn)品用于福利、獎勵銷項(xiàng)稅額會計(jì)核算。
9．將開發(fā)產(chǎn)品無償贈送他人業(yè)務(wù)銷項(xiàng)稅額會計(jì)核算。
10．購進(jìn)貨物、接受應(yīng)稅勞務(wù)、接受應(yīng)稅服務(wù)進(jìn)項(xiàng)稅額的會計(jì)核算。
11．輔導(dǎo)期一般納稅人增值稅抵扣的會計(jì)處理。
12．初次購進(jìn)稅控設(shè)備及后期技術(shù)維護(hù)進(jìn)項(xiàng)稅額的會計(jì)核算。
13．購進(jìn)貨物、開發(fā)產(chǎn)品用于非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目、免稅項(xiàng)目、非正常損失進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出的會計(jì)核算。
14．繳納、退還增值稅會計(jì)核算。
15．一般納稅人匯總納稅的會計(jì)核算。
16．增值稅檢查納稅調(diào)整的會計(jì)核算。
17．一般納稅人簡易征收會計(jì)核算。
18．小規(guī)模納稅人會計(jì)核算。

第二部分：土地增值稅清算案例解析與風(fēng)險(xiǎn)控制
1．房產(chǎn)已經(jīng)全部銷售，但是房地產(chǎn)開發(fā)公司一直未取得土地使用權(quán)，是否應(yīng)征收土地增值稅？
2．國有土地使用權(quán)被收儲是否應(yīng)征收土地增值稅？
3．以接受投資入股土地進(jìn)行開發(fā)，土地的入賬價(jià)值怎樣計(jì)算，以什么為原始憑證？如果是先接受土地投資入股，再以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式取得對方的股權(quán)，股權(quán)溢價(jià)能否作為土地成本扣除？
4．在確認(rèn)開發(fā)項(xiàng)目是否達(dá)到清算條件時(shí)，對國稅發(fā)[2006]187號、國稅發(fā)[2009]91號文件中的“竣工驗(yàn)收”“銷售達(dá)到85%”、“取得銷（預(yù)）售許可證滿三年”應(yīng)該如何理解？
5．國稅發(fā)[2006]187號文件第一條規(guī)定：“土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開
發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算”。其中的“國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目”和“分期項(xiàng)目”應(yīng)該如何理解？
6．房地產(chǎn)企業(yè)銷售有產(chǎn)權(quán)的地下車庫、車位應(yīng)如何進(jìn)行清算？
7．政府按照土地出讓協(xié)議規(guī)定的價(jià)格，回購安置房的，應(yīng)如何確認(rèn)銷售不動產(chǎn)收入？
8．在實(shí)際工作中，一次性取得土地分期開發(fā)的、同一項(xiàng)目中含有不同類型房地產(chǎn)的，清算時(shí)土地成本應(yīng)如何計(jì)算扣除，其他成本應(yīng)該如何計(jì)算扣除？
9．未按規(guī)定實(shí)際支付土地價(jià)款，或者支付價(jià)款時(shí)未按照規(guī)定取得合法憑據(jù)的土地，清算時(shí)是否允許扣除？
10．經(jīng)國土局批準(zhǔn)同意，開發(fā)商拿地時(shí)用以前為政府墊付的工程款等資金抵頂土地出讓
金。這部分土地出讓金，沒有土地出讓金票據(jù)，能否扣除？
11．母公司購得土地，款項(xiàng)全額支付，并取得收據(jù)。拍得土地后，注冊全資子公司，作為開發(fā)此地的項(xiàng)目公司，與土地局簽定合同補(bǔ)充條款，將土地的受讓人變更為子公司，相關(guān)稅費(fèi)及土地證由子公司辦理，總公司支付的土地價(jià)款作為兩家公司往來款項(xiàng)。土地出讓金專用票據(jù)的付款單位為總公司，在計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目時(shí)，此票據(jù)是否允許扣除土地價(jià)款？
12．開發(fā)商與國土部門簽訂了土地出讓合同，代政府完成拆遷或支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)，并以此抵頂土地出讓金，抵頂部分未支付地價(jià)款，無票據(jù)，差額部分支付了地價(jià)款并取得票據(jù)。抵頂部分能否扣除？
13．改制企業(yè)按照政府改制文件取得土地使用權(quán)，無票據(jù)，清算時(shí)土地成本如何扣除？
14．房地產(chǎn)企業(yè)，支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)取得什么票據(jù)？
15．開發(fā)項(xiàng)目涉及“拆遷安置”的，開發(fā)成本應(yīng)如何計(jì)算？
16．單棟建筑物含有不同類型的房地產(chǎn)的，清算時(shí)，其建筑成本應(yīng)該如何計(jì)算分?jǐn)偅?br /> 17．國稅發(fā)[2006]187號，“銷售已裝修的房屋”中的“房屋裝修費(fèi)”應(yīng)如何理解？
18．清算時(shí)，開發(fā)項(xiàng)目涉及到甲供材發(fā)票是否允許直接扣除？涉及到混合銷售業(yè)務(wù)的對開發(fā)公司所取得的票據(jù)應(yīng)如何把握？
19．在土地增值稅清算時(shí)，企業(yè)支出已取得合法憑據(jù)但未實(shí)際支付的部分（例如：工程款）可否計(jì)入扣除項(xiàng)目？
20．公共配套設(shè)施租賃業(yè)務(wù)應(yīng)該如何計(jì)算征收土地增值稅？
21．清算時(shí)，對開發(fā)公司“在小區(qū)外部為政府建設(shè)公益性設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用”是否允許
扣除？
22．規(guī)劃外發(fā)生的項(xiàng)目內(nèi)建設(shè)支出，是否允許扣除？
23．計(jì)算土地增值稅時(shí)，“營銷設(shè)施建造費(fèi)用”是否允許計(jì)入開發(fā)成本扣除？
24．房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，不能明確劃分所屬項(xiàng)目的共同費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)，清算時(shí)如何計(jì)算扣除？
25．為什么土地增值稅清算時(shí)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用不據(jù)實(shí)扣除，而是按照成本的5—10%計(jì)算扣除，這樣做的用意是什么？
26．房地產(chǎn)企業(yè)向個(gè)人、其他單位（含關(guān)聯(lián)方）借款，費(fèi)用是否可以扣除？委托其他單位、個(gè)人向金融機(jī)構(gòu)借款，費(fèi)用是否可以扣除？取得個(gè)人、單位委托銀行借款，費(fèi)用是否可以扣除？取得集團(tuán)內(nèi)部統(tǒng)借統(tǒng)還借款，費(fèi)用是否可以扣除？
27．為什么必須區(qū)分開發(fā)間接費(fèi)和開發(fā)費(fèi)用？
28．清算后銷售尾盤，應(yīng)如何計(jì)算繳納土地增值稅？

‖培訓(xùn)對象‖各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、主管財(cái)稅領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)總監(jiān)、稅務(wù)經(jīng)理、
財(cái)務(wù)人員以及稅務(wù)、會計(jì)師事務(wù)所和各財(cái)務(wù)咨詢公司的人員。