房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”應(yīng)對與資本運作策略專題班（李老師）

‖專題背景‖
營改增大潮即將來臨，增值稅價外稅將會顛覆營業(yè)稅下的價內(nèi)稅體系，工程造價、預(yù)決算、招投標(biāo)、合同、議價模式、價格體系、內(nèi)控指標(biāo)、財管制度、投融資模式、業(yè)務(wù)流程改造等新體系將以價外稅重塑。當(dāng)務(wù)之急，是應(yīng)讓企業(yè)的所有管理人員、業(yè)務(wù)人員與財務(wù)人員盡快進(jìn)入“增值稅”狀態(tài)，建立在公司領(lǐng)導(dǎo)層指導(dǎo)下以財務(wù)部門為中心的營改增應(yīng)對體系，按照增值稅思維對企業(yè)進(jìn)行全方位設(shè)計，使企業(yè)價值鏈提升。
資本交易是市場經(jīng)濟(jì)的主旋律，總局在59號文、4號公告、13號公告、51號公告的基礎(chǔ)上，又連續(xù)下發(fā)109、116、67、5、37號等文件，覆蓋資本運作7大稅種，不準(zhǔn)確把握這些文件，無異于在陽光下裸奔，風(fēng)險不言而喻；不靈活運用這些文件，無異于披上沉重的枷鎖，企業(yè)不堪重負(fù)；
2015年資本交易項目被列為指令性檢查項目。從資本交易的外部環(huán)境看—稅務(wù)部門對資本交易稅收的重視程度不斷提高，從資本交易本身的特點看—業(yè)務(wù)的復(fù)雜導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)實質(zhì)和稅務(wù)屬性的判斷愈加困難，資本交易的稅務(wù)處理都面臨諸多的不確定性，進(jìn)而形成了稅務(wù)風(fēng)險。相應(yīng)的，企業(yè)加強對自身資本交易的稅務(wù)管理必然成為其經(jīng)營管理的一個重要方面。
有人把營改增比喻成獅子，我們不一定要跑過獅子，但我們一定要跑過同行的伙伴！有人把資本運作比喻成在刀尖上的舞蹈，既要舞姿優(yōu)美，又不為刀尖所傷，這就是本次培訓(xùn)之目的。
‖主講專家‖李老師：中國注冊稅務(wù)師、中國注冊評估師、全國管理咨詢師、著名實戰(zhàn)派地產(chǎn)稅務(wù)專家?，F(xiàn)擔(dān)任多家大中型地產(chǎn)企業(yè)和稅務(wù)、審計、評估、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的稅務(wù)顧問。從事稅務(wù)工作10余年，具有豐富的稅務(wù)實戰(zhàn)經(jīng)驗，為多家大型企業(yè)及網(wǎng)校做稅務(wù)籌劃、稅務(wù)培訓(xùn)等服務(wù)，并多次代表稅務(wù)機(jī)關(guān)為納稅人培訓(xùn)，先后在《注冊稅務(wù)師》雜志、《中國稅務(wù)報》、《稅務(wù)規(guī)劃》發(fā)表數(shù)十篇文章。對各種稅種均有研究，擅長的領(lǐng)域：企業(yè)所得稅、土地增值稅、營改增、企業(yè)重組、稅收籌劃、稅務(wù)稽查及房地產(chǎn)企業(yè)稅收。先后在北京、上海、深圳、南京、鄭州、沈陽、濟(jì)南等40多個城市舉辦過房地產(chǎn)財稅專題講座與培訓(xùn)，在培訓(xùn)中擅長將稅收政策的解讀和具體稅務(wù)實踐結(jié)合，講授由淺入深、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、操作實用；授課風(fēng)格生動詼諧、風(fēng)趣幽默，深受學(xué)員好評。

‖主講內(nèi)容‖
第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)營改增實戰(zhàn)操作及整體應(yīng)對策略
一、高屋建瓴—企業(yè)應(yīng)樹立的3大營改增觀及后營改增時代企業(yè)的4種錯誤認(rèn)識
二、營改增熱點問題剖析：
1．最新營改增政策剖析與展望；
2．“營改增”核心—稅率問題；
3．“營改增”過渡期的政策銜接問題；
4．歷史遺留問題如何處理？
5．土地增值稅何去何從？
6．“營改增”是否拉開地稅滅亡的帷幕？
7．營改增后納稅時間及地點如何變化？

三、營改增對財務(wù)的影響：建立在公司領(lǐng)導(dǎo)層指導(dǎo)下以財務(wù)部門為中心的營改增應(yīng)對體系
1．惡補—財務(wù)人員應(yīng)對營改增的先決條件；
⑴ 營改增本質(zhì)：增值稅是對商品價值中的哪部分征稅？
⑵ 銷項是肉體：如何正確計算銷項及涉稅風(fēng)險解讀；
⑶ 價外費用及視同銷售是銷項稅永遠(yuǎn)的痛；
⑷ 房屋轉(zhuǎn)為自用是否視同銷售繳納增值稅？
⑸“抵扣”是靈魂：正確區(qū)分抵扣項目和不得抵扣項目；
⑹ 營改增后不動產(chǎn)租賃如何納稅？
⑺“預(yù)售在先，成本在后”的抵扣鏈條倒掛問題；
⑻ 混業(yè)經(jīng)營獨立核算。
2．跨界管理：財務(wù)深入其他部門跨界延伸管理義不容辭
3．核算管理：從零開始，與稅務(wù)管理深度結(jié)合
⑴ 營改增會計處理及與營業(yè)稅處理差異
⑵ 增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備和技術(shù)維護(hù)費用抵減增值稅額的財稅處理
4．稅務(wù)管理：建立稅控制度，規(guī)范稅務(wù)操作
5．發(fā)票管理：以“三流統(tǒng)一”為核心的增值稅發(fā)票風(fēng)險管控制度
6．風(fēng)險規(guī)避：“九個統(tǒng)一”是企業(yè)規(guī)避風(fēng)險的核心
7．稅收籌劃：控制風(fēng)險是關(guān)鍵

四、營改增后采購、營銷管控要點：
1．營改增后采購思維的改變：降低稅收成本的采購策略
2．業(yè)務(wù)合作對象選擇以及議價模式建議
3．合同—營改增稅收籌劃的重頭戲
4．營改增后合同簽訂法律建議及條款完善
5．企業(yè)價值最大化：增值稅專用發(fā)票和普通發(fā)票的平衡點
6．營改增后銷售定價測算模型及策略

五、營改增后工程造價、預(yù)決算、招投標(biāo)體系的變化及財務(wù)影響
1．價外稅原則下工程造價規(guī)則：“價稅分離”的定價機(jī)制和 稅金“收支平衡”基礎(chǔ)
2．預(yù)決算、招投標(biāo)新體系的建立及應(yīng)對策略

六、營改增后成本管控要點：
1．營改增后成本控制的核心點：重構(gòu)價格體系，建立議價優(yōu)勢，加快結(jié)算效率
2．建安成本的預(yù)算及控制
3．土地成本的預(yù)算及控制
4．甲供材和包工包料的偽命題

第二部分：房地產(chǎn)企業(yè)資本運作操控技巧及風(fēng)險把控
一、營改增后對投融資影響及應(yīng)對策略
1．營改增后利息是否能夠抵扣進(jìn)項稅？
2．營改增前后非金融機(jī)構(gòu)融資涉稅風(fēng)險及應(yīng)對策略
3．營改增前后企業(yè)間無償拆借資金涉稅風(fēng)險及應(yīng)對策略
4．營改增前后資金池涉稅風(fēng)險及應(yīng)對策略
5．融資租賃及保理業(yè)務(wù)大行其道
6．“統(tǒng)借統(tǒng)還”及“混合性融資”涉稅處理
7．GP、LP、私募運作要點把控

二、營改增后資本運作的7大模式及優(yōu)劣解析
1．企業(yè)法律形式改變—主板、創(chuàng)業(yè)板、中小板、新三板、IPO涉稅風(fēng)險深水區(qū)
2．債務(wù)重組涉稅風(fēng)險分析
3．股權(quán)收購實操及隱患把控
4．資產(chǎn)收購實操要點及優(yōu)略分析
5．合并的涉稅分析及操控技巧
6．分立的涉稅分析及操控技巧
7．公司間功能的重新分配與定位平衡稅負(fù)

三、營改增后資本運作7大稅種最新政策剖析及應(yīng)用技巧
1．資本運作營業(yè)稅最新政策剖析及應(yīng)用技巧
2．資本運作增值稅最新政策剖析及應(yīng)用技巧
3．土地增值稅—5號文的“絕情劍”及應(yīng)對技巧
4．契稅—面若桃花的37號文及笑容背后的致命一擊
5．企業(yè)所得稅—一批最新稅收優(yōu)惠政策的操作要點
6．資本運作中黯然神傷的稅種—個人所得稅最新政策剖析及規(guī)避技巧
7．印花稅—資本運作中小但又不可忽視的稅種

四、資本運作對房地產(chǎn)全過程的影響及經(jīng)典案例分析
1．拿地階段的資本運作及經(jīng)典案例分析
2．投融資階段資本運作及風(fēng)險解析
3．建設(shè)階段的資本運作及風(fēng)險解析
4．銷售階段的資本運作及風(fēng)險把控
5．BT、BOT、PPP、城市地下綜合管廊建設(shè)架構(gòu)設(shè)置風(fēng)險把控及籌劃技巧

五、新三板、互聯(lián)網(wǎng)+與房地產(chǎn)漸行漸近
1．追夢新三板背后財稅風(fēng)險把控
2．互聯(lián)網(wǎng)+對房地產(chǎn)未來格局的影響及風(fēng)險解析

六、營改增及資本運作涉稅風(fēng)險把控